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楼主: 牛眼熊心

让通货膨胀来得更猛烈些吧!--- 续续

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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:20 | 显示全部楼层

回复 30楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
以点盖面。
! _6 H: s1 l! d9 Z% @" e* ]- I) y0 |7 n+ i' U& W
总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。
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发表于 2008-4-29 09:23 | 显示全部楼层
还要支持楼主
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发表于 2008-4-29 09:32 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-29 09:58 发表 # x' U* O' r3 I+ n" l: P3 B
) T0 ^! |! G$ z- j& @- \

: C: _( i. I- {2 f& I" }" K按照你的这个成交量图的规律预计到2008年12月底,房市成交量将创新低。 ' b, u: }1 M8 o0 j7 y  N( Y, D

. {) j1 O. a& G9 x  @: `
0 f" Y# D  G# u! J, o: M* h4 V# V: O5 {0 g! n6 \9 E, z
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 楼主| 发表于 2008-4-29 09:53 | 显示全部楼层

回复 33楼 的帖子

老杨团队 追求完美
成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。
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发表于 2008-4-29 14:15 | 显示全部楼层
支持楼主
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发表于 2008-4-29 17:49 | 显示全部楼层
提醒 LZ 注意一个问题: 标题上的“续续”非常的不好,大家读到这里就都上厕所去了!9 E. l7 O) n- E- }1 \

- Q8 L: ^$ D7 z6 A5 U; v 9 D+ [2 s3 i, b
0 v: S/ @, Q# J9 P6 R6 f
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-4-29 19:06 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 17:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:53 发表
7 {; W; m7 N9 E4 C! @3 T成交量是呈季节变化的,只要12月底的成交量保持04,05年同期水平就行了。
; p' z& o: \0 t

, c! o1 H/ I! M: p6 O! ^; `0 b1 ~( |* \+ k% U/ k, r0 Z
也就是说,LZ 也同意08年底房价会再创新低,对吗 ?
# A, P" p! K# \' W$ Y5 c/ y0 S/ S/ V2 l3 d
诚心请教。
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发表于 2008-4-29 18:38 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:20 发表
0 _7 a" Y5 l2 R以点盖面。
) f5 z' I- ?" D' U! j( ]: R( ^, j. _3 a0 n* I% C  }* m
总体来说,08年已经公布的数据和04,05相当,曲线互为交叉。高于03年,低于06年。07年比较特殊,大起大落,也就反映到价格上大起大落。

* H6 Z$ f  S# n
8 [) I8 T7 E; B  g1 P" _" W% _) Z我说的可不是以点盖面。你可以要“牛眼”再比较一下这几年的成交量曲线。08年头3个月的成交量的曲线坡度低于04,05,06,07年,这也是为什么08年曲线能和04,05年曲线交叉的原因。显然,迄今为止的08年成交量曲线不是和04,05,06,07年平行,而是和03年平行,所以我说08年成交量的发展趋势不如04,05年,更不要说06,07年了。按照这种发展趋势不用到年底就会创新低。
2 u  ?1 G7 E& z" h+ ^

8 {' c+ f* q. {. z& O) S+ A4 [  S. j8 }) b& |$ t8 A, k. `  t
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-4-29 19:48 编辑 ]
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发表于 2008-4-29 21:24 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 08:48 发表
1 t" Q& t+ M! x) t( g  M& ~: u: W$ l
看来现在只有-0.5的variable了, 我猜你是open的,如果close的应该可以拿到-0.75到-0.8的。
' S/ p; ?/ t# S6 r1 ^# T2 U
是的,你对贷款利率非常了解。" u. t( r3 K* J

5 R% ~7 Z1 R) F6 N7 j5 ]0 h
原帖由 一半清醒 于 2008-4-28 23:04 发表 . \: q" F$ _& f& h) z" T+ k
8 _+ E1 p6 d% m4 }7 @* @0 P
8 w/ n6 D7 f, q6 |
那天找几个臭味相投的,有投资兴趣的,在一起侃一侃汇市,股市,期货市场。

* Y2 a  c- Z  ~! L) y2 x' t( u' L" w, q2 O3 K5 O( h
邀请你参加,有兴趣否?
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发表于 2008-4-29 22:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢楼上各位的分析!
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发表于 2008-4-30 02:13 | 显示全部楼层
写的好,支持!
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 楼主| 发表于 2008-4-30 07:53 | 显示全部楼层

