在北京做点房地产投资

newlife · 发表于 2009-12-17 12:28

30# caoqian

不晚, 一点儿都不晚.
简直是有先见之明呢.

小黄 · 发表于 2009-12-17 22:13

3。在国内或爱城集资，以1/4亩为投资零售单元，价格为4万，全部卖出，应有1600万，如房地产泡沫继续扩大，业务随之兴旺，再增加项目，如泡沫爆破，卷了600万走人。
6 b. B2 c( g" ~8 K9 V0 r* _$ K: dWST 发表于 2009-12-16 18:43

你不怕政府以非法集资的罪名没收你的财产？

上海菠菜 · 发表于 2009-12-18 10:16

嗨，一大早就被你们吵醒了~~

WST · 发表于 2009-12-18 15:56

会不会玩得回不了国了。+ @7 j, S* u( D4 O
我是一只鱼发表于 2009-12-16 10:54

杭州绿城房地产老板宋卫平，当初玩的欠债4千万，家都回不了，后来上了福布斯。
玩要有胆量，成功需要智慧和运气。

WST · 发表于 2009-12-18 16:23

要不你牵头操作？7 J; K# h) C. q& @; b0 k! t
Rapala 发表于 2009-12-17 09:19

需要关系，热情，时间，精力，我是力不从心。
其实，投资房地产，忌远距离操作。回国投资不是上策。不如就地发展。但可利用国内关系和资源。
譬如：
1。在亚省成立一家房地产发展公司。
2。找一能言善辩或有关系之士，回国游说大地产商，合作开发（如可作为独立经营的子公司），子公司可利用国门内品牌和资源，国内公司将业务法展到海外，也能壮大声势。
3。可以利用国内廉价建材，劳动力和当地开发商和建筑商一决高下，有望胜出。

WST · 发表于 2009-12-18 16:30

你不怕政府以非法集资的罪名没收你的财产？
/ P* _7 h% {- X# U9 c3 X) E小黄发表于 2009-12-17 22:13

君子爱财，取之有道。当然要有律师，精算把关。
集资主要在海外，属海外游资，政府能乃我何。

兔宝宝 · 发表于 2009-12-18 23:53

35# WST

按你这么一说，ＬＺ是不二人选。

ymok · 发表于 2009-12-19 09:50

35# WST

高人好招！大家不是都说爱城的房价涨呀，干吗不在爱城上马而要舍近求远？谁牵头在爱城自建一个大型楼盘，参照中国大陆邻里照应理念，老人小孩就有玩伴啦。

小黄 · 发表于 2009-12-19 15:40

君子爱财，取之有道。当然要有律师，精算把关。
. M1 q7 Z" e% I4 n! Q, y6 J- {0 Q n集资主要在海外，属海外游资，政府能乃我何。
' Y7 T( {. K7 Z3 N# FWST 发表于 2009-12-18 16:30

如果你不到国内炒房，自然不能奈你何。可你房子在国内，就由不得你了。

diorkame · 发表于 2009-12-20 12:04

大家开贴讨论这么长时间，北京房价又涨了一千。早出手，已经有盈利了。

小黄 · 发表于 2009-12-20 12:16

大家开贴讨论这么长时间，北京房价又涨了一千。早出手，已经有盈利了。
# _3 d) n q( |; [* k) xdiorkame 发表于 2009-12-20 12:04

无法盈利。交易税费过高，货币兑换困难。只有30%以上的升幅，才有实际利益。

diorkame · 发表于 2009-12-20 13:11

无法盈利。交易税费过高，货币兑换困难。只有30%以上的升幅，才有实际利益。

真是上涨30%才能盈利，谁还会去炒房啊。
国内房产交易包括买方承担的契税1.5%和营业税5%，卖家的溢价部分需交个人所得税20%。但是在北京二手房交易有个不成文得规定，就是卖家的个人所得税也由买家承担。其实个税部分也是可以通过合同来避税的，并不会给买方带来很大得负担。

小黄 · 发表于 2009-12-20 16:11

真是上涨30%才能盈利，谁还会去炒房啊。1 Z8 `5 C& d( c
国内房产交易包括买方承担的契税1.5%和营业税5%，卖家的溢价部分需交个人所得税20%。但是在北京二手房交易有个不成文得规定，就是卖家的个人所得税也由买家承担。其实个 ...
; C, I2 ?8 O6 z- e( D; w+ kdiorkame 发表于 2009-12-20 13:11

