爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

; i+ ]. U. M( O4 I5 M5 v我好像在某一个帖子也这么说过。

- }3 s- s: D1 m: e; S% j  L拿证据来!
5 H7 g6 p" z$ g/ q
6 ?) e( p9 Q7 Y' Z0 _: m我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

2 W6 x+ O$ j0 m9 C我好像在某一个帖子也这么说过。

% m  E4 l5 j) {: c* t
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
" R( ^% {4 i& s' P; `% phttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
! I" K. l( g0 N( C" [3 K  Y  d2 B5 q8 i
- X4 g5 J5 M0 k$ F. ^& m; `7 S3 O1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

8 K+ d7 y/ }- R. Z( l8 x; @) e
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

; y) s4 S2 H4 B' {由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
2 G. C8 M: k: {% Y# k% x4 o6 j% j1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
( L0 E2 X* h  m5 j& i     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
8 l2 P% k1 \; w7 D1 v% Q, p, ?     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
, a* m* F+ p% a     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
: a9 i# S! O( p3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
' r) ?0 F) i7 I$ ~- U' _5 d5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
$ L; {! N5 ?1 {- h6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

/ O! Y4 x( e* A) j: I对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
% J! C1 T- J$ A* M) o5 u
8 G8 w# _. O5 {! n
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

: Z5 x4 e. U/ V" {$ g由于大量二手 ...

2 X( h( o( @4 G8 j% v很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
7 U& a1 ?" M& k% [7 |; w0 K
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

( ~7 v2 V- G$ H( k5 Z
& A, \9 z- b  V7 [& v按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
9 a( x& {  |3 \你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

  H5 M5 g( \0 G你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

9 q2 ~2 f" q& a& t7 x[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

* h- b" @. d: }9 }
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

% k' ?; P0 Y7 c1 f$ R7 J由于大量二手 ...

* b0 f# I% W' X( J# C忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
) [" p  m( X* H3 m" {这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
) K  a" e' \3 S6 _; lMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
6 n( l8 }% ]  s$ l) \这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
' r  t% ?& k4 O/ |1 u卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

* I& Y, ~7 `# j; ?而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
8 @4 t' d6 \( h6 o# {1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
' ^8 i; I5 o9 I% k) N a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
; k- b& r' w! P- P' h# s3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
8 O4 G! q" u, f2 m4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

- [/ N) m- ?2 x( P  J. N0 w7 c: e我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
' J# [) z3 o5 \' T$ }- {" d6 K
# h  `/ r, ~& m% o9 U+ U
. G- H% i, [# f+ e* M* D+ G现在试着回答第二个问题。
; K. ^% S- o3 B' x) p2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

4 S, {* k& N% b* c由于大量二手 ...

& m* J1 ^3 G2 P8 g" A" R5 O) }前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。
' g: D$ g/ @7 F! L8 z2 R
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
3 T, |- R% g; {5 t2 E" O

谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
. K9 J/ u9 x9 o" W1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

! k7 v2 k1 X3 X5 t- O) a+ i+ r$ O有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
8 |% Y$ B* O3 q. i; |  x$ L现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
9 I% i* x( b% M/ H4 _1 K
/ N3 ]; O1 D) k' ]4 f4 f0 m; oThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

7 F3 }) J7 g8 \1 O9 f& r
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

4 ^( j" h4 k6 v  i( b: O9 {The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

( n! C+ V" }6 o7 N9 N" j- M: vGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

% R: m  w! N: }+ ~3 ^+ p( L1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

. T: ]9 c3 I. Z" d( A0 Y
现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
  K) J# v4 U6 V- j可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
6 x3 k2 b1 g5 J: E2。 等房价稳定，并有回升。
$ b1 ]3 j3 T& T- x; h  S3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
1 Y( J% a3 z) ^! z3 C' X% A% C     a。两个按揭，负担不起；
! {0 d5 e$ i. ?8 C3 w( Z" x     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
* Y" g7 D5 D( E8 Q" {4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
" X# \4 Y" g( G0 c; \: j" A
# x) J1 Q& f8 Q$ P) M目前，爱城房地产有以下一些特色：
5 m( K1 O6 N. i; I  Z, ^: R1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
8 W. C- o; Z0 r: W0 F! f( F4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

- H6 _0 ]  s  ]+ ^2 f
* Q& F6 n) o* W, ?+ r! f$ E现在和大家探讨第四个问题：
0 [$ k: g4 A$ |, N4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
- V* y) a5 d& E, @0 S9 @" P$ X可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

8 U: K8 Y# |! g) J" Q8 {# [
这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

+ _/ {9 U& @1 o; E- t' A% j
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
3 e4 u( Z, t! F# |你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

! [9 `* k+ m9 J0 _' O' W你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

4 n$ ^8 T8 |* K房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  

; B7 Y5 v  A7 E1 t谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
' G. d2 ^! b; W, r: ?8 I7 w( @3 i# c
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
6 _! w/ i9 A- B3 G
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
4 E6 [* t( w  ^7 W" I
( R8 E, @! F+ R+ W# A6 \& q有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
" t; M6 @* }* h* {2 d& a5 _1 {
. X3 a$ Y7 D; ^) a2 Z* Q5 z高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。