爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

! U. w% g0 A5 Q) B+ }我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!
2 S; _5 T: ?1 T
' N- s9 }: m9 c7 j7 m5 J. R我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

' B& u" @" w9 p: E, a+ b
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
- g# Z3 U( Q" k# Mhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
- [0 L" q+ X+ n6 r- c; Z9 G: t第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
$ x' v; q) `) t" w! Q爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
' o0 I  H4 Z/ o0 U: R
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

7 F0 A; Q7 e: N+ v
7 t: `5 T+ M+ g现在试着回答第二个问题。
, I; b8 b- W% }& F, `6 p; c2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
% k! p9 l$ j; B$ K1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
; h  I9 f5 C3 j5 K& j7 q2 Q2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
4 k: o& _4 ?9 \% A8 f. B( }8 y     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
3 b% r: x  B' o- U' _9 M$ }/ }4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
8 G; c" O5 I0 ^- t7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 B# M# [# E6 q1 `0 J( U. [( }

现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

; {, q- m/ [8 p4 c3 O& G, D0 h由于大量二手 ...

4 e; R9 K/ j% b; _* X. w  U4 M很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

3 ]; u: h: e6 \  y6 V1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
! V6 Y5 \+ K0 Y/ B ...

1 T0 I" _1 x* F7 c- R0 T按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

2 w. y. ?0 r# y; q你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
% l7 a5 `. x. E1 E" ?( T
[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


% C' x' x) E$ Q& i# G2 z* t5 d# L现在试着回答第二个问题。
; I) N9 ^. O' V2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

0 ?* e! s, X. k$ j4 K由于大量二手 ...

8 r3 S& y! W  W4 X7 i! ^5 t6 Z
/ ^9 Q2 P. V8 e* [忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
. A* @8 Z; `! ]( n- |0 v这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
% L" e* ^8 g7 a% H4 Y* WMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
6 `9 c+ p. `  M; V9 u这回不方便找你算命了。

. ]; y# Y" A9 f3 {挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

1 [% a$ R' u% g! N8 x' l而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
) {! S( p# J' m0 C4 ^+ d c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

6 S& n5 g+ e1 u6 x由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
1 _  R) C3 l+ V7 ^还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
+ O8 I3 F" E3 K4 d

4 i' }- m0 ~9 p7 C, {" U现在试着回答第二个问题。
9 v! G3 P% O4 z+ d* W2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

% j) s$ v# I- d5 {) H/ d, p由于大量二手 ...

  }' r$ @) i  D& H7 d( v) J
: R, d) ~8 ~$ c8 N前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。
0 W( }, O4 |) E( A: G
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
/ A  {0 Y* k' }. s

( n% \) S8 U, p" ]谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
. n8 N0 |1 M) r1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

9 |( c& W) i$ `2 q/ u8 D7 Q. C0 f有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
2 E* b8 t! s" x% b3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
! ^* F$ w* ~6 V2 U0 f3 l卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

  ]+ m8 w% [0 A& H$ N' _; h. ~, OIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

1 p- p0 X) b4 KThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
/ t6 L: P5 j% m1 x6 S0 a: L+ Y

) @9 b8 I, H3 ^% Q) i: DIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

* v  }8 x$ @# G0 Z  W+ n; \& [The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

9 s3 z3 b! f0 H2 s+ R3 r# eGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
. t: M; k3 w8 x# v, \' v
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

0 L+ `$ |. n$ t  g/ k5 h0 [) ]
( f* {: O$ L  D# c0 f) H1 B# c6 s( O现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
: V% m; I$ p0 r5 T可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
5 D5 M# O2 L4 h7 x7 `3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
$ _* D# Q% v9 w: t7 V7 O$ F4 y9 [: l     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
1 a4 J6 w! z$ I" R
' t' N: Q! h, W  Z: V目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
$ x) l7 @1 k# t/ |' ^2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

* I. W$ b3 }  i+ @我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


* n$ i) a& |) Y+ o, r5 T! a现在和大家探讨第四个问题：
5 H- Y; I, w7 b, u; d) \/ ?4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
- ]% s' Z5 E! Y) n% C- c可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
! |, \) H$ u* h1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
* t  {4 `+ O$ t* e& g0 n( I9 f
2 Z! [# G$ Q% q( N
& i# s1 f' J* e) A/ H这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
" @/ Y# p! v/ v2 S6 `

% K0 S* [- T6 o按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
) X4 ^9 I! l8 _8 P' P' a你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
" ]( t8 Y* C* J3 W+ ?1 N$ r+ i; ~
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
4 N0 l0 K% i: e) e
+ s  |, @; p2 d- h4 E4 P# g谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

6 E  _) r) x. n. d6 t; p' o香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?
0 q% j  H5 [1 t- B) H" n7 y
[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
& y& u- ]; ?: {$ I* [& R
, V5 V. L0 @" ?1 g4 C) E$ |有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
7 w# X4 F" `3 Y- M. W# v; c
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。