由买家负担没错。可是，那也得房价涨啊。

打个比方，开发商出售每方3万。你买进100方，共300万。如果开发商随市涨价10%，那么开发商开价330万。但你无法开价330万，并同时让买家给你承担税费。买家根本就不鸟你，直接去买新房好了。

唯一的办法是开价330万，然后你作为卖家自己承受费用，这样才能和开发商的价格看齐。费用 = 30x20% + 300x6.5% = 25.5 万。就是说，如果市场涨价10%，你折腾一趟，也就赚了4万5。

这里面还有很多其他成本你根本就没有考虑。好比说把加元换成人民币到容易。你赚点小钱以后，怎么换回来？且不说很难换，就算银行按照牌价给你换，一进一出，2%也不见掉了。剪掉这6万，你就已经亏本了。再说，整个运作少说也要一年半年。你的贷款成本呢？你所耗费的时间呢？

所以我说，回国投房地产，怎么也要30%起吧，才微有赚头。

shelley.micheal · 发表于 2009-12-20 16:17

都纸上谈兵，鉴定完毕

bluestrawberry · 发表于 2009-12-21 13:03

偶目前在北京，准备明年初长凳。
如果不在当地，很多事情确实不清楚，叫兽也不例外。
就说3万一米的，100平，300万的房子转手卖掉吧，
1.卖家不用负担任何税费---叫兽说，那人家就买新房了，事实是，100套新房子出来，5000人排号，根本买不到！所以只要你有本事买得到，只加价10%，有的是人愿意自负税费来买。
2.海外资产增值的税费——有一百种方法可以合法避税，比如对方愿意全款，无需贷款，那买卖合同的金额就有很大的余地了（如果考虑300万的总价款一次付清的主顾不多，可以选择投资小户型，两个150万，更好出手。）何况同一地区甚至是同一社区的二手房最高价和最低价本身就有15%以上的差额，即使是评估机构也挑不出什么。

bluestrawberry · 发表于 2009-12-21 13:11

事实是，300万的房子，首付60万，一个月内转手，净挣30万（假设房价涨10%），投资回报率50% ！！

bluestrawberry · 发表于 2009-12-21 13:16

至于什么溢价交个税，根本在国内没有这一说！

bluestrawberry · 发表于 2009-12-21 13:33

在坛子里潜水很久，综看到有人自以为是地谈论些自己并不清楚地事情，忍不住上来冒个泡，只是不想让大家被纸上谈兵派误导。

bluestrawberry · 发表于 2009-12-21 13:35

看看偶一晚上盖了几层楼，也挺辛苦，洗洗睡了。

小黄 · 发表于 2009-12-21 17:35

本帖最后由小黄于 2009-12-21 17:38 编辑

事实是，300万的房子，首付60万，一个月内转手，净挣30万（假设房价涨10%），投资回报率50% ！！1 x$ L, g1 V( B' H. F

/ ^5 K+ f2 {' m8 D9 c+ h' ?在坛子里潜水很久，综看到有人自以为是地谈论些自己并不清楚地事情，忍不住上来冒个泡，只是不想让大家被纸上谈兵派误导。' m) Z- w' F$ ?" \$ @* B. y
bluestrawberry 发表于 2009-12-21 13:33

I just wonder, if you can make 300,000.00 RMB per month by flipping real estate in Beijing, why come here?

bluestrawberry · 发表于 2009-12-22 00:52

楼上大叔，你看帖不仔细，我还在国内，没登陆呢。
Choosing to immigrate to Canada does not necessarily mean giving up domestic investment opportunity.

Enjoy the fresh air, beautiful scenery, organic food and the privilege of being a canadian ,meanwhile easily earn the profit from real estate, why not ?!

小黄 · 发表于 2009-12-22 09:54

本帖最后由小黄于 2009-12-22 10:02 编辑

1.卖家不用负担任何税费---叫兽说，那人家就买新房了，事实是，100套新房子出来，5000人排号，根本买不到！所以只要你有本事买得到，只加价10%，有的是人愿意自负税费来买。
: s. u$ w- K' U0 i- tbluestrawberry 发表于 2009-12-21 13:03

Your logic is quite broken here.

1) If there is a short supply of properties, then how could you flip?
- If you pay 10% extra to buy, then you gain exactly nothing when you sell it.
- If you use some kind of connection to buy, it can only be done on a case by case basis. And you have to pay back that favor in the future. This would work if you buy it for your own residence. But it's not a viable investment strategy, unless you are super powerful.

