市政府在东北区的经济适用房项目：First Place Program

如花 · 发表于 2013-1-17 20:57

小黄发表于 2013-1-17 21:50
2 |. ~: d+ x& r* D: R5 h4 R如花你的逻辑的最大问题就是试图用市场经济去解释一个计划经济的现象。
0 o, l+ A2 ~3 ~7 n( e1 N8 v3 B. M- b
如果这些房子是对公众开放的话 ...

你得了吧！

把我们村政府说得那么神乎其神，可以做到精准筛选月供款差别在134块以内。

dk2949 · 发表于 2013-1-17 23:25

如果把这次的政府的项目单独分开来看，确实是如花所说的那样就是一个优惠政策，没有什么大不了的。
但是如果把政府的政策整体来说，就是说以后不光是东北有这种房子，西边，南边，也有。住户也从50，60 户人家，到500 到600甚至5000 到6000，那么黄教授说的次贷也一定会发生。这种贷款的方式是有一定的不安全性，但是如果只是这么小的规模的话，应该看作一种政府的优惠。

小黄 · 发表于 2013-1-17 23:58

如花发表于 2013-1-17 20:57
Q1 j# q% _/ @: q$ e你得了吧！$ a, D0 M6 {, j; j8 ?. u2 F

" r9 x; L7 F: A8 ]把我们村政府说得那么神乎其神，可以做到精准筛选月供款差别在134块以内。

说到底，还是任志强说过的话，房子是给富人造的。

政府强行干预，无非两种情况：
1）如果能够筛选出支付力弱的，那么就是次贷。
2）如果不能够筛选出支付力弱的，那么项目就无意义，无法帮助穷人。

要帮助穷人，而又不加剧贷款风险，最好的办法就是提高个税起征点。当然这是联邦和省政府的事。调节收入差距本来就不是市政府的工作范畴。

peterpan · 发表于 2013-1-18 00:20

这个项目是2006年开始的，到目前为止只是完成了两个pilot sites. 我介绍的这个只是刚刚开始的阶段，为什么这么少？因为限制条件很多：是现有学校附近刚好有适合建房的空地，能通过市府的规划zonning的要求，能获得附近居民的同意。。。对于买家也有很多要求，新近毕业，首次购房，家庭收入上限，净资产上限，能通过银行贷款审核。。。。等等，纯粹是是政府为了帮助年轻人购房的举措。Edmonton一年的新建房总数才有多少？5,6千怎么可能？政府是傻B吗？明明把地卖给开发商能赚更多的钱，非要便宜地卖给你们，还要背负一个莫名其妙的”次贷“的骂名？

刚毕业的年轻人支付力弱是暂时的，一般几年以后工资都能到社会平均水平，这也是这个program的目的，帮助他们。我们大部分的新移民也是这么过来的，刚开始的几年艰苦一些，获得了政府的一些补助，但是经过几年逐渐步入正轨，就没有补助了，道理一样，就这么简单的事。干嘛想的那么复杂，非要显得你洞若观火似的。

小黄 · 发表于 2013-1-18 08:36

peterpan 发表于 2013-1-18 00:20 ; n& g6 G" Z) K$ ?, y! \
这个项目是2006年开始的，到目前为止只是完成了两个pilot sites. 我介绍的这个只是刚刚开始的阶段，为什么这 ...

1）政府新的规划不需要周围居民同意。所谓开会是通气会，不会改变决定的。

2）政府官员当然不是傻B，把地拍卖，就真的跟市领导没有关系了。做经济适用房，市领导可以决定承建商是谁，可以决定申请人谁被选上。这点中国也是一样，在大城市一块地动辄几十亿，但领导最喜欢做经济适用房。

3）真正的福利补贴，都是货币形式，跟人的。好比学生贷款，好比失业金。不是项目的。

4）前几年基本没有起步，是因为房市不好。“御用”建筑商不想做。你看看时间表就知道。上次房市最热的时候提出的。然后冷却，就没动静了。现在房市明显回暖，就又提出了。话说难道毕业生在2008,09就不需要补助？所以这个项目要“补助”的不是毕业生。

peterpan · 发表于 2013-1-18 08:58

小黄发表于 2013-1-18 08:36
7 |/ O5 y) s6 t1）政府新的规划不需要周围居民同意。所谓开会是通气会，不会改变决定的。8 P! k8 p6 z2 e$ P4 h
( v& x" O. J s! L- F( X
2）政府官员当然不是傻B，把 ...

