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卖房子

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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2014-2-7 20:19 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想卖一个房子,但拿不定主意是今年卖还是明年卖,各位乡亲有何建议?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:00 | 显示全部楼层
you have 2?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 22:20 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00 8 J7 P0 t  {' A& c. Q5 K& x9 k" ~
you have 2?
! |% }3 Y+ Q$ J; u0 y
如果只有一个,卖了我住哪里呀?
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
5 C0 [! k# F: x% h, |/ M* x3 n. H如果只有一个,卖了我住哪里呀?

4 z  `8 U5 Q& S0 z- J1 C+ F% O3 g
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
- O( V9 i& |; u  S5 j; ]9 ?如果只有一个,卖了我住哪里呀?

) l* a( Z& p  K5 ]3 `; Gif 2, wait and see, don't rush
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:34 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
5 W# l: W5 K- f1 L如果只有一个,卖了我住哪里呀?
+ {' ]0 _$ X' G$ m8 c
have u ever considered putting it on rental market?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 23:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
% q0 H/ M/ m: h2 G6 u0 ihave u ever considered putting it on rental market?
2 o5 u: g# M% z! m* @
嫌麻烦。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 23:12 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
: S) s# D+ ~; }3 b" F3 g嫌麻烦。
8 X+ s  \. w5 E
yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-8 08:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年,房子继续折旧有限,你就慢慢赚回来了。8 }0 y6 B! c' o' C' v
' e+ j  i; R; {) V- [; ^* `; K3 U
今年房子会涨一些,但恐怕也不会特别多。卖不卖要看,如果你真卖掉了,你的钱有什么投资渠道?如果是买1%的GIC,那还是不要卖了。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(13) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-8 11:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城租房市场这么牛,不要卖吧。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 16:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-8 08:32
) O5 B+ s3 z4 a5 R  L3 H( ?房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
( C. p3 i' {( E9 o- e
分析得很好。听小黄的吧,肯定没错。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-8 21:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑
+ t$ m1 S6 o: e6 ^
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 - O# y0 P+ J$ e" z, V
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
7 @3 S( S7 o7 ~( p7 P; R: z
! y. V) a) x9 x4 D" J8 G- B
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有少多少,投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 22:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36 ( k% [$ X% \& e" i0 {3 ~5 R
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
: W: l) g- v* i
贷款相当于扛扞,利息可抵税。加上房子增值,组合好的话扛扞大可高回报,但风险也大,心里承受力需大。贷款小本金相对多,心里压力较小但回报率可能较小。无论如何,小黄指出的方向没错。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
( d( i. E: p& B4 j2 _0 O: d谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
- _5 F3 q" [; u8 ~8 U9 |
见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。5 h/ B$ N* O. K2 Z- o
现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生意,你减轻贷款做什么?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-9 14:53 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 08:05
9 ?' N5 G* S8 p1 a6 X2 O1 ~见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。# K! G+ W. V; h- B" X; H# C: q
现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生 ...

  ?  U# F6 `6 r+ I/ H/ U1 x贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
" q  ^' M( T$ \9 s( L+ H2 v. t如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉40多万的,买两个30多万的,这种投资你赞成吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 23:26 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53 7 k4 p9 J1 d7 _6 y3 z) I
贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
- i2 I( l. \/ d. j7 R4 b" S1 R如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉 ...

# f5 O: V+ x- e" k现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。
$ ]3 Q# ~3 }! G; y# n正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。' C  M- J# b8 S( e8 U  U, T
5 j. U( {* x, w, t* W
是不是出租,问我没用。要看你有没有做房东的本事,每个人的专长不同。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 13:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
这个能展开说一下吗?或者举个例子给个链接?谢谢
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 15:32 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 % ~( f$ _+ y% _2 X5 O' T4 L, P$ T# t- Q
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。% O) t0 w( p4 Z' y! g; n
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
( q  _6 T$ n4 D: L4 z# p
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 18:36 | 显示全部楼层
自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
+ R" F4 O  k- t+ \7 {) o# d/ J完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
5 `) o! [2 q  L0 f2 w4 U; W- l
你说的是用line of credit 吗,每月只付利息部分,现金流才可能是零。如果用贷款的话,贷款中有付本金部分,本金部分不可以扣税,那么你的现金流就是负的,除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 19:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 $ N: q1 L- x5 B& u( q' y0 L
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。
$ W9 b0 _( f; L正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...

