该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。
  e3 M/ ?/ P$ U
) L& s5 c+ Z! o! j- [6 K另外不要低估 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

" G3 J) _. F: \& j5 L6 h
每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
0 u2 I% C" d4 \" S
出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护

升级，打理，保养。

" c4 C& M0 f. N1 g$ T3 j3 M, E1 F租金比是指回报率。

3 \7 T0 o+ V" ~美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。
2 [- s: c5 a7 t
爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
. J* _" O% h( T0 w

温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
9 @7 z; e& p( d% M5 r; A( k& G! _如花 发表于 2010-10-18 20:44

* T4 u- G% u; L5 p- S3 l0 O$ h放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
: R; `: c7 L7 |+ h& T
5 J4 w; O. w+ q) o$ ~: {( G供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
% g! _( x: g9 G  m8 D) f6 y2 e/ \如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

0 N1 r1 Y5 `4 w3 W0 C# {4 L4 d2 i- s9 a

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

# h+ M; D' d0 m4 w9 J; E$ P

: f' q5 o) a6 ?9 R$ V  K2 f# v
8%是回报率，按房价。
2 }3 N& n$ P9 I, W
* \: w* Q& X5 M  l: ]9 t! X9 Z贷款利率： 4%
首付：20%
房产税：0.8%
5 l5 F3 U9 g3 h% r3 s$ j! s( X保险：0.3%
- O% s3 p% W; D维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

& P8 m. \& s3 P% W那么实际资金回报率
9 E' w; c' }5 P5 I5 h8 Q0 I
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
- i8 L2 V; s5 `: G1 j
上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

! m/ a, e5 P& u4 F7 z: y
6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
* B* n8 ^4 h- I( k, g/ V3 V如花 发表于 2010-10-18 21:56

  D) i1 ?5 k9 [2 W( _8 J9 T  r20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
; m5 G' n9 t' U3 h9 s2 |3 w! m9 I竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

# N1 h: L6 a6 J' L8 M& C
  H; L8 i- `+ i$ U% v定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
* S1 N+ B1 p, D: B2 c2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

1 ?) D$ \7 n" h/ @那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。
, b( k% c3 }1 x$ f2 g
说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
% I: Q, _" O+ L5 o春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
4 o- I# t& w5 {; S2 |1 H5 B* B如花 发表于 2010-10-18 22:19

, M# A" u0 J. g6 x$ v  F( w哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
1 n7 U( a: H/ a& ]7 e
: j. R  l2 a% f* g8 k) d! K另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

5 O: e# q' b$ m% O* w% r8 `, R这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
; K: O) v5 ^2 O9 W* O 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
) T4 y2 C: o4 E1 G; n/ |* h手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
" N& Q2 v) y7 O* X6 H% c
1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
; t3 c, @) V! t八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

) u0 h! ]5 T3 J- U; ]
如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
# R7 a/ e; b& R4 y* g4 Z更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

7 U6 r2 N% J3 G& i0 s我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
* d" Y8 a* K! M+ [5 W0 r3 ~1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
" d8 D' g8 u' O0 d目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
' O, p' v5 n' y- M
, u6 A' y9 ?$ q0 ?8 G另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

% T4 D( [9 r" u! M: l3 u  s+ [' ~GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

卖方给经纪的佣金在这里是3%。
  u( W- y" Z: h
. ]6 q# J0 ~) t& o, M  A+ n个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
  f. D. |5 a- x如花 发表于 2010-10-18 22:49

% J' G) B$ [7 w* q1 ^% t有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

0 l0 A) l- h3 S2 L8 W
9 s. H; c$ u3 {" g, J# j0 R& P+ `这个只能是做一个大概的估算，因为：
. e1 b+ @1 f; R4 `% h3 Z$ W; e. J1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
  p. l1 I+ A: v; Q  s
6 M' v+ w% V9 I3 T4 E% c8 \/ W, C所以，估算的公式：
6 x& T' E6 v# h$ T# Q3 C; P- b房价为：A
: S* r: T/ _% m) s) W（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
8 q8 S4 o, [( K) ?4 \不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

( f( t4 B" }" x$ g/ v+ Y

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
. T0 z+ B  p6 R更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

- M1 K0 T8 Z# P( h! b你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
  O. o4 z9 u2 o8 c3 L' }) A
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
% _" J% {6 X* V9 r
4 {5 n* V/ l: n8 s) f1 M5 u5 G& m+ x另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

, I+ l% T' i5 p* d/ q! M
2 z8 v9 [2 a/ ?5 P/ `8 r4 Q* U( a我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。

) {4 A7 |, @. w6 D自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。

楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

/ {$ L: \  V+ z- \. Y+ ^/ A

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

0 \6 b0 K; G( ?1 |, t& F* t& j如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。
) {+ q- K( L, j! b  b* Q
不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
* r8 Q/ Y% n$ m/ W7 A0 z房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

- [& N+ ]3 e3 Q, j; p7 n- Q$ |% u8 T这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。