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楼主: Z

房市巨大利空

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Z
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 楼主| 发表于 2006-10-20 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表
. @& v. J) ~* g2 F, }请教一下:
6 k' w' j: y4 D& `  i/ y3 K5 FCMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行(i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。1 e% J0 s  B& q1 _0 b! f
CMHC 和 银行 是平等关系,还是借贷关系。

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+ P8 C8 |; l  N% n0 }2 s; sCMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失(赔给银行,不是赔给买主)。从市场角度,就是起到推动超前消费,拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求,也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降,而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。
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发表于 2006-10-22 08:37 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表6 U; w, b5 u/ Y+ H# V6 B

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CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险,这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能,其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

  {, e1 [' v' b' S9 z1 e现在银行有35年MORTGAGE了吧
鲜花(1535) 鸡蛋(28)
发表于 2006-10-23 12:15 | 显示全部楼层
国内好像有两代