爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
. ^* L, a, o. \( q( L9 G+ l+ H
有两个相关问题请教：
+ p; @# G2 B  s$ I) {& _% Z1 J# J
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
  o" N; Z; Z5 Z; }2 |' H. f
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

/ {& f4 D. R$ m8 j( QYear                      housing start
1 v2 ^. ]/ N1 e% R" {! {/ ?
2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
) C! y% K4 A/ i' I2 z8 H! u! v0 q- I2007        15000 （估计）

& }0 E! A; N, X% P! `6 U2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

& g; M* `$ K0 y2 {, \8 q这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
- \+ y" T) `2 S好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

% M+ O4 \- y1 P, q% o谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
* d) z; p# ?4 Z+ x) u6 S谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
9 s3 O, I6 }, V4 W+ E& q. N
, L% h- |+ }( e( W$ e. O; k1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1 B" q. _. Z% j8 z3 d
! b* r  n, N' M+ U: ]% z6 U1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
9 m& s% g& r& H. a/ `/ U! ?3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
3 i/ Y- }$ }! n3 ]4 D! m

谢谢建议，做些补充：
$ M" @. X6 Z! A( w4 |
+ K& c9 X% Q( @二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
$ F' H# Q+ m8 z
  P  D8 U/ i1 z: p* O4 q[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
6 T9 Q6 l8 S. X  V' \& I
  ?4 J/ \5 d3 _' x. I9 G$ X请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
. P' ?& T4 d: L/ O""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
- P) E; E- o0 i+ X. o7 a
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

  J, j5 ]& x" u4 S  G: P节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
7 h9 ^7 X/ L& K: B4 s

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
' E! O$ a2 H: l3 P- R$ Q0 i这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

$ E7 g/ ^  _5 b2 L( H  n. [& e那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

; q6 G; |+ r) ~& V/ Z8 q, J/ b9 e完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

# p% ]" D3 q! i# X+ f( `. e07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
& J% v- z, d/ t, |. I0 Z* [说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
5 m7 n$ }. ?) W, L) l0 T$ t
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

! F( V0 B) @" i4 }! {4 N8 l5 v# l已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
7 s2 `  Q) A* w( ]. j% ~
  [9 r" @' w, ^请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
: q, G* X, A3 }  X2 q% o8 O
2002                    12581
" b. o, ~+ \* j! n5 L" V- z7 l; Q. p2003                        12380
5 }$ R. k1 p6 O* S2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
3 }, r3 o. `$ v- b0 l2007        15000 （估计）
+ u- m9 E8 ^5 [! E4 e
' z% [, N! i$ b" ^4 Y# t  x& c  T2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

8 I+ l3 M2 L" D# O! B3 D你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
: m0 f' h% @* _  f5 J# d1993  6,720
1994  5,006
6 S9 N9 P/ h! F6 I! \1995  3,082
1996  3,638
$ s7 N' V6 P# l4 z% D1997  4,962
1998  5,947
# j$ d: y( ]5 a) n0 n: s1999  6,489
. _6 f7 |9 H" Z2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
, {9 V$ Y( d6 t+ o2004 11,488
2005 13,294
- O& |8 L0 y6 p6 a6 {( y% {2006 14,970

% P( I/ }3 H' j5 [  X2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
2 M& N& P. p) S/ l
5 k; j0 q7 X) ^2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
- l- \/ Q  k: v! q9 I
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

3 F! k' T* I* I. [所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

, t" R( u2 ]0 S' L2 R
8 N7 ~/ y& z2 `- `: e3 B. A& T* |! I提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
, L  F$ L8 _# h6 L1 K. p
0 }/ u( f# y3 K3 L) l就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
( z8 P5 R  k' f6 {+ r4 k$ y
4 }0 `' j4 A% |/ s: n0 X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
, C4 |; _  C3 H" n

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

, ?1 U6 K5 B1 Y1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
) e% J6 [- j- \, P. N3 p. {
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
$ w+ X0 ~8 s: J. U       1）当年房价暴涨50%；
, H2 k5 g- a, n4 T7 p' {8 H       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
" r$ ~: U8 P0 d2 d8 c       3）买新房常无建房地皮；
% }; O+ ?& A/ B% |3 ^       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
& n4 u' }# l: x- Y: A       5）大量炒家入市
6 P9 Q* F/ ~5 ?7 a2 I# {这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

' W$ |& i7 m# g/ `+ B! N% T指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
' {  O2 O8 A: j2 @/ c+ ~1 k; q, x
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
/ i5 p$ m; `- p4 u
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
0 `" J$ K4 v: u0 O/ z( e- z

4 I% H4 m) B. d/ ]" x7 j8 n这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
* `& g$ {6 h' I: a& m% h但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
) O5 ?5 b0 \6 m好像是社会角落里那种SMALL人.