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楼主: 牛眼熊心

让通货膨胀来得更猛烈些吧!--- 续续

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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:20 | 显示全部楼层

回复 30楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
以点盖面。
- J1 E; g9 V- r7 C! U5 f  O
2 \% v% O0 @; {6 |$ Z; L& y总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。
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发表于 2008-4-29 09:23 | 显示全部楼层
还要支持楼主
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发表于 2008-4-29 09:32 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-29 09:58 发表 ! Y" W. o( [3 J

8 |2 Z& X$ n- Y6 k( i
- M8 @4 u* W8 h: B# S按照你的这个成交量图的规律预计到2008年12月底,房市成交量将创新低。 $ M$ a# P' p  M! v+ }$ o
$ ]1 K' A5 E9 v/ b% t, i* v* @4 W$ j! Z) K
- {# G# s, J6 d

4 N* A# u1 t, v3 j
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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:53 | 显示全部楼层

回复 33楼 的帖子

老杨团队 追求完美
成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。
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发表于 2008-4-29 14:15 | 显示全部楼层
支持楼主
理袁律师事务所
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发表于 2008-4-29 17:49 | 显示全部楼层
提醒 LZ 注意一个问题: 标题上的“续续”非常的不好,大家读到这里就都上厕所去了!
- T8 j% A/ M) {/ V$ K
: z; P- H( C- C% Y" S. D2 R 2 `( s0 `3 H5 |$ _
. i  p/ J. O4 \# g
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-4-29 19:06 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 17:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:53 发表
0 x3 s' l" x/ }0 D4 A4 y成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。
0 |5 O* b: k6 k5 y
5 |9 Z( u2 b& X8 Z# S) j2 o

+ w' D1 F8 _1 D$ g4 i: [也就是说,LZ 也同意08年底房价会再创新低,对吗 ?3 v! C5 [' W* ^( Z4 P4 B0 w: y& ]
+ c* v( z* m1 o3 K3 {3 i& L: ?
诚心请教。
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发表于 2008-4-29 18:38 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:20 发表 5 n5 z7 Y2 Y3 Y" u& E
以点盖面。6 s8 n- N5 `" |0 N! r; y$ t# R) c
* E( B; r( h& C3 T, F* R) r
总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。
" M" o, S0 L$ p* f9 Q) I, u  v+ L

- j' `, l& {. B! q, V我说的可不是以点盖面。你可以要“牛眼”再比较一下这几年的成交量曲线。08年头3个月的成交量的曲线坡度低于04,05,06,07年,这也是为什么08年曲线能和04,05年曲线交叉的原因。显然,迄今为止的08年成交量曲线不是和04,05,06,07年平行,而是和03年平行,所以我说08年成交量的发展趋势不如04,05年,更不要说06,07年了。按照这种发展趋势不用到年底就会创新低。
: z& \. D' H& q0 }  c3 M: t* y
3 p2 n9 {* C: M$ k: U! G# s
! e$ N& F3 l8 {5 Y& S6 T' Z
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-4-29 19:48 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 21:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 08:48 发表 " i8 Z5 d1 Q; l% T) O
7 |& d- v) I/ M8 l* V5 B" W' D7 \
看来现在只有-0.5的variable了, 我猜你是open的,如果close的应该可以拿到-0.75到-0.8的。
$ E. C$ A! N! ?6 e
是的,你对贷款利率非常了解。5 k! j2 G; e. c  B: n5 r7 B6 l

# A9 W& l% l8 u+ D# y2 w
原帖由 一半清醒 于 2008-4-28 23:04 发表
) m4 V% w" J% d2 S1 H& Y
) f( u6 d" m5 ?" _, }/ A
3 h' v' t" Z! P: P" r那天找几个臭味相投的,有投资兴趣的,在一起侃一侃汇市,股市,期货市场。
, b6 I. Y6 n7 Z3 F9 z8 Z4 H3 W

