爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

5 c$ W) C6 I) K7 ]我好像在某一个帖子也这么说过。

6 ?% h- F: L2 R# S$ D拿证据来!
  |* B& N; f" P& V
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
4 \, @! R. I7 V" q
3 X$ ~7 h2 s2 |8 G0 p# e我好像在某一个帖子也这么说过。

2 j" d, ]# s% H. T0 B" f9 B
9 V3 E7 b, M2 J9 M7 ^+ ]我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
" r$ {$ m5 k, B4 m5 `! z6 Y爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
4 Y1 B" {! w; m1 a/ Q爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
: k' R# @, l$ o% \4 H
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
) M. ?0 k9 u0 n$ s2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
4 ^2 U& c6 B' l7 o/ K- g3 l2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
' P, K3 L& {2 F: O4 ^( R     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
; l$ ]: i; R3 d5 {  o$ g( O3 z     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
9 C7 a5 \- O- Z8 Y9 m, J1 x     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
) H2 F3 ?5 D8 X+ A7 m( N+ B5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
+ O9 ^# z4 S; n) N7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
8 |# F9 q' T: n" c

: M$ d, ?# m0 E( ^2 l3 [现在试着回答第二个问题。
. C# ^& T8 m4 M2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

. `8 e2 b2 l& A1 J由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
4 S- K) E* L6 Z& Y+ R8 B  {2 ~7 v
, D; z* C; `, T1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
5 @* t) k; @+ }  W2 S; I你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

+ M3 O8 R, v1 U" M$ o4 z: w你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 |& \4 E8 X, V* |  @( ~' Y2 C  w

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
7 j2 y# ?. f* @% V- l+ z5 S7 z! s
" q( V& d2 Y' S- B  P7 ?由于大量二手 ...

8 l, \5 s7 ]8 J5 w: ^3 d; [0 X( p; O5 N& Z
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
6 b' o+ E+ y% f% ?; D& j2 E3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
" d7 p6 G' E6 H2 V# Q0 {  o! V b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
+ C  w& J- W7 I c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
" E3 |' u% A8 J- E+ s8 a4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
" B0 |; R# y4 S$ B+ s! C, z
2 B, R6 Y4 [7 `& A& `. `; O; p' r由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
9 J' X1 \- [2 J还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

/ t; o9 V" ^: u; K, ]4 ?我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

8 W7 B- [4 w3 Z- j8 Z9 l
7 d% N+ I  h$ S# e现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

( z2 C0 s6 d5 U0 g* ^由于大量二手 ...

  U6 Z2 `, |' Q$ |+ R
4 o& `9 _5 a8 W, Y3 Z# x前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
. V9 E9 M  u  r9 K: n2 S' `( Z
她说的对不对，让我们拭目以待。
6 n& [0 s7 n1 _3 P3 \
, P! m' s  @% z8 q8 k0 F3 U* T另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

! D8 W8 I: v% i3 y: Z; w& L
, p/ Q6 o! y' p/ c1 A. c! I谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
4 t( c1 `1 I  B* q3 O9 W& y1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
* |) O' w; W6 p/ a+ w现在试着回答第三个问题。
! z8 K# A# U' }6 Q/ W  s' H3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

6 P2 f; H; r3 Z) ~$ K6 nIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
1 A- W2 E. o. k: p& Y
The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

( P0 @9 |1 t: g/ k
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
  X' h: R/ {- m! r- d: I9 v
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

0 Q# e+ v! i( K4 L* F" A1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

0 _1 K2 g) [1 r: g$ j- h' y现在和大家探讨第四个问题：
3 t; q+ s+ b7 G+ g% s4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
1 u2 z1 @% Z' a$ ]/ j) R3 B3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
6 }: |2 Q" v1 G$ Z     a。两个按揭，负担不起；
! f7 F: S7 y3 o* G; U+ y9 @$ C     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
* ]* _3 B- @4 E$ i6 L# A     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
* z7 b( [2 m* x% Z! n( \4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
: R# B# |) l& w% I: ~7 L: U
目前，爱城房地产有以下一些特色：
& @6 U" Y4 v  H4 J1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
+ E9 p/ M) q+ q. X- m$ F+ x2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
6 f5 \2 y+ ^) p5 v1 m4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
% n, N0 [5 }5 n, Y) }+ h
' j1 M( d2 J) y7 |
& C8 q) a0 `, y9 X; L. q现在和大家探讨第四个问题：
$ x% q2 \2 D, i5 J: e. n4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
  G' Y' M/ O# R( E6 L

& b( S! a! n2 N4 {; k. u8 h5 I这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
- K8 C$ w) P$ `& I# E4 B1 H5 W0 K  L6 w
% [" H$ N, I3 M- I& K0 |+ h4 w7 x
: Z6 e7 r# j7 n9 m按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
* O) d9 B/ x+ k+ \1 s' B% n( W3 d5 O你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
; s. i( n3 y1 b0 ], V+ f3 U
9 x% W$ H# M0 {: D3 l2 }3 L  M你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

; {1 ~$ w$ s$ @. Y- w; }8 Y4 f房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
/ ~5 E3 ^' H- e3 X" @$ b
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

# J$ e" G; S& G8 f" P香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
5 i8 {7 n4 r& [5 e: D
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

' s" E& r2 A8 m0 G2 {) _& u有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。