爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

1 W1 P% c! h9 x1 ~% a+ F4 v有两个相关问题请教：

0 @" ^4 Y  i; n+ E; o; J* N1 G5 _( ]" N1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

, @* R; l# o0 ]' g$ e" t2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

1 @: D: v' s& n% S( |9 x5 q请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
! l. E$ ~% A+ [% Z% J" \' \
" i3 @8 `( ^# P, \& t" Y& k! W2002                       12581
2003                        12380
6 |$ _% ^0 y& ~2 s0 Z2004                        11488
0 N7 f$ a# N: {2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

3 D* e5 @: v6 p- i7 R2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

+ V! o: e; H' \6 t. M9 Z这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
$ m1 Y6 d- }4 n( J- i# N( B1 L好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

& ~! l; u9 d( d4 J  L6 V
谢谢建议，做些补充：

) T% u% H7 T  m/ c0 Q二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
, g! l; P" [" Y: }! X9 i; h谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
& C& R; F8 {9 ^1 @$ ~
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

, V9 @1 X' p- r/ }6 o$ z, m$ C1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
0 v7 D4 B4 n$ o% n一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
$ d2 G9 Y/ }9 G4 l9 Z2 q3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

; r3 t0 g7 i7 o7 R% [6 R2 U* b
4 }) m) H( a- \2 `) s0 n# J2 F% _9 C谢谢建议，做些补充：
4 _# N! w! {! F. G  F( d+ I( z
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

3 {9 a7 r; a2 E9 X5 F$ {
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

7 ^2 V& W3 [8 c* R/ k请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

! ^% m4 t% u& \: `) ]8 {: Y请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
/ y5 m4 b3 w! I. h; `  Q; q# Q临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
1 l  P7 J2 w, [8 F, M
% k1 y4 P, j0 o) N0 f
# o5 T; k/ R9 J( f新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

3 V( }2 {- y; M! ?, ^- X完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
3 q! V9 N) [' U3 q. ^" ~/ x$ x7 p这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
# D* V5 A2 a& C* G9 E2 n没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

5 R+ P+ f) H! _那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

/ ?8 _; l0 H2 y- K* @1 G5 l完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

* M9 _/ F! s7 t+ A07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
3 v  m0 b5 r3 l2 a' c说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
4 j& ^3 H% Z$ e. {楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
$ V8 `! y: m/ Q+ `% ], r
! J  O+ P7 x2 t( c) I9 N, P. l% B节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

2 a% i' |  ]3 Q* s& w. e" S0 r已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

6 d2 q8 A5 I- `: i4 F9 x! S+ D请参照前文（第一部分），有关数据如下：

. y# R$ _! z$ z" JYear                      housing start

, w9 |- I5 @" f4 c) _7 B" M2002                    12581
% T( p6 e5 M6 T" h2003                        12380
' W% f8 m8 [9 w* @; f- X$ r2004                        11488
, L( {% T! g2 g# `% v2005                        13294
* X5 Q6 v- |. s$ H( ^0 R) c! D8 d2006                        14970
; I) o8 e7 M9 Y5 R2007        15000 （估计）
' O3 @4 z4 T! S  U9 s5 ?
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

$ G( v. Q+ [$ [) M& T) r
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
' q7 n% _" D6 D  v1 ]1999  6,489
1 L# Y* `5 g7 |6 l; o2000  6,228
$ z# W5 w: U  w. I& W) {2001  7,855
3 M+ Q' e3 U8 P9 Y; _- i2002 12,582
: r- z1 I) [9 Y. k; o5 u" z5 ]# \& g2003 12,318
2004 11,488
. d9 N2 o' Y# _  Z6 F) v6 ]2005 13,294
2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
, W! b3 N4 d* U$ N: J6 @
8 M& K. D+ V+ a# O+ d1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
5 b- [$ y9 F+ h% f- H, s
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
- P" |. j0 V4 a& j4 l+ f) q9 ]
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
& I3 ~! ~! w9 l2 y1 o9 Q; {$ K提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

8 V$ z* U; c& x提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

0 t! ^$ q8 n9 y; H" g! h! T就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
& F% _, C- h* p( j
) n9 F+ r+ }6 H7 @9 \[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
( X" ^+ s6 E2 f3 ?' _' x# T  n/ ]
1 Y9 {% r! ]9 _5 B" n* V
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2 B+ k. U" D2 `+ u' D! |' a. ^2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
* m7 m6 T9 N2 A$ N! @$ {2 j; {% b       3）买新房常无建房地皮；
0 x5 i  R+ E9 _# _/ a" V! `; ?       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
7 n5 V9 l7 N* H" M4 t, F* H( B
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

! c5 R9 y5 a: t' nI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
9 E# o2 p6 M- V* Y
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


1 A4 V' h: a  S. V这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

( b7 A+ k3 i. x
: g  I$ j: g. k' l同意
4 m% z1 }  s' `; `" M其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.