回复 38楼 的帖子

没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?# Z6 _4 x# F4 m0 q
1 s2 w6 x8 A* d) k" E" X5 O
这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的坡度是得不出结论的,我关注的是量。不过说到年底,我认为很大可能会低于今年夏天的最高点,创出07年11月的新低的可能性就要看石油下破一百的可能性有多大了。. I, t8 \5 Q  ?$ V8 L- }

% W2 _' `" J8 t1 w回清醒,有时间一定参加。利率我是了解比较透的,从买第一个房子的时候,我就根据前人的总结得出结论,variable长期来看一定好于fix. 同时,open的虽然利率没有close的好,但有了自由,可以随时换房子,也可以随时固定。要知道我买第一个房子时候fix利率很低,5年的4点多就可以拿到,而利率还是上涨的趋势。现在大家看出好处了吧?6 G0 x0 M0 l, V5 k! @

  U0 y+ v7 j# r[ 本帖最后由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:04 编辑 ]
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发表于 2008-4-30 08:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 08:53 发表
& w( R% J" H: h没有半年以上的数据,你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的?我只知道成交量和04,05相当,至于坡度,07年上半年坡度斜率大吧?为什么反而到下半年下跌呢?
7 ~8 z( X2 ^% |$ X9 Z# k  i, f1 x4 O5 q% X6 Y: e
这是个月线图,也就是区区12点连成的曲线,看曲线的 ...

3 X% d8 W+ B) \5 @( ~, l8 z/ w( m2 j* k4 Z" i+ [& j) m- }' m
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它们的比率。看看头3个月的待售量和它们的比率,你还会认为08年和0405相当?
: H3 Z" n6 p! v0 x" |
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 楼主| 发表于 2008-4-30 08:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-4-30 09:36 发表
0 n% R/ N+ a. Z( ]& w, J$ D9 X2 c+ m' @- u+ g
9 ]9 e7 E* c# x+ v; y7 p" g
曲线的坡度是由多个量形成,所以看单个量是“以点盖面”,而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量,而我关注的是坡度.........。另外,月的成交量应该同月待售量结合看,也就是看它 ...
" O  s5 |# N9 Y+ X& d( X1 T* G
当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子,比如说原来50多万的现在降到40多万,如果大大低于同地区相同条件的房子,已经出现抢offer的情况,当然现在的抢offer和两年前是两个概念,也就是还个一两千,或者来个无条件哦佛。消息给大家,不要问我来源,结论大家自己做。
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发表于 2008-4-30 09:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:47 发表 1 [- A# R6 C" x; a: P$ ^, s
( G" Z' ^  ?( R( t& I( U
当然不相当,这也是04,05年涨得原因。我要指出的观点是,现在市场的人气在逐渐恢复,购买量已经达到以前正常时期的水平,但由于房子太多,形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息,现在一些大降价的房子, ...

* q9 R; V% u% j6 o4 i7 o( e, K7 A( Q0 S! o3 b6 ^
看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的还快,到时你抢来的房子卖给谁?
" C; b2 F9 X4 L/ B
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 楼主| 发表于 2008-4-30 09:23 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-4-30 10:05 发表
' |7 D2 A% N# C6 g
# |+ O: Q: d5 h8 f* h
5 D+ A  ?8 \! V- p. D看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率,今天还准备降第7次,也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显,下半年开始升利率的速度比降的 ...
  D2 _) d  p: x' N5 V5 M' A
不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国梦的同学的标准房子, 如果够资格被抢offer的1800尺房子,应该在40万左右可以拿到,按一半清醒刚刚拿到的贷款利率4.25%计算, 大概是17K每年的mortgage利息, 加上2000元的property tax, 19K每年的开销。而租房子要1800*12 = 21.6K. * Q4 ?4 O: Z3 N
" z6 }8 A. |- e7 [
为什么不买呢?买房子是一种消费行为,不是没个人都看中涨跌的。
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发表于 2008-4-30 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 10:23 发表
- i  ~2 X3 q, V# i% r+ G/ s6 G4 K. h% I0 t$ M# G. J! f
不要以你的环境来看别人的行为,人家并不在乎利率的波动,只是觉得房子降低到了可以接受的范围,租房子付出的还多些。举个例子吧,1800尺的房子,现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国 ...

