爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
0 s4 L+ y4 T# r1 O9 k/ e. Z$ p! a
3 h. T0 y  w! W3 `有两个相关问题请教：

# L& ?8 C1 h3 F1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
% V8 _6 q+ E2 r0 r6 q7 R
3 n0 A: q4 L# P+ k+ h8 t2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
$ z! L. e5 A. }( {
( u, _& c. I. n2 vYear                      housing start
1 w% ~8 {& k! f. j" z1 G
7 b; X# ~0 Z# S! |! q8 j7 O2002                       12581
% C: T. Z& r& [7 I( W0 G) S2003                        12380
2004                        11488
0 g2 {' H) m6 z& V2005                        13294
% v: S7 U* Z$ l" K" Q7 h2006                        14970
/ w7 d0 [$ G+ J9 u$ W% g2007        15000 （估计）
7 F$ R2 T% ~5 m6 M9 t  i8 k5 o+ X
' C$ Y1 c! U  p3 I  s/ C+ v2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
7 P" t( ^' F3 O5 p# `1 H好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

3 Z. h4 A- H" j2 @
谢谢建议，做些补充：

  K& ^# K0 l& b" ?1 e二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
' F1 T2 O" E) J1 f( @- }谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

9 A% ?+ ^- B' W* l9 Q; Q: c& J4 g3 ^1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
) g" F$ H. V7 Z' b! Y6 X. _3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


! H8 w& m# }) }谢谢建议，做些补充：

$ Q+ m% G# J6 g% j- a% k$ V二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

. @; h4 d- O: Z3 M, P& m9 F
- \0 e4 Q0 u' b2 k新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

$ G7 _$ U$ g2 e0 G9 B! K9 u: }请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
! h  J) G. d2 p! u" j9 B
) u# M- D5 [+ y5 T5 X- q. \- t请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

0 B# ~; x% v7 N* w节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
2 U' G- v3 B3 E5 Y临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 M3 h8 d. ]0 z: i- O8 F( T: i7 h
! E. R! X/ l4 g% @- V3 q/ O
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
* _0 @) o: S3 y6 I
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

. p3 n5 i) }8 P3 {07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
3 ~0 i+ @/ j! y9 D1 h楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
9 k; z! C$ O9 @* B2 X! }. m
; C( m, r5 P+ V* |: }请参照前文（第一部分），有关数据如下：

' ~: A1 Q& `) ?$ R% LYear                      housing start

) C" B7 l6 Y" r3 k7 O2002                    12581
3 }$ c1 z# ?- f! U: Q  V" G2003                        12380
2004                        11488
7 j; `8 N  ]+ p5 c2 U2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
+ j6 F6 o( @' e0 B6 N
1 N* D) i8 b6 f; u6 f/ b- P2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
" W. k  q' x* B& P9 v( E, M1993  6,720
1994  5,006
- `" o( y' }) L% W0 m1995  3,082
5 L* a7 i  ~/ x# m$ K- d# H) m1996  3,638
! }# C3 s3 h. J& l' S7 s9 F1997  4,962
1998  5,947
6 D2 s' i1 {) k1999  6,489
& p9 D* C# S" I5 Q) L2000  6,228
4 e3 H9 }! ~9 B  u4 \/ i+ a2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970
9 W/ Z# T7 \6 Q8 V: u7 [& [
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

: ~' C3 `* P$ P) R) q2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

% F& M  W2 q/ ]. j2 V3 X8 j) r所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
& a) S/ i3 i* ?5 K; f! ?提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
+ B' j) S' z- q/ z
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

3 C! x8 }+ k1 w- T% p! A- C4 Z
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

1 a. m. i% {! _8 X就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
% q0 B9 ^1 \2 \* O+ D' b5 R$ H

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

  j0 t* ~: J" c/ ^0 d( @
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
* y* m! B8 c9 ~) }
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
# H$ [. r% y2 m" y4 ~       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
% _9 u4 K# h0 n% }       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
& ]2 F" w$ @& O$ S4 \3 }  l. q       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
% J& q% Z+ A; L* x# w( K# k; Y8 M1 I
0 h0 }! c- Q1 Q+ `指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
" n! z+ h4 l1 a8 x, R
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


& G. @; u2 e7 B2 M4 d7 S这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
+ O# h) {( m4 v$ w' P% h' a8 [3 j3 [8 r/ Z
/ ~* P) x$ l9 w指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

8 F8 r7 W. a$ Z" `! ^
9 M0 R: c0 a- w3 \同意
" Z; Q( e  |9 [9 C, h其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
- M; o* z  n( ~$ v$ y" M; ?% i8 w但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.