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楼主: 老杨

埃德蒙顿2010年7月房产报告

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鲜花(371) 鸡蛋(1)
发表于 2010-8-5 08:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果版主加精,回帖超过30个,我会在30楼以后发表一些我的个人看法。& S0 Z) |# K) K# `8 q! t
老杨 发表于 2010-8-4 17:33

! B. w* S6 k$ s& h5 a* ~回帖超过30个
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 08:38 | 显示全部楼层
支持!
3 N+ ]) [9 n$ v7 v1 k很想听一听高见!
7 M3 K' J% x7 W* V) i& r" T' Q& I$ c谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 10:14 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 11:50 | 显示全部楼层
正想打电话给老杨想买房,先看看他有何高见先。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 12:33 | 显示全部楼层
想听听老杨的看法
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 13:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
等待中........
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 13:32 | 显示全部楼层
洗耳恭听
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-5 14:53 | 显示全部楼层
我想写的东西比较长,给我几天的时间,我慢慢写。谢谢大家!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想写的东西比较长,给我几天的时间,我慢慢写。谢谢大家!8 Q% v; h8 n4 @$ ^$ d/ Z
老杨 发表于 2010-8-5 15:53
4 B/ F! r1 e; A$ y3 `
老杨先写个短的呀,白等了。
6 p: D9 y+ C# i+ h" G问个问题,duplex的市场如何,好卖吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 16:08 | 显示全部楼层
支持老杨先写个简要,之后再展开说~~~
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-5 16:10 | 显示全部楼层
老杨先写个短的呀,白等了。 6 A4 g1 @/ y) K" F* k4 r$ _% f
问个问题,duplex的市场如何,好卖吗?+ K+ R4 X" s8 u: ?$ d
阿蔡 发表于 2010-8-5 16:27
' r- W0 Z6 `5 O# z
duplex的市场如何,这个题目够写1万字的。简单说,好卖与不好卖,主要看价钱。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 18:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
看来老扬的作业是难产了,我先打老扬一下看看能不能早点作出来.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 19:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好帖,顶呀
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-5 19:28 | 显示全部楼层
感谢分享!!!!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-5 21:49 | 显示全部楼层
为了不辜负yxia版主的厚爱,我先写个简要提纲:
6 H$ V/ y8 N" n5 ~2 k1 ~/ V1、埃德蒙顿房价的走势回顾。
; A# I1 I  ^- k) y2、埃德蒙顿房价的未来。
, W5 T7 L7 m: d) ~3、我们当前的对策。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-6 16:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
1、埃德蒙顿房价的走势回顾。
) d" L8 Z8 G5 M4 `9 x
5 \: O) B: u5 a) e- E这个题目很简单,因为关心房价的网友们都已经知道了。下面这张图是依据地产局公布的数据做出来的。
# `( z7 f3 p& z% ` 房价.jpg - J, a  E: ]! r1 _5 A! f( j  V1 }& Q
! C1 l9 X4 q! c* ?8 y3 t6 H9 J( o
可以看出来,2009年3月份房价达到最低点,然后价格开始上升,目前又开始下跌了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-6 16:21 | 显示全部楼层
2、埃德蒙顿房价的未来。$ R* ~, E+ [# P; ], e7 N

8 u( z* E( c* ?' J& t' z$ _4 T" S今年六月份的时候我曾经发过一个帖子,做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个,结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖,硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼,这个预测算是失败了。) M: Q; m8 ^! a$ f# F! h0 D9 S

* O0 b3 \$ ~3 I0 Y$ \& k6 q( x  F& u第二个预测是这样写的:“七月份的成交量也不会大,而价格也不会涨。估计今年一直到年底都会是这个样子:成交量较低,价格一路小幅下跌。由于购房需求的存在,一旦消息面有突破,房价将再度上扬。”( U. }7 l& D( y( B
$ U, G1 _6 l/ D
现在7月份已经过去了,前面的预测已经兑现。未来的几个月是否会“成交量较低,价格一路小幅下跌”呢,我觉得会。至于跌到什么时候,我也不知道。我要是能知道,我就改行去算命了。4 Q( e; U1 l& ?( Z* C3 s' c
3 X" b% o. H: e% j! z$ N8 f
上面提到“一旦消息面有突破”,这个消息最有可能的是两种,一是就业形式明显好转,二是降息。可能有人还记得,2006年到2007年,埃德蒙顿的就业形势非常好,很多外地人涌入爱城,如果再次出现这种情况,房价不仅是上涨的问题了,应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观,那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测,现任省长如果下台了,阿尔伯塔省的经济会明显好转;如果连任,我省经济就会半死不活。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-6 17:14 | 显示全部楼层
3、我们当前的对策。
2 d: y9 h$ {( Y1 h% J4 q5 ~8 f) z- p
经常有人问我,我现在该不该买房?对于自住房来说,这个问题很难回答,所以下面我要先说的是生活态度问题。% a7 ?$ `5 p9 s+ _7 H0 `% G. j

