艾明顿房市持续降温 待售房库存量续增

紫光

singlehouse你不交定金，连地都不会平.-----现在大多数builder的办法
为什么builder先建后卖。——市场狂涨时候部分builder的办法，不愿前提10-12月锁定价格，怕失去额外的利润。
# i; g) V8 ]6 H& P7 i" l! N  [即使是这些房子，有空的时候你走近点，透过窗户看看，他们都只是一个漂亮的空壳。等着买的人选内装修的材料。

Z

原帖由 紫光 于 2007-10-5 08:18 发表
singlehouse你不交定金，连地都不会平.-----现在大多数builder的办法
为什么builder先建后卖。——市场狂涨时候部分builder的办法，不愿前提10-12月锁定价格，怕失去额外的利润。
即使是这些房子，有空的时候 ...

. R8 }9 i$ }( L9 p& n9 ~' s
; z* N$ d- e% x. d9 u' f/ ?# j. P这些都没错。期房现房并存。
错的是你反驳水管工的现房存量分析。你可以说出你对现房存量和水管工不同的估计数字，但你原来的帖子完全抹杀了现房存量这个概念是不对的。
2 V: E2 n# _5 H6 E, O
如果是空地，建筑商或开发商可以不急卖。
' l/ z# _: v! m% [/ f; G即使是空壳房，投入也不少了，每天都会折旧，建筑商必须卖掉。所以应该算入存量。

[ 本帖最后由 Z 于 2007-10-5 08:22 编辑 ]

紫光

原帖由 Z 于 2007-10-5 08:20 发表

/ @- v% w, s# V' ~( _% |9 `
这些都没错。期房现房并存。
错的是你反驳水管工的现房存量分析。你可以说出你对现房存量和水管工不同的估计数字，但你原来的帖子完全抹杀了现房存量这个概念是不对的。
+ y: _( s4 j8 `+ v4 [# E1 @: S
9 k2 \$ H; g/ d9 Y# Z1 C如果是空地，建筑商或开发商可以 ...

4 X1 l; B; M4 j- k+ C什么叫现房？你今天买了明天就可以搬进去的，如果你今天买了6个月以后才能搬进去，能叫现房吗？
为什么要计算它们？他们和空地的区别能有多大？

judyzh

说到人来人往，也说说我身边的事情。
8 V6 q1 [5 B  a) a' w# F4 C老公单位是个20多人的小公司。去年老板说他们现在的活做到2010年没问题。最近，老板又扩租了几间屋，又开始在招人，可是一直没招到。前天老板将老公找去，说明年他们将有个大项目，又说要给老公加工资，幅度近10％，老板年初刚给老公加过。
7 O" L3 c9 k0 \0 K再说我们公司，是做机械产品的。一个产品的生产周期大约1个月，但现在来定货的都要排到1年以后。

judyzh

原帖由 Z 于 2007-10-5 08:20 发表
  B5 V: B3 P+ ?% f
6 e6 M$ ^( e' A( j0 ^
这些都没错。期房现房并存。
+ Q7 [% W' ?4 m8 S错的是你反驳水管工的现房存量分析。你可以说出你对现房存量和水管工不同的估计数字，但你原来的帖子完全抹杀了现房存量这个概念是不对的。
2 X' n; i* t# w0 b
) b3 f0 [$ U, v' M6 n3 _: w( F4 c如果是空地，建筑商或开发商可以 ...

' ?. m  \/ E+ x5 w1 @1 d0 X2 n
# b0 O8 w& T' R4 {9 g就算平了地也不能马上就上市啊。
1 \9 ~7 M9 W0 s# P9 c6 C知道现在建房子的大约周期吗？现在没有建筑商会说1年的，平均得1年半左右吧，我朋友的房子快2年了还没好呢。所以现在开始建的得算到2009年的存量里面吧？