5 {8 l. ]: `" y4 ]) v0 Z4 G邀请你参加,有兴趣否?
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发表于 2008-4-29 22:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢楼上各位的分析!
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发表于 2008-4-30 02:13 | 显示全部楼层
写的好,支持!
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-4-30 07:53 | 显示全部楼层

回复 38楼 的帖子

没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?
+ \8 T* M# E; [8 o2 F6 q) {
" ~. L1 h3 Z: y: w/ [这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的坡度是得不出结论的,我关注的是量。不过说到年底,我认为很大可能会低于今年夏天的最高点,创出07年11月的新低的可能性就要看石油下破一百的可能性有多大了。# [% g( k; V# h' b

. P& J# f; v' H$ E5 E回清醒,有时间一定参加。利率我是了解比较透的,从买第一个房子的时候,我就根据前人的总结得出结论,variable长期来看一定好于fix. 同时,open的虽然利率没有close的好,但有了自由,可以随时换房子,也可以随时固定。要知道我买第一个房子时候fix利率很低,5年的4点多就可以拿到,而利率还是上涨的趋势。现在大家看出好处了吧?! ^; K1 T/ R9 E

5 U- d1 e4 G: Z4 h: D. g$ w[ 本帖最后由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:04 编辑 ]
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发表于 2008-4-30 08:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 08:53 发表 / M( A/ D. _" l6 N
没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?9 N7 A1 j# T( i+ K1 o! x  U( b
: o3 Y# t( }2 o3 L& ~
这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的 ...
+ Y: |/ K+ F0 @# ^' E9 N( R6 ^
3 n& [3 I: B& d1 N
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它们的比率。看看头3个月的待售量和它们的比率,你还会认为08年和0405相当?
; P1 \% r2 m5 p' `& c9 V3 R& f
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 楼主| 发表于 2008-4-30 08:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-4-30 09:36 发表 ! L2 w8 _) `1 t

, M7 }( B, e) A* M/ C9 S: n7 K$ w( |8 ?. ^% _& a4 [& p
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它 ...

* O8 A/ [( H3 c# H2 s8 D当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子,比如说原来50多万的现在降到40多万,如果大大低于同地区相同条件的房子,已经出现抢offer的情况,当然现在的抢offer和两年前是两个概念,也就是还个一两千,或者来个无条件哦佛。消息给大家,不要问我来源,结论大家自己做。
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发表于 2008-4-30 09:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:47 发表 * v' c+ y2 g8 W9 r; p+ e  G4 i

; q* X7 G4 M% v  p当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子, ...
$ ?' F1 O. r+ \3 C7 w

" I5 p; w" y" b( C2 p看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的还快,到时你抢来的房子卖给谁?" r# d, C$ J% l6 D* h
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 楼主| 发表于 2008-4-30 09:23 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-30 10:05 发表 0 S% m( S& X1 Z: }% r9 I1 F4 @

7 f$ G* h0 `5 s& N) h. K4 t4 k) N0 \6 F$ z1 N) \4 \
看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的 ...
! {  o) t* G9 @( P3 u$ l, y1 y
不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国梦的同学的标准房子, 如果够资格被抢offer的1800尺房子,应该在40万左右可以拿到,按一半清醒刚刚拿到的贷款利率4.25%计算, 大概是17K每年的mortgage利息, 加上2000元的property tax, 19K每年的开销。而租房子要1800*12 = 21.6K. $ ]5 w" W) y- p; `% w/ E+ }& L
  C  m  M) J' `; T$ _* y* }
为什么不买呢?买房子是一种消费行为,不是没个人都看中涨跌的。
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发表于 2008-4-30 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 10:23 发表
) U) b* v/ P4 D* }$ s7 t5 K
1 x! v& ]. R# L! Z+ r不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国 ...
( n- g) n% j6 M% L5 o
8 H* |( H8 d/ H: w. V4 m8 L1 x  y
说买房子不看中涨跌,不在乎利率的波动,谁会相信这种话?; L5 U0 u$ b& [6 {' \' k+ u$ Y" q' c
房子降到可以接受范围的标准也是因时因地而异的,特别是现在这个市场。你现在看1800尺房子在40万左右是good deal,过半年以后就不一定是。去年年底和今年年初买房的人,当时认为划算才买,现在有不少在后悔。关于出租房子的算法也没有像你这样满打满算的。就是按照你的算法,借40万才搞到2万多一点/一年的收入不是一个好的买卖,有40万放到银行起码的利息也是这个数,还不算你为此付出的时间和精力。
; |1 r0 J7 O# `  m% a
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-4-30 10:56 | 显示全部楼层

