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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-2-25 08:16 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
鄢海军 发表于 2016-2-24 22:06
8 s1 a4 u2 R. h( A地基建好以后，通常在地基外墙喷涂一层沥青做防水处理。
0 Z8 m+ u- r8 `4 z- W3 v* N1 \9 j
沥青涂层属于“防潮处理”，即 damp proofing.
# b* l2 p* o+ t8 q5 ~) S- i) V$ o4 O1 Y& U* L) d& @
如果要做防水处理 water proofting，需要用类似 Delta-MS一类的 membrane.
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shelley2009
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-2-25 17:43 | 显示全部楼层
鄢海军 发表于 2016-2-24 22:09
1 M2 z$ A# S7 `. E. c+ B买房的费用主要有两个：1）律师费 - $1,000-$1,200 ; 2) 验房费： $400-$500。

5 U& G/ N8 C) j7 w; c谢谢， 那那买房有中介费吗？有的话，一般比例是多少？
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鄢海军
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-2-25 22:12 | 显示全部楼层
shelley2009 发表于 2016-2-25 17:438 \) f& h+ d# Z+ @$ o6 j1 p
谢谢， 那那买房有中介费吗？有的话，一般比例是多少？
( t2 `& ^; \2 J. ^# A& p
中介费都是由卖家支付，买家不需要。
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SouthtownJon
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-1 10:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 SouthtownJon 于 2016-4-1 10:32 编辑
( E8 Q" ?' q- R& x2 q: p- D, a- _+ e5 [0 v8 V9 v
- Is it a good time to buy property right now?
0 L- X! U2 G( @3 g: g* h9 y- Is Maple Crest a profitable community?, M0 k0 ]7 |) Q  A# O
- How does Edmonton property market looks like in 3 years." n' e* C$ z+ E; n- r
- I made an offer for a single house with double garage in Maple (Which is behind a railway) with Builder. 9ft ceiling with lots of upgraded appliances. Brand new home, 1650 Square ft + 800 Square Ft for Basement (Unfinish) Original price listed on internet $420,000, Now Dropped to $399,900. Made an offer $380,000. Negotiated back and forth, finalized at $387,500. Is it a good deal? 5 P' M1 g: O& }+ m7 E  l
(MLS® #: E4011406)
9 h1 ?. U$ d$ D% y
- _9 ]$ O& i& b1 ^" [- KThanks so much if you will answer these questions!!!
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-4-7 12:12 | 显示全部楼层
SouthtownJon 发表于 2016-4-1 10:24- p3 C6 B, P7 A5 z/ d1 T
- Is it a good time to buy property right now? + [6 Z0 W& K- e0 n
- Is Maple Crest a profitable community?
5 J0 J5 V2 s5 c- How doe ...

/ l; {3 @# X, S# j- {: A) C
7 ~  u! @4 F) D" S8 s  Q; r7 \' F' B不好意思，今天才发现您在这个帖子里面提问了。答复如下：
+ [( [% M. ?; N+ v$ E  f6 P4 ], B9 E" o7 G8 d
- Is it a good time to buy property right now?
* {" o9 {8 C% Q! K% q$ C- ?9 ?, b这是一个当前无解，几年以后才知道答案的问题。我现在可以确定的是，第一，今年的市场是买家市场，明年不好说，但80%的可能仍然是买家市场。第二，在这种市场里面，买家是有机会买到deal的，而且如果买到了deal亏钱的可能性几乎为零。
/ d3 [7 P1 h; U  F
, C8 j" g* N6 t0 B/ |( p' `- Is Maple Crest a profitable community?- f! Q' O/ A  y
这是一个新区，也是一个普通社区，销售速度慢了点。举例来说，西南区有个新的小区叫Chappelle，跟Maple的年代差不多。Chappelle在西南新区里面差不多算是排在最后一名吧，但是以过去两年在MLS上面的统计来说，Chappelle独立房卖掉了167套，而Maple卖掉了29套。
6 S/ Z7 v! g5 {: E* t! T/ |! a5 j9 I8 Z
- How does Edmonton property market looks like in 3 years.
' L! F( V8 r7 l这个问题我前面算是回答了一半，下面给您看张图吧。另外最后一个问题，因为您已经在谈判阶段，所以我不便回答。8 U% x5 f7 T/ b) f( y, r  C- S( T
House Price N Sales (2014-2015).PNG
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zabra
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-9 10:51 | 显示全部楼层
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songfrog
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-11 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
请问Edmonton北边有没有比较好的新社区？
# m2 h6 b! w( Y: f' H+ d' q; T  _还有请问Big Lake这个社区好不好？感觉离学校和商场都比较远，但是环境还不错。
, q; p2 E0 P4 {8 U# |  F0 m" F谢谢
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tomgod
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-17 14:43 | 显示全部楼层
本帖最后由 tomgod 于 2016-4-17 15:09 编辑 . G+ E" ^+ p8 j/ I# _" k
1 M0 ]- Q$ z9 d# d0 T
问一个我比较奇怪的问题。* H. R0 ?( m6 E- P/ K/ }
某个房子，上市的时候是94年，当时的卖价是64万。
. P- L9 L+ [9 P0 M2 S! |' u: i至今以来，大概每5年左右它就卖一次，但奇怪的是价格，60万、58万、54万一路向下，11年的时候成交价格式48万。# Y; @$ S4 X6 t% D& B
所在的区是比较好的区了，oleskiw区的。" x. f  s/ a! v
我想不清楚到底是怎么回事。
+ G. c, `) J0 v  d1 V房子现在又放在市场上卖了，地址是：' @% Y  G9 W% y
742 WHISTON Court- \# O# i! B% d; d) q' [
: {7 z2 H. g2 L: N$ t
这到底是咋回事啊？
3 f% j9 d/ j, P, I! M1 t' c成交数据是地产经纪查询出来的。& J& ]$ t) ~& y! M" w9 B