紫光

我们公司也不大，但到2012年的活都有了，因为最大的客户的项目--20B至少要到2012年才能完成，即使没有新的。
老婆的公司从多伦多找来一画图的，他说从事同样的工作这里比那里多
, a- t9 f6 C2 O, {' K- x12刀/小时。所以他正在找房子呢。

judyzh

原帖由 紫光 于 2007-10-5 08:51 发表
  x% y& d  V' G( _4 X5 @我们公司也不大，但到2012年的活都有了，因为最大的客户的项目--20B至少要到2012年才能完成，即使没有新的。
老婆的公司从多伦多找来一画图的，他说从事同样的工作这里比那里多
( [# D( F  F& q* ?* f; `2 p12刀/小时。所以他正在找房子呢。

) f( O. W* V: e# P. U
当然也还是有些公司在LAYOFF员工的。

Z

原帖由 紫光 于 2007-10-5 08:32 发表
& v# C; N' D+ W
什么叫现房？你今天买了明天就可以搬进去的，如果你今天买了6个月以后才能搬进去，能叫现房吗？
4 U5 M5 [3 o! v! p1 R# k+ L5 W) |为什么要计算它们？他们和空地的区别能有多大？

9 l5 _" b; |. [4 f5 f
: N4 x) o/ w8 V4 [8 fThere is a big difference.
! A& |6 M) I# N5 s" {) ]
An empty lot still belongs to a developer, such as Melcor. The developer doesn't have to sell in a hurry. The lot won't get any older. They can wait for another 10 years, if needed. There is no additional carrying cost.

A structurally completed house, even without interior decoration, belongs to a builder, such as Jayman. It represents a large investment (at least $200k and could be much more). It is getting older every day and needs maintenance. The builder must sell it ASAP, and will reduce the listing price or provide incentives if needed. A must-sell house should be included in the inventory pool.
9 a& t/ w8 t- \+ I
[ 本帖最后由 Z 于 2007-10-5 10:14 编辑 ]

bigheadcai

为什么市场存量到5000，就会出现抢房子呢？
$ S7 D: z. x+ D- f$ e' Y% J* ^
* ?6 [" Z' h1 x' f哪位高人给解释下？还有，那么多买房的了，公寓不就空出来了么？

Z

原帖由 judyzh 于 2007-10-5 08:45 发表

2 C/ F/ z: x: R. Q
3 U% G' b! Z& Q9 _& R8 e, Z就算平了地也不能马上就上市啊。
知道现在建房子的大约周期吗？现在没有建筑商会说1年的，平均得1年半左右吧，我朋友的房子快2年了还没好呢。所以现在开始建的得算到2009年的存量里面吧？

4 u1 k2 C8 p% B  |All must-sell (but not yet sold) houses should be counted as inventory. Inventory does carry over to the next year, if it's not sold.

) c$ C# z  k' c( z) tBut of course, your friend's house is not part of the inventory, simply because it's sold.

紫光

跟你讲明白一个道理真够费劲的。

你也太小看这些builder了，也许他们只求销售不求利润，所以非要紧赶慢赶的把房子建好了，然后便宜卖给你。——这是个什么逻辑关系。

Z

原帖由 紫光 于 2007-10-5 10:27 发表
# c6 j6 n. d4 H跟你讲明白一个道理真够费劲的。

% l7 A: t5 x% n6 Y4 H你也太小看这些builder了，也许他们只求销售不求利润，所以非要紧赶慢赶的把房子建好了，然后便宜卖给你。——这是个什么逻辑关系。

They don't have to build one for me. I am talking about the ones already built.
# e; Y" k& E5 s; z5 b
Those ones won't sell well, if the current sluggish sales trend persists.

Large and mature builder will have no problem. But over the past 5 years, there were dozens of crappy new builders popped up. Most of them will go into a bankruptcy, if the demand declines.

/ w0 v2 b: i# f# L9 @[ 本帖最后由 Z 于 2007-10-5 10:31 编辑 ]

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-10-5 10:28 发表
0 x1 t8 z+ T6 P4 s- B8 ?' ~+ }8 n  [% t
! F0 Q& s+ n) b4 d7 l& b; F  y" v
% v' i( K# A7 |They don't have to build one for me. I am talking about the ones already built.
9 I4 M" p# _/ m: S7 I# b- H
$ m5 o4 w) G. C& iThose ones won't sell well, if the current sluggish sales trend persists.
3 y. ?9 g* T/ G6 a- o! A0 Z# ~
Large and mature builder will h ...

