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楼主: 郭森房贷

郭森房贷- 有问必答

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东南风
鲜花(1) 鸡蛋(2)
发表于 2008-4-15 18:57 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我现在的房贷就是郭森办的，感觉他不讲废话，很职业。
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一半清醒
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-20 15:32 | 显示全部楼层
顶帖！！！5 s* M, Q6 C! y7 e( c5 n  _, f5 U

4 u& M" S6 }  e顺便问题：听说4月22日 P rates 要有波动，可能向下降0。25-0。5。
9 h3 e& c2 W  m7 P+ ]对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择：: k4 a3 ]! B. h+ O
1。还款总额不变，自动提高还本金的额度，什么时候开始？有人说立即执行；有人说到下一次循环开始。
: t. m. q7 M- ~2。降低还款总额度，需要到银行重新签字，那么以前银行给的了利率由变化吗？可以把时间给加长一些吗？ , s/ W& X( ]: C8 O- d2 a

; T) l  M8 R( O& t谢谢回答！
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-20 18:45 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 15:32 发表 ; M- W+ V; o% P
顶帖！！！9 Y  D$ u: m% U- {8 ~

2 u4 v  s% N2 D4 c0 x顺便问题：听说4月22日 P rates 要有波动，可能向下降0。25-0。5。
- N# t3 v6 ^. b, h对用Variable Rate Open 的人有2种方式选择：; p( S8 O% Z, T4 A& O5 l6 m$ C2 B: g
1。还款总额不变，自动提高还本金的额度，什么时候开始？有人说立即执行；有人说到下 ...
" }. E/ G& y5 X" a, j! n% E
; I  V, x; O( U0 o+ `
1。大多数银行和金融机构会立即调整利率计算，但有的银行只是从月头开始调解，比如TD BANK。
; w7 r# w1 j. u& U7 H4 p2。要调整月供款金额，银行一般需要重新签订更改协议，TERM 和 利率一般保持不变，只是对AMORTIZATION 作调整，从而让你有机会降低月供款。
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一半清醒
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-20 19:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-20 19:45 发表 ! [8 y% _$ t' j# O7 a0 [4 z1 }
2。要调整月供款金额，银行一般需要重新签订更改协议，TERM 和 利率一般保持不变，只是对AMORTIZATION 作调整，从而让你有机会降低月供款。

, m0 }3 ]2 W9 d  z) L可以从30年的改到40年的吗？
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-20 21:33 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

请问郭先生：/ i2 _; `% _" _; b
朋友有两套房子，第一套已付清贷款，现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样，利息可以用来报税。
4 C6 S6 v- q* q% S1 f8 V" s1 l谢谢。
理袁律师事务所
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-21 07:59 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2008-4-20 19:48 发表 ( R2 c3 g: g7 b4 W4 ?& v  C
3 `% _: D4 k/ T6 G: }
可以从30年的改到40年的吗？

3 q1 C1 t" Y6 S9 X5 E& f! ?  {, ?9 x, i) s" [' }3 g4 p
如果是自住房，可以；如果是投资房，最多年限是25年（除非银行给你特例）。
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-21 08:02 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 hunter 于 2008-4-20 21:33 发表 ! w. y0 r1 b% D: S; t
请问郭先生：
% _# |$ \# [/ D$ E/ s2 T: j朋友有两套房子，第一套已付清贷款，现在出租。第二套有RBC定期 mortgage, RBC 是否同意将第二套房子的mortgage 转到第一套。这样，利息可以用来报税。
, P3 `3 l- w& Q, Q  b谢谢。

& p- G" n2 V- @# q. J
. d0 S: ^3 t! O6 X5 ]您要和RBC 直接联系，才能得到准确的答案。我现在已经不在RBC 工作了，我的联系方式请见网页最上面的信息。
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-25 07:54 | 显示全部楼层
原帖由 icej 于 2008-4-25 07:45 发表 ; F/ c! N6 U6 s: _( ~

; f8 m9 `/ [* \3 w1 C7 s
2 U4 w- p1 M4 _ 怎么就不回答这个问题.?????/我还是特意看中有问必答才来这个贴的......
6 a# w0 W* v% y# L

2 N9 p* X0 w" n3 B对不起，您这个问题最好由我们专业的房地产中介来回答，我只代理住房按揭贷款。
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SELINNA
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-25 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:1 X( E0 ^7 z* N$ a( |3 x* E8 B
如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的影响呢? / X1 l5 P9 l' i( d- w* x
再者, 是RENEW 了MORTGAGE之后再借HELOC 呢? 3 K  X+ P3 @4 h# S  v8 F
有人讲, 可以有一种, a readvancable mortgage? CAN U EXPLAIN IT?/ g: W9 N# A7 q) A# T' p8 m$ V
2 J1 K: C% o& X5 G: n( @7 ?. o
THANKS!
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-26 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 SELINNA 于 2008-4-25 22:28 发表 , [# {- r) w, P# h5 B4 p2 Q* K
请教有关HELOC 和 MORTGAGE问题:
- ]# N6 ^+ T1 u. B/ S7 @& A如果想借出来HELOC, 而正好不久就要RENEW MORTGAGE, 那么, 如果先借出来HELOC, 对之后的RENEW MORTGAGE 会不会有影响? 什么影响? 比如说, 换不同的贷款机构了和不变, 是不是不一样的 ...
# W1 A0 g* G3 L9 s* q, ?3 q" o
4 x1 @/ t/ Y, H! L* R/ ~' x
1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系，如果你想在同一家银行继续贷款； 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构，你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
; r$ v) q  X0 n2。我没有听说过 READVANCABLE MORTGAGE， 你可以找该贷款机构查询。
4 N1 ?! T5 I$ l" w$ O- T. o4 E谢谢你的咨询！
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SELINNA
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-26 17:51 | 显示全部楼层
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表 ' X0 e/ _6 I( y) {* }, q; S( G  }
) j: Q4 E3 W, g4 ^2 j3 }

