加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
- q4 x) s" t( o, X, D8 r
但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

9 v# x5 q/ T) ]  D. M" a. i1 j大温成交量和价格放缓

$ L  y5 Y5 [8 v温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
0 J# U) f! g0 q2 {# r" g. v5 t
3 {7 k3 L2 Y6 G- b4 L( ]2 P2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
0 t  h1 {8 S2 j+ k
平均房价微跌约 4–5%

4 _  e2 a9 T% ?; Q. W公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%


# d% U: t7 R3 n% g8 t: W
多位大温经纪表示：
7 ]  E) i! C1 @& d( F" g
. g5 U! K+ q2 q% B8 k“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
5 X& ?$ I6 A+ G. ~9 `
+ F7 x" m3 x6 N! G) Z买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
2 f* H8 K! a8 Z" H
多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
6 H7 |8 W' G; J1 }# d8 l% u; e/ P
. d% H' k# B7 t% F4 W( z% D" m) h2025全年：
3 ~5 V9 C1 B3 r
成交量：62,433套

5 c3 W' y4 Q6 S: _" V" ?同比下降：11.2%

* z! o* \# N8 Z, v- R8 ]- Q平均房价：$1,067,968

% b! _# c$ z# b3 Z. C同比下跌：4.7%
$ t2 r+ {6 w+ c9 I0 o; ?
8 J" m# H+ h; w9 ^4 o- Z到了年底更明显：2025年12月：
/ ^( G; y8 v0 _6 W1 ^/ w
综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735
% S* J7 l, v( l/ K! D% |
再跌 5.1%

# }; m1 ^+ r; e& E% c  j* `也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
7 g* E/ Z! U& b* i' V
) S$ A. L: A7 R更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
! b( O; q: I. F6 q
加拿大地产协会（CREA）数据显示：
% o, W" r- c7 t  w
全国销量环比再跌 2.7%
: U3 A% m) _" i+ Q# m3 w3 ]3 c/ H
比2024年同期低 4.5%

; L9 [8 {5 b6 {/ }/ E* E! H3 V挂牌量同比增加 7.4%

库存约 4.5个月（接近平衡市）
9 Y' e3 c; L; P3 t2 ]" K5 y
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
* [' \6 s2 N. r+ P
最惨的是公寓

9 k- E& Z& N, X/ d7 D& [( u过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
" z& x' A; u5 \8 x
2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

( w& R8 k& R8 E一位经纪直言：

* Y9 o: i) [+ b8 k. T- d1 k& v“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
) c3 W: l# b- i0 U+ E
看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
5 y, B( G+ \4 i' e4 A
而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
" X1 |: v0 i- p6 B* J6 y
预售市场：更是“一地鸡毛”
$ H+ V) d. L( u6 Z! e
! \+ I$ Q/ l( U+ g* p5 o2 Y, q  r5 Y# \真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

* t( {* j) x" i, T6 m! b0 M# ]7 ~经纪人的原话很扎心：
4 o7 }' e7 x4 A* L$ f4 `& T! {
“现在这个市场又丑又惨。”

买家违约
4 b# U" v3 W, b6 C, b  B( C
) g( Z! i# T/ k) C/ G官司变多

被迫亏本出手

首付打水漂
; s; N5 ~2 p! R* W6 U
很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

4 a1 O2 y7 ~7 ~/ K不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
$ M8 l, l% e. }8 {4 V3 ]
/ Q, l  f, x8 N" lBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
: U+ U. c0 X$ l2 }* }) t
“这三年，季节性彻底消失了。”
  j, j/ \+ f0 e" S6 r. N0 i3 Z0 J
更真实的信号是：

# j7 A9 l% o4 k3 M# y; r, F* t2 g: ?有人开始二按

$ P+ R% I' ?0 Z+ p9 d0 X; H+ K有人找私人贷款

房租也不够cover成本
; R; J5 Q% `* o$ y1 e5 _7 W, |
0 |0 u$ K) v; ~( W, @$ t6 C家庭财务压力正在浮出水面

; a8 c& \' j% g5 D# x" \本地经纪总结一句话：
, Z* Y! u) j+ D
“不是急着买，而是等到有信心才买。”
3 t8 i. f- y+ C4 o
这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
. E. V1 r0 U0 |) q8 b3 X3 W3 G0 I
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
- A7 t8 n0 c+ o5 x0 q1 Q
& w  n& P) B, o' l% n; N但不是所有地方都跌

有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

4 ^, o0 _' P! T一些小省份反而逆势上涨：

- i# `! _# D: _+ D5 |2 T' Z7 l0 P萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长
6 X0 g) {4 Y5 r( E4 ?
7 n' M6 J6 p5 E魁北克城：+17%

/ \2 J0 X5 Y  v4 a原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
3 Z! Z0 x$ O( t% ]1 |, S% J0 e* z4 C
3 C1 V7 @1 N7 U* R. b8 ~说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理
7 E3 N0 i; J$ I4 W, J
现在的市场有个奇怪现象：
7 `, w8 a$ h: b( ]) \
买家：
4 T& P( ~, m0 ]" ^
- r* t7 Q. s7 h, d) l6 L有选择权

. H$ ~' @, {1 D0 }但不着急

总觉得还能再等等

卖家：

不想认输

还想着高位价格
: M4 g4 u- f6 x3 y; v6 `
挂了又撤
% {1 A4 ~0 Q7 L6 a
结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
  r8 F. Q. r8 q$ ]8 M& P
& W/ t! s+ L9 c4 i( X“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
* z. ?1 ]8 I* X. ~) {/ d7 s
+ C% k  T* N$ y$ r! q; g$ R& [自住买家
7 o7 J/ ^- ]' [' }$ }
- p6 I3 |! N+ U5 \" Y! }议价能力最强的时期之一
3 E/ |; l2 y3 \  n& |- k
可以慢慢挑
* J; r& T9 c( Q* z/ Z% ]* D
# P4 W- ]/ n5 G  K, ^1 v别冲动
/ f. g; y- ^8 L9 r" N
投资/预售

) J. F& ~' P' |, O6 Y风险明显升高
, Y: V$ d  }. U* h: L
( |  a- H6 t" b8 E) y现金流要算清
% H' y+ t; U/ R( N
别指望短期翻倍

+ _) F# W9 d0 ?$ ~高杠杆操作

现在真的危险
: g- h) H8 `7 J
未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
" e; X, s" [7 h. u) F: V- ~- q
加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。