! a8 i5 [8 m% F" T$ r' S按道理说，94年左右房屋成交均价在10万左右，那时候的64万房子比现在的百万豪宅还要豪啊，可这房子里边看上去的确也一般啊。
( j8 u2 }; n3 c+ F5 _0 \+ O7 U( l
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KYX
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-17 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
请问买新房子有没有找房屋中介的需要？房子所在小区也基本确定了。我知道中介对买二手房帮助很大，对买新房子呢？
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-4-18 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
songfrog 发表于 2016-4-11 12:59, s' B6 z8 d5 J4 N' ~  }/ a' [5 ]) ?
请问Edmonton北边有没有比较好的新社区？9 o) E; V3 |+ B4 s! [% k0 s2 r
还有请问Big Lake这个社区好不好？感觉离学校和商场都比较远，但 ...
: H+ a7 n4 f, M2 `
北边好区的名字叫Griesbach。可以很确定的说，Griesbach比Big Lake好很多。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-4-18 15:43 | 显示全部楼层
tomgod 发表于 2016-4-17 14:43
5 p- j& G; |$ \4 t& U问一个我比较奇怪的问题。5 i: h& N% k& q7 n  {0 F
某个房子，上市的时候是94年，当时的卖价是64万。
" v. O4 ^2 Z+ ^4 p至今以来，大概每5年左右它 ...

$ C1 M2 D+ [7 G1 |, }一只母猪带着10只小猪过河，被河水冲走了3只。母猪过河后一算，还是10只小猪，为什么？
, }, q4 H7 v8 G- D! X* w答：因为她不会数数。
; S( J; @: {% j7 y4 M6 G* `2 W
# @( y# W- z2 @' d9 U$ x3 b4 c8 S埃德蒙顿的房子1994年的时候卖64万，而2016年的时候卖52万，为什么？% Z' v- _3 h" {
答：因为她不会数数。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-4-18 16:54 | 显示全部楼层
KYX 发表于 2016-4-17 18:38
+ n. s# l# P! g0 @% ]7 q8 H1 r# ]请问买新房子有没有找房屋中介的需要？房子所在小区也基本确定了。我知道中介对买二手房帮助很大，对买新房 ...

- _, ^+ X0 d6 \3 Y& H9 S! d大约有三分之一的人会通过房屋经纪人购买新房，另外的三分之二并非不需要经纪人，而是因为市场上流传着一个传说，说如果不用经纪人，价格可以便宜。传说的依据是，如果有经纪人，建商要付给经纪人费用；如果没有经纪人，建商就不用付费，就可以把省下来的佣金给买家。
8 O2 G- D$ h2 D+ _! o1 N1 G4 K% r% E0 O% n
而实际情况是，当市场好的时候，建商是不给折扣的，因为房子不愁卖；当市场不好的时候，建商为了能够卖掉房子，是给折扣的，更多的情况是，老杨团队可以拿到更多的折扣。为什么呢？因为对于建商来说，您买房可能每隔5年买一次，或者每隔3年买一次，或者算您财力特别雄厚，每年买两套房，但终归属于零售，五年累计起来也就10套房子。而老杨团队每年从建商手里买几十套房子，五年至少买200套房子，属于批发，对于建商来说与老杨团队建立一个良好的关系更有利于他们的长远发展，所以他们愿意给老杨团队更好的价格。# F3 N  k$ ~# Y

