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卖屋今年要报税 无论是自住或出租4 B2 `# r; ^2 A2 l3 L: y; c" {4 K
6 G! L5 t! j, }% k9 k全自住免税 曾出租计增值
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今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。+ e% j4 J) x8 T) H$ H9 ~
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多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
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2 U; b- m8 I: g- J4 }0 r- l- @所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。2 f' {& i! G5 b5 B
: O; q( K; o: y9 N' f6 g6 @而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。$ r6 C% A4 M% X! J/ n
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他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」4 k. F0 I4 n& ~' v, L2 C/ l3 K
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。# w* X+ N* t9 `% R: D+ e1 c7 I( U
" i* Z9 k. x$ j纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。2 {2 \2 E2 _3 L) T' ^5 g! ^
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如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。5 O3 R( ]2 ^4 ? w$ W3 U I9 z0 F, `* d
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胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。" S8 |8 Z5 p1 m
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此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
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他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」$ H% O( \) t% d, G" K. H l8 |
1 j3 m9 |0 C. H1 a S! \$ }自住改出租属「假定出售」
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P( w+ W) ?) W8 Y$ o只作分租仍视「完全自住」6 C7 J' O5 b5 f, s2 e
4 l- _' @4 k8 D+ C. @如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
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/ x* _ ]& x) e购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。; a/ }7 o- s6 M& b: J2 T
' V# w4 o0 \3 F8 T6 Y胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。7 u' D$ y A/ d9 \) v- A5 s' A
. W( D2 |7 m, b# A: u) S; ?3 r但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。% ^; p# g! D w; J5 C/ v
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他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」6 N* E: _& X {6 z
9 A, v- F G2 K& x8 d那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
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胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。$ C; p, Y) N- X: I" |* f
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
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狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