1, have u ever attended any rezonning hearing?
2,3,4, if you think like that, no néed to waste our time arguing it. You can ignore it, while others need this program apply for it. So far.

peterpan · 发表于 2013-1-18 09:27

Thé 2 pilot sites were built in 2008-2009. - Fact. To those who don't appreciate thé effort others made to help, really have nothing to Say. Just like in our business, as an architect, we are chosen by clients and we choose clients to work for.

如花 · 发表于 2013-1-18 10:06

To those who don't appreciate the effort others made to help, really have nothing to Say. We are chosen by clients and we choose clients to work for.

OH, Yeah!

小黄 · 发表于 2013-1-18 10:18

peterpan 发表于 2013-1-18 09:27 " M8 ^: z2 l/ U$ }3 o" \& e# ^" {
Thé 2 pilot sites were built in 2008-2009. - Fact. To those who don't appreciate thé effort others ...

牵涉到几千万块钱的项目，仅仅用一个“effort to help”来解释。有点天真。

当年汶川地震的时候，我是爱屯网唯一一个主张不捐款的。多年之后，郭美美事件曝光，证明了我的正确。其实很简单，我刚来加拿大没多久就出了United Way总裁用捐款养女人的丑闻。都一样的。

越是标榜公利的，越是牵涉金额大的，就越可能腐败。

如花 · 发表于 2013-1-18 10:30

小黄发表于 2013-1-18 11:18 . A- `. g% r8 Z5 ]- Z/ p
牵涉到几千万块钱的项目，仅仅用一个“effort to help”来解释。有点天真。& L+ s+ `8 G7 S" `1 e2 f

4 @2 |# o- {; ~; N+ Q6 a; n当年汶川地震的时候，我是 ...

answer on behalf of peterpan

really have nothing to Say.

小黄 · 发表于 2013-1-18 12:00

peterpan 发表于 2013-1-18 09:27
Thé 2 pilot sites were built in 2008-2009. - Fact. To those who don't appreciate thé effort others ...

从整地到铺设管线到销售到建设到交付，最少需要２年。２００９完成的，必须２００７就已经项目启动了。

小财奴 · 发表于 2013-1-18 20:16

一头雾水~~~~

peterpan · 发表于 2013-1-20 14:02

这些天陆续收到一些网友的短信息问询有关这个项目的情况，在此一并答复：谢谢大家的兴趣，我并不是这个项目的成员，所以有关本项目的具体情况和权威答复还是要您去网站找具体的联系电话查询。我们community board会在每月的定期会议中讨论这件事，也会确定一个具体的时间安排一个seminar，（仅限于东北区的这个项目）有什么最新消息我会上来更新。谢谢！

janmark6 · 发表于 2013-1-22 09:30

大栗子 · 发表于 2013-1-23 15:36

1。小黄说的与美国银行放水一个道理，这样说是对的。
2。5年后如果房价上涨当然没问题，下跌的话，这里面有些户主可能就有问题了。西人的财政状况紧张的不是你我能想象的。华人动不动拿个黑垃圾袋包个十来万的做法会让他们彻底傻眼－－小黄应该知道四季青的黎明这样的人很多
3。由此引起次贷属危言耸听。次资之所以形成，不在于资贷本身，而在于春超过50倍的衍生品，这一点加拿大不具备。

小黄 · 发表于 2013-1-23 19:40

本帖最后由小黄于 2013-1-23 19:45 编辑

大栗子发表于 2013-1-23 15:36
% e8 S5 r4 H' z [3。由此引起次贷属危言耸听。次资之所以形成，不在于资贷本身，而在于春超过50倍的衍生品，这一点加拿大不具备。

“次资之所以形成，不在于资贷本身”这句不通。你可以说“金融危机之所以形成，不在于资贷本身，而在于春超过50倍的衍生品”。但不能否认强推不具备资格的人买房就不是次贷。

次贷在加拿大当然还是很常见。我具体知道的有两个例子：
1）CIBC在2年前搞一个累进式利率的贷款，给现金cash back。不折不扣的次贷。
2）现在RBC offer我同事一个interest only的房贷，很接近于次贷。

但我同意，美国作为国家的危机核心并非次贷。但对与买房者，次贷在熊市里就是他的危机。

peterpan · 发表于 2013-1-23 21:05

大栗子发表于 2013-1-23 15:36 8 \! g: \* g2 l5 E$ W" v9 P+ S& h% x
1。小黄说的与美国银行放水一个道理，这样说是对的。
7 m, T; a$ d- V; C4 h& U2。5年后如果房价上涨当然没问题，下跌的话，这里面有 ...