/ p6 O' c1 }+ ~3 B- I9 S% D1 y然后再说说买新房的时候，房产经纪人能够给您提供什么。老杨团队在客户买新房的时候，主要是两个视角，第一是如何为客户节省，第二是若干年以后这套房子如果上市卖，如何能够得到市场的认可。我们见过很多当初花了不少钱升级，但几年之后卖房的时候却卖不出好价钱的案例，这些宝贵的经验在买新房的时候都会用上。除此之外，如果是从零开始的新房，我们会在blue print阶段直到选材料、选颜色、walkthro全程陪同，提供我们的建议。
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KYX
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-4-18 19:13 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2016-4-18 16:54
+ d* ~" W7 `$ \% C/ C大约有三分之一的人会通过房屋经纪人购买新房，另外的三分之二并非不需要经纪人，而是因为市场上流传着一 ...
) Z' O' E/ Y* M$ X4 E9 b
谢谢您这么用心的回复！十分受用！谢谢
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edmontondowntow
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-8 14:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2016-4-18 16:540 f( v2 a1 N! j
大约有三分之一的人会通过房屋经纪人购买新房，另外的三分之二并非不需要经纪人，而是因为市场上流传着一 ...
5 g" o1 C$ a$ p0 o' C
请问老杨- I: d& p2 P3 }3 u7 k' ]3 }3 }% \+ P; @
: F; f% ?, Y. A! B8 S* ]' n7 ]
跟builder建estate房子能找你们团队吗？
$ w+ s9 p4 c7 m. M, S: h  \
# p+ s+ f. ]3 H8 P* g建estate房子是建新房合适还是在二手市场上买相对较新的合适？感觉现在市场上建新房价钱没降反升了。9 e; Q- U% k/ B; a

! T/ g5 d$ ?% wentry　level　或　稍微朝上的estate房子每平米价格大概多少？　这个肯定和每个房子设计装修有关系，但我们听说得差别太大，从200到300起都有，所以就想请教一下。
% F8 i3 A$ y8 T: W- u* p2 {$ v' |( N! X& t2 k
谢谢
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-15 16:47 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2016-8-8 14:18
* Q) t9 f- C; C) P! m0 y. i/ p请问老杨
& |, g* I# a* L, T, \2 k; @& V: X! M- z4 F4 y7 N7 ^0 y( t+ ~2 _: O
跟builder建estate房子能找你们团队吗？

' p) w, f& K* Q: V) S, U4 @跟builder建estate房子能找你们团队吗？
7 v: V% W$ _8 h$ I$ q----我猜您想说，不跟builder建或者是自己找builder建能否找老杨团队？可以。; D0 o" Z9 ]( R
. i- V. Q: |% A7 z+ S2 b0 N
建estate房子是建新房合适还是在二手市场上买相对较新的合适？感觉现在市场上建新房价钱没降反升了。
; o" y3 |$ |4 x% [6 ~6 J9 f----建新房价钱涨了，是因为材料的价钱涨了。8 {- N8 F3 J9 Z2 y8 p3 _
4 V" G. o1 b8 h& c1 \) C
entry　level　或　稍微朝上的estate房子每平米价格大概多少？　这个肯定和每个房子设计装修有关系，但我们听说得差别太大，从200到300起都有，所以就想请教一下。5 Y4 e3 N$ o6 j% I4 X( V( {
----estate的房子不太可能选择便宜的装修材料，所以一般是200块钱起。目前市场上的豪宅，如果不是特别豪，一般在200到250之间。但如果特别豪，可以达到400到500块钱。
理袁律师事务所
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sasha318
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-8-17 00:18 来自手机 | 显示全部楼层
每平方米200多吗？那200平方米才40000建房费用吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2016-8-17 11:35 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
sasha318 发表于 2016-8-17 00:188 n, L, Y/ ~. L$ F
每平方米200多吗？那200平方米才40000建房费用吗？
; J% V  E) c3 k; Z2 w: E1 @2 Q9 c3 X( T
是每平方尺200多，SF，1平方米约等于10.5平方尺，200平方米等于2100多平方尺，建房成本应该是42万多

