加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

) e& e! A2 t$ ?* F《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

, ?. a/ Z5 o" W7 e" {加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
* h: |2 x9 w, k* s  V
: d; e4 @/ J5 o加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

, c- N( v6 J4 [- }8 v' q目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
! g& g% R. Y* H
0 T' T  l4 m4 t9 ^# Z最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

. s' q5 Z- \2 |与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：
  j2 [7 X% M# f: r1 u
% }# I5 i1 Z' [4 X. }: r, n* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

: _+ h5 ~; F5 A) g9 \5 P' b  j. Q: s* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

( f9 ^4 h' r7 \0 P) s8 p* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

* t, K4 o2 j0 C6 D% Y主要城市房价预测
, M1 B% K: \7 s. f
TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：




增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来
/ D3 h$ |! }& a4 Z& z
推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
" P2 t+ _- ]. }8 J+ {  U
# g, B: y2 x+ p1 P) `, Z但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
  ~2 O$ m( {8 @$ ~, A' N* i
3 |. ~- I( ^! k& _* e" m- l* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
; c5 R6 i. H6 k  H
: P4 f- @3 W* n8 `/ h( G4 Y这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
! k/ g: ^+ ?* b% A& t
  F* ?8 X/ M9 \" D* W8 ~: p公寓市场尚未触底
) n6 w0 v  A) z1 a* x4 W
) x7 l/ @4 {% J4 }- g0 A4 ISondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：
. Q3 [2 L& a: X0 S+ r& k
1 V1 E$ W4 _# [! `0 g3 z* h* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
% ^- k' T% j& {
* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

: m* I* k0 [+ @4 D' y  m) ?2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

; T! b( L+ x; l" m- X1 L2026年按揭重置潮风险有限

) f3 u/ {4 E( TSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
; T( I7 Z7 i  ?8 |& Y8 P0 p
到2026年：
( B4 x( P: D* a1 l% I* y
* 经济预计略有改善；
% a2 R+ ]+ m( u9 D9 f" x5 u
% f, m0 s1 @8 C9 y& }6 {4 c: }* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。
/ o5 o0 U& `5 {. g* j# U
/ T7 M2 e% D+ g; D9 {8 H8 b0 h因此，整体环境将较2025年更为有利。

2 m2 ~- l  L. W& _) v$ Y  F" o. `5 Z- `哪些地区最具可负担性？
% }9 ~" |8 @7 z! e6 |* V) }+ O
3 R- [5 D+ M# I; p6 E( j2 {在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

# d. G- y( n, n, |9 |7 v8 @4 m* ?相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

" q# k# I3 c" ]6 s! f8 ]. B: R3 p) o" `值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
, {3 A4 l% \$ j0 F, U2 q! j
# X5 A$ h; j! W$ e! g# X, _长期风险：房屋类型错配
; E# n( A# t( ^3 X) `4 B& ]* C
Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
7 A7 P/ e0 y4 h
5 I* V* S! Z) O. F+ T/ T8 ~. ?> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

, Z2 M1 J( I9 L' o* n7 O! B+ j他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

. }4 M. _: m9 L* A6 j, f# X, d结论：适度回升，而非大反弹
% @" G3 v  K/ _8 O
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
3 W; S& _( j* w, y0 R0 B1 n- ^) x
不过，Sondhi补充说：
" o% A7 p% @% P- e% ^! U2 S+ s
> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”