爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
! @/ ~8 W9 u+ a# Z6 O* s
3 q0 r0 r4 Z, a2 Q+ U: {  E我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
1 i$ D5 S- M3 r/ w  p- N9 b; |; @" D
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
% a2 f9 f& ?% T
7 ^( c% S* s7 i1 C8 e  W1 l- H我好像在某一个帖子也这么说过。

1 T: z" s5 q2 C* c我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
/ U/ h5 x) H( \& g2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

4 `. Y$ A, I# c. _1 q3 ?5 ]' t8 _由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
8 U% x2 Q9 |4 |4 S9 d* j4 J- S: t2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
3 X+ ]$ H* B2 u7 A2 X     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
; a3 N* \2 d1 S* k: x& |     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
+ v" D+ c2 n: U) }' X* Q7 _7 I3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
* n7 _" q( @5 U* ~+ S0 y6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
; p* o- t0 \. S( f8 n! S) ~
* G7 J; E9 L$ k! j; U; {% K2 g- J$ [3 z对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
. M% D- ]! Q/ K. X8 t& J0 x6 P  x7 o! s

& {# w7 J1 m' b5 m% t& b3 H现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

: b$ e' P2 @. k8 |$ M由于大量二手 ...

7 w$ M/ P8 M" L- e. O很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
% \9 @5 D" t3 O: j1 f  V) V
. Q  R3 R! V. K/ g5 C4 E' z1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
7 j( v7 ^# w; v1 ]2 S ...

; }  u9 g, F9 l
5 v: B( d$ K3 G$ P按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
' x0 H7 R$ q' J: I: }( O6 T/ W你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
. ~* b) c3 G$ r
3 M8 S% D( L5 e+ u& D你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
' c9 z/ n( i5 ^: E7 H! y& D# m
1 p* |7 B( E' w  t[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
- Z) ^8 [! w: W* h9 t4 _

0 y1 M) O7 y7 u& e3 I6 E6 z现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
' v6 I+ M. p5 X* t+ o) d4 V  W5 `
由于大量二手 ...

3 R0 n3 R2 p4 z, c" Y
) n* [2 A& U) r- y忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
- f5 P. g: V1 ?# W这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
) w: ?1 B: z" m2 _Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
" j* X; D- I& ?' W' }1 I. d这回不方便找你算命了。

% ], x2 W4 W+ a- _9 x
挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
# {( p% X2 e* i0 O" v' d) \+ `3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

* g' {: Z+ L* a6 ], ^而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
) e7 Q- g( h4 D% l4 A1 z2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
" Z. c2 y. J# a- `# ^ b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
) y2 Z% V5 E  S! D: v d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
; F3 J, s$ Z9 v$ @3 e3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
" I) e( x' @: o$ @8 C还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

2 i* K$ ^# U* I  X! O, K1 d我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
% F- h# s; G& b3 {

) N/ a/ a# C8 D$ D, w6 U, W$ \现在试着回答第二个问题。
( B, c5 U5 Y" D" n2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

% y9 K* j9 u# g+ z9 ~9 t
3 t# N8 M4 J( J! v) C% u前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

# A% [" O! {2 `1 g她说的对不对，让我们拭目以待。

& A5 q9 v9 S# c+ b% p另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
* p$ u1 |+ _; M! ?0 D/ ^

: L: G2 _0 J% o谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
+ U' ]1 ?' o0 {7 S1 k卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

) z: M) h, q# [  p$ C7 s4 s
7 }1 P: [+ X/ ?If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
& D1 Q+ Y' f$ W
! Z  `2 j5 K. ?7 g; d$ W! QThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
1 {, y: n! s, r; X; _" n+ P5 s

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

, O; S1 S+ }: N! O# Q# sThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
* m, S8 U# X; l5 [4 C1 R7 H) [; U爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

- N) N- R3 S7 h) [/ c' \$ v1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
) x! y' }- F9 M4 o4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
% V5 U; d  {& E% N可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
- N0 x' {, r, k* S( ^' o     a。两个按揭，负担不起；
; Z9 m& {" \# r( j5 l% j" [2 ^# ~     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
7 x1 a- A; r7 ?9 r6 V# O     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
  o/ n; y$ K- F! V6 E     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
% `/ H- ?' W& u! y5 N6 @3 B5 [" T
目前，爱城房地产有以下一些特色：
' v& I5 g/ E4 y% S1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
4 q9 F& m' X& U) d- B2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
9 g. d8 u' G; E3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
; }$ |+ S0 j$ `# _- L! }, v4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

, P" S+ |7 K! w3 K: G- _我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

2 o! ]4 v6 }0 v, R$ C& a2 U, W

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

5 q( v1 [1 ?* Q; G
* L& r  ]9 P! ]# K1 y: k; g8 C这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

# m8 W; r" Y1 u8 a  D
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
) Q  |1 ?. Z: u: w9 @2 |  A* t# y你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
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$ m- D( u+ @8 \/ f谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

( z) b0 H5 ], g6 S香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

! j* s/ z7 Z- H# j, K' ?[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
4 ~) w% {9 \7 s& j+ A9 P6 I
8 ^0 K6 ]* d: ]& o6 u5 H有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

' z: Q# j8 t8 L. W$ @, c  ^高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。