回复 47楼 的帖子

看来你还是钻牛角尖了,我说过,不是所有人都把买房看成投资的。而且不一定会跌,就是今年跌,长期来看还是涨。不然,你怎么解释1500多的成交量?每人心中一把帐,房子保值当然好,但生活品质也要保证。, }' z3 H7 I2 Y' y* }' I' T; Q
+ R& w- E+ _. W+ T  Q0 V
我没有说过让大家07年疯狂上涨的时候还去抢房子,现在情况变了,还是说那个40万的1800吧,首先你没有40万,我是假设你100%贷款从银行借40万,而于租房比较的。你是在没有本金的情况下,买房比租房要便宜2000多一年。我说的都是自住的情况,时间和精力好像和租房差不多吧?
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发表于 2008-4-30 11:48 | 显示全部楼层
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买房是自住的话现在是可以考虑,因为有选择而且利率低,但对于投资而言风险太大。
理袁律师事务所
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发表于 2008-4-30 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家周围有那种坚决租房不买房的么?
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发表于 2008-4-30 12:11 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:01 发表
4 E4 J+ i% t- Q& m# [大家周围有那种坚决租房不买房的么?
; F2 s) J. {- |  m2 o5 X
我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。# ^5 j; ~3 p# f+ b7 I
有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 12:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-4-30 12:48 发表 : ]% M9 d! D( `- s3 O/ G7 ?
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买 ...
4 `" A; R( \  X
看来我们观点还是统一了,自住现在买合适,不管涨跌,起码比租房划算。
9 d! j6 `+ K$ T: l& \9 \
" [1 P% Y8 N3 c7 J现在我来说说投资房,也不举例子了,反正现在可以找到正现金流的房子,而且我算过,如果按80%的贷款比例来算的话,租金的收益扣掉贷款利息后,假设买的新房不考虑维修,就算考虑空置率,可以达到5%到10%每年的投资收益。这在房地产市场上是很少见的现象,以后一定要得到纠正,纠正的方法一个是租金下降,一个是房子上涨。投资者的软肋是什么呢? 并不是房子价格的下跌,而是租金的下跌或者空置率的提高。当前的房子不好出租吗?这是不可能的,只要有观望者不敢买房,必然支持租房市场。除非这个城市的建新房比例大于人口增长比例,这种情况当前来看是不可能的。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-4-30 12:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-4-30 13:11 发表 " d8 e$ B( T! o  v! }0 S
4 x* _+ m0 w9 V! j
我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。" p/ Z9 m$ s9 }
有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。
$ g, N# q  V9 {2 {6 V+ L: r

! m0 K: l) f" r0 k嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-4-30 12:42 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:23 发表 ; z; W! j8 t+ [5 ]
2 r# \# d# T2 v9 n" _8 i$ o  S% u