! P4 Y( Y5 g& a- H  a4 ^# f" T) g1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系，如果你想在同一家银行继续贷款； 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构，你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
+ k9 B, q! N, G& }2。我 ...

! V: b. C2 w# z* R
/ b, m9 m1 t' R# s& R# z) Y3 I2 J谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗? ; I8 `( ^, o+ T+ ]5 t2 ^1 R$ l) l
谢谢!
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xjs
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-27 08:53 | 显示全部楼层
关注
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-27 10:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 SELINNA 于 2008-4-26 17:51 发表
: e6 n' y& _7 R+ e1 p$ e  S$ ?& V; ^, s5 M
$ C) B* a8 m) M5 |  u* W. O
谢谢你的答复! 那么就是说, 如果, 现在在A行设置HELOC了, 那么之后, RENEW MORATGAGE 可以继续在现在的B行或者转到C行/A行, 而这个RENEW不影响A行已经设置的HELOC 吗?
. e* U5 V% S1 F5 {' c2 F; Y谢谢!
" p7 p; G: k6 B5 J/ [
2 E, [6 t6 y4 b$ t
如果您在同一家银行RENEWAL，设置HELOC 在RENEWAL 之前或之后都没有影响；但您如果在设置好HELOC之后， 再将MORTGAGE 转移至其他银行，您已经设置好的HELOC将会被同时终止。
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偶来瞧瞧
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-27 16:58 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
眼花缭乱的术语
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叹息一声
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 20:07 | 显示全部楼层

浮动利率

楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-5-12 08:42 | 显示全部楼层
原帖由 叹息一声 于 2008-5-11 20:07 发表 8 P8 M4 h8 `7 H4 m  p* i$ S: C2 S6 l
楼主能否介绍一下浮动利率的情况? 我有朋友拿到3.55% 的浮动, 真有这回事吗?

5 \/ g* |8 p/ l1 ]- \4 {: b1 L" @# o7 k  {4 E" v( ^
您可能指的是有些借款机构提供的 INTRODUCTION RATES， 亦即开初几个月给您提供很低的折扣，例如PRIME - 1.20% = 3.55%, 剩余的贷款期限的折扣会低一些， 但应该不会是在整个期限内都给您这样的利率。建议您在接受这样的贷款利率前，一定要问清楚详细的条款。
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海妮妮
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-12 19:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 郭森房贷 于 2008-4-26 10:44 发表 $ \( a0 t: ?. C  ~9 K
; w, F# k$ c# ~( |1 s

* ^" a( }0 g7 p$ b1。RENEWAL MORTGAGE 和设置HELOC 没有关系，如果你想在同一家银行继续贷款； 但如果你想在MORTGAGE 到期时转移到其他贷款机构，你设置的HELOC会同时终止。所以最好是RENEWAL MORTGAGE 之后再设置HELOC。
6 k3 c2 V: Y" T5 |1 Q, J* [  y2。我 ...
$ j1 z! @8 F" G, v

! s4 V& V8 R7 v7 sMTG和HELOC可以在不同的金融机构，不存在终止不终止的问题。所谓readvanced MTG我的理解是，在MTG到期前或到期做add on MTG，就是重新增加贷款的额度。到期前会给你blend的rate，到期做的话，就是全新利率。
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channel1111
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-16 19:26 | 显示全部楼层

Probation 其间可以申请住房贷款吗?

我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?* w4 ?$ A2 R! O0 m7 k6 }
- L; C7 t4 o1 @6 F
谢谢解答!
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-5-18 06:40 | 显示全部楼层
原帖由 channel1111 于 2008-5-16 19:26 发表
$ u: N) v! u4 t( ^我正准备买房其间,接到一个新的工作, 工资待遇要好很多,但是Probation有6个 月, 首付现在有26-27%的样子,Probation 其间可以申请住房贷款吗?" k; ~! t7 Z' S% W+ m; C2 f
5 p8 c' V: X* V
谢谢解答!