8 E0 z+ W; w0 x7 u. g不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
理袁律师事务所
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 19:35 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33 9 [- A6 b7 E' @4 `( `$ c
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...
" I6 C, f- w8 `, r
我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 20:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
! l! _1 e6 G  w. q6 {1 {* }我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
6 W3 G% j9 |3 Z
打个比方,好比你有25万,你可以4 l6 f) i2 ?5 G, ~6 S9 H, l9 @

: a$ Z& |: I# C0 D  y- k5 X1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租金为1000.假设利息为3%,那么每月利息为500. 为了计算方便,再假设公寓管理费,水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
. ]) {* X4 [3 X1 ]" ?5 b6 n1 g' n3 y+ a8 X" Z. [
2)选择最大现金流:买1套公寓,25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500,这样每月入500.缴税30%后,净入350.; o0 c: R3 T* X2 a) j6 C# t
7 A. v) {$ v. W. N
N年后,选择1的,拥有5套房子。选择2的,拥有1套房子,和若干存款。假设房子增值高于存款,选项1完胜。当然,如果你有巴菲特的本事,能把那每月350投入股市滚成几百亿,你也不必来问我了。
$ I5 r+ T0 G# }& {: N- v9 C
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 22:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2014-2-10 20:14 7 Q1 r$ ~$ h" n3 G3 R# m% a
打个比方,好比你有25万,你可以+ T+ h, t5 o3 U7 F1 h

& t3 h1 S+ b$ ~- j, O2 d1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租 ...
  j/ A4 P6 ]# F$ `" m' q% \- D5 d" n
这个算法貌似合理,其实是错误的。5 b/ s) M, {  a, I

- n( s9 C, F2 p% L月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分,按20万的贷款,你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话,就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人,或者每个人都能承受的投资方案。
' k: O2 ~6 R- h: O9 N2 X5 L9 i, ?9 s9 A
当然,你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。5 r' Y; w: L# Q3 ^% y2 g0 `
! L- A, K6 O+ L/ [
其实所谓的最优投资方案,个人认为是因人而异。要根据市场走向,投资项目,个人财政状况等综合因素一起决定。8 j# F* _& i) i5 `* B$ b

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 23:17 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
) F% g7 h+ R2 ^) _% _* Y这个算法貌似合理,其实是错误的。" n5 c/ X9 q. O7 m0 a8 [

: c& y7 ]- D7 |  I/ {! w' K月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

% y7 C! e6 @4 b, o6 |本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
, ?; x* z1 Q+ n( o: ^如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即可。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2014-2-10 23:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-10 23:17 8 ~9 A0 [$ @$ }
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
* I* \; `" l( b- n; d  ^如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...

! K2 X1 m2 K* e那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的,好像没有什么益处啊?这样理解对吗?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
大型搬家
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-10 23:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-10 23:54 编辑 . l6 m' |' h' u9 K* p
小黄 发表于 2014-2-10 23:17
( |3 A  U4 M1 w6 U. S8 B7 |2 h; u本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。) v3 _3 w6 v8 {2 |/ D7 I
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...

% q, _4 I; X" G! J% ~2 B0 w4 @( O& [, I! B2 k
几年后楼价跳水就血本乌龟了,总之就这种投资:除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。
鲜花(89) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 00:16 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35 ! t1 o' Y3 w$ P6 z7 d
这个算法貌似合理,其实是错误的。% h3 O! G3 Q: l: H
5 O) q3 d: Y8 z) m2 a/ h1 k2 i5 r& L
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

( @8 E) [2 O: [! Y% S! c如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的,不过首付可能不止20%。* w* i* ^( ~4 j! F" N5 @
其实第一种方案相当于从银行借钱投资,第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率,应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点,所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资,那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:01  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 08:44 来自手机 | 显示全部楼层
peterpan 发表于 2014-2-10 23:43  |8 a' v* O: E/ A" c" Q0 I# o& x
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己 ...
, Q* R* ^- U* P/ x7 U
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-11 09:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家的回复都值得深思,各有各的道理,取决于你对市场的判断,对自己及家人的预期,对风险的把握和承受能力,所以因人而异。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-11 10:00 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
- Y/ }& ?  h' d6 {$ x* U5 S按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
+ ]2 I' U" G$ [  ^
是这意思。假设房价不涨,投资回报率为0。不过,既然都假设房价不涨了,还投资个什么房市啊,当雷锋啊?投别的啊。8 v% B4 b  [+ N: z2 t% ~
我上面的计算是简化的。实际上,假设房价房租每年增长5%,那么效果更明显。3 X* ], A& f: l9 @' q
! H( a, h$ [0 E2 X/ }
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