爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

  C$ r) U$ S: B8 E7 ^( p我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
, y2 p$ p. ~/ D1 ?" p7 s( k
我好像在某一个帖子也这么说过。

* ~( I! g' j5 y, s
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
. C( w3 {6 R- qhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
, r5 Y/ c! R0 Y5 r, Q7 Z第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
( H5 p; c7 T) ^+ |8 ^) Z爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
6 J# z4 b: E  ?
; `; ^) C9 I3 a, q1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在试着回答第二个问题。
3 ?( h1 z+ ?* w; k+ O2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
+ s" e/ a: B7 R% I0 S
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
% ?- x/ p  P4 R" |2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
- w) \! E' _' e" ?+ I. e     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
. i7 J: y$ p. q# o; r, D2 q     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
. Z9 {2 Y# c# ]7 q$ A: w1 j% o3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
9 E9 S* o2 N, i0 `7 K- Z/ q4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
2 O6 |+ D  Y+ u; q7 o; h7 j0 u5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
* T' j& O% R+ {/ c( u% C$ y6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
' q! |: X8 R: `6 |
+ Q% @- k* c. `6 r1 ~对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
3 ?' x% q' O/ F8 I& A. Y. w# R0 o

现在试着回答第二个问题。
6 E- ^& l- b% R/ X5 ?  x2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

- z+ v  S- |4 K/ e$ X由于大量二手 ...

: Q2 A& k+ o5 S8 V
很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
8 ]8 K9 N" M9 i  U
" G4 M9 j5 |% L( T# g1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
  d% L) k3 ?. Q/ f) ?* Z+ O: q ...

# {8 k" h: k2 r1 v  [按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
9 c1 P5 U9 X' G% C+ Q' U. H你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

7 [9 o- W* p: X你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


. a& C0 g9 U5 X$ _现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
% y! J& ?' r: C
* S! b% j9 V# Z: \4 P! }由于大量二手 ...

忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
. }0 h2 V* w& u' |这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
& q) J  M' K, D5 ~( D" g6 b8 @Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

" N# x7 F( k6 Y5 A: z
挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
! e4 q6 J% K  n, i: A  x3 W# M( b. z3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

( j" E1 {1 x2 Y! N! T而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
( p* M) v/ V" g2 N% o& M1）付不起按揭，强迫卖；
8 \9 r) H6 R; s7 w& _- n2）极需要快卖：
+ s' ]( l" E, d- Q) z( G5 d a。两个按揭，负担不起；
6 f! R7 `4 Z2 \ b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
; d& \, l" ~% d1 h/ }* Y. x c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
8 B2 D9 U/ o4 H" D( ^3 T! E, l3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

* ^$ X% @" B: h) [" j0 b由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
, o$ _" y$ w* k. z+ G还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
' z  }7 D4 Z& f9 a3 Z+ k& |

+ u. t! I. Y' _3 b现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

2 z7 Y3 x& v9 k; R由于大量二手 ...

1 R0 J  i& V+ O! w% H& M2 C前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
5 m$ B# g+ ]8 ^, u" r* e) o
0 e* F; b1 R6 F" f3 ~/ Z5 S她说的对不对，让我们拭目以待。

另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
& C4 W8 J5 E& I& ^0 r7 p
2 v4 P+ O# r/ X$ @
% t) l8 X! {3 c谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
' m% {7 I) s1 e" O9 r1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

& v* h; t0 L5 K+ J4 `有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
6 l% l% O. s; `) b/ w8 a  `现在试着回答第三个问题。
0 ^# i" H1 Q3 d- n3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

5 S' L3 k, u+ ^! X& b$ _3 v
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
, J, t! X/ c& h: V4 I% m. P/ [4 n
6 b& B2 X7 @0 j: K- N) r
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
! e& V7 v" S" J- x; K4 X. A* f
: t! t8 i3 h2 e8 U+ {The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
8 I3 w& y- [2 Z2 X  @. W
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
2 Z( }6 b( S  `. m: o可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2 g" `) \, _1 P7 B  z* L- k2。 等房价稳定，并有回升。
: w3 @6 H: m* `3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
4 z1 d& Q2 |0 X' }+ F7 h     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
0 T' L1 @' j  S$ _2 C5 r     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
& i4 h! ~* w/ N, i
5 @9 w6 _) z8 Y- K; q( W" S  k目前，爱城房地产有以下一些特色：
8 R8 c. F8 P) U1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
0 S. h1 j1 S- {& U6 J4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
' i# s  l( Z" [: ^( L
) Y( a. R# e+ E! d# Y/ L* q我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

! [& k* o! ?0 V
7 @! v9 \% m4 E5 W现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
' D, h9 v- \: Q/ p1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表


8 Q6 n1 D# k1 y+ i按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
# O6 G4 Y1 g  t  Q, k7 S
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
/ N+ x) h7 O  J, o9 u9 f0 }5 G
0 `& t* e: u. p/ z% y. O谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
1 O3 o( @! m( V& f; [/ ^
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

7 m8 Q/ N# t/ I[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
( C6 V* ^1 ^( o; x5 l0 m
; e& l4 d- J6 a; l: j有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
* r3 k1 S+ a3 ]& z9 S) v6 [; l% M
. X" \$ S( m8 X8 z" r高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。