, s0 m! i0 C; `
) A" @; {9 ?& s: b* p! B如果新工作和以前的工作是属于同一行业，或者很接近，同时您的首付多过25%，即使在试用期，您是极有可能获得贷款的！
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yaotong
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-18 21:20 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
向郭森请教，我爱人年收入5w，我没有收入（在大学读博士），如果我们买一套27w的townhouse，首付17w，10年还清，我们现在能贷到10w吗？（每个月还有700刀左右的车供，没有其他的额外费用）贷款成功几率有多大？ 以现在的利息 fix rate 5 years, 每个月大概要供多少？ 谢谢！9 K/ R2 n% q+ y' A5 G7 i

' u$ u7 z5 ]+ K% ][ 本帖最后由 yaotong 于 2008-5-18 22:50 编辑 ]
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-5-19 07:04 | 显示全部楼层
原帖由 yaotong 于 2008-5-18 21:20 发表 2 |' T4 Y6 Z+ C, G! o
向郭森请教，我爱人年收入5w，我没有收入（在大学读博士），如果我们买一套27w的townhouse，首付17w，10年还清，我们现在能贷到10w吗？（每个月还有700刀左右的车供，没有其他的额外费用）贷款成功几率有多大？ 以现 ...
- c, S$ f1 x4 k- f) q' g
) G0 P4 N+ n4 v' w7 E# W* l* L1 J
1. 如果信用良好， 您获得贷款批准的机会非常高；6 G2 Y7 q1 U: {* F4 b0 S
2. 10万贷款十年还清， 用最好的五年固定计算， 您每月的供款额大约是$1080（本金利息之和）。
+ l! `& ]2 ?5 _7 k
0 \; H7 G5 ~* g' Z: g2 N- V$ ?谢谢您的提问！
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yaotong
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-19 16:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢回答！
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杨柳
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-19 17:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
HELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗？谢谢
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-5-19 20:42 | 显示全部楼层
原帖由 Joey 于 2008-5-19 17:32 发表 7 ^& h3 z8 ?" R
HELOC 可以拿到Prime - 0.5的吗？谢谢
* d) w3 j& C# N! u! Q. y

. x( z; @) |8 y7 ?好像ATB 的广告这么说， 但是里面有很多条款， 您可以直接咨询他们。
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-6-10 08:10 | 显示全部楼层

加拿大央行隔夜利率不变

老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
The Bank of Canada today announced that it is maintaining its target for the overnight rate at 3 per cent. The operating band for the overnight rate is unchanged, and the Bank Rate remains at 3 1/4 per cent.
" r; I) y% P8 u2 q5 h% v( _$ v0 t% O' w: k0 y
http://www.bankofcanada.ca/en/fixed-dates/2008/rate_100608.html# ]& Z0 _6 I' \9 [( y8 e) w
- {' y. h5 Q5 N. n0 R- f
这样看来各大银行的浮动利率(以PRIME RATE 为基准的贷款利率)也不会下调了。 现在的PRIME RATE is 4.75%。
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牛眼熊心
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-6-10 08:17 | 显示全部楼层

回复 57楼 的帖子

灰常灰常失望，本来想等利率降了到银行去把payment降低的，看来加拿大最低年底要进入加息周期，浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。
9 z0 Z7 k& I/ H% y5 Y1 J+ Z7 j$ _, S: k: d
另外问郭大瞎，到银行去降payment需要什么手续，需要两个贷款人都去吗？
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eagle2008
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-6-10 09:12 | 显示全部楼层
路过，看看
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-6-10 09:14 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-6-10 08:17 发表 # j( g, [4 G) Z5 o
灰常灰常失望，本来想等利率降了到银行去把payment降低的，看来加拿大最低年底要进入加息周期，浮动利率的弟兄现在是要求银行调低payment的时候了。
; r! u( ^7 `! v9 @
0 j5 Z( H' G, s+ W. D另外问郭大瞎，到银行去降payment需要什么手续，需要两个贷款人 ...
! |: Z1 B( x7 Z$ t4 C$ B$ b$ [" G

3 G/ \/ R* j. @& a: u* X+ t降低月供款的途径是延长您的总供款年限， 亦即AMORTIZATION PERIOD。 如果您现在已经是40年的贷款， 那就没有机会再延长了； 如果您的贷款年限少于40年， 您和CO-BORROWER必须都要约见银行的经办人， 修改您的贷款细节并签名。
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娇娇
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-6-14 15:23 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
郭先生，想跟您联系找比较划算的贷款，请问如果通过您买贷款，您怎么收费？
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郭森房贷
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-6-16 05:58 | 显示全部楼层
原帖由 娇娇 于 2008-6-14 15:23 发表
# X8 o% X9 T' x  Y. g郭先生，想跟您联系找比较划算的贷款，请问如果通过您买贷款，您怎么收费？

* M& Y0 `7 n8 H/ B! [. B) S) z/ E- o! N4 I
我不收取您任何的费用， 如果贷款审批成功， 并且您顺利住进新屋， 使用了该笔贷款， 银行会支付我一笔 FINDER FEE， 亦即佣金（因为我帮他们找到了极有价值的新客户）。( b) j5 I. B2 L0 W- z& V) o
0 D; B9 x! C! v2 \8 v! q* d
谢谢您！
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