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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
大型搬家
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02: h% t1 j) t7 @- ], s
还没有吧
+ w* k: ^7 j. Y2 W6 h
TD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

5 S, S; G$ T, k$ k# R  \1 G加了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40
! k, r" P$ R7 [; [+ F) W加了多少?

' D9 x( E( S' N5 `+ r5 h+ q* O2 CPrime 2.85%
大型搬家
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:253 @& A. [) l) D. q6 h) C- Y+ B8 I! @
TD 加了

% x' ], F6 A- E3 O) Z& d0.15%
理袁律师事务所
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,
; O# F) t% B+ D9 w; C, z4 g2 `( Y$ P- D$ ?
但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02
- ]5 v: A) u8 G! ^+ p- P即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
+ h$ R% U2 h4 k* l
未必,比较一下历史数据就明白了
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10
7 @! r8 S' K5 g% H未必,比较一下历史数据就明白了
! P& x) B$ Z4 C
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:332 W/ D& k+ }! _  n
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

5 Q7 `1 M4 {9 ~: M& y( J" H" P固定利率相当于额外买保险。* @5 ]" K8 R: L, {
3 Y7 T# Q# }  A+ _  c7 p/ W

. q1 u' B. R4 S3 [1 \3 Q' {固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。* n* ^3 |' @) ?  Q1 L, N% \0 z9 M: D" o; b
* Z) ^- K/ c8 }
; A3 Z6 [+ M# ?: [, K/ w4 H; R- j
如果我收入随市场波动那就浮动吧!; [6 P4 }# P. m/ A
1 q- ~, V  w) p0 }6 E+ W& T
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
% u5 S3 |; O/ ?: S7 A! N% u! n' E- d  A" B# ~! l
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
% e! m  p# i( p: p从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
" b8 p0 ^5 J2 s, u% ~) r6 a4 b
固定利率相当于额外买保险。
$ Q3 `; d6 r& M1 C$ x6 @
; ]" c/ Z3 Y, z# m& e1 N  W; G6 j  Q, @2 k, a7 ]
固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。2 n( L7 {4 T3 Y5 j3 _
8 k& V( P0 r+ W) }4 Y& Y8 N' Q4 S/ j

: L3 @2 G3 o0 @& l* C如果我收入随市场波动那就浮动吧!7 Z* A- X$ ^# y) L8 ~  N

" N; N0 S* I- z9 D# y, p/ W5 K钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
6 T4 N2 @8 ~0 D: Y3 _0 f
$ `4 F# b) s; M( [) T+ V0 J固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27
9 I0 b# {9 T5 |6 @固定利率相当于额外买保险。

5 E+ K$ z! C0 f- D没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33+ H9 p. _5 b+ _/ G- J3 X7 N. V1 `
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
# r  D: H$ {  E/ |/ d5 K% U
同意!明白人!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:38! O# T  w" X( Z& ?) Y# g
同意!明白人!
; L7 o0 p# o$ D9 y
$ S0 e' G/ p; x8 q6 J' @1 r
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
! W0 F4 m0 S8 _1 B  J% w. {! C8 @$ w2 J2 K  }  H5 C  m# K
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑 , d: C7 B" G. \
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
, v$ C& M: ?: e0 z: a0 T据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。. I( Z1 P/ t% n. n

; u0 c6 J" {* C2 A6 }7 m& o% \% E1 L根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

" g) v6 ~: I9 S$ T5 R
; o2 h  o- {3 Y5 p' h1 s* K这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。
, T4 L: x  q& N
) n0 y" c4 K( ]9 Z- i3 N我想理论上银行给你固定房贷利率
- X; m/ F& S, W5 r1 C0 i
+ a- E0 a. Q& o) R) l; h而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
+ j( d# w: t( ^/ ^( k9 `6 f
- W. t4 V, D. [0 ?
6 d# N' l: P) O, r3 `& H银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。' H' h) J) ~" B/ M7 L$ A
6 B) t7 }6 i( W; a
银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。
/ d9 ]& N$ n$ {2 E7 }9 O4 v3 p, F
银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
8 s5 W3 D1 N; G$ p$ F
' m8 |2 [! D) k: G0 l  G* t你研究技术,我研究银行家人性。
. w7 ~) j# g3 X  X- Y& o; r
2 g. G& H& Z( H
! j6 S) w+ L/ y/ I+ A. T0 h/ [你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:449 ~5 Q! p2 L& H
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。: [$ j# C4 i. \8 ^  p9 ?
, \; H# X- {2 \$ ^! Y
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
) l1 t( K  V% u3 c
我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。
' D  M0 @  L3 W( `7 H3 d% _! g- l
  ?; R/ f( T# ~0 q就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
" [  u# `3 @4 g: L# ^' G
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
! s6 e7 ~1 t; G' Q( j据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。$ ^# _% V' F/ b, s/ D7 v

& l& z3 p/ M0 U0 M: J" \, W8 ~根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

7 F' ]/ H# \. _; W* e2 {) N
3 p8 R/ ~* j& Z3 u$ Y以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。- {& w9 x$ m5 N2 c( Z1 }
我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。. u( D6 K; u& ~" u+ B
你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑
. ?( a3 V5 f; }$ [
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
  f% `# A3 j* y, v我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

+ \0 ~8 B7 }* [5 ~4 P' V- D
2 b( W7 R! H" g/ X  G( v. @. e" P你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。. K; M; P4 d% W) v
这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法
* K' g* u! e* F/ p$ o
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。# {) k3 w8 `# v2 C  B/ q  c
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
: A- _7 M! i( G: Y- f0 ~7 Z我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
& d' g+ [! H7 w7 E但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
2 {% `* z, W. O& U6 a5 t  R$ w
明白人。
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑 " a1 N" |4 \5 \  v! Z
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39; ~: F. f2 R6 @1 W5 \( }
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...

; G1 _' L  T1 y% F* ]# H1 ?) ^' y9 w1 t) [1 P& Y! r
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。
: z# `" |# O$ v0 |: n' n就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。. d, P8 v9 y, Q
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44  [9 t( W* f" o: Q0 h: F  U) m7 \
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。5 M- x0 U) ~& v

2 w* z- H- b8 S4 [根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

. w4 b' @- i- l- I- x4 T
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
1 s+ M  x( M1 g1 w0 `3 |9 r我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。$ ^2 p; F7 A$ ^7 a
但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
2 J. @8 y+ A) m2 f3 H
有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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