加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
$ j9 W$ E1 V/ E4 ^
; l" j/ e- s/ V+ l, l, K: p但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓
# W! D* q+ z7 e' U! j3 h; r
温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
3 c  _( f, C' k2 G+ g& K
5 w& O4 J- ~8 N2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

平均房价微跌约 4–5%

' ]9 P$ y" g. B# q- r! U" {+ W公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%


! N/ T( }; F+ U6 R$ @: b* A7 y5 b$ L
多位大温经纪表示：

# s1 U4 o! t9 b5 V" d" X; p* m( k8 O0 C( c“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
; d. `7 F5 C, A9 T4 B  R) ]
多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
' p. p  z; X  V6 {; p
: G0 {2 n9 ~- h0 d9 q2025全年：

成交量：62,433套
' p2 A; _& |5 J2 i2 j$ A4 _
同比下降：11.2%

& V/ m. }. @7 U; u/ d平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%

* j$ k# F/ A) \9 `9 v! L到了年底更明显：2025年12月：

! Z0 r* R* K0 l$ J2 K- V综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735

* v* F" D& A& V) t" {1 u再跌 5.1%
6 i6 d4 z% B/ _
/ g) C# T2 _; {- E也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

' u4 C/ R5 F7 W0 [4 S8 e3 B" R全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
* S  R) n7 [" y. H7 T1 U* t
7 }( Y9 R1 U9 g8 `2 t4 W加拿大地产协会（CREA）数据显示：
. y& F- u; l6 e
( _9 o( j: Z! k. Z, O. \8 Q( H( g全国销量环比再跌 2.7%

1 n( k& G5 J1 j* Y比2024年同期低 4.5%

" S# e& m& [: c2 D* m5 O% T挂牌量同比增加 7.4%
% S. ?, A  a+ N& m
库存约 4.5个月（接近平衡市）
) i+ y4 Z& Z& N$ H! @( w. C* K
" S; t0 F( s7 U# B4 ?什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

最惨的是公寓
+ Q& ~4 f" q! ?6 n; v0 G
6 @. Q2 ^+ J0 o% b7 x1 m! t9 V过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
7 K/ g5 H, O+ ?
; N, o# n7 ~/ t) X+ N2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
; ]- D- y' z- k/ h5 O
; S, Z' b3 ~: g0 ?1 o8 G+ U一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
4 c0 D" r3 i& K( D2 f
看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
2 @0 S& ?& ^, v, v$ }
- g  n9 @: Q) i* E9 I& ~而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

预售市场：更是“一地鸡毛”
& R5 f2 K: x0 d6 x, r
* }4 `9 i7 b6 f# [真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
/ D4 M1 f8 ~6 D: p! c
经纪人的原话很扎心：
) E. Z) i- `' L  _( _
5 d  P* T+ `, r; y: ^% R2 M' Y& P“现在这个市场又丑又惨。”
; K: j3 c4 z7 P% `1 \1 P1 P
买家违约
- a; C+ k8 v' Z0 p4 {. Q; f( d
8 g& R$ q3 P5 T; o# z官司变多

- m  [% a* D5 g3 I被迫亏本出手
7 K. d2 T- z5 e
首付打水漂

很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
# ?. u* q  S' \# v7 \9 @
) x6 Q7 e% S3 w* m4 `' ^; X1 M不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
' y& q$ {" l# t/ N& @
. Q: u) r  w# B& M1 i8 |% ?  a“这三年，季节性彻底消失了。”

  w6 P  R, f: m# p7 g更真实的信号是：

) W8 q- d  i8 U有人开始二按
6 E" T' Y6 q" g9 c: |% V
有人找私人贷款

房租也不够cover成本

8 p2 z, t* q4 Y# z家庭财务压力正在浮出水面
# d+ n9 ~6 }; f4 K1 i
本地经纪总结一句话：

: ?# B7 k7 Z! O& y" s“不是急着买，而是等到有信心才买。”
, w6 m0 Z8 {1 t3 m5 u
这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
; G7 S9 r, ]/ d! [" p( c  A
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
0 N3 w% y; g; l% e
& |4 A5 i: x" \但不是所有地方都跌
7 L' p# ~; ^5 U8 F, H
, y+ P8 @6 ?1 P有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
' V: X3 @1 x2 Z
一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长
) J7 k' i( C: J. r) D. u
魁北克城：+17%

$ W, z' W2 O- w8 ~. L$ T. \" S; X, R5 U原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
8 x3 F* [# v+ s
说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
, ^3 J" D8 U$ a4 D
( A) S% o0 A) |( B真正的问题不是价格，而是心理
. E! |9 p0 |/ w/ @
! D1 h3 z3 e* y. j! o5 Z; J现在的市场有个奇怪现象：

4 x; r2 }9 o9 l: D+ w4 j. a买家：
* ?3 B& s9 R% O2 J' T
有选择权

但不着急
( v7 T: ~! {. ^3 g; |! K
总觉得还能再等等

) N8 S# Y  t3 U$ X( l& r0 ?* C卖家：

不想认输
0 G. Z( k* T+ {( ?. z+ G" q' e
还想着高位价格

9 d" }; ~7 H+ i8 G挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

6 x7 P8 H# G- Y3 {“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
, G- J. I6 o: E0 B  u
1 n+ q! Y8 z6 l8 s2 A给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
+ m9 S7 I3 J& L7 e! I
自住买家
% Z* s% b, H. k3 |5 T" P/ Q, u
4 r0 v2 I1 r" g议价能力最强的时期之一
7 f) f- K4 q( M
可以慢慢挑
( I2 B9 R3 Y8 |4 n% O1 H
1 S+ ^5 J* d9 r# O8 c7 Y& y( m# ?别冲动
/ p  i& @: K2 @: {, C
5 W" ]/ `% }6 b& i& W1 T9 n投资/预售

/ W% ^" R  [$ x+ ?# p& c* _风险明显升高

6 e: [+ s2 I7 m) H# Y: k0 d现金流要算清

别指望短期翻倍

9 w9 O( d( K4 z- I  t: K: n& _高杠杆操作

! b" K% B7 Q* y+ C7 N) |现在真的危险
6 |% U2 I1 @, [2 G0 ?) F
7 }4 f% E% E- s. A% M未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。