) a. r; }  K  U9 d9 c* c嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。

; G$ ^4 m5 W9 u& T那帮家伙把钱用在吃喝玩乐上去了,和中国人不同,宁愿每天做饭,也要买个single house。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-30 15:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。' L! m  u, ^; R9 X) a. \' Z$ E
2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了,现在还欠10W,2个人打labor还是觉得生活很紧张。一个月4000的总收入,房贷去掉一半,其他费用都不要了?我想有房子的人都知道一个月房子水电气平均没250下不来吧(冬天不开暖气的除外),地税今天又提升了(7.5%)。这样算来2个人打labor的钱也就是刚刚够还贷,吃饭。没有余钱可以享受生活,如果是国内来的民工,肯定会羡慕这样的生活,移民来的我想没有希望过这样的生活吧。% e% z: v, H9 Z3 b
租房的价格有涨得,也有跌的,并不是所以公司都在提价。. H' o8 c/ V' ]0 G& \7 ~3 u
& `! E7 a/ ]$ y* Q
顺便问个问题,不知道为什么有房的朋友为什么这么希望房子涨价,都说是自住,也不是投资,你又不卖的,涨价对你也没有影响,或许还对你有坏处(地税会提升),为什么总希望房价上升?是只是为了斗个嘴皮子,还是看别人买房价格比自己高心理舒服点? 5 e% P0 n3 I- U4 _2 o/ _
不知道如果Z哪天买了房子以后是不是也会转变成看涨派。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-4-30 15:29 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2008-4-30 16:18 发表
+ J) k1 f* W; r* M9 A为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。
$ F& k+ n2 t. F, }: f( L2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了 ...

) f+ A1 F' f+ v# [# y1 x: q你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。& F$ Q% R7 g8 v3 n4 L) s* B
另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-4-30 15:33 | 显示全部楼层

回复 55楼 的帖子

第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?
% @% ~- C: Q: M$ S
* _+ p/ U  E! ]0 V! o( l3 R你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买了房子,我估计也不会成为看涨派,但他一定不会成为看跌派,因为他一定会认为自己买的房子比租划算。
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发表于 2008-4-30 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表
- I+ ~7 H/ u9 d& L6 q第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?( `+ Y! G* F9 c7 x/ V" D/ L4 s

" q0 `" C- G, d4 n/ H: r. B你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...

4 c8 h7 \$ l6 E6 }5 N7 [1 h7 C- }! K/ L

8 V  w* y* H) w( C! A6 m看跌的人肯定是希望房价跌的,就象紫光等看涨的人一个劲的希望房价涨一样,但是房价究竟是涨是跌似乎跟这两类人的主观愿望没啥关系,事实证明,去年买房子和现在买房子就是大不同,去年买房子,不仅房价高,贷款利率也高(主导利率最高时是6还是6.25记不太清了),而如果现在买房,不仅房价降了,贷款利率也降了不少,主导利率现已降至4.75,而且今后还要降息,随着房屋存量的升高和经济的进一步减缓,房价只会越来越低。所以现在买房和明年买房,结果肯定又是不一样的。
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发表于 2008-4-30 17:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2008-4-30 16:29 发表   x, K0 C3 i4 v0 a: Q* e
6 m2 m9 K, q3 N: I) m& ^
你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。& v3 s4 ^) a* @3 ^4 T# N
另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
8 h3 n, G2 |, V
是single house,不管是single house还是condo,现在买还贷的压力都不小,如果真的只是为了房子而每天打labor供房,那样的生活也没什么意思了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-30 17:19 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表
, N3 V; b% j; Z$ G第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?8 t7 x6 B) W$ B, e
% M% X( d9 v3 g! W* ^1 j3 t
你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...
2 `. z% K( Y- o) u; z
你老兄记性真差。
; R7 q9 n7 ]+ x" `+ w' N, }"去年下半年,那时候加油站的价格降到了90分左右,我当时对一个朋友说,油价格08夏天将达到1.5每升,她笑得天花灿烂,现在我想没有人敢笑我了吧?"
3 m! d: j7 r( |* [% v4 g" V翻老贴3 U9 N0 {& {, L7 L4 k4 M2 D3 f4 }/ E
"本M以前发贴的预测基本正确,看这次是否例外,本贴只准积分高的网友看,潜水者们就对不起了。
+ a  |1 A, K8 K以前的预测:2006年初:Edmonton将是第三个领涨城市,2007初:edmonton将在7月份左右调整,然后复制Calgary2006年的走式。现在看来基本正确,有不伏起的可以拿贴子证明."8 c  [6 P9 u) Z- R) J
只是开个玩笑。
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