" v5 ]3 n4 d: [, E& m3 @比如说,今天你从国内来到爱城,安家落户,先租了一套房子住。你喜欢看电视,你需要买一台电视机,这时候你有下面的选择:5 s; _% Y( E6 v% n: Z' z. R1 F
' f: }" d6 h( n: q* n2 G4 |
1、到埃德蒙顿中文网的交易市场栏目寻找卖电视机的,交易市场有5块钱、20块钱的,还有免费的,当然可能比较旧,也比较小。/ h5 {6 z, x) p
2、到商店去买一台便宜的、小的。
7 a) w# k9 g! P: C8 @3、到商店去买一台大的、自己喜欢的,不管价钱。
* m6 e4 f- Q) {% k4、先买上面第一项,或者第二项,等到圣诞节打折的时候再买一台大的。
( ?: i/ X9 w/ {% z; @! U5、先买上面第一项,或者第二项,等到第二年圣诞节打折的时候再买一台大的。' Q7 A9 n3 y* C8 c& X
6、先买上面第一项,或者第二项,等到第N年圣诞节打折的时候再买一台大的。
6 N. Q8 H5 O$ Y1 _) O- o& g2 D+ x5 A* {: n3 p0 V( X7 ?. |
我知道,在实际生活中,每一种情况都有可能。选3的人,他的生活态度是享受生活。选其他5项的,也想享受生活,但是在享受生活的同时要计算一下成本。在生活中没有标准答案,每种生活都是自己的选择,在我看来都是对的。
. d) ^3 s2 j( _5 X$ e1 t3 N; X- T
我们再来假设一下,比如我们认识一个预言大师叫醉酒,醉酒在过去几十年里面每个预测都是对的,所以我们可以相信这次预测也是对的:从现在开始,房价将会连跌30年,每年跌1万。也就是说,如果现在平均房价是40万,哪么30年以后房价只有10万。醉酒的第二个预测是30年以后房价每年涨1万。
6 Z: T( G5 I# v9 K$ f: ?, D) Y
. E5 I+ S2 Z6 @% B- S8 \如果预言大师醉酒说的是真的,哪么我们有30种选择:
$ e- c$ m4 P1 F' ~1、今年买房;$ R# q: a& K+ M
2、明年买房;
0 e. L' \# ~) H% l; v- R5 F3、3年以后买房;- `) ^9 Z  W3 o. x- r7 E7 ?
.......
- g$ X& E7 T& U- s  X! y4 D" {1 z30、30年以后买房。) J+ [7 e) c, B3 j

