房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
" m& k4 z$ z2 w# S! T0 n% G$ |5 d老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。

所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
. \' V  a& H8 ?
1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?
7 r, Z7 i# @% L2 Y" M: C4 ]
2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?

1 ^6 r# U2 i# u0 n3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.
2 B* \4 k* ^0 Q5 t& v% G5 B
5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.

) X$ E( t1 y  j; o6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.
& X1 M9 J$ Y' [! T; X& \. B- z
% I# X! `# \8 d; v! o& d  Z. `综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
# c! z6 x2 n, J& H9 T1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
7 y7 J  }0 `4 y% f4 U& |% z0 l3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
- R% E0 N! a1 g% W0 |5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；

- O1 W8 V- O1 t$ R6 Y摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?

下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?

/ r) e# _  w+ D% g- X( V0 r$ X下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:
7 d1 {. o7 _4 ?) y' p- q
' j' j( H# u' K0 c3 b: p% P* Z1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;
4 ~3 k6 C- l* l  F& P* M% [
9 H6 R/ M9 b  g3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;

4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;
, \4 w9 r, l* f0 g
* G# {8 k6 H' U! V5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

: a- a6 ^: R3 H6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;
1 h# M9 T& R! E6 E2 Y: ?# L5 T% l
最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

6 e0 m) o2 J( k% f房价的下跌只是在纸上。
4 ~& s1 L' C. [2 r! r- I- \* D3 G这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
% q; l/ Y9 w; @- A3 t" g因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
) m+ z5 M: y/ Y0 i有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
6 C" A/ r  w! |# r现在阿省平均家庭收入已经 ...
" y+ a9 Z3 P5 z$ U' t# q) c紫光 发表于 2010-4-14 13:09

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

" d* a* l& p* z9 p' |7 f4 j5 rhttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

% J0 r. y0 c6 O6 L: y2 n9 Q# c拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...
1 [& D) a$ v3 D" Q! m
, n: \* d- S0 p0 g5 i9 n从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
0 Q) R) G7 S" l) Gsuvescape 发表于 2010-4-11 14:28

) n0 e! M# H4 _; U# q7 Itotally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
/ o* a/ E8 S0 g/ H/ ~% r
1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
: b0 e* E$ G! x/ Z$ x& ^playball 发表于 2010-4-14 09:09

+ j+ D, h! A, j9 G" E" J紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

总结一下：
9 n) `* {1 b, \' B1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。
, f* q5 M8 }1 B1 x9 ?1 J
: E0 ?' D# t4 ~# D3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
; ]7 Q9 O# ^( X9 I) j! z. e1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
4 u) ^/ ^4 t8 O! O/ M' I
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
$ K1 m: b* R. D0 E7 u小黄 发表于 2010-4-14 22:53

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
& V* e3 ?; r; q' _) J. F* w2 B4 }$ wcaoqian 发表于 2010-4-15 08:29

+ o+ R* z7 I' d& p- E* w; @7 g3 s- ?
  I/ l/ K- t" j) w% z) `! j这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
. h; X9 P' t1 X% s- h1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

$ Z' b/ w  M9 Q" k
/ |6 [1 }; u  p$ S5 e+ \/ Y多谢黄教授提供金砖理论。

) O; |  K/ O& e如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。

工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。
. g1 P9 }( R% r* v  y
( {" C% u1 h2 f/ q工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄


有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

0 [. Q" L% {  g. g( ]+ ~
/ c. t# E. ?1 g  M- Lhttp://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
. N# r, N; t5 Z; M9 b9 j(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
          All census families1
+ S  l, Z2 X+ J) o          $
2 z8 B" W- n; bMedian total income          
! ?. ]: ^/ |; P: G, ^3 `Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
2 ]' w9 Q) j5 Z0 L# S3 qHalifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
/ P) n( e5 y0 M; A/ n2 VQuébec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
Sherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
. d: Q- D& }( _$ W# d" B4 a9 DMontréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
Ottawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
Ottawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
% \  x8 Q9 t8 P& ZKingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
5 {& H* N; c, s% k0 v) eOshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
Hamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
# K# L- U& W! U/ v1 NSt. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
Kitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
London (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
, {  H/ d& L) TWindsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
8 [  s% |* R/ S$ Z4 W. {Greater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
Thunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
3 l0 y' f- r1 X  y, RRegina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
; S9 c. U5 ?" u/ ]6 h8 f  O, SSaskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
( E+ O7 ]- ]% X3 a7 b/ V& R( u$ ]Calgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
Edmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
8 H/ V  E; b. i" v  n1 z; tAbbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
Vancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
* Q  G# ?2 z, I- c. ]Victoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
1 s" J8 N/ j' S' S, [  ^; L' N  @( Zhttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
1 _' I% V! z7 K7 yhttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
catty 发表于 2010-4-15 09:50

) @7 A7 o( u/ k! {& x8 a/ m& r" Q" @MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)
. q7 g2 l+ \5 C
5 U( v  M# R9 y- r. k这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala

6 [6 p; `) B5 T4 Q" D6 Y, v6 w
麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。
4 _: L$ f- t- \4 @: b8 i6 C
说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？
" D/ C" Z8 {" Q
所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

49# 浪里黑条
7 \1 r' b/ I2 b% r2 I
) ~, M  ^0 }2 z* D% T# Q8 r& g$ g1 d! H有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝

( O6 ~) S! N6 Q6 i
) D" f6 b% `0 p$ U3 E同意！

小黄

53# Rapala
% J5 k$ K" p5 h- {4 y% C

- r4 p; y& y8 W- t, r8 f9 K麻烦小黄教授解释下
catty 发表于 2010-4-15 10:09

按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条

有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
) j0 D  x. S7 w9 x* I3 |tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。