爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
6 z8 I* I" |' N. l4 A5 n
有两个相关问题请教：
8 T- S% B9 E( }- i' O
0 j3 E4 s. s/ s1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
0 @, `; J/ V, w3 n- _+ ~+ S, Y
6 Y2 b. _, b& h- d9 a2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
! q# |0 ^# _/ S5 b文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
5 \- x+ }" ]/ h* g7 T* v$ v
; c0 ]$ {6 r! i7 c9 E  D  PYear                      housing start

9 Z6 G* \) x. `3 D3 M2002                       12581
' x' C2 ?3 M9 b" d# ?0 s2003                        12380
6 D: b" x9 C5 K0 ~2 q2 v2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
8 I" f" F% T4 {8 [, J2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

# a5 G5 q( p% _3 f8 K7 g8 Z; D# Q7 w
, ]" k" N4 [* [: V' U谢谢建议，做些补充：
) E) E( w2 H5 [
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
+ E5 V, Z+ ^! x谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
4 R1 `5 O7 B) Q  F) w$ N
有两个相关问题请教：
( v9 n& [5 U8 [! p: d
0 `8 l. q6 m9 W8 o' R  J1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

, d) |3 g: D/ S3 B  a
0 U, Q8 N: Z- ], g( g% U/ R# X1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
$ `" J. ~. J8 l% f* H3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( }9 E9 y* m( O: o: d0 J0 A2 O5 {( a$ l; z
. x; Y7 H/ \3 r9 ?# p  \
- R8 c: Q9 x$ b8 T9 X谢谢建议，做些补充：

9 M6 J9 _1 J! Z0 G6 ?5 j3 v( y二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

% d! v3 t) S0 a$ w9 ]% n7 x+ o3 }
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
3 U8 d! R+ j" a9 \- V0 [) O3 l
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
5 F2 g& K! O( h( \3 i0 w# ?
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
% `. ]) E& p4 L
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

! M) V8 b, k. g& u3 K2 W7 `节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
) u6 x( v/ v0 G7 N临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
4 E" a3 C; U$ e' k
0 e% m1 ^! ?8 J/ D4 H: x) O2 F
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

' a5 U& {  D) i$ ~  t完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
3 w6 Y2 l  [7 J/ P& B没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

# j# h( a7 ?1 U8 A+ p. x, R4 \! X  {那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

$ Z& O: h6 x) w/ X# S完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

, |" \' p6 C6 N# r8 i! t, h07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
, `3 x/ k4 D: ?3 b7 R$ u% q说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
$ c5 T7 A% F0 \9 @( N楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

# @- ^% D$ R1 j$ }6 h" C节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
, v0 l5 z  _% I. b* k5 ?临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
1 a- c3 m) Z+ N2 }- V; U! V6 e
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
; y/ L/ S3 i: |( g
% N; t& d) r0 Z  {# u8 bYear                      housing start
- x- H  t+ L4 S( K; g8 X" Z
2002                    12581
+ P  X! L& e$ e; q& t/ V2003                        12380
2004                        11488
) N+ w- ^; l0 \0 ]  Z0 q* d2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
$ y0 n1 t; @& \- G& p这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

4 X* z: h- u5 c7 I2 a/ P; A2 e+ B你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
7 v  p8 f5 ?  N# t: \# Q. B1995  3,082
8 i+ n0 e) B6 ?+ t9 Z1996  3,638
2 |* C# U( c! N2 C9 L) |& s' W8 J1997  4,962
8 s, e1 @8 f; a2 a1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
& s  N* ~# j: D1 `! W5 Z2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
" H& r$ P: x* K, e# i4 c2004 11,488
! D, A. y  B0 q' R+ e3 d2005 13,294
. _* b. y6 I/ k3 U5 ]/ ^4 H* a2006 14,970

$ h1 U) Y( J- k& \% A2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
/ `! r& K5 P( A, E" O
3 z" j; P7 q1 l: j2 v2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
8 w6 l3 r$ `3 p5 c# E9 ^7 I8 j
/ i7 f# \- `& [. @9 V[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

7 P$ p; t+ ?9 s2 ?4 H) ?% c0 \- C3 C* j8 T所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
: i1 ?) G9 ?& _0 t
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
" J0 Y2 I, }% m! }) I2 f
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
- u2 [" P5 a0 l) F: d5 D

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
% `9 a" ?- P; t# j! ]) r
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
9 @7 i2 `" j- p7 Y0 f       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
" j8 N# F- J0 q- E- \+ W2 c8 K       3）买新房常无建房地皮；
6 [/ C7 K; D2 J( i9 L; Q! |       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
0 S8 g6 G+ b8 o- }. a: u       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
2 R8 d( t  S" W+ T( l- r9 O
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
1 ]& a# h  _- n
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

8 B9 ?2 X; p) }) [, P
, U+ f, a/ n4 M0 ^这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

; d5 v) _9 N6 R  k) w, W
6 z  d, [# E. |8 |1 G4 i, l
同意
" W5 z# j8 v8 e8 e* s/ ~$ R其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
* R; C4 |1 |6 J; e9 i. B但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.