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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表 4 ~! [% S' U6 b' C
$ \. d7 \! U( n. H) e! N
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
  i8 p5 M7 l0 v! @5 J6 G* w
' Z" ]: F" W" x# l, `0 `1 U7 z
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
8 f, M# _  h; z! W. I8 Z  ]4 f. z' U0 P$ Z& Q* D
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。
" i4 X- S- g- r1 o% ?
5 D4 k% S' `) o  \8 ~4 i+ S8 Q. v如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。! _! O5 w2 c) c
如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。2 e; q0 M' c% W( L5 C
: C" V7 w, }; F
判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。
) d, w4 J8 v, |) I今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
2 c3 }; X, v7 ~0 L0 |, C% {6 V7 l: P, b( Z/ m) k
( V  w/ C+ g1 v/ e5 ]
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?
* {& U. h/ v% d' n) i
( ^) K3 z- q! ~5 V" I5 D好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...

( @/ ~: \6 V! m' C; W: v% ]& c  F( J1 \/ @* m: l* s$ s
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
# q3 S6 D! m0 q9 d. a% @  L  S% K6 y8 H0 W& |0 S& p
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias% g8 E2 t% @/ f' ^/ U8 k' ?+ P

) z  q" h8 k9 g9 U  k0 ^' Z如果最近周期=2年," s1 i% H8 A+ u  L3 U& _7 @
通膨=3%/年  0 Z' ?( E5 p5 {- Y
最近周期的高峰=50万,5 s+ n* i3 M2 }0 a0 v5 a5 Y
最近周期的低峰=40万,9 g2 {6 o: Y9 F: A
那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 
# i) \8 S0 D# }3 g* ^" W
: n& Q) ?; J8 j, I' V当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.8 h6 t8 s, P5 [# l

' @! K  b8 Z) F  ^, S0 D6 x5 }2 u+ f/ A* X* s! y5 w* B
. {3 a, g4 p0 c$ H
; h5 D: X; J5 i$ @: `
2 T# j6 I" K. f5 E" X  _
 
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发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
# o" U) Q; d, Z看来看去你的意思还是明年会跌。- j5 [# \- h& ~9 f8 n0 ]: E
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
7 j  \" G, S+ d; E
比我强,我嫩是没有看明白。
7 Q  V  `# E) l" q; A0 E
9 }/ Y5 Y1 l1 ~6 s- w6 }我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。3 S) T0 w: O/ S& c7 x

# E$ }9 ~! x: d. }7 q) F7 E炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
% v' F, x$ ^  r5 z& E, T; f) Q
+ u7 T& M) m5 N6 A( p$ g- c( M( U
' Z! w2 I  `. B/ ~很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:6 B# W9 Q; z: ^( x5 N  @% i
) M$ y/ X7 v. _0 J  Y% v
新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias
2 \& d' t) L5 a8 V8 T# I/ U
0 j" _4 G) j7 X" k4 L  R如果最近周 ...

2 |7 w! \# e9 [5 S$ y; b+ O8 t  I; y6 b
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
3 i6 s" P. a: D" F9 U+ v) r
9 i7 V# o6 C; n) k2 i至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表 4 u4 c. S0 r, i" \7 b" l: m" ?

' v" ?5 a6 l2 A9 J
/ `- q; z$ g' S, `" `9 C0 R+ t) Z( G3 E, M
我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

! u, T1 h1 f& ?* P7 I9 t! u5 R3 o  @  Y. `8 |- X
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
7 ?+ g# h+ J$ k& Z, l6 K那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。+ U8 U4 l3 u' Q
$ M( [3 B  w( z( I+ d2 y
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
) T* G/ ~& z; |- \  U: h
/ @* b0 E. q% u4 G- M
0 V; r+ }% V) _( ?0 z5 P问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...
7 ^# R# U4 U9 [( F& ^5 _0 y

3 _! z/ W5 x4 F  K我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.3 p2 |) \% Q8 r4 `
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

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[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
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发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表 3 w; t' Z/ B' l! h0 }
. q+ X8 R, u/ r, K
$ `9 o+ a8 M4 ^& Z: R: q1 v( b
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?# k1 e" }3 H% W6 A  Y4 J& i
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。+ ~$ J: C# s0 t5 Q

9 O* P3 @+ g3 R! ]; F. V5 C2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
' }6 d4 n0 j8 m  I
调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层
* P+ O( }2 U. Q" p1 {; c
" W" k! {5 m! J3 F
房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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