我很同意你说的2，3点，但对第1点有不同意见：美国次贷问题出在银行放水上，这点大家都承认，可是从这个项目哪里看出银行放水了？只不过是政府让利，审批通过的标准还掌握在银行手里，难道说是个人去申请银行都会批？一个项目只有几十个单位，竞争还是比较激烈的。加拿大的银行素来比较保守，难道你我都能想到的问题，他们会想不到？本质上是帮助一些优质的潜力股早日实现他们的购房梦。房价即使跌了，5年之后贷款不过多100来块钱，那几十个通过银行审批的住户有多少会真的就因此而破产了？

小黄 · 发表于 2013-1-23 21:21

peterpan 发表于 2013-1-23 21:05 - l( H5 o9 N* Y0 K5 D3 t
我很同意你说的2，3点，但对第1点有不同意见：美国次贷问题出在银行放水上，这点大家都承认，可是从这个项 ...

又来了... 加拿大这几个银行都是神？美国的花旗银行，美洲银行的CEO就比加拿大的蠢？
加拿大没有像美国那样出现大规模危机无非3点：
1）卖资源
2）债务少
3）金融衍生品少

peterpan · 发表于 2013-1-23 21:37

小黄发表于 2013-1-23 21:21 . I: R' ?1 {) x
又来了... 加拿大这几个银行都是神？美国的花旗银行，美洲银行的CEO就比加拿大的蠢？4 s! h0 @4 O+ p6 d7 Y0 a
加拿大没 ...

我说他们是神了吗？我说他们比较“保守”，而且这个不是我说的，是国际财经界认定的，加拿大房价这么高，几年了，出磁带了吗？“金融衍生品少”本身就是保守的一种。

好了，打住把，我知道没人能说服你，省点时间把

小黄 · 发表于 2013-1-23 21:47

peterpan 发表于 2013-1-23 21:37 - F# m0 B! W, s* D. M- I( u* S
我说他们是神了吗？我说他们比较“保守”，而且这个不是我说的，是国际财经界认定的，加拿大房价这么高， ...

房价高不代表没有次贷啊。美国当时房价高不是也有次贷吗？次贷是房价下降以后才看出来的。房价不跌，不代表不存在。

金融衍生品上的保守和房贷的保守不是一个概念。前者是保险公司的干活（美国AIG为首），后者是普通商业银行的干活。

peterpan · 发表于 2013-1-25 16:26

First Place Program's project schedules:

First Place Implementation Schedule_2013 2.jpg

peterpan · 发表于 2013-3-4 20:37

项目情况更新：
上周开了通气会，Landmarks已经做了初步的规划方案，5个options, 都是总共64个units, 是按照规划要求允许的上限，我个人感觉建筑密度比较大。Landmarks说首个单元预计14年下半年available, 售价大概是20来万。在会议中有两三个与会人员分别表示对其中的某个单元强烈感兴趣，Landmarks说是到时候开始了first come first serve, 当然要满足这个program规定的各项要求。
这周是landscape concept design review, 然后三月底有个会review in details.

summer2008 · 发表于 2013-3-4 23:44

peterpan 发表于 2013-3-4 20:37 1 `2 P# \" Z2 X( E6 B# G
项目情况更新：
u2 L6 P1 i, A5 m4 c2 ]上周开了通气会，Landmarks已经做了初步的规划方案，5个options, 都是总共64个units, 是按 ...

谢谢分享信息！

peterpan · 发表于 2013-3-4 23:51

summer2008 发表于 2013-3-4 23:44 2 d+ L1 k' f' _% I* n$ Y
谢谢分享信息！

谢谢支持！

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