爱城房市随笔（1）：利率，通货膨胀与房价

bestedmondon

常华

好贴，等待下文。赞。

WST

WST， 谢谢你的好文。读后很是学到不是东西。
% I  l, A, I; x: [% F有一个请求，能不能把2张图并在一起，这样波峰波谷以及时间段的更加清楚了。
BMO 发表于 2009-11-17 03:46

我有时间会把两图结合起来。

WST

22# 白水
+ B. _) r- }. s. j- L9 \7 B; O  K
* Y! w4 I' j* X& i# \我觉得高通胀的可能很小，但也不能完全排除。

WST

第一二段我可以理解，而这正是我的困惑。虽然我个人长期看涨
按照你和WST的观点：
2 H  @& p: M/ X9 j: W1 c; L1）在北美，危机结束，低通胀不会向高通胀的过渡，2）通胀和房价有较好的正相关。 单从这两点孤立的看，很难得出“爱城房价可能 ...
2 ?* o: Z( _6 e: @) `3 K2 z* Q白水 发表于 2009-11-17 15:59

, S5 s2 d5 C- ~5 ?: q. {
通胀是影响房价长期走势的重要因素。对短期来说，其影响因素还有很多，我在第六条里做了叙述：

  y2 J, N4 G' H% g6 T' O6 ~6。除了通胀和利率以外，影响房价的因素还有很多，对于短期来说，当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，建筑商，施工队（sub contractor), 持币待买者，卖家，换房人，投资人，地方政府等各利益集团之间的博弈和竞争对于房价的走势往往起了关键的作用，将在以后分详细探讨。此外，华人对房市的促进作用也是举足轻重的。
2 A+ l8 B4 x+ g$ p我将在第二部分作详细讨论。
+ r, h) p& c! h3 G6 O% L  F
2 j) g0 O. j1 C9 ]5 q至于我说的有迹象表明爱城房价可能于明年年初显著攀升”， 是基于对市场超前指标的观察得到的，也是我想阐述的最主要的观点。想在第三部分讨论。

紫光

今天的CPI数据高于预期0.1%，经济正在由通缩向通胀过渡。黄金继续每天创一个新高的旅程。从三个月前的930-950涨到今天的1150，3个月涨了23%。
5 n4 k. m9 ^( C- c也就是说你手里货币的价值已经大幅贬值，不过这个贬值还没有在其他商品价格中充分体现出来。
市场在制造另一个泡沫，不过要等这个泡沫破灭就需要等一段时间了。

白水

通胀是影响房价长期走势的重要因素。对短期来说，其影响因素还有很多，我在第六条里做了叙述：
2 @( i+ g, P! d( ]  n( u
6。除了通胀和利率以外，影响房价的因素还有很多，对于短期来说，当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，建 ...
WST 发表于 2009-11-17 23:37

$ ~! n3 c2 s0 \5 R对第三部分很感兴趣。

edmonton-fish

继续关注！

执迷不悔

关注！

clgl

请行家预测埃德蒙顿的房市前景是什么？

转载：
汇市新闻】英国央行可能提前实施紧缩货币政策
+ e7 D) E/ W8 k  N4 r, H  |2009年11月18日18:27　来源： 手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0)      财华社深圳新闻中心
% H3 h7 J5 n& Z1 k! S' I: T& H    英国央行周三公布的11月4-5日会议纪要显示，该行货币政策委员会(MPC)成员在扩大量化宽松政策规模的问题上分成三个阵营。这是自2008年8月以来英国央行MPC内部首次出现三种不同意见。

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    有分析师认为，MPC内部分歧严重，量化宽松实施的效果并不明朗，英国央行可能提前实施紧缩货币政策。   

- ]% w: h4 `% d) l! u8 B$ O7 ]    纪要显示，七位委员投票将量化宽松措施扩大250亿英镑，一位委员希望以更大的幅度扩大该措施规模，还有一位委员则希望维持措施规模不变。      

