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楼主: 郭森房贷

郭森房贷- 有问必答

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发表于 2008-4-15 18:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我现在的房贷就是郭森办的,感觉他不讲废话,很职业。
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发表于 2008-4-20 15:32 | 显示全部楼层
顶帖!!!* e, \9 f- U" M0 [

( l# T1 K/ j, T" S: i顺便问题:听说4月22日 P rates 要有波动,可能向下降0。25-0。5。
- X, M' V  g( a+ l7 O7 g# O对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择:4 k8 W2 ^" L1 }" }( ~5 r2 ?7 w% i
1。还款总额不变,自动提高还本金的额度,什么时候开始?有人说立即执行;有人说到下一次循环开始。; z6 Z; Z. V3 S. V' ^6 e
2。降低还款总额度,需要到银行重新签字,那么以前银行给的了利率由变化吗?可以把时间给加长一些吗? ) i1 {2 d" g( C$ g7 x
. a1 A9 ?' k, `6 S2 K5 }
谢谢回答!
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 楼主| 发表于 2008-4-20 18:45 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 15:32 发表
  {7 \3 Y/ v+ u  q- S$ c1 y. b顶帖!!!4 G) O% r! L1 Y! S2 x1 c

; T. x& G; Z) X5 p, Z1 i' v顺便问题:听说4月22日 P rates 要有波动,可能向下降0。25-0。5。6 y! \' Q: g( u( S
对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择:+ J+ W- s  Z* L& r
1。还款总额不变,自动提高还本金的额度,什么时候开始?有人说立即执行;有人说到下 ...

# z  h& ^* R- y' a; Q; ?! j: K& O' `% H+ M) S+ }
1。大多数银行和金融机构会立即调整利率计算,但有的银行只是从月头开始调解,比如TD BANK。
3 c/ b7 `" p0 m2。要调整月供款金额,银行一般需要重新签订更改协议,TERM 和 利率一般保持不变,只是对AMORTIZATION 作调整,从而让你有机会降低月供款。
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发表于 2008-4-20 19:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-20 19:45 发表
# |- r0 |. ~+ x2。要调整月供款金额,银行一般需要重新签订更改协议,TERM 和 利率一般保持不变,只是对AMORTIZATION 作调整,从而让你有机会降低月供款。

7 u, {, s4 O3 ?7 S" ]可以从30年的改到40年的吗?
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发表于 2008-4-20 21:33 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

请问郭先生:9 U. M3 W" a0 ]! y
朋友有两套房子,第一套已付清贷款,现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样,利息可以用来报税。5 ~1 I9 p& f) l+ ?4 m
谢谢。
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 楼主| 发表于 2008-4-21 07:59 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 19:48 发表 ! y1 f; |# S1 f1 d  }1 Z

% G) {" C, R& ^( S可以从30年的改到40年的吗?
0 q( a% n8 ~& I3 b

+ X# q9 V7 B: Y8 ~7 O8 w/ e! g如果是自住房,可以;如果是投资房,最多年限是25年(除非银行给你特例)。
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 楼主| 发表于 2008-4-21 08:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 hunter 于 2008-4-20 21:33 发表 " L9 B; ]# y! n+ H
请问郭先生:  T6 ^4 ?# F+ ~2 X6 W
朋友有两套房子,第一套已付清贷款,现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样,利息可以用来报税。! _$ a- h" S5 H* U( i! ]
谢谢。
3 A$ _) A9 e8 s; m4 I7 Z- j' M

# N# J2 W0 n3 g" s! y9 X您要和RBC 直接联系,才能得到准确的答案。我现在已经不在RBC 工作了,我的联系方式请见网页最上面的信息。
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 楼主| 发表于 2008-4-25 07:54 | 显示全部楼层
原帖由 icej 于 2008-4-25 07:45 发表 " P+ {+ a" L5 m3 D. r  {7 E
$ X' n' Z7 V: ~6 x1 H

