爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

) ^" n0 e7 N) r% p! m: P有两个相关问题请教：
/ N& v8 w& E+ _: w5 u' w
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
# `; q. @) d" L1 x2 f+ O/ b) E+ t
0 x# x9 M% ?) s7 Q8 r  H& S2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

, x0 p, p; K3 O  u( B) `( k& R请参照前文（第一部分），有关数据如下：
! p# `1 R' f1 Q& `! h% v
3 I: l+ z0 t4 w* r$ Y! P' CYear                      housing start
* O( G) `2 n* A" r9 K$ W, S) K- f3 _! g
' L/ ~! X! B; j" c* g2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
4 u9 X, ?2 {0 }8 C7 H/ C* W2005                        13294
  F  S, N! Y, p2006                        14970
9 j8 `8 f7 ]$ ^2007        15000 （估计）

+ `: s& C  Z* S# h9 h* y2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

6 [; r6 e4 l/ g" \, N; z3 ~这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

2 t. F. a5 l, ~5 i- G2 }# W- N
谢谢建议，做些补充：
! d; L8 u3 P1 B, G( o+ F
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
$ T4 J; T& ^% s% Y谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1 w8 W: O% z# V1 O1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

! W" O; i1 t6 Z1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
4 j2 d! {1 M$ H+ V' H3 P% H一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
2 I5 {1 S( K6 r$ r3 b- n' F. }5 p1 I3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
2 G" o0 ]4 X( J" d; z% d" @

谢谢建议，做些补充：
- g2 s8 Q4 V$ q) `' M' J2 \
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

: t' R1 W) a/ ]& H( r" ]
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

/ g3 @0 q6 ?9 B# d[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

8 `8 k4 @  d6 B请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

5 H0 S+ `5 h% p6 B# [0 f请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
/ M4 q5 ?$ E: u3 Y, z% w8 S; x/ K6 F

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

- I8 Z- C/ [% R) Y完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
: v) l3 k3 h3 U+ n$ W这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
% M: f0 t) R. F没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

& N# G* ?0 c* n1 z' G那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
1 \) ]% s6 m: T9 ?$ p& E* V! ^5 C
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

2 f/ X2 w% W# o07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
/ Q# v) m) D4 ]! f4 V楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
+ Z% B7 X8 K" L, v9 C) @8 \
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

  M5 P% Y5 {5 i1 \已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

$ @1 H- i; E" ~) T# J, uYear                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
* Y0 D; V" s! k6 }' [2004                        11488
5 \" P6 A- Y* {& F) z, e* y2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

/ @' {% e' C$ p+ z2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

4 I( b& A- w5 \6 u6 I/ v/ ]你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
6 a/ P7 @5 P+ e& r1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
$ l, R8 C% d0 d+ ~1997  4,962
7 j& l  {6 A& s2 h) }+ Y) N1998  5,947
1999  6,489
/ ~$ V2 C* {* \' k, o2 N2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2 u0 j' l2 h4 E/ W2004 11,488
1 N4 V* ~  ]' |* a3 ^# \2005 13,294
2006 14,970
! T$ H; u3 B7 c6 @3 M! k6 O( s
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
4 ~( {' D8 e9 e" i$ d9 ]
3 I# h. V' T; @. d) u5 W8 z1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
7 B5 g. _* O( A
2 s7 c' X9 {- h" A4 W- ?9 x* V! E- ]/ S2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
) W; |. R6 k" H% a
0 g' H% @/ Y1 l$ w9 l4 E3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
7 c8 g- ^9 L! V/ H% P1 m5 ]
3 S! `! c* O0 C' F0 Y) D[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
# T! b. `4 y. ^. ?; |; G
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
3 H* F7 }6 K9 U" s; y) l% S       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
% y% x& a) b/ Q       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
. M5 S+ |( W! ^
! F, `8 m$ Y% r( m& `I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
* D5 m, N# i- a' Y
! }# R- F$ i& {
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
+ S# c! m3 M, k- {0 n' D' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

7 K. Z9 v2 ]( f% E/ x同意
; P1 Y6 O7 C0 {/ o3 A. ^; T其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
( S3 r8 y% Z' \但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.