2) If it's still realistic to buy at developer's list price, then it comes back to my prior argument. Why would a potential buyer buy from you instead of from the developer directly? In that case, you have to pay the tax portion.

3) The only way to evade that tax is to list your property as brand new through the developer. But that's assuming you have strong connections with the developer. Again, for some people, it's doable. But generally speaking, it's not a replicable strategy.

For the past several years, Beijing real estate went up at a bit less than 2% per month. So, you will have to wait for, on average, 5 months to have 10% gain. That's assuming everything went well.

bluestrawberry · 发表于 2009-12-22 13:52

你的理解力挑战我的耐心。
1. Your logic is quite broken here.This would work if you buy it for your own residence. But it's not a viable investment strategy,
逻辑只是理论，而事实是偶已经做到了
2.If there is a short supply of properties, then how could you flip?
那偶就教你吧。偶不用多10%的额外费用，我只是雇了5个民工替我排队罢了，你算算用了多少费用？你怎么就那么肯定说我必须要用10%的费用（30万？funny！）？所以我也没有什么特殊的关系或者有超常的power.
3) If it's still realistic to buy at developer's list price, then it comes back to my prior argument. Why would a potential buyer buy from you instead of from the developer directly?
不是说过了么，供不应求，不是所有想买的都能买上滴。这年月你得承认有人总是倒霉蛋儿，什么都慢半拍。看着天上飞过的大雁，在想是争着吃还是红烧（附近没有动物保护组织的筒子吧），等他想好了，大雁飞走了。
4The only way to evade that tax is to list your property as brand new through the developer. But that's assuming you have strong connections with the developer说实话，这句话的logic beats me .
实在买不上新房可以买二手啊，买五年以上二手房是免交5.5%营业税的啊。只不过二手房首付比例高一些罢了，有些人付不起那么多首付，才选择去买新房。
5.Beijing real estate went up at a bit less than 2% per month. So, you will have to wait for, on average, 5 months to have 10% gain. That's assuming everything went well.
五个月怎么了？五个月就能赚30万，这样的好事还嫌不够好？！
事实是，以上举得例子，还是保守的。去年北京地区房价普涨50%，不乏100%的楼盘，不论新房还是二手房。一个月赚个100万的大有人在。

总结陈词（跟半夜鸡叫JJ学的哈）：

. 实话说，北京现在某些地段的房价确实很高了，但是某些地段，中期来看仍然有值得投资的楼盘。发展中国家楼市的上涨速度普遍高于发达国家（如果非要偶就此阐述原因唔得，您自己Google吧），作为2-3年的投资还是可行的。本贴只是提供真实的一手的信息，不想让大家被看似logical，实则不堪一击的说法误导，只是个建议，主意大家自己拿。
声明：本次冒泡到此结束，如果还是用自以为是地rz贴反驳，偶也不回应了—— 狐狸和葡萄故事。。。
至于究竟葡萄是什么味道，相信大家心里清楚。

小黄 · 发表于 2009-12-22 14:08

本帖最后由小黄于 2009-12-22 14:20 编辑

那偶就教你吧。偶不用多10%的额外费用，我只是雇了5个民工替我排队罢了，你算算用了多少费用？你怎么就那么肯定说我必须要用10%的费用（30万？funny！）？所以我也没有什么特殊的关系或者有超常的power.) }# r- H8 U9 @: W+ z4 T0 l
3 x# h8 {) z8 t" c1 w3 V
不是说过了么，供不应求，不是所有想买的都能买上滴。这年月你得承认有人总是倒霉蛋儿，什么都慢半拍。看着天上飞过的大雁，在想是争着吃还是红烧（附近没有动物保护组织的筒子吧），等他想好了，大雁飞走了。
( C2 l! l* \* m7 ^" l& ?7 c3 i6 Ubluestrawberry 发表于 2009-12-22 13:52

You are contradicting yourself here. You can hire a low wage person to line up for you. But so can other buyers.

As the market heated up, as you said, when 5000 people line up for 100 apartments. Your 5 民工 would have no better chance than the 5 民工 of another buyer.

五个月怎么了？五个月就能赚30万，这样的好事还嫌不够好？！bluestrawberry 发表于 2009-12-22 13:52

If you have the ability to earn 300k in one month, then it's definitely a bad thing to earn only 300k in five month.

If you think that's a good thing, well, you must have been bluffing when you said you could earn 300k in one month.

