爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
+ s2 N) D# Q3 d/ E9 [. z
我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
  d2 J7 V) ^8 ?$ t; Y. q$ N$ T" ?
7 ~0 u1 ^0 y; K( L+ z5 X我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
: x# D: u# e; i8 h" J
$ c2 y# \! R3 P3 W. p我好像在某一个帖子也这么说过。

我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

6 w( e+ H) j6 P! z4 @# R看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
, }; j. W* [/ D
3 i. |8 q) D# Z. i* o; {$ K1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

' \0 I3 O8 L/ p) k3 d' ]% ^  ~现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
- Y5 W, T/ h3 c& C
! |  B, C' |/ t, t由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
, h, Z$ v3 x( ^' z1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
7 N6 S- Z1 e3 M6 i8 U) v* V2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
  c' n, U. C# h5 a+ P* m     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
$ z7 i. x# ^5 ]7 K9 F     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
. o' U1 J8 h# i: w# Z2 @8 F     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
; q9 i! S$ x1 x5 J4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

8 G. \5 n! @9 t& Q- e, s对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
6 D- V( G( N2 A/ k3 I
, S( D) W4 F7 O3 K, s
, D* N4 ^# F% e5 l- W# m7 f现在试着回答第二个问题。
) N: F" g; `8 d) ^2 K! s) c2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
4 s% ^. {* v: U3 `' f! ]
% n) m# |" n9 n由于大量二手 ...

. k* V: t6 i1 @/ |- N  r1 y
很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
7 I5 ]2 _! K- [* t5 c
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

( E, y- p1 g8 h& Y2 t0 ~% Z: q) d
# p) E0 T, V( C, o/ m* ^按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
6 D6 r0 @" v/ z# U5 G* U
, }$ M) `1 }6 b: }, q6 c2 |) P你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
7 p* s( [, d3 k% e( y
$ j; _4 C/ ^2 t) f" P  N[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
. X4 U, P, q) q' U0 ?

  L: ?7 x+ R% B8 d9 T现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
& u" K, C; W' k
& E- w2 n1 O. q$ r, j由于大量二手 ...

: Q/ ^1 I: k$ N7 k
  j. i  z9 q# K. I, V/ G忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
1 ^  b7 a4 Z9 I) d& Z! w这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
3 y! p7 L& ~( B+ w这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
; H' T2 Y/ D0 g( q! j3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

2 k) S7 B$ {& ?- c而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
/ A/ Y, L5 @' g, V( A, K$ V! t) ? a。两个按揭，负担不起；
0 `7 ]1 l( \) N b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
4 M# v4 C- g" E) ^$ K c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3 i' r+ R5 n$ W4 N- H* m* k3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

# I7 Z7 N% I, w4 \; z7 ]由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
! m1 w7 e7 x5 X7 ]! J还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

8 E  J; @2 n- S$ J" A  F我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
$ x6 A7 @3 t2 U  C

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

$ ^& i! }6 g+ b0 ~- f" M前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

- N. T7 \7 {% A6 ]她说的对不对，让我们拭目以待。
  F9 e, B8 l5 A/ Y  ]5 w
( T! K8 M2 ?5 ?; V: l7 v另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
( w6 x( c+ ?6 q# F" F" q: \9 ^

# P+ R" j/ O. o+ v) U% [谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
3 J: M" b# D7 W现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

3 A( |# ]# N0 D5 i, ^& C! D
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

' d0 K! ?3 J$ @  ~' S7 RThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
4 {! D5 Z" s3 B5 Q0 o: R" i! T

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
- z( e) A- M3 @5 y' Q. P8 y
4 y, u, l; z4 S4 X- R# R) g5 j7 DThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
' B0 y7 M  j: _3 |9 V) }! i# M# i爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
" [2 v, o$ x! y7 f8 Z7 J7 [& B
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

; G5 h2 k1 G3 {: g现在和大家探讨第四个问题：
! B& i' J: z9 M! A3 D4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2 f7 W" s$ T7 u+ t% o2。 等房价稳定，并有回升。
' Z$ C+ T) D' ]8 R, k& A8 @% k3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
) e  m9 G9 z) t  Y5 A) ]     a。两个按揭，负担不起；
; B, _9 e+ i8 W  b3 a0 C/ x     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
7 F7 |2 Q5 ~) C: J! n; v& o: z, i     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
; P, g- P" j- `6 {. R  N5 Y/ c' [+ ?
目前，爱城房地产有以下一些特色：
' v% J5 U1 Y4 d: d2 F3 F9 u$ I1 N1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
7 K$ l( Y, q! D* v9 K4 ?8 ~% p3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
' E1 D* [$ ~4 y2 B3 b4 {4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
2 S' d; r- T' a1 e7 T
* l) J5 {9 a! K& |/ i- G我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
8 }5 Z8 q' a# ?3 V  `; Z
* J7 M+ z+ T- ^5 ^2 u
现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
" r0 v4 e9 V$ M! F0 `& C8 y/ W可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

" s  A# u0 L- w" P, e

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


' ^7 A; ]# I- h0 t8 z这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

- W) a! c% O6 i" d, z( X8 @% F
/ J# Z4 p! E1 g* x& {) X按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
4 M# [+ {  z- x( H% s" w* p你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

# K: O8 @! G9 J5 {谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
( Q8 D. ]7 i% e1 B2 U: O
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
9 W' T& F' s+ g! O$ }
+ m% Y7 N# J" q* X1 N* W) g有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
& n1 p- U0 p% m9 }5 V3 y
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。