小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
% ^$ `! T6 |/ A, c! g6 v$ ^
: O# H+ }$ u) t" i/ Y% {感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

$ k5 U# D8 W0 O8 j( A/ G. g2 b
, {7 e" p5 {/ V% H: h9 ^我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
- d8 O* w& j5 E" ~$ @# J
  F% o# ^  `' R: e9 Y# O& a好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
  {3 j* t# Q8 }# i今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
% ~* y3 z, y3 l( l% B5 a5 O
" y$ ^/ T4 ?$ W  \+ M
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
' W/ b& H) E8 p3 N$ O! s5 `( ]
& a8 ?1 q% M& g& m! _6 N好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
( g* U! |( j3 p: T
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
' h: `* a0 P; m  F+ E8 Q3 ]( V
如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
5 n% D; A* \% ~最近周期的高峰＝５０万，
4 k: w" G- C4 e1 j9 j8 ?/ p最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．
( |$ ?2 R5 X5 n. r; @


) B; p3 q! g) {  k* }6 r: X

　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
( X3 D7 h' g, }! g9 f8 r看来看去你的意思还是明年会跌。
4 ~: f2 e  ]/ W6 B# D/ ~. }4 E今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。
# x# [6 s1 Q$ s0 e/ F( F: v
3 a- K/ j" a6 M' X! I我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
4 B- u8 Q% L! k
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
. w! T- ?( i* _1 }
# i( E4 y( a8 k& C  F
$ I% G9 [1 O- e# A很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
' l+ U6 r6 m5 Z' R6 p1 R6 i" P
4 R' O2 m" r# K* C- R: U& g新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
( \9 N5 W  ?% p% A
如果最近周 ...

* F% P% |0 V0 H' K5 n问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
' n- t5 N& A+ D
- `0 Q7 C4 I9 n/ |至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
, L8 `2 J9 C, Y; u3 E/ v

0 d# M' m5 n% f2 r2 H9 r
# ^- p# _5 I/ I# K+ {) C我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

6 t0 J! c' A9 Y% ?& ]9 u( c2 w1 b
+ ?5 a9 E# B6 b您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
8 w  g1 i9 D; O  q9 p6 B3 N那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

+ G2 H' `6 r  }4 }2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
% K% T7 T2 R" ]* R2 L  Z
- U3 k2 f, M) c/ c2 R/ G: Y1 z" p# O
9 B% P- N, @0 }问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

( {9 r& E! Z2 g/ c2 c+ ^
$ l0 O2 a5 O1 r- Z  k我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
  I2 V) T& k. L6 o多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

$ I" ?; e: O, Y; }
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表


& m4 c' h( n5 R0 V/ ^您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

/ ~' m0 {6 m6 N2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

  C7 n/ N+ ~4 q$ A8 N) k/ B% I' U调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

8 y; B+ U! U: N( L4 B+ p+ p( p& q
2 d! s, @# H8 T/ `4 K. ~6 z房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。