 鲜花( 19)  鸡蛋( 0)
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1。假定: 买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。
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1 i" A l7 a7 W2。CASE-1: 自己家住,目前可 DOWN PAY 10 万(银行利息=4%), 工资有 6 万, 可贷 20 万 (利率=6%),- b- k9 p- P9 f& z7 g
可 买 30 万房子 (租同样房子,1。2万/年)。
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成本: 银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年
! i2 A1 R9 M9 |; Z' P6 M 贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年
5 q( |/ ~: D, U TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年0 a' A1 H" k3 A% o1 h
+ S3 f1 s- t, e- _ 买房子可节省房租: 1。2 万/年- D3 a4 c; s- o4 u, m6 s P: T2 P
6 S' d) v0 z& U 净多花费: 0。61 万/年
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! m2 `, l Z5 K! P2 x 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年$ V9 r2 M2 h6 t8 l
/ G8 B4 o+ g5 Q3 P% @. |/ n5 U TOTAL: 资本净增率= (2。1-0。61)/ 10 万 = 14。9% 9 c0 S1 I# ^8 Z7 I- h
4 ?3 i) P, O4 ]4 N: A5 M) _
3。CASE-2: 投资房子,可贷 30 万 (利率=6%),可 买 30 万房子6 u9 j: w) X8 \, \: H: m e" Z5 o
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成本:
& L3 s7 H! W, C+ [8 t 贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年. l% d7 Y) @% F2 F0 M0 S" D
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年
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房租: 1。2 万/年* |" U [8 P; _) c. }7 l) H% D! p
4 ]! j2 {3 G9 M; O/ k4 w+ X7 o. h( W
净成本: 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年
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6 K+ R7 D- Q9 r. E2 R 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
7 }/ l4 f# K6 _ _0 q5 O2 y2 M( @9 O/ @, k( } l' k Y
TOTAL: 资本净增率= (2。1 - 0。81)/ 10 万 = 12。9% 3 C7 o' S3 u8 z/ Q ?
" x6 s/ \3 a. t, Z C0 t 平衡点= 0。81/30万 =2。7% (注意:这里是用 30 万,这是房地产的关键点,“银行的杠杆作用”!!!)
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# D0 m# J( b0 M' E7 A; W- h 只要房子涨价率大于 2。7% !!!
. a: H2 O: J: j/ C2 N
" X" B% U. m1 i3 B+ D9 c. H1 B5 P' J3 E$ l9 l i
我希望大家真的能明白以上的计算。 |
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