0 H/ n" J" F1 p    会议记录还显示，MPC讨论了下调央行支付给商业银行准备金的利率的好处，不过MPC目前还不希望采取这个选择，但将来则可能实施。     
# G( F1 g8 h/ ]6 U
    多数政策委员希望将量化宽松措施扩大250亿英镑，迈尔斯则希望规模扩大400亿英镑，以为成长下滑风险以及通胀提供更大的防护；英国央行首席经济学家戴尔则不希望扩大规模，认为向经济注入更多资金可能引发不必要的资产价格上扬，造成收回的成本高昂。     

    值得注意的是，一些MPC成为认为，现在采取更多量化宽松措施可能导致撤除刺激措施的时间提前。

" M6 i" {, t9 T; d加拿大三大银行一起下调固定按揭利率多伦多信息港 http://www.1tor.com 2009年11月19日 [ 字号：缩小 增大]
7 [+ W( E; X6 o$ ]- Q        多伦多信息港(记者彭琳报道)：周三，加拿大三大家银行宣布，将降低固定按揭利率，降幅最高的达0.25个百分点。
; E. g( q, a2 r2 c( j6 l

另转载：
加拿大三大银行一起下调固定按揭利率
        加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)降低1年、2年和3年期固定限额抵押利率0.2%，周四起开始生效。另外，5年期固定限额抵押利率降低0.15%至5.59%，5年期特殊固定限额抵押利率降低0.15%至4.29%；
8 E% z" p# u- H+ @2 U" y, Y
        满地可银行(Bank of Montreal)近乎将所有固定按揭利率(包括1年期和10年期贷款)降低0.25个百分点；5年期固定利率下降0.19%至5.59%；5年期特殊固定按揭利率下降0.19%至4.29%；
  h6 i7 c' [$ Q: p; x2 K
6 n* |8 `% D' B' ~( L( {  v+ l: H        多伦多道明银行(Toronto-Dominion Bank)降低5年期固定限额抵押利率0.15%至5.63%，周四起开始生效。
- l4 i+ k, G# g: u% d4 h/ H
        以上三家银行下调利率的举动反应了债券市场利率的降低。银行通过债券市场集资然后放出房贷。

9 ]9 P1 y. }+ }" R        另外，三家银行的主要限额抵押贷款浮动利率不变。

兔宝宝

特别同意第二条。

小黄

WST 发表于 2009-11-16 19:21
- `& ?5 Z" F# M, L
6 ?' Y3 U! C4 \/ E

就从这个图片而言，粉色线是实际房价，红色线是WST的模型。这个模型假设了指数上涨并且是恒定指数。

4 D3 r, e/ _9 H3 s) w0 j这个模型的误差有多大？1982年，实际10万，模型估计是4万，误差60%; 2000年，实际20万，模型估计是11~12万，误差80%. 按照这样的误差范围，WST的模型估计2010房价40万，实际可能是24万~100万。等于没说。

数字模型这种东西我也做过，一个很重要的原则就是不能循环论证。WST把近几年的数据都放进去了，这样得出的模型自然会和近几年数据吻合。但这是肯定的，因为你在循环论证。

" i' i8 Y% I% i, M" Y+ G8 E; z要得到更好的模型，WST应该先拿2000以前的数据做个模型，好比线性逼近 （或者正弦函数逼近，以反映周期）各个点，然后再把standard deviation 最小化。这样的模型得出以后，再施加于2000~2009数据，看看是否靠谱。
' S8 ~6 O4 _- a5 z3 @
9 b) x0 }3 |$ _. c好比我要只用1960~2000数据，用WST一摸一样的模型架构，肯定得出小得多的斜率。

Rapala

42# 小黄
6 W/ R7 H+ s3 o: {那我拿82年以前的数据做个模型，现在的房子还不几百万了？

其实黄教授也说得有道理，改模型没有考虑通货膨胀率和利率因素，得不出什么结论。

小黄

42# 小黄
) t- r* h8 U; z2 ?* R, m7 X+ O那我拿82年以前的数据做个模型，现在的房子还不几百万了？

* \$ O0 P. n' p& v其实黄教授也说得有道理，改模型没有考虑通货膨胀率和利率因素，得不出什么结论。
. M. `! ?2 W( E/ s, L; Y' BRapala 发表于 2009-11-19 22:32

