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楼主: 紫光

感概万千谈房市

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发表于 2009-10-29 18:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
家庭收入上10万的老外并不是那么多的,中国人可以一家两口都去工作,但不是所有人都这样的。
, x7 u; X2 G) j3 u考虑到平均收入情况,房价还是很高,当然和中国比不算很高。中国人可以不吃不喝买房,但老外不可以。
! T. P* a. H) D8 h你只是以中国人的想法来对本地房地产行情进行分析,但中国人在买房市场中只是那一小部分。或许在温哥华可以左右行情。2 I- `  X+ s6 l0 X3 p% g/ l
每天中午的新闻的财经板块,都在强调危机并没有那么快过去,现在的情况并不是那么乐观的。当然他们可能是错的。
4 s  V, P4 W, H) p5 u5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。
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发表于 2009-10-29 18:55 | 显示全部楼层
看样子,还是欧洲一些国家对市场管理到位啊。
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发表于 2009-10-29 20:58 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。
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发表于 2009-10-29 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
一年买一个房子,还是公开的秘密,。。。。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-30 07:10 | 显示全部楼层
这样和你说吧。每年,我的房客帮我在MORTGAGE里面付掉的本金就有6万。每月租金盈余1000, 每年1万2。合计7万二。这还没有算两个因素
8 {. ~: D' |. B( h3 m1。还本和盈余每年递增(因为利息少了)7 u8 Y2 r" U4 I# o+ q
2。房子涨价本身。
* v8 j; P7 _4 OBMO 发表于 2009-10-29 19:20

: a$ e' U2 A9 L" }6 W5 G0 y* X/ Q" {What is your discount rate?
0 L1 i6 s3 w" w3 w  tWhat is your projected discount rate for the next 10 years?
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发表于 2009-10-30 07:19 | 显示全部楼层
我总结了,这个紫光总是在房价要跌的时候跑来忽悠大家买房。这比去大家口袋里抢钱更恶劣。
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发表于 2009-10-30 07:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...; u, v9 F  h3 Z! u
BMO 发表于 2009-10-29 17:13

1 M9 y8 K9 _: ]# ^
4 J) ?! B. |2 o; M8 X
/ g: I9 I6 [) I; y美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
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发表于 2009-10-30 08:01 | 显示全部楼层
美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
* j& l4 _" ?; d7 c2 H( }& L( i# Knmzqswy 发表于 2009-10-30 08:24

: M- _# J5 s2 W! X0 g他就是一个最好的反面教材.
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发表于 2009-10-30 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你所谓是买一个押一个,用equity做downpay再买吧。. U0 c" l) z" ~0 D7 g' h! T
) Q: X6 \$ B) r& E0 f
我猜你第一个是2000以后买第一个房的。因为你不知道利率高的时候可以多高。当政府不得不提高利率来压制的通胀的时候,你就会发现你的按揭供款额会暴涨,而租客 ...
, A6 H2 }3 h% a$ J; K$ \小黄 发表于 2009-10-29 18:36

1 J* d$ G! n" _% U8 [+ `. A( B5 W如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
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发表于 2009-10-30 08:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ..." w) I, G+ c2 g! H0 e
BMO 发表于 2009-10-29 17:13
! ~( c& o& ?& }: v. P
你在赌博。
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发表于 2009-10-30 08:10 | 显示全部楼层
5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。8 p8 ^, x! k- m+ t
牛肉粉丝 发表于 2009-10-29 19:33

' U( Z1 {3 A, x% ?$ S  R, ^. w( q- N
他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。
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发表于 2009-10-30 16:04 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。0 k8 p6 ]4 Z1 k9 P
人@旅途 发表于 2009-10-29 21:58
1 a$ r# U2 b+ L. ?+ Z8 X/ q1 J; _( [' q
我的一个同事,80年代中期来到Edmonton,当时他拿2万左右,房价在10万,当时他感慨买不起房,准备到小镇上班。但后来工资涨了不少,但房价并没有涨那么多。他也才在Edmonton买了房。! s$ B! L5 a! c
不见得所有的通胀都是房价涨幅大于工资涨幅的。
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发表于 2009-10-30 16:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。
0 _9 @3 r* k6 O  O% g1 h) FRapala 发表于 2009-10-30 09:10

