爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
5 Y5 {! E; q6 V+ ^3 p; q. P* _
有两个相关问题请教：
! E" m8 m: D% v6 e$ H% I
  R' g3 _$ ^: k1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
( O* Y/ _% f. M/ W7 u
+ @, Q, ^7 O5 E+ Q- L2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

; E9 D; i: ?1 N; W: m" S. EYear                      housing start
" b5 c' h3 b9 F$ c
8 T( {3 }, Q" V/ p2002                       12581
* c1 l% E7 [$ m9 N4 A9 }6 O2003                        12380
: k. b' v: b7 t$ D, d5 z, b: [2004                        11488
: h4 a3 \7 L8 a8 y2 U  `2005                        13294
2006                        14970
# W. U, r2 t9 n$ T6 l: t, h. K8 p' ?2007        15000 （估计）
/ [7 j- I/ c2 k7 ?3 x) P9 F0 V
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
$ q+ Q" B& G, ~1 I
! s8 t# n# A  G! W6 a; N这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

' H& i4 u. w9 E谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
% w6 S# E# O) T) K谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
# v8 A6 V  o" G* f- b
有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

, v0 t; `& ^; ^1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
7 Y4 ]  Y1 r4 \% ]: F( t3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

1 q3 y2 D7 N2 ]9 l* L" G1 ]
6 ^6 ?1 w1 I' n谢谢建议，做些补充：
7 H! j3 A2 q3 R
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

/ T  j' A. H+ \" C4 E
* f" ^1 F( ?% K, }  S新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
& U& W! B- z( \
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

* r& e4 Q$ r5 H1 m6 R/ i节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
7 A  S0 _$ d6 c. ?; l临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

8 Q9 j; i+ K8 Z# y: h9 e1 h4 i" X那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

9 h9 m. _( p8 B4 N1 C' I$ `$ w3 M# @07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
% I  K8 q8 T9 s  t) }
; E, N2 n1 e, |+ r9 v节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

( M! x6 d% b. s2 H- X  [9 r已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
+ f# h; l$ G- |' W5 F5 w
6 k- B0 |) t1 X; s/ i" q# f3 j6 }/ V请参照前文（第一部分），有关数据如下：

# q, d/ V5 z  F8 sYear                      housing start

5 G/ P4 J) H$ s2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
: t8 W2 V8 e3 W) N2005                        13294
/ B6 R: K$ @2 k+ F8 B$ D2006                        14970
2007        15000 （估计）

9 k4 u, C1 H- {0 j6 T2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

! s8 Y1 n  _5 b  O  E- X你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
/ Q9 w# A! M' D0 k2 E1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
1 Z- r9 S; v" ^& P7 t1996  3,638
, s; P8 r  }% {2 f$ v, O! y1997  4,962
. J! C) o% b2 F4 z3 _1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
% e/ y+ I* a* ^+ {2002 12,582
) g* H  \" u9 O/ X3 N2003 12,318
' i! ?2 a# g( Z  C- _: N2004 11,488
! Y$ l7 L9 {+ f! p1 z$ f2005 13,294
2006 14,970
& }9 F3 c4 h. h3 c- `
8 N4 M* e5 E) H2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1 G7 }4 c, B4 ^) ?9 d- T+ ?1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

6 v3 i; T, d4 g5 P; _; O2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
8 U/ e5 x, q$ d5 s' p6 Q( o
3 O' @$ T, C7 J: J[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
2 R) `7 D  j$ c( i& H提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
# n" E* H: A! f2 x0 k1 |2 r
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

, Z0 ?- u. f0 a8 Q+ K$ Y* H. ^
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

0 X/ @; A- h, G1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
: O( [: w' p% h1 q+ H$ Z. g
. F  w3 \3 ]1 ]( T* C& E2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
( V& l; ^7 w% ^4 |       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
: T& Z( ?6 s! }0 w( y       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
; P" B+ L" Q. c# Z. z- C# y这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
# U. b& P+ z- p3 \6 C8 [
; C: m" g- z( q& dI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
# d9 f- j+ x# c! V" E
+ Z& V  u7 q/ C2 ^, R+ \
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
/ z; y; p0 k4 K' a8 [3 j3 [8 r/ Z
# j, T- x* P9 t* H( T* [1 J4 m指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

9 t$ I! j7 P8 n, l" ^0 v) b
同意
: I8 {% k0 ^8 h0 _2 F其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.