爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
9 D3 A( U3 b- I, `
  t; L! A9 y. z, m' x有两个相关问题请教：
/ W* I( n% w( `
" Z1 `0 T: j$ K* K" D4 W0 K1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
; P6 C% o6 u1 {5 }/ w' m4 W, Z2 Q文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

1 N' r+ _1 k* rYear                      housing start
$ q. ?3 L, |6 r; A; J4 E* o
% x. d7 W; Z) v/ Y/ v% o  I' v3 s( ^2002                       12581
. s. ^, X9 d8 a" `. G7 V, W  x2003                        12380
2004                        11488
5 T5 [8 o) e3 L6 f1 \0 x2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

  N* G' t# E# C这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
% A; n% a( l( V# [. U- w1 `好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

8 D: m: a+ D3 b* l7 N
" h7 ~. z, u% |0 h- T谢谢建议，做些补充：
2 f9 w, i/ n& m: |) x% @
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
1 b( D! G6 g+ c8 t谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
8 u5 a% ?7 S1 z4 Y$ v+ ~! X
有两个相关问题请教：
& U- e% t+ V- h9 b5 Q& S( G; k
& s* K, Q' D; j% \1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

0 W* n7 T; p+ L& Z) n4 T% e; G1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
" X) b# S' B2 g- @一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

) e' ]( G9 b/ R; A2 O; X1 I
: w0 \$ I3 _8 ?谢谢建议，做些补充：

0 s6 B7 q7 l5 P) t$ Z+ _; v二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

% e/ n( m2 `3 K9 u- E4 j
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
; ~- Q( R8 e: i
9 ^0 o+ W$ [& I: O/ `请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
* O9 E4 L' ~$ H; K- Y8 I  j, X6 Y
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
  ], j/ P+ `3 J% G# d: l! \* r. Z临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

0 u/ M6 m1 [) _8 W
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

& Y! l7 q* _. L  E0 @完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

5 E9 O! `6 ?' B1 w; G那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

  e2 a+ v. \7 x0 h5 M6 h; B, }完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

$ E) v  k) O2 j0 p07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
' c0 @4 i% |# u/ U, V8 h' H4 L说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
# b; ?( N% x; Q+ p
9 x( `  ?4 y3 W+ k. u2 r9 K节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

: w/ V5 _* `1 n" ?' C9 B$ c已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

9 ?5 e) l  W7 t1 {/ k; ^Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
: l. B5 _6 ~/ w( h) T5 W, W4 R2004                        11488
$ g: z4 N/ Y1 x% v5 a2005                        13294
+ C( ]+ c9 H! d' n+ a7 J2006                        14970
2007        15000 （估计）

3 {9 H0 Z" A" j$ y& O0 f, I# z3 o2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

& U3 B0 s( \; {6 B+ N( v: y5 P! Z你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
6 U& s1 i: z9 I+ F$ I$ p9 @# j( J1993  6,720
2 \9 }3 Z7 Y" M' ?7 W/ R1994  5,006
1995  3,082
% X  r+ q& p; M& ?6 G  d1996  3,638
4 z' \  k: t- a2 a1997  4,962
1998  5,947
2 o' M- w) U7 z1 P% \# [$ f1999  6,489
2000  6,228
1 C9 S% r7 y4 z2001  7,855
2002 12,582
6 V$ y; G0 l9 @) I1 c! k! ]2003 12,318
2004 11,488
  a* C# S+ a( K8 u2005 13,294
. Z  X1 h( w3 E; o7 ]' e: X& K& c2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

$ S! K' `& d- F1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
- j0 C; e* w. N+ s
% S- O8 V+ ^* m% d' |3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

! y  K! y! N9 u/ U- d[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

0 C* P( G* q4 {! R4 Q( ~* [2 D所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
; i9 K2 M4 Z- }( L0 ?# B7 {' H
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
0 v1 m' [/ U% d2 W
/ e6 \: }( O/ L: G5 R! o就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

) h: {( }* O5 k3 w0 x8 K  e[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


4 d: o- Z9 O& Z+ L" n7 Z& ^5 e( z, q# a你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

: S6 a, `/ M5 ?! T" I9 V
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
5 _( T. y0 y& e! R4 a- t! ?: L
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
6 h& \3 {" Z8 B7 B       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
  h/ l; ]2 @! p% U# o       3）买新房常无建房地皮；
0 d& I' w7 A2 ~9 C( G* g4 x  r4 t       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
( G) _  N# q9 n+ z5 ?/ z9 {       5）大量炒家入市
+ s3 M+ H5 j2 q+ `) M: t& i# f这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
  T/ q" Z% k" U; [( I
* S/ Z' t$ L3 j指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
$ `  N; u7 c9 x) K" a, e8 `
7 f$ Y, T# _% u+ A2 @2 W: a% ZI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
0 O' l: d0 B7 D; a
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
( [* N5 ?# D4 H( L/ V
5 G4 l: q3 M: P+ @
5 ^! z$ L  c  v0 a( ~  Q这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
; Z6 u4 j2 b/ k, e8 X5 s6 v' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

) M2 N* ]- p( l' b, U; M
  k; e; H/ g0 r$ Q: X  g7 Y+ ]: E0 B
; b4 _+ U8 [! C' E0 X同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
0 U$ N8 ]- F6 j. P1 }但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
# G6 W6 T) a0 C8 o好像是社会角落里那种SMALL人.