& e- g6 {% v/ W1 r$ O! O0 B 怎么就不回答这个问题.?????/我还是特意看中有问必答才来这个贴的......
8 w$ r* L9 h3 ^& G8 q& n
% ^: Z2 x, \+ x+ ?. ?
对不起,您这个问题最好由我们专业的房地产中介来回答,我只代理住房按揭贷款。
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发表于 2008-4-25 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:! L# _/ I$ s& B, U
如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的影响呢? 6 n% y3 d5 ~! m$ B+ j- R% ?
再者, 是RENEW 了MORTGAGE之后再借HELOC 呢?
1 t' f/ j" I. w有人讲, 可以有一种, a readvancable mortgage? CAN U EXPLAIN IT?
2 l7 t& ~/ B. d7 c7 K
3 g! d( J& \: W7 @$ L/ ^) gTHANKS!
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 楼主| 发表于 2008-4-26 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 SELINNA 于 2008-4-25 22:28 发表
: V/ b) @( D/ B7 n9 h3 |7 D请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:* |; b/ z  g4 H. q* ]( {# s. [
如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的 ...
) \$ x' e/ w$ y' V# r: P  F7 B
& p* \' f. I9 w/ u
1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
8 @& d! D) T9 r2 b. _% A9 r; _+ ?2。我没有听说过 READVANCABLE MORTGAGE, 你可以找该贷款机构查询。5 f; @1 C5 k0 s4 N
谢谢你的咨询!
大型搬家
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发表于 2008-4-26 17:51 | 显示全部楼层
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表
8 U5 M9 n+ N* J  M+ x( D$ v
+ f- d! g2 I" ^3 T9 Z
5 Q0 S; p  k& z# |6 m* A, M1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。( i3 i% U% v- Y! P  l
2。我 ...
9 A8 x" w0 \  A+ `! Y8 z+ ?

7 H3 y4 m( l, E谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗?
- C4 y( M% b& ^- y谢谢!
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发表于 2008-4-27 08:53 | 显示全部楼层
关注
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 楼主| 发表于 2008-4-27 10:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 SELINNA 于 2008-4-26 17:51 发表 6 K* b3 O) k+ o/ t2 F3 K, n3 d

$ D7 R, a1 |) y1 `5 f  v3 w+ f, |# h! A
谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗?
, P' \9 R5 g# G* J, j/ c" u谢谢!
) m  p, ]' t4 m1 H/ S" ?

7 ~* ?  z6 _+ g6 |% x8 X% v, G如果您在同一家银行RENEWAL,设置HELOC 在RENEWAL 之前或之后都没有影响;但您如果在设置好HELOC之后, 再将MORTGAGE 转移至其他银行,您已经设置好的HELOC将会被同时终止。
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发表于 2008-4-27 16:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
眼花缭乱的术语
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发表于 2008-5-11 20:07 | 显示全部楼层

浮动利率

楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?
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 楼主| 发表于 2008-5-12 08:42 | 显示全部楼层
原帖由 叹息一声 于 2008-5-11 20:07 发表 7 _6 W  i$ l6 b$ v6 N. V
楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?
  x) ?9 W2 h" M$ M6 {: M2 U2 w$ K
1 X2 a/ ^( v; s1 i0 i$ ]$ x5 u4 t
您可能指的是有些借款机构提供的 INTRODUCTION RATES, 亦即开初几个月给您提供很低的折扣,例如PRIME - 1.20% = 3.55%, 剩余的贷款期限的折扣会低一些, 但应该不会是在整个期限内都给您这样的利率。建议您在接受这样的贷款利率前,一定要问清楚详细的条款。
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发表于 2008-5-12 19:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表
# e! @- h  [) w2 V, y, k  t" t: }# W7 ~6 y! @& n
2 c. Z3 D) H3 v* N' T
1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系,如果你想在同一家银行继续贷款; 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构,你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。# v; j/ j( r" v1 r) h* h. ]
2。我 ...

8 d9 ~: P' t# X. w9 ?: i5 G; q& D( h: m) k2 X; A& \* D
MTG和HELOC可以在不同的金融机构,不存在终止不终止的问题。所谓readvanced MTG我的理解是,在MTG到期前或到期做add on MTG,就是重新增加贷款的额度。到期前会给你blend的rate,到期做的话,就是全新利率。
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发表于 2008-5-16 19:26 | 显示全部楼层

Probation 其间可以申请住房贷款吗?

我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?
3 ], L8 E! a) d, j! t* J+ o3 E4 _
% G9 @& N# C. z7 a# f3 s谢谢解答!
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 楼主| 发表于 2008-5-18 06:40 | 显示全部楼层
原帖由 channel1111 于 2008-5-16 19:26 发表
$ y( S! k/ v* Q; H( w3 M- C% d我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?
8 H) l! a3 K* T$ V1 g3 B  L9 a2 I! M6 m5 S( @9 q4 f
谢谢解答!
  ?( o" R0 y0 ]: ^6 w
( M4 J* H/ K# k
如果新工作和以前的工作是属于同一行业,或者很接近,同时您的首付多过25%,即使在试用期,您是极有可能获得贷款的!
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发表于 2008-5-18 21:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
向郭森请教,我爱人年收入5w,我没有收入(在大学读博士),如果我们买一套27w的townhouse,首付17w,10年还清,我们现在能贷到10w吗?(每个月还有700刀左右的车供,没有其他的额外费用)贷款成功几率有多大? 以现在的利息 fix rate 5 years, 每个月大概要供多少? 谢谢!( {8 i( \0 g" n# m& O6 O# ^( J6 k

