爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

0 K7 V1 X6 M0 x- d0 g; G$ [  n% p有两个相关问题请教：

  a& l- R4 M' B/ e/ y! }, n1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
# b8 K' F3 p( _
6 J5 F. e2 S* b" A# H3 |9 l2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
) {8 z3 W. h$ _' |文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
6 \# `: a: \' w5 |! J0 C2 n
0 Z( \3 r# W1 \* y# \Year                      housing start

- ^% [9 I- K6 y4 C2002                       12581
2003                        12380
& m3 F5 J% U, Q8 @* [3 m; p6 G2004                        11488
# k5 a' ~5 R+ n* H' F' L2005                        13294
& S# ^3 n+ x5 R) m: ~' m2006                        14970
2007        15000 （估计）
  T% t1 e. {% T$ h  u% ~/ _$ T
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
6 j9 v' e; a6 B9 C; W! a7 W% _; T2 k. g
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

9 W8 G$ i/ S, w6 C
谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
1 s4 J2 X  _0 B' N谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
% M" r  w  M6 R8 Q1 O6 g) Q
& v% ]$ }# i0 |7 ?% D5 G有两个相关问题请教：
" S- k0 K3 s, ^; B: d8 k& b) t3 G* {8 D
! T& S: t! X/ w8 r8 ^9 x) }1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
4 h8 L9 ~5 M5 C' W2 I0 B! ?% C! S一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
; o( w% ^( o! h

; x1 J' m% |% o- s) `6 O3 y* M5 X谢谢建议，做些补充：
; }, \* O3 A2 E, c7 X- n
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

: u7 h+ @- c, F( U( a3 o新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

( L" z5 Z. o& a7 z% H[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
7 g; c7 d, H. A+ r8 ?2 s0 [
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
9 C8 B* h! L7 f" b""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

3 r0 L0 z! W2 W+ e7 I3 q9 T4 g请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

& \8 Z1 [7 r, a) f, `' ]$ q( }节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
9 {; R  P) R/ ]8 X  V临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表

! J6 \, v  A) b8 Z- ^) U
5 m2 P% Y" v0 J5 E新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

$ S# y% A3 C% n) {完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

3 Y) w& V; J$ T2 C( ^$ n那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

0 f5 R: ^+ W% Y5 T完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
" I' n6 I9 b+ }2 H楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
& e5 n- e. ]3 R% k
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
; ^3 G' p, }4 L2 B临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

! ~% z2 i1 @! E$ R请参照前文（第一部分），有关数据如下：

- G3 |" I# A. c; I. IYear                      housing start
5 a4 z1 C  ~: T
! B; X5 W% I' A3 o9 h" s. X2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
& ^; t  k& E" I3 v/ K, W2007        15000 （估计）
6 x6 Q4 w* B, {4 b% X
, p; b3 ?  K! N5 N" ]5 J# Q9 L2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
/ a4 O1 U* t. J* P1993  6,720
1 \: K8 c3 a  N4 W1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
+ ]8 |4 E) x- r2 t  b) m1997  4,962
1 ~0 _! M: [- {7 {" z4 P' I( m1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
  O- J) u5 T, p8 A2001  7,855
# _6 E- v' d/ ~% i3 S0 H% w2002 12,582
) E. ~. D' d# L# p: G7 U& b/ l2003 12,318
2004 11,488
$ O% @$ y  G3 d1 L" w) B2005 13,294
2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

+ N3 q5 o( [) l+ q1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
1 r9 R1 Y9 Y, c! ~7 o
' d9 j0 l( S* j9 [" a2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

3 R. d1 u. {: k1 f( Y; N) o[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
$ `* V: ?" u; E, \' R
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
# N% l- ?1 F+ q* p) K提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
) i4 H3 x) p1 H7 g
: E. r; @% |! `# S5 M2 I0 U% d+ e: A所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

& d5 x! V; G  Q提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
3 o$ ^; t) O" z5 I8 {
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
) h& Z( f3 R0 o4 b' q- l/ ~
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
% F# b3 F$ y. z. l' U0 L

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
% N6 P/ w1 h& H( {; B7 q
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
: K( \% g& }& i* x6 q. K% T% M& X       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
+ H7 k6 h; F/ @       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
9 s; _: M6 n8 O$ J0 s
, G2 L9 _) _. g: g' G. M: d, n指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
: `5 X! n$ y- x
7 L* ^" B  c1 y# k6 h/ }) M' NNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

( s# D9 Z* c8 a7 O
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
1 m" l9 h# G  w$ k5 K  z& X' a8 [3 j3 [8 r/ Z
5 R. B/ f+ X5 g/ g指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

$ h% v* n6 [) A  Z6 I

同意
/ }5 o  G  H( O' Z) b5 |其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
/ ], D: o& x% Y但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.