事实是，以上举得例子，还是保守的。去年北京地区房价普涨50%，不乏100%的楼盘，不论新房还是二手房。一个月赚个100万的大有人在。bluestrawberry 发表于 2009-12-22 13:52

Yep. You know what, in Edmonton, there are lots of people winning lottery at $4M each this year. Seriously, there are 13 of them. You might as well stop wasting your time in real estate and start buying lottery tickets.

You can keep daydreaming. But real estate can't increase at a pace of 100% per year even in Beijing. For the past 10 years, it went up 10 folds. So the increase is about 2% per month, or 26% per year, as I mentioned.

If someone did get 100% in the past year, chances are someone else will hold the bag for a while.

Rapala · 发表于 2009-12-22 14:28

我看赚３０万的事情天天都有，比如期货和高风险投资，而房地产进出并不方便。

bluestrawberry举的例子太偏了，你能做到半年赚３０万，不一定能保持这个利润，并且用这个利润再赚更多的钱。就像你说的，半年赚３０万你卖了，如果房地产还在上涨，你还有机会再赚３０万吗？如果你高位买进，前面的３０万你没有赚到。

如果你能把握市场节奏，买低卖高，抄外汇和期货，每天都可以翻几倍，问题是你不能，你就不能说房地产永远有可以让你半年赚３０万的机会。

小黄 · 发表于 2009-12-22 14:51

我看赚３０万的事情天天都有，比如期货和高风险投资，而房地产进出并不方便。- P( V) N; y6 C

* }, c# D* h# V" i$ f- Y8 e* g! Ubluestrawberry举的例子太偏了，你能做到半年赚３０万，不一定能保持这个利润，并且用这个利润再赚更多的钱。就像你说的，半年赚３０ ...
8 |3 U- v( i k4 }; n' |Rapala 发表于 2009-12-22 14:28

Exactly what I meant by my earlier post "无法盈利。交易税费过高，货币兑换困难。只有30%以上的升幅，才有实际利益。"

If all I want is 300k RMB, there are a lot ways of doing it here in Canada (not risk free, of course). If I have to go through all that trouble, it better be 30% or more to justify the huge risk.

北方茉莉 · 发表于 2009-12-23 22:37

30# caoqian

本人觉得, 什么时候都不算晚. 只要你能抗得住, 总体趋势还是涨的. 20年前,单位号招买下自住的福利房, 10万以下, 还觉的贵.10年前,新房2000块一平, 觉得好怕, 6年前,同一地段,到5-6千, 觉的买房子的人是" 吃饱了撑的"... 2年前1万3 一平, 觉的"地产商疯了"....现在到了2万一平, ..那么5年后, 10年后, 20年后呢?

潇洒哥 · 发表于 2009-12-24 07:45

事实是，300万的房子，首付60万，一个月内转手，净挣30万（假设房价涨10%），投资回报率50% ！！$ l/ [. v, \! P8 _
bluestrawberry 发表于 2009-12-22 04:11

这个在银行要有人才行，大部分银行不同意不足一年就提前还款滴。

水管工 · 发表于 2009-12-24 10:30

北京人真有钱，房价一涨，个个都成了百万富翁，比贩毒还好，利润高，风险小，易操作。
大家都去炒房吧，还辛苦工作干嘛。

bluestrawberry · 发表于 2009-12-24 12:34

You are contradicting yourself here. You can hire a low wage person to line up for you. But so can other buyers. As the market heated up, as you said, when 5000 people line up for 100 apartments. Your 5 民工 would have no better chance than the 5 民工 of another buyer.
1. 恐怕不是每个人都聪明的能想到这个方法吧。你好像就没想到，还在帖子里问我是如何抢到房子的吧，而且还言之凿凿的猜测我是有什么特殊的关系吧。其实还有很多简单的方法能办到，但是鉴于你也没教学费，偶就不一一教你了，呵呵。
这样，你所说的一定要投资者自己负担5.5%税费的说法纯属误导大家！另外我还谈到了海外资产增值合法避税的方法，我目的是告诉大家真实的投资成本，并非像个别不懂装懂的人所误导的那样，h

2.Yep. You know what, in Edmonton, there are lots of people winning lottery at $4M each this year. Seriously, there are 13 of them. You might as well stop wasting your time in real estate and start buying lottery tickets.
你大学的时候学过什么是概率吧，现在高中就有该课程。买彩票中大奖是小概率事件，能称得上“投资”么？
我们在这里谈的是如何在“北京进行房产投资”！拜托，脑袋要拎淋清楚的说。我只能说叫兽的智商太让人瞠目了。

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