( v$ J# _8 l$ h; ?( w8 d7 F[ 本帖最后由 yaotong 于 2008-5-18 22:50 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-5-19 07:04 | 显示全部楼层
原帖由 yaotong 于 2008-5-18 21:20 发表 7 @% x' W3 G# e" v) I
向郭森请教,我爱人年收入5w,我没有收入(在大学读博士),如果我们买一套27w的townhouse,首付17w,10年还清,我们现在能贷到10w吗?(每个月还有700刀左右的车供,没有其他的额外费用)贷款成功几率有多大? 以现 ...
% U. u# a) g. M8 x! m

% X+ o0 h$ z# u! ^7 q3 g! J2 \# G$ k1. 如果信用良好, 您获得贷款批准的机会非常高;' Y8 X% d5 v  ]0 s$ H) ~: a
2. 10万贷款十年还清, 用最好的五年固定计算, 您每月的供款额大约是$1080(本金利息之和)。7 ^4 ~) r/ H( _, y" e
: J4 |% B5 e3 O1 ?/ T
谢谢您的提问
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发表于 2008-5-19 16:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢回答!
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发表于 2008-5-19 17:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
HELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗?谢谢
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 楼主| 发表于 2008-5-19 20:42 | 显示全部楼层
原帖由 Joey 于 2008-5-19 17:32 发表
& v9 N/ p) Y" R! V+ aHELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗?谢谢
1 |, T5 b2 P; q
3 X* P, Z2 F4 S! Y6 M3 q7 a
好像ATB 的广告这么说, 但是里面有很多条款, 您可以直接咨询他们。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-6-10 08:10 | 显示全部楼层

加拿大央行隔夜利率不变

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
The Bank of Canada today announced that it is maintaining its target for the overnight rate at 3 per cent. The operating band for the overnight rate is unchanged, and the Bank Rate remains at 3 1/4 per cent.
& y" Q( m3 C# B2 y3 l( y( r) w  n7 _4 q6 A& m9 a) b6 n/ [8 A. Z
http://www.bankofcanada.ca/en/fixed-dates/2008/rate_100608.html
7 v6 I- l7 w4 z5 x2 b: h7 h1 F: N0 B( D7 J
这样看来各大银行的浮动利率(以PRIME RATE 为基准的贷款利率)也不会下调了。 现在的PRIME RATE is 4.75%。
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发表于 2008-6-10 08:17 | 显示全部楼层

回复 57楼 的帖子

灰常灰常失望,本来想等利率降了到银行去把payment降低的,看来加拿大最低年底要进入加息周期,浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。) Y+ F4 x1 Y- |' Z( m1 r
! h6 }* |/ n# R0 r$ M% F
另外问郭大瞎,到银行去降payment需要什么手续,需要两个贷款人都去吗?
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发表于 2008-6-10 09:12 | 显示全部楼层
路过,看看
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 楼主| 发表于 2008-6-10 09:14 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-6-10 08:17 发表
8 L( v0 }4 C) @) F灰常灰常失望,本来想等利率降了到银行去把payment降低的,看来加拿大最低年底要进入加息周期,浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。
7 O/ G, K+ P+ e8 U/ t. R  z- j" N. a$ d
另外问郭大瞎,到银行去降payment需要什么手续,需要两个贷款人 ...

* f! l1 Z; I  S/ D0 v" F6 L2 D' |3 _/ w' `4 O6 _5 N. E0 [5 q
降低月供款的途径是延长您的总供款年限, 亦即AMORTIZATION PERIOD。 如果您现在已经是40年的贷款, 那就没有机会再延长了; 如果您的贷款年限少于40年, 您和CO-BORROWER必须都要约见银行的经办人, 修改您的贷款细节并签名
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发表于 2008-6-14 15:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
郭先生,想跟您联系找比较划算的贷款,请问如果通过您买贷款,您怎么收费?
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 楼主| 发表于 2008-6-16 05:58 | 显示全部楼层
原帖由 娇娇 于 2008-6-14 15:23 发表
2 v3 F/ Q8 G- d4 P$ r9 w0 h郭先生,想跟您联系找比较划算的贷款,请问如果通过您买贷款,您怎么收费?

2 `, M" B! }/ U+ K% I  y1 S3 P
& |) \- o( }8 C* ]0 ]我不收取您任何的费用, 如果贷款审批成功, 并且您顺利住进新屋, 使用了该笔贷款, 银行会支付我一笔 FINDER FEE, 亦即佣金(因为我帮他们找到了极有价值的新客户)。4 t# L2 B* O/ s4 {
6 U5 }8 m( N8 K
谢谢您!
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