爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
6 |0 J+ q  h6 V
5 a6 q2 W+ x% s) y+ ]有两个相关问题请教：
% a" M# _( D0 Q) j
: R# T% V& T$ r8 v$ Q1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
! m- }' y! P. k1 v" l
9 \" Q* L; H7 ]# ^2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
, U! l" p1 E) R文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

7 e  S1 N5 g* J5 @8 ?& WYear                      housing start

, K9 S; Y+ H1 T2002                       12581
) u* p2 T- ]; N& I2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
, m+ q/ V1 V& P1 P2006                        14970
" |& _% x* k( a! q8 v2007        15000 （估计）

" _4 q  E% v! U2 ]. h+ \+ n2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
% j3 ]9 a% ?  N: O/ @
# c- `# [9 g% U这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
/ I6 O8 |. [& [9 A/ d7 z6 R7 g好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

: K: k. g: [, O/ B, e$ |& Z3 q% ^
$ j$ q+ [! ^# Z谢谢建议，做些补充：
% n+ U1 E  Q4 |
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
+ |5 @9 ]7 c+ [+ m谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
% A3 \( D0 n0 |
" y1 U0 r" h4 e9 M有两个相关问题请教：

' o) d$ L$ ^0 N8 T1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
% f! u+ ~2 B$ \& @( e- y一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


8 D. A# y$ Y0 M谢谢建议，做些补充：
3 f+ E/ |7 \1 O
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

% |7 H, ?) Z/ d4 a3 n; a新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
5 @; I  t2 e$ v$ \# T( ?
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
+ o$ V8 {- ]8 u* B
% i1 o! D6 G& N' x& T- J0 G- r, a请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

9 P, {8 [0 C4 W8 |3 L4 _
1 D5 b9 ~7 U/ ?, i3 q' {: P% B+ C新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
2 R4 V$ y) p( \0 P9 y  Z6 R2 y这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

7 g$ ]  R9 G7 W3 D7 ?- h7 P那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

& ~  `$ t& j5 Y完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

7 l3 q, c# j) r/ u' j0 B. u07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
0 t! [5 }- T) H/ Q" S说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
  J4 C4 C  `& `& B5 ^, E" F楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
# Y6 D- i+ S: k3 r8 ^' M) D4 |
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
/ o9 o; l9 Q6 s; U; p9 L2 h临近的 Rutherford height 区没有降价。

1 t1 T% H5 d& w4 T" i& P/ l已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
& ]7 S1 i2 b6 _- h; y
# q* |5 ?& _# T- T6 _* j2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
4 B) i/ X3 G0 l5 K2005                        13294
2006                        14970
$ s: r4 y% c$ a2007        15000 （估计）

# O) @  B2 D. C+ P! t- B' Z2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

6 E/ K. h, Z: g/ T) v0 }
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
, ~+ j; |( ^5 J1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
9 G+ W# l( o( v! `% t6 p( _+ i1997  4,962
1998  5,947
2 K) b5 v3 t! ~$ p/ ^1999  6,489
! C  s8 F. p3 }: P3 v2 t2000  6,228
+ O8 u# F5 C5 j9 }2001  7,855
8 Q4 b; i8 B9 k$ q9 w2002 12,582
. }, E1 u9 |! `" E2 v* {0 Y2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970

8 h$ b1 ~$ m/ V2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
" ^8 ?/ ^" ^, _/ ?6 v) X1 m
7 F9 n- ?1 h5 Z: {$ r1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

: E' s7 k  M/ j% F" k[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

, Z$ E$ r2 n7 J5 `所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

  J/ u7 I) c; c3 Y所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

- X( P3 D3 S! G: B% a提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

! p% k& ^. y) a0 s& f就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
! S: V( R. b( D' G. S
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
( D7 M; {- b$ S  n& N

+ X# c5 U& Z2 \. `3 G8 F你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

# `4 |1 v" ]2 H8 S- K- B2 b
2 M3 i% w0 P8 J) Q( d( T1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
  {( ^- }& v3 w3 ^4 T7 o; a# ]
2 A+ _* j$ A5 A4 c3 {) n2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
  z; c+ h+ Q  _. }1 F1 Y       1）当年房价暴涨50%；
. E) m" s8 [" a8 d/ d+ I       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
- E9 X7 L+ }8 m* m9 `7 D       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
0 j$ @7 ~- T9 l( [; k# R这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
8 j  a1 h$ H3 p8 X! W) ?
/ s7 Y7 c8 B% u4 w! E) ]指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
0 N6 l2 E4 a/ c+ O  {+ j7 o0 I
: g  E! w" p% XNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

. Z6 p& U8 c  K9 u* f! j
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
  A! U, J/ ]7 d9 J4 }' a8 [3 j3 [8 r/ Z
: W6 j% [" T0 ^2 o指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
# A  n& G. q. R+ q3 |6 {6 p其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
) W; v7 k( F/ m+ c4 M- N但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.