鲜花鸡蛋

老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
老杨  在2016-8-19 12:48  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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大自然
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-18 12:25 | 显示全部楼层
请问老杨，Windermere － Landale 有一些LOT，这种LOT建的房门面比较宽，前后（进出）短，你觉得怎样？9 E; N* |4 _9 o0 }9 p" [
多谢！
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asder
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-19 11:03 | 显示全部楼层
tomgod 发表于 2016-4-17 14:43' S1 f# u4 q: r/ t6 n. d
问一个我比较奇怪的问题。
  Y5 Y( t' s. x; o6 b某个房子，上市的时候是94年，当时的卖价是64万。
& Z. r, J( s( q* `. V0 y  C8 ]至今以来，大概每5年左右它 ...
. }; |$ G* R) l* w. G% d2 k
请问从哪里可以看到之前交易的信息，谢谢
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-19 12:47 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2016-8-17 11:35, D; O, S  R6 Z6 R
是每平方尺200多，SF，1平方米约等于10.5平方尺，200平方米等于2100多平方尺，建房成本应该是42万多
4 s/ J$ ^3 m; l; _' U! _
谢谢回答！鲜花奉上！
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-19 12:49 | 显示全部楼层
大自然 发表于 2016-8-18 12:25' {3 E' B7 r& H' w  I
请问老杨，Windermere － Landale 有一些LOT，这种LOT建的房门面比较宽，前后（进出）短，你觉得怎样？3 }& w, ]& U; h" h& W; ?/ [# M
多 ...
$ z5 q* k0 {2 }0 I" q+ v0 E1 `
如果您不需要后院，或者希望后院小点，这种房子是可以考虑的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-19 12:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
asder 发表于 2016-8-19 11:03
! t. v  z3 C$ s/ s3 C* U" K请问从哪里可以看到之前交易的信息，谢谢
9 r3 [: F) y7 {- H% p6 K. g
您需要找房产经纪人来查询以前的交易信息，自己是查不到的。
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asder
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-19 14:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2016-8-19 12:494 W. l% z7 h( y) p
您需要找房产经纪人来查询以前的交易信息，自己是查不到的。

/ V: N; a4 O$ R: i; d# G谢谢回复
大型搬家
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大自然
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-22 10:52 | 显示全部楼层
谢谢老杨的回复！！！
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Strom
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-25 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我计划在KESWICK on RIVER建CUSTOME home。PARKWOOD 和 HILLVIEW 的造价在我的预算内。我只是粗略的问了他们房子基价。他们也愿意帮我CUSTOME我的IDEA.还没有深谈
, b: t# K& p4 \请问老杨了解不了解PARKWOOD 和 HILLVIEW。 听说 KESWICKonRIVER developer有买LOT的promotion，不知老杨清楚不，多少promotion？
2 ~. M& T$ f5 \* D$ h谢谢
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Stethoscope
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2016-8-28 01:00 | 显示全部楼层
如果买家接受卖家的RPR，有一个小shed离篱笆太近，不符合bylaw。那末买家是不是一定要在一定的时间内挪?不挪的话，有什么法律后果吗?, V2 I# ^6 Z  f1 d1 J
另外，没有Permit stamp 的RPR有效吗?
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-31 22:54 | 显示全部楼层
Strom 发表于 2016-8-25 10:16+ R7 X2 P; a/ d
我计划在KESWICK on RIVER建CUSTOME home。PARKWOOD 和 HILLVIEW 的造价在我的预算内。我只是粗略的问了他 ...

) v& P% o" L0 T4 Y* H8 i/ Z7 i+ U我也是一个建商，我不想在论坛上公开评论别的建商。给他们做免费广告，我不愿意；诋毁他们，我更不愿意。所以，请原谅，我不对其他建商做评论。
; G% E' o  O+ t7 {; e$ j' A& V" M3 [6 Z; t) T& c/ g
KESWICK是一个好区，我们目前正在跟DEVELOPER谈判，在不久之后我们可能会在这个小区建一些房子。关于LOT的折扣，那不是可以有，是必须有！
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2016-8-31 22:55 | 显示全部楼层
Stethoscope 发表于 2016-8-28 01:00: o2 T! P, y/ U% z
如果买家接受卖家的RPR，有一个小shed离篱笆太近，不符合bylaw。那末买家是不是一定要在一定的时间内挪?不 ...

& f* q) E$ q2 t接受了就不用挪了，后果是CITY不给你在RPR上面盖章。

鲜花鸡蛋

Stethoscope  在2016-9-1 08:31  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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Stethoscope
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2016-9-1 08:30 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2016-8-31 22:55, L# u( B; |% [' D- D% H6 B! Z7 p/ _
接受了就不用挪了，后果是CITY不给你在RPR上面盖章。

  m6 I  J2 Z: W2 p1 }* tThank you very much.
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Strom
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-9-2 11:18 | 显示全部楼层
老杨
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