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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:4 i8 d* Y: G. O
- C4 n- N+ m. k/ u
1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。
5 O( g4 r; Q  U, @  C( o- I- F' N5 z" f' Q! `3 d6 C, G9 N0 g
2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。; n+ q4 Z5 t( t3 d. \

. n7 I( x- }: K1 b3 ~/ L6 f3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
. C: }! ^5 A; D% ?# a0 J% V/ w# a# m1 }: g! Y2 R0 c1 s
4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。: w2 ]# H2 s) H7 C  F" C2 K
# u4 ^0 u, G: B) z2 J# ]
5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表
8 g; Y7 k( D& B又是一个玩理论的。

# t2 k' z0 a$ t% M. ~1 M3 r% Y! F, y! z4 V1 D
看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
. a& a6 k7 B5 n* \# k6 }1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;
' x. t4 H2 [* I  b7 s! v       
& ]6 D7 W. n' \7 ^; U& G9 Q4 V8 o2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;
. R3 Y0 h9 f0 }' I5 {$ Z: t9 m$ M
3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;& T8 K6 o. k$ \

* S+ Q2 r9 l: E5 t! B4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:: h2 {' v: {5 X
·        Since October 30, inventories have dropped 45%
" f# J: n3 X& h1 z  h, T·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January
& d. _/ A: r% [·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
! B4 \! i, G- E% \
4 z7 H- S$ Z2 n
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表5 |  \. O6 k7 N8 a6 M
我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
不要因为买房降低自己的生活质量就行。$ M2 K  U8 ~) u- R) b
  P1 a7 ^" |8 u! B6 _# P4 R4 A8 [
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。
' d5 U! i, |' I; t) |& u; l3 v4 Y- ehttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
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有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
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发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。5 L2 k% \* j- h  T; E) {2 @
8 D' n9 Z' e8 ^3 f4 R9 A) `! @
所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。2 A& ^/ i# h5 ]$ x8 S  w4 J

/ m4 l* m: h( }& E; S$ A% n
理袁律师事务所
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
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发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
% S# w! F6 y. }# c$ `http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
) o7 t1 ?1 ]3 G1 |1 f
' D  I/ U- [# i5 R! A* a8 p  s: P
. l: p- j1 x& y4 n[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
大型搬家
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 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表
( n* `$ S& z7 c8 z2 E  c+ ]2 f不要因为买房降低自己的生活质量就行。* B+ Z  F' D; X8 c
& G" m  k9 W4 e6 h' y
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
; j' \& g/ P/ F( R* Q. X, \: ?8 B8 |9 u$ v
补上走势图。
' F' H* K  k0 v3 B4 n4 U9 k/ {  t0 X5 J9 d2 [% V
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
7 _. c* K# u+ A5 Y- D0 T4 n9 H! _3 |" |- \' v9 A: W
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
: S6 `$ ?" M0 H: |/ ^& f这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
  [( {: A8 ?$ o
" S4 Z4 \5 h) ?" J# Y把calgary 的数据发过来,我画个 ...

/ z! C" `# r% ~4 O1 f4 i$ x6 w: L- h7 Z
' N1 r# ?) ~( X1 D% L
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
( T9 M3 Q- l: B# j不知温哥华在同期涨幅多少。
3 p% ^* c  u/ J; _! \/ v; t3 i以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。; q- R) z# X, v" y3 }/ Q" h( {
( w! s2 S2 j7 ^# w
1962        12,556
. R& B3 J9 ^+ }9 a( X1963        12,925, k2 }& R* n$ U1 w: h
1964        12,662
/ g, a$ I5 r- V8 s1965        13,291! I6 |+ P( N) L
1966        13,752
' ^1 E& F( ?% p9 r1967        15,442' l0 I: u! Z0 m1 M9 y% O2 l/ B
1968        17,434
7 L# j6 N/ Z) }8 _+ r. P% K1969        20,526
% i7 f4 G; F8 n7 X  H1970        21,446
3 _! W& }/ e4 d" m% u1971        22,227" c: _) W' `% ~: p
1972        23,681
  h: B8 H( R& _, t, j6 k8 v1973        27,146
0 X6 B: z3 Q5 [' Z# U+ F$ q1974        34,809( H! [- f9 c) v4 d
1975        43,995! m1 |# m; H7 F8 K
1976        58,0643 [. z1 \& {$ @; j) z
1977        62,884$ u) u& }9 Q" c, i! a% e
1978        71,679) L& M5 h  d; |2 Z$ L. L
1979        78,719
6 P# g1 c9 ?6 S* [1980        84,367
2 g# C$ a- ^0 X3 [, N$ y. f" V1981        91,438) ^; D: C, p: d) n' W
1982        91,405
6 g0 x8 j. C; m- V( N1 R) v1 @" o1983        85,667
2 R. q) h& r  O% L; d1984        79,246! u/ t! h( ]. i' Q
1985        74,175
5 Z; L7 V1 p6 Q4 _5 @; r# R% F1986        74,306
4 t, M: w6 L( S- H1987        76,878
# x/ L0 R6 _+ S1988        81,841
! Z' M' ]$ m1 v( F1989        89,017
1 q. B* ~5 j! k, m. n1990        101,014
7 _+ e+ M6 u& w: C; g3 r  y' h; w1991        107,076) e) Q: D) m) F/ l& o, c; M+ l
1992        109,594$ ~$ R) j; Z& w' T& c8 L
1993        111,796
+ m, q. H# i/ `: _4 L# v6 f1994        112,501
0 z/ T) {  K, H$ |1995        110,577
7 [% M# G; t8 d6 O* |% o) |1996        109,042
! D6 C+ }3 M" |( H- G# P5 Z1997        111,5452 |. o! a$ w3 _/ w; L1 S
1998        114,536
/ n' w3 ~6 k1 F, o5 m* O1999        118,871
0 K! E# n* \0 M5 n7 r  u0 _2000        124,2030 M  z1 y8 W6 Y4 C& y
2001        133,441
* n* ]+ b# A6 ?  O2002        150,258
5 Q- ~" r- G  I2003        165,541
' a: {1 b3 p; b2 @# j: P$ l# R0 j2004        179,610
! u, t3 s# O9 X" Q2005        193,934
/ t/ ]! r$ C/ r( K3 t8 k7 ]  t2006        361,932
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发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表  Q( s7 i- h# w& a) a% L) v8 z* a
/ O& o# |. E5 a. c) x* y% B9 }
4 A) ?- Y  t: U4 A  |. d) ?: Q
' k; `' R/ L4 h7 C% R( B9 N
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
1 g6 l$ g: x7 f& R" c" _不知温哥华在同期涨幅多少。
7 E2 \0 V( e6 j  x: W5 }" r, E以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。, b( h4 p- Y; H) Y$ R. k

' h" b& b7 K5 S7 h7 l( S* y! k1962        12 ...

; M* z8 c" g9 m% T" P' {8 [9 E3 \: p
; o4 W, [* ?. n
由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。
- ?  L7 }; t) T' \* v# p由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!# d4 z2 D3 D9 ^- O; o( v

. Q( b- U2 {, A: f! x[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表( T! T0 @% y; K1 h- t+ ^" _, s
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
2 Y' ]( T0 p7 P+ M2 x
/ s$ H4 }: ]' B
% f& b3 y& O8 M
# u$ F7 j# f- @2 j) z

: _& N4 e* x2 N, V" Q最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
理袁律师事务所
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