埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
12
返回列表 发新帖
楼主: Z

房市巨大利空

[复制链接]
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-10-20 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表, h% h7 k1 S. Q7 Q/ ?
请教一下:
: G/ G9 l/ W) }7 X- NCMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行(i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
# m6 T: R9 n# Z" Q) }CMHC 和 银行 是平等关系,还是借贷关系。

) X$ U$ U0 D0 V+ h- {4 i8 k! T8 p  o7 V5 }* H+ {: |* s+ N% {$ a- Z# u
CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失(赔给银行,不是赔给买主)。从市场角度,就是起到推动超前消费,拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求,也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降,而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-10-22 08:37 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表% S" O! ?' d' ]6 W8 F; }+ h3 Q' L" i* \
( [. ]$ `( d: Q  {, y+ o

3 k! s* N( F: ^6 [) w- }& l8 ~0 L CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...
, c  I; j7 A! `+ Q
现在银行有35年MORTGAGE了吧
鲜花(1535) 鸡蛋(28)
发表于 2006-10-23 12:15 | 显示全部楼层
国内好像有两代人接力贷款~
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-10-23 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表
: E/ P1 H- @6 a0 w* O6 \( d4 f2 t3 w3 V: F( P7 Q$ t
现在银行有35年MORTGAGE了吧

: x" X5 ?( P! {5 ^, o5 k) C/ E0 e* L* t0 F) M
银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是要长期持有房屋,买进之后必定会卖出。对于真正自住者,30年足矣。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-10-23 21:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表
1 h  i8 M+ \* q) Y7 e. X% U: f; w+ Y* m: N# @$ P6 \. o

. x# X. q3 p$ I8 r8 p5 P: v 银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是 ...
" T! S9 Q! U  P, E0 Y% q3 y

- \. w8 J, [5 h: H/ E投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-10-24 09:02 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
0 F% _+ E, L5 O* J" d& ?* w& V# ]  ?, h+ r, |7 b7 K( R# ?

4 u& Q7 c0 I$ Z3 y* j( ^! [  O投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
" ]: f4 ]" E  z8 ?& J: J3 \" @

6 h( E$ n$ v4 @. d+ K7 L投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。! }$ F% [1 p* K4 S

% S; P) h- A2 E打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,Interest Only(无数年)要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房,如果40年付款可以炒13套,Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限,同样的月付,回报可以增加30%~45%. (当然,如果你没有资金去炒10套,你可以理解成炒10万,13万,14.5万的房,一个道理)。
  C* j8 E0 [6 }2 e, {. F, B( G- F+ C9 l8 L
这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房,亦是同出一辙。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-10-24 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表
  T6 M0 Z+ P4 U# n/ z
/ W' z+ c9 S. K* F3 k; s( [. M- r6 U9 O6 E
投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。2 R4 z# e; U) @! T/ P6 }; h
+ F  r5 j; K' h) T5 \
打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,I ...

/ q/ a0 J2 w8 \+ H; T美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-10-24 10:18 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表7 [$ C$ {2 g' G

$ |) [$ j8 `8 s+ A0 {3 h9 l美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
1 u+ k7 U% X1 S0 c2 s0 V

2 K( `: b! V: y; }4 Z" X我已经说了,这只是个比例。炒10套房子固然困难,但只炒一套呢?
9 r& _4 Y3 o" ^) N/ J1 u) O* t0 R# K, A( W( M8 `' F$ k
原来你只能炒30万(为了计算方便假设30万贷款)的房子,从20年延长到35年,同样的月付,你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处:+ ~+ Q+ q2 n4 ]% o/ H
" [1 {, D" d6 v1 h
1)本金扩大26%,收益也扩大26%  L: I1 i+ O1 Y6 A
2)现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加,可能更好找deal) L- Y0 r2 c/ Z' r6 g9 {
3)如果是炒旧房,可以省下手中现金,方便装修运作。$ R, j$ u1 Y; L1 f6 K2 `/ Z

' I' y7 E! l' C( t6 V* V  R[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-10-24 19:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了,着是否也属于利空消息呢?
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-17 16:28 , Processed in 0.136152 second(s), 17 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表