* ?$ D; ^# k2 Y! W  l! d4 S好象那些破产的 BUILDERS， 是因为房子涨价太快，人工/材料也跟着大涨，但合同签了，成本变了，那就破产了。

steven2005

原帖由 紫光 于 2007-10-4 20:57 发表
& C7 v9 {; r% a0 Y  _! o
  x4 F* U7 a% u1 |住房子冬天要扫扫雪倒是真的，为什么heating和parking担心？自己有炉子，自己有车库。
倒是租房子的人要为parking担心吧。
再说6个月以后还能像现在这么悠闲的慢慢挑选吗？我看未必。
可以肯定的是，用你的房租，现在还基本能买到和你租的房子同等档次、质量的房子，所以省钱

我这一个事实是，房供加condo费等将近2000加币呀！是紧邻的邻居的租房租金的3倍！
5 b% N/ }5 v) Y/ e. s: f另外，房租也不是你想象的那样总涨的，即便涨也是有合理的小幅度的。

紫光

2000-300=1700,你的房子应该价格在30万以上，如果是condo没有1500以上我是绝对不会租给你的。因为30万以上是全新的condo.
5 b* O! @# x) S1 R不知道你是什么情况。

静夜的玫瑰

你这个案例不可信。700块钱房租的condo在现在的市场不存在。或者是condo里的一个房间？一个一室一厅的apartment都要1000块左右了，你的邻居完全不懂市场才会这么干，否则就是他的情况特殊了。我的意见是完全没有可比性。与别人share一个condo的房间跟自己享有一个condo是两个概念。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-10-5 10:47 发表
9 \1 H1 m. A/ ?2 u- z

好象那些破产的 BUILDERS， 是因为房子涨价太快，人工/材料也跟着大涨，但合同签了，成本变了，那就破产了。

No. The builders tried to keep the profits to themselves and started building "spec homes" without a buyer. When the market climate changes, they go bankrupt because they cannot sell all that glut of inventory.
* J; [" K' ?- i% p
/ S' w9 H7 F0 A0 |& `I remembered early this year, there was such a story on CNN describing how a large Maryland builder got bankrupt with an inventory of $500 million worth of homes unsold. BTW, Maryland isn't the hardest hit state and that's not the only bankrupted builder.

eagle2007

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-10-5 11:33 发表
" U2 N7 B& ~5 A3 Z你这个案例不可信。700块钱房租的condo在现在的市场不存在。或者是condo里的一个房间？一个一室一厅的apartment都要1000块左右了，你的邻居完全不懂市场才会这么干，否则就是他的情况特殊了。我的意见是完全没有 ...

  p7 B% a$ [. P5 G1 J
* g' m/ h: H8 F% bMy friend(student) just rent a 700 one bed room apt on north.
8 ]! ]: j. S! `  IMy colleague rent a (two bedroom, high rise) condo on 106/98 ave with around 900 per month, starting from next month.
) I! U0 P! {% q' J. |however a condo costing 2000 per month  should be much better than those, I guess.

水管工

原帖由 紫光 于 2007-10-4 20:07 发表

0 r" N3 ^' f4 O- i真佩服你的想象力！
singlehouse你不交定金，连地都不会平。
condo如果不售出60%-70%，最多挖个地基。
! `: w" A  j. p$ M
现在市场上哪里有20000套房子？12000减去重复listing，最多也就10000多点。
但是市场的平衡状态是 ...

1 `( r% r' D% |- M我住的旁边有一个TOWNHOUSE COMMUNITY, 都是出租的, 有200多套, 现在正在把这些房子推倒, 准备建设700套TWONHOUSE and CONDO.

7 E. l( E" h1 t7 {; E; J这只是一个项目. 市场库存至少20000套.

静夜的玫瑰

I think i didn't express it very clear. What i mean is in that case, a neighbour rent his condo by 700 where the same condo cost about 1800/month to own it, it is impossible. because if we want to compare the price , we should put the two staff in same situation. i do believe your friend rent a apartment by 700, but i do not believe you can rent a condo same price in that case.