# J9 E3 m% M% N$ T. W; X+ k: _
说买房子不看中涨跌,不在乎利率的波动,谁会相信这种话?
& V2 i/ B# w* ?7 G/ T) P$ C/ Y- O: c
房子降到可以接受范围的标准也是因时因地而异的,特别是现在这个市场。你现在看1800尺房子在40万左右是good deal,过半年以后就不一定是。去年年底和今年年初买房的人,当时认为划算才买,现在有不少在后悔。关于出租房子的算法也没有像你这样满打满算的。就是按照你的算法,借40万才搞到2万多一点/一年的收入不是一个好的买卖,有40万放到银行起码的利息也是这个数,还不算你为此付出的时间和精力。: B+ ^' h5 i5 M" q# c- X4 }3 W+ @
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 楼主| 发表于 2008-4-30 10:56 | 显示全部楼层

回复 47楼 的帖子

看来你还是钻牛角尖了,我说过,不是所有人都把买房看成投资的。而且不一定会跌,就是今年跌,长期来看还是涨。不然,你怎么解释1500多的成交量?每人心中一把帐,房子保值当然好,但生活品质也要保证。
4 E( `2 n, O8 D1 A5 h8 T  N
2 c. @4 u3 y# p+ r; ^我没有说过让大家07年疯狂上涨的时候还去抢房子,现在情况变了,还是说那个40万的1800吧,首先你没有40万,我是假设你100%贷款从银行借40万,而于租房比较的。你是在没有本金的情况下,买房比租房要便宜2000多一年。我说的都是自住的情况,时间和精力好像和租房差不多吧?
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发表于 2008-4-30 11:48 | 显示全部楼层
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买房是自住的话现在是可以考虑,因为有选择而且利率低,但对于投资而言风险太大。
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发表于 2008-4-30 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家周围有那种坚决租房不买房的么?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-4-30 12:11 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:01 发表
# L1 _: R* ]) A7 e3 Z- |; P大家周围有那种坚决租房不买房的么?

4 l+ r3 E& T+ z7 n' p4 ~- N9 X我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。* \. J/ Y9 j4 a' B, s  T
有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 12:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-4-30 12:48 发表 6 `' G$ J- r2 L! O! l5 j/ o
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少,这也是为什么现在的房子市场是买方市场,而且将继续是买方市场的原因,这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话,并没有多少实际意义。如果买 ...
/ Q$ ~; a$ ~& [% s( Z& z3 }
看来我们观点还是统一了,自住现在买合适,不管涨跌,起码比租房划算。
9 |+ [  }" e, ], Y- a. p$ b) J* B! r& t: h6 v2 s4 f/ e2 Z
现在我来说说投资房,也不举例子了,反正现在可以找到正现金流的房子,而且我算过,如果按80%的贷款比例来算的话,租金的收益扣掉贷款利息后,假设买的新房不考虑维修,就算考虑空置率,可以达到5%到10%每年的投资收益。这在房地产市场上是很少见的现象,以后一定要得到纠正,纠正的方法一个是租金下降,一个是房子上涨。投资者的软肋是什么呢? 并不是房子价格的下跌,而是租金的下跌或者空置率的提高。当前的房子不好出租吗?这是不可能的,只要有观望者不敢买房,必然支持租房市场。除非这个城市的建新房比例大于人口增长比例,这种情况当前来看是不可能的。
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-4-30 12:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-4-30 13:11 发表 $ J6 ^9 B# ~/ a2 X3 S* R
$ ^# X8 e; d! _$ U- U4 d
我周围好多买不起的,因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月,洋人。
: f4 W& u' M: u有一个最近被我忽悠去办了张信用卡,解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。
! Z/ W  w. `& `: v2 E
1 `. _3 N# l" L: d% q- C
嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 12:42 | 显示全部楼层
原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:23 发表 # f# t! [1 ^; q- D" F6 W- v