7 j! C( V9 p: f+ `. [' n! D/ E正是啊。1982年，老怪问道于WST。WST泄露天机，“根据我的推算，到了2010，房子均价要达到$3000万！”
# Y: C0 x" X7 }  l4 H
可见在对数空间的线性模型并不好。好歹用个正弦，或者三次曲线什么的。

' a. F% B# K& e7 \) A( b另外值得考虑的一个因素就是通胀的定义在不停的改变。由于政府对某些项目的拨款要以通胀率增长的，政府为了少拨款，就微调CPI指数的成分构成。现在所谓的CPI和30年前已经不是一回事了。也许按照旧的标准，现在早就是高通胀了。UA不是声称要3年涨学费60%多。

WST

黄教授问题很好，我在做一些简单说明：
1 b9 T$ u  ]0 ?. I/ f$ n$ f* _1。图中红线只是在过去40年的平均增长趋势，和图2利率，通货膨胀中的平均值一样，不是关联和预测的模型，只是对爱城房价的近40年变化作一笼统介绍，并不能用以预测今后房价的变化. 我将在后续部分讨论我为何认为明年房价可能显著攀升， 没有一条理由是基于这条红线。我打字慢，最近又稍忙，只能争取下星期完成，到时请你多加评论。
2。如果要讨论房价平均增长率，时间越长，可信度越高，将近40年的变化规律，8% 的平均增长尚比较符合房市的统计规律，如果要从这几条图线中看出规律，可以初步认为：
9 r; U6 |0 E; `3 G1）1976-1982 房价远高于平均值，是透支了房市的增值，可能会带来较大的调整。
7 ]' I2 k8 \. Y' M1 s2）1998-2005 房价远地于平均值，是低估了房市的增值，可能会带来较大的补涨和增幅。
3）2006-2007 房价虽然疯涨，但在一定程度上是补涨，个人认为07年高点，虽有泡沫，但尚未离谱，和82年相比则远远未及。

edmonton-fish

继续关注！

悄悄的

关注中。。。。。。

jeremy

63160

这是图1，补充传上
6 k3 b9 Y; b7 \. j3 a/ H/ [; S) JWST 发表于 2009-11-16 19:21

% l9 J. ~- x: l7 i; _) f3 z房价请不要用对数坐标，太忽悠人，且容易给读者造成错觉。

老朱

WST

房价请不要用对数坐标，太忽悠人，且容易给读者造成错觉。
* i" i" E" n- U4 Bjeremy 发表于 2009-11-24 14:52

对于市场长期走势，大多用半对数坐标来描述。 你可以参考标普，道琼斯等股市指标。

http://ca.finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EGSPC&t=my
8 p5 z0 L" Y' s+ o$ t5 p& ?
0 n6 [" ]8 g  F应用对数坐标，能清楚看到全过程，曲线的变化斜度代表了价格的变化速率。若用普通坐标， 看不清在价格较低时的增长速率。至于你所说“太忽悠人”，可能误会了。我现在不买也不卖房子，没有个人利益。

BMO

谢谢WST的分析。我凑一点个人对利率的感觉
* A% Q" ^, k$ ^3 I1。前几个月，我觉得利率肯定要涨，明摆的事，印了那么多钱，通货膨胀不可能不发生。
% X( H. x$ f1 a# H- M7 L! j2。最近，美国FED几次会议都说要维持低利率。加拿大也遇到利率和汇率的问题，如果涨利率，加币就要涨，这是不能接受的。那么也必须维持低利率。
3。我现在还认为通货膨胀不可能不发生， 同时也接受利率要维持低位的说法。
6 H0 g! ^  D) w+ n-----------------------------------------------------------------------------------
9 i1 U/ d. x" q- M6 z就是说，我们可能会迎来高通货膨胀和低利率的时代。如果真是这样，那么所以资产价格都会剧烈上升。