紫光

原帖由 水管工 于 2007-10-5 12:13 发表

. }- S# E3 p0 |1 t' J
- S5 {6 @2 Q  d, }( s! P! B我住的旁边有一个TOWNHOUSE COMMUNITY, 都是出租的, 有200多套, 现在正在把这些房子推倒, 准备建设700套TWONHOUSE and CONDO.

这只是一个项目. 市场库存至少20000套.

! F/ ?" \, v/ `& T你非要加上这些“将来”的库存，那是否我也可以加上将来的人口呢？
$ _: ]; z% d' c" [# ^3 G要知道，5个石油精炼厂建成后，将提供8.5万个直接或相关的就业职位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-10-5 12:32 发表
1 g: p4 Z( z  [
你非要加上这些“将来”的库存，那是否我也可以加上将来的人口呢？
要知道，5个石油精炼厂建成后，将提供8.5万个直接或相关的就业职位。

Of course you can, and of course you should. Without the expectation of those 85000 jobs, would there be so many house flippers?

To make the housing price increase at a rapid rate, Edmonton will need to have 85000 more jobs every 5 years.

Plummer and I were just saying the job growth has been largely factored into the current price, while the inventory growth has not been sufficiently factored into the current price.

steven2005

原帖由 紫光 于 2007-10-5 11:12 发表
$ `9 b0 [' B( r: A: ]' e* d+ z2000-300=1700,你的房子应该价格在30万以上，如果是condo没有1500以上我是绝对不会租给你的。因为30万以上是全新的condo.
不知道你是什么情况。

呵呵，不好意思，朋友的这个房子condo费超过300，可是房租却仅600出头（无其它cost了）），房价不到30万，面积也不大。

brian123

如果是20几万的房子，每个月房租-condo fee才300出头，还要交电费，一年收入才3,500，还得算算被人住过之后修补翻新的费用呢。

水管工

原帖由 紫光 于 2007-10-5 12:32 发表

: y6 \6 q3 t+ C! J2 b- s你非要加上这些“将来”的库存，那是否我也可以加上将来的人口呢？
8 d2 {# Y! {, V! h! t$ E要知道，5个石油精炼厂建成后，将提供8.5万个直接或相关的就业职位。

根据CMHC,近2-3月将有8000套房建成投入市场. 那你估计以下新房的存量是多少?

紫光

原帖由 水管工 于 2007-10-5 13:42 发表
+ y8 x8 G" A5 p  ?

根据CMHC,近2-3月将有8000建成. 那你估计以下新房的存量是多少?

好像说的是其中有6000是CONDO——不知道记得准不准
而且他们中的大部分已经售出，没有售出的你相信会在2-3月会建成？——现在交了首期钱的房子还给你一拖就是半年--1年呢，极少数的定金都交了2年了，连地基都没有挖的还有。——估计是打官司的干活。
* B$ [& e, V9 G! W& A& b$ V至于存量——现房，市场数量-重复LISTING.关于这个WST有发相关的帖子。只是没有人重视。

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-10-5 13:52 编辑 ]

一尘

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-10-5 11:33 发表
你这个案例不可信。700块钱房租的condo在现在的市场不存在。或者是condo里的一个房间？一个一室一厅的apartment都要1000块左右了，你的邻居完全不懂市场才会这么干，否则就是他的情况特殊了。我的意见是完全没有 ...

俺现在住的two-bedroom的townhouse，820/月，包水、取暖、天然气和停车，在boonie doon。

一尘

还有，因加元上涨、人工成本增加等因素，俺们公司已经把部分产品转移到美国做了，尽管他们留在本地做的利润还是很高。

yjwlll

能不能把你朋友的公司名字说一下， 我想去了解一下。

紫光

原帖由 一尘 于 2007-10-5 14:08 发表
) t7 f7 a# c1 A1 s/ P7 h0 F: H
4 H, u0 n$ ]0 n$ Q, O/ K俺现在住的two-bedroom的townhouse，820/月，包水、取暖、天然气和停车，在boonie doon。

那是因为你幸运或是别的什么原因
% c% u9 o' j: {4 _一般现在市面上的townhouse1500以上，不相信的话你可以查租房的网站。
希望你的lease签得还比较长。