/ J) b8 j) l" L# F  ]9 \
3 A6 [, {3 Y8 A$ N/ n1 c嗯,我觉得那帮家伙都挺有钱的。
. V# l5 K4 v8 c
那帮家伙把钱用在吃喝玩乐上去了,和中国人不同,宁愿每天做饭,也要买个single house。
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发表于 2008-4-30 15:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。
) s! ~- o9 c6 R2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了,现在还欠10W,2个人打labor还是觉得生活很紧张。一个月4000的总收入,房贷去掉一半,其他费用都不要了?我想有房子的人都知道一个月房子水电气平均没250下不来吧(冬天不开暖气的除外),地税今天又提升了(7.5%)。这样算来2个人打labor的钱也就是刚刚够还贷,吃饭。没有余钱可以享受生活,如果是国内来的民工,肯定会羡慕这样的生活,移民来的我想没有希望过这样的生活吧。
2 |, P6 \: m  M' h2 w1 w  [! d租房的价格有涨得,也有跌的,并不是所以公司都在提价。
/ I( e3 T- {; {- e
" Q3 M. H/ W' \8 E, o0 g8 W) H顺便问个问题,不知道为什么有房的朋友为什么这么希望房子涨价,都说是自住,也不是投资,你又不卖的,涨价对你也没有影响,或许还对你有坏处(地税会提升),为什么总希望房价上升?是只是为了斗个嘴皮子,还是看别人买房价格比自己高心理舒服点?
: Y0 a7 S% I+ p. Q. i" a, H0 u不知道如果Z哪天买了房子以后是不是也会转变成看涨派。
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-4-30 15:29 | 显示全部楼层
原帖由 牛肉粉丝 于 2008-4-30 16:18 发表
' r" q* G  a4 n0 D6 F# m. B为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下,不要搞个人崇拜啊。) f# o/ h$ O, O' P, e
2个人打labor就能养的起房子?如果4年前说这话可能还有可能,现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子,算是很便宜的了 ...
7 x' m  T2 n$ n
你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。# L; ]5 y1 f. w) p% [6 g
另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
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 楼主| 发表于 2008-4-30 15:33 | 显示全部楼层

回复 55楼 的帖子

第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?. l2 i7 s" }( f4 t: z- d* m
6 I2 W% |- n8 r# k; p
你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买了房子,我估计也不会成为看涨派,但他一定不会成为看跌派,因为他一定会认为自己买的房子比租划算。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-4-30 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表 $ L$ z. N9 Z* G: G6 `1 V
第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?% J5 j9 u  E# F$ L! u2 ^, Z& P9 Z
- p$ _; U4 s" D( x& w2 h
你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...

4 I; X- ^) m& k
0 J1 o6 k* {  [' H) s. G4 ]! [
- L, w' \, O) S4 C看跌的人肯定是希望房价跌的,就象紫光等看涨的人一个劲的希望房价涨一样,但是房价究竟是涨是跌似乎跟这两类人的主观愿望没啥关系,事实证明,去年买房子和现在买房子就是大不同,去年买房子,不仅房价高,贷款利率也高(主导利率最高时是6还是6.25记不太清了),而如果现在买房,不仅房价降了,贷款利率也降了不少,主导利率现已降至4.75,而且今后还要降息,随着房屋存量的升高和经济的进一步减缓,房价只会越来越低。所以现在买房和明年买房,结果肯定又是不一样的。
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发表于 2008-4-30 17:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2008-4-30 16:29 发表
2 k5 p2 u" v, o! f% q4 M0 |' P9 S, {% ?7 p; r7 Q& F1 a
你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上,他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。
9 D( p& j# R" b: s另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。
6 g) z; X1 L2 B
是single house,不管是single house还是condo,现在买还贷的压力都不小,如果真的只是为了房子而每天打labor供房,那样的生活也没什么意思了。
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发表于 2008-4-30 17:19 | 显示全部楼层
原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表
; u2 E- B7 _/ {5 ^% h9 s1 Z第一句话不理解,我这个帖子哪里提了某某年的预言了?! r2 o+ z) z' S8 Z: s

! O% f* M. x( o8 h% T& ?! N你说对了,我就是不买也不卖房子,纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人,才是真正想买房的,他们的观点才是真正的有偏激性。Z(或者其他人)如果哪天买 ...
9 U0 N9 Z3 L( X4 k
你老兄记性真差。" c3 a, `5 ^) w9 c4 X. z
"去年下半年,那时候加油站的价格降到了90分左右,我当时对一个朋友说,油价格08夏天将达到1.5每升,她笑得天花灿烂,现在我想没有人敢笑我了吧?"  y- I9 \; G0 l4 {, l# W, t) ^: D
翻老贴& J1 f3 s3 S( j) ]2 D& l! L
"本M以前发贴的预测基本正确,看这次是否例外,本贴只准积分高的网友看,潜水者们就对不起了。
, q/ N, k9 u* f以前的预测:2006年初:Edmonton将是第三个领涨城市,2007初:edmonton将在7月份左右调整,然后复制Calgary2006年的走式。现在看来基本正确,有不伏起的可以拿贴子证明."
/ x. H, o, H' v" Z9 }  q; x只是开个玩笑。
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