# ?0 j, h9 u4 R他是对比了不同时期的房价,物价。
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发表于 2009-10-30 20:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。1 X4 v7 ]" k! w5 S* C, i5 k8 q
Rapala 发表于 2009-10-30 09:05
+ ^( Q0 {/ _9 ]& y( W4 u" p
9 ], A1 f6 k" T+ R/ I3 C* \* U
这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。
4 n1 W' a  g3 R9 p. S! `  g9 `" F) }7 f2 s
就以一般的家庭,10~15万年税前收入,如果有孩子,有自住房的按揭,每年最多2万的存款,那已经很节约了。要“每年买一个投资房”,必须:+ g( ~- O- B/ w: ~5 ~
1)要所有房子都至少接近于收支平衡,就算是negative cash flow,也必须是很少很少,否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点,唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年,收支平衡都非常困难。
/ K7 a) n5 w4 Q6 g/ H2 ~7 e+ b2)首付必须少,以20万一个算。5%也要1万,还有CHMC的费用。, K8 h+ D" Z/ D7 p
% S* }8 l* M- ]( J- A
这样就出现问题了,你对利率的计算,不能只看近期“高点”。这样,问你2个问题:
7 L) b# M8 c1 _7 G( `1)假设30年的按揭。温故知新,请问你知不知道过去的30年里,按揭利率最高是那一年?是多少?7 F9 ~7 f( [1 t$ J$ k: F3 R5 t
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
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发表于 2009-10-30 22:55 | 显示全部楼层
When 通胀, the house owners with huge mortgage gonna be very hard. And because the interest rate increased, nobody gonna want to buy a house if he does not have enough cash. Probably the house price gonna running lower.... because the demand drop. No good, no good, be prepared!!!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-31 15:01 | 显示全部楼层
if you donot have 25%cash why you buy house for rent .when people buy house for rent tthey must be have 25% cash.they just keep money not go down!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-31 19:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 Rapala 于 2009-10-31 20:12 编辑 4 {2 U% }% q2 n4 \) {9 |. g' q, ~
这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。
7 L/ s: ?# Y1 y0 H# N- W- t, W: T2 G) V0 b( r) c  Y- F
就以一 ...2 N, _( G9 p+ N% N* d0 e% d* r
小黄 发表于 2009-10-30 21:05
; M3 W5 N; K+ v) ?4 s# D# ^
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
2 I7 e* G. Z1 _8 p* @1 j
: |1 ]/ }- l% D1 b再说了,一年买一个房子,碰到高利率的年份,也就是一个房子需要renew,把其他房子的利率平均下来,还是可以负担的。
; }- E# f* u' N9 E* j/ _* n: X, F/ ]5 m9 \* E" t6 Y( x
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?! |1 s& `% x. w( H- ~6 M9 N7 `
不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨。比如说现在,通货膨胀很低,为什么房子还是上涨呢?温哥华和多伦多比去年同期已经涨了20%了,出现抢房子的现象。根本原因是通货膨胀,有人会问,现在通胀率很低啊,但是你忘了前几年的高通胀导致最后的工资上涨,由于07年全世界环境造成的打压,积累了大量能量最后在09年爆发。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-31 20:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2009-10-31 22:08 编辑 % J/ C( e# h, f4 `% X
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
  S  \; M3 d" {. t- s9 q5 t/ g6 L0 n% L$ P
Rapala 发表于 2009-10-31 20:04

6 S* q7 v4 n. r0 U按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。( J) M2 {  ]3 A2 Q3 H
$ d2 W/ e: E" D4 `" {1 K
等到真正意义上的通货膨胀到来之时,他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应,如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台,但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。
$ O9 g0 C* Q! b' M) ]- P0 o( h# D
; j$ D; M0 ?7 A% ~: u况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧?Fed rate在1982年是18%,5年锁定是20%吧?按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上,而且在期间房价只跌不涨。
; b6 k  x8 m! S+ x3 r& D" p3 _$ w
1 D2 E* \3 W. c# h) S; S& m我们就算假设这次高利率只有上次的一半,就是10%,那么每月还款多少?投资者自身的日常开销本来就更紧了,根本无法承受这样的按揭。* G6 @- n' P( ^) H

8 C% T; U& E/ w( N4 M
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
* g& j% `% ^: G+ ?不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨
: Q& |3 t" B1 u- C* W* u

# e$ \1 E1 R- {$ s! j- ^& a9 B请注意,你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人,他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候,投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨,但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错,但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。
2 ?0 Q- Q+ L9 H  j8 m* X5 S6 W1 w' Y9 B
归纳一下,不用高杠杆就不可能每年买一个,用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC,都只对低杠杆的投资有用,高杠杆的根本拖不过3个月。
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发表于 2009-11-1 08:54 | 显示全部楼层
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发表于 2009-11-1 09:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄的分析很透彻,杠杆确实是双刃剑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 16:16 | 显示全部楼层
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。 ...
/ v& d0 F* n& ?3 i3 t小黄 发表于 2009-10-31 21:57
1 F( `2 Y( e4 p" ^9 h5 F
说那么多没有用,事实上06,07年的高通货膨胀,粮食涨100%,有色石油都是翻几倍,也没有看到有多大的利率涨幅。中国产品限制了西方的通货膨胀,这是里根时代没有的,要辩证地看问题。
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发表于 2009-11-1 16:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我们永远不能明白别人为什么能赚那么多钱。
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发表于 2009-11-1 16:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:13 | 显示全部楼层
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我 ...
) s; m0 q! k$ `" B4 ghappy5885 发表于 2009-11-1 17:36

7 Z) R2 i+ A. I1 M# i所谓“历史不会简单重复”,你不知不觉用了双重标准。给你总结一下哦,你的逻辑就是:. F- A! A3 y. y) l6 a6 u
别人成功的历史,会在你的身上重复;别人失败的历史,不会在你身上重复。
+ j4 z' o2 J% h( f  B( t  o, J, m! v0 F! u
如果认定历史不会简单重复,那么一个最直接的结论就是,在阿省人的炒房意识已经被唤醒的今天,要再投资房地产,亏多赚少。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。
, G# \, g; q% C  r9 T, phappy5885 发表于 2009-11-1 17:55

2 `) M2 ]: i( {4 M; Q) l赚的爱吹嘛,沉默的是大多数。
9 r) t( x8 m9 ?( d7 v真正意义上的炒家,的确是发财了,发的是毫无经验一心发财高位接盘的人的钱。
鲜花(20) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 01:05 | 显示全部楼层
48# 小黄
7 a! M+ J4 ]( V( }* V' t
& Y8 u0 n2 Z4 C7 P: n6 W' Q- g
* V) {% P0 A% Y% \- Q; N: N' Y3 P
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 10:05 | 显示全部楼层
永恒的话题
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 15:54 | 显示全部楼层
Good points.7 R: c# c6 i0 u- r& h& g7 v
Ding 紫光 and Rapala and  小黄 .
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