紫光

4 Y7 h4 H7 L8 g' _! Y' k 51# BMO

资产价格都会剧烈上升。
/ v, p# V- p1 a7 R3 F7 o, Z这是已经被验证了的事实，黄金已经1180，年底说不定会攻击1300。3个月上涨已经超过30%。
+ ~3 I! P5 _& K( t* b3 ]; j这是低利率加印钞票（导向高通胀）的必然结果。

jeremy

对于市场长期走势，大多用半对数坐标来描述。 你可以参考标普，道琼斯等股市指标。
& D/ ^  C/ q5 Z2 B, ?. }
& i, |: i: r2 k/ U  ]9 ahttp://ca.finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EGSPC&t=my

; S7 y; e4 b. y& P应用对数坐标，能清楚看到全过程，曲线的变化斜度代表了价格的变化速率 ...
) P7 |+ U! i9 l! dWST 发表于 2009-11-24 18:33

& g" o8 T/ r) K) t
WST 别误会， 敝人没别的意思。 至于标普及道指用对数坐标，正是其“忽悠”之处。大家冷静想一想，看看以上提到的对数坐标的好处：
6 ^7 O, ^' y) Y
1。 “应用对数坐标，能清楚看到全过程”：能否看到全过程，关键是两个坐标轴的动态范围，跟坐标性质(对数或者线性)无关。
& l7 v* N! N7 L0 G0 `9 ~* d: R2。“应用对数坐标，曲线的变化斜度代表了价格的变化速率”：只有用线性坐标，斜率才等于价格变化的速率。相反，用对数坐标这个关系不成立，因为对数坐标极大地(而且是非线性地)夸大了速率得变化。
3。应用对数坐标，容易看清在价格较低时的增长速率：这是一个错觉。在价格较低时速率显示不太低；在价格较高时速率显示不太高。


我以为，WST 在7楼的帖图如果不用对数坐标，读者会更加一目了然, 看到庐山真面目.

BMO

51# BMO

资产价格都会剧烈上升。
& p$ b, I9 c9 @5 H3 D$ V0 L- v这是已经被验证了的事实，黄金已经1180，年底说不定会攻击1300。3个月上涨已经超过30%。
这是低利率加印钞票（导向高通胀）的必然结果。
& x; P: m2 n, o: ~紫光 发表于 2009-11-25 09:25

: B. b! l" C3 S# H" y. f离开1200不远了。
$ }3 M4 r( ?$ ~; k由于加拿大的主要市场在美国，所以加币的汇率变得特别重要。当黄金上升，美元对全世界下跌，由于加币必须维持相对低位，所以，加币的汇率变动没有操作空间。我以前认为的高通胀一定带来高利率的思想是错误的。为了挽救经济，美国和加国是不惜在高通胀的情况下维持低利率的。货币贬值看来是挽救经济的唯一办法。
& U; J0 ]( r9 \& z0 D高负债者即将变成既得利益者。

cba

高负债者即将变成既得利益者。
( Z4 G2 F6 ?2 g' {) i. j
BMO 发表于 2009-11-25 17:45

* c0 D$ o0 v  m) y' M: |' {6 }已经欠了一屁股债了，不知道利率何时变成0。

WST

WST 别误会， 敝人没别的意思。 至于标普及道指用对数坐标，正是其“忽悠”之处。大家冷静想一想，看看以上提到的对数坐标的好处：
, V, Q1 E" W$ A6 _
1。 “应用对数坐标，能清楚看到全过程”：能否看到全过程，关键是两个坐标 ...
jeremy 发表于 2009-11-25 11:48

! ^- P$ n' j' F. |上面为美国股市标普长期走势，分别用对数和普通坐标，你说那个为好。

jeremy

56# WST
4 R; ]! F6 ^+ R# ]; l; A, p  {* L
8 l! A* ~% w; w' f普通坐标好。第一个(对数)使人看不清大起大落的风险，给人一种稳步增长的错觉。