7 N. x9 q  H2 o) ~" Q8 G! R4 w在我看来,这30种选择都没有错,无论选择那种都是正确的。他们之间的不同,是生活态度的不同。在房价连跌30年的情况下,假如我今年买房了,醉酒30年以后才买,有人会很鄙视我,认为我损失了30万。当然在房价上面我是损失了,但跟醉酒相比我享受到了。也许醉酒认为住HOUSE不是享受,喝酒才是享受,但我跟他不一样,我认为住house是享受,这就是生活态度的不同。所以,我没有错,醉酒也没有错。
) K& b! d. ~7 V: I
* e: ^  i$ N" A( h4 [3 A6 P在实际生活中,是没有人能预测未来的,所以前面的假设是不存在的。之所以这样假设,只是为了说明我的一个观点:你想什么时候买,就什么时候买。
% W5 Q5 E+ V8 ^# ]6 d; u
, t0 x  Q9 K1 }. F$ z8 k+ x想什么时候买就什么时候买,这是一个大前提。另外还有非常重要的一点,是一位名人曾经说过的:在战略上藐视敌人,在战术上重视敌人,如果你能深刻理解这句话的内涵,你就一定能买到一个合意的房子。4 g6 Z, H* H% I# t; A
- }, Q. Y6 ?& q6 t# y
结论:你买房是对的,因为你享受到了;你不买房子也是对的,因为你省钱了,买与不买只是生活态度不同而已。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-6 17:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
  特别欣赏关于买房心态的话
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-6 18:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-8-6 19:35 编辑
# z3 C% {0 f7 V! \6 T" S' ~1 r. s  Y+ j5 [* j3 Q9 W
老杨的观念我很赞同。我十多年在建筑建材领域得到的心得是,6 K9 k. ]- a; X+ [( L
房子不仅要买,而且要折腾,这样又享受到了,又立于不败之地
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 10:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、埃德蒙顿房价的未来。6 S( i) f& G9 G# i: D3 |
' i. W, L$ k0 u' b8 K
今年六月份的时候我曾经发过一个帖子,做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个,结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖,硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼,这 ...3 a& F* u7 v: [2 M9 G4 m' ]: C

& ~' W% n* A3 |! _上面提到“一旦消息面有突破”,这个消息最有可能的是两种,一是就业形式明显好转,二是降息。可能有人还记得,2006年到2007年,埃德蒙顿的就业形势非常好,很多外地人涌入爱城,如果再次出现这种情况,房价不仅是上涨的问题了,应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观,那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测,现任省长如果下台了,阿尔伯塔省的经济会明显好转;如果连任,我省经济就会半死不活。
3 K  E# B5 A; e$ s6 U+ J( b7 {
0 f& |* i, ?5 P5 J; @老杨 发表于 2010-8-6 17:21
5 \* Q8 L% N5 \' ~8 w' @) [& n
同意老杨见解。; Z; @" w! \' a$ V, g) l
省长无能无德,侥幸上台,就给自己大加工资。为亚省经济发展贡献很少。不知下任选举何时?
理袁律师事务所
鲜花(16) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 11:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨的对策就是-你自己的对策就是对的!谢谢呵!心态好。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 13:20 | 显示全部楼层
同意老杨对爱城房市的短期预测:“未来的几个月成交量较低,价格一路小幅下跌,估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在,一旦消息面有突破,房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”,其实是讨论买房不买房的哲学问题,并不针对当前和未来短期的爱城房市。这种对策无论放在过去,现在和将来都适用。
- C" h/ T  N4 |" Z5 p9 T8 E+ O4 n1 z, i0 o
俺不是REALTOR,没有利益冲突。通过认真学习老杨:爱城房市的短期预测,俺这里大胆放言老杨想说而不会说的当前对策:持币观望,选择性看房,有中意的大胆砍价买房。: H$ t7 F2 K& ~$ j9 h) l* k

# |7 _2 ]7 G  v! h2 X2 t: g解释一下:持币观望是根据价格一路小幅下跌;而选择性看房,有中意的大胆砍价买房是根据房价小跌到什么时候不知道,而经济正在缓慢恢复。由于购房需求的存在,不要指望房价能大跌。对消息面的突破重点放在观察:一是爱城就业情况的改善,二是降息。如果出现任何一种突破将是房市转向的指标。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 19:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意楼上在老杨分析的基础上的再分析. 鼓掌支持一下.
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 19:43 | 显示全部楼层
实在,中肯,谢谢。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 20:03 | 显示全部楼层
谢谢分享,老杨的分析很中肯。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-7 21:51 | 显示全部楼层
同意老杨对爱城房市的短期预测:“未来的几个月成交量较低,价格一路小幅下跌,估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在,一旦消息面有突破,房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”,其实是讨 ...
( L# [4 L: P* P0 v, c1 nyxia 发表于 2010-8-7 14:20
4 |  y: P7 X' D3 S6 l1 N; r
游侠兄已经深得主席思想的精髓,
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2010-8-7 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢其他回帖的网友们!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-7 22:04 | 显示全部楼层
59# 老杨
6 P# n9 s0 z1 w; v: a
& o4 Q3 x3 y- |  H0 o
) S# u- H1 `- L: T& P好强大的帖子,学习了~~
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