用equity 投资买房的贷款问题？

brian123

如果一个市价40万的房子（with mortgage 23万） 大概带出多少equity，利率大概是多少？(听说要9%，还有人说就是6%)
. L* m! C; q. m7 @/ V带出的 equity 是不是叫second Mortgage.
对于投资房来说，听说最好能幅25%的downpayment.
是不是 equity 是用来付这25%的 downpayment， 然后就可以用正常的利率来贷款买投资房了？
" I8 b% }0 j/ u8 j/ M+ A多谢

精打细算

一般银行贷款房子， 不管是 line of credit or mortgage, 都会看你个人信贷评级， 然后再算出你 GDS Gross debt service / TDS Total debt service Ratio.
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如果你个人信贷评级好，风险就低， 银行可以用below prime (<7%) 或更低的利息借给你 （要看个人会不会与银行讨价还价）
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7 t$ }$ c# {$ \& i& [如果风险高，或没有东西作抵押， 一般的利息就会高（Prime+ 1.75% to 3%)  高风险就要求高回报 - 正常。

拿房子作抵押，如果借出来的钱，估计在定期内不会还， 可以考虑与银行签订合约 （3-5 years) 如此， 利息会比较低。  
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4 n* l! `) N4 @; i+ TEquities 一般在金融业是指股票或资产。  如果你指的是 Home equity， 就是拿房子作抵押来借钱。 这种情况下，所有金融公司会要求125%的抵押，也就是说，最多借你房子市值的75%。 而房子产业权归金融公司。你如何使用该笔钱， 他们不会管。

. \! `! V( J& v/ e返回来说，你用这笔钱买另外一间房子，投入25% 作抵押， 他们也很乐意接受， 问题是， 你的GDS/TDS Ratio 如果达不了标， 就棉花店着火~ 免弹 。

精打细算

很多人往往不知道银行要求的25% 因为金融市场有一种secondary mortgage 的市场。 除了主要的金融公司借了其中的75%外， 其余的10-20% 可以通过这类金融公司借款。
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& B% \& g/ \) D$ e$ @. j$ Msecondary mortgage 公司主要是透过保险来分摊风险， 虽然产业的拥有权不在这类公司手上， 他们接出来的10-20%贷款利息会较高， 同时，也会要求贷款者买贷款保险， 以防万一还不了， 还可以向保险索偿。

很多secondary mortgage 最后自己做保险。 最近在美国发生的 subprime mortgage crisis 就是指这些保险贷款公司面临收不回钱的问题而破产！ 其主要原因是美国房地产价位连续几年跌破底价！

tanrx

精打细算 发表于 2007-5-9 19:59
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secondary mortgage 对个人以后贷款是否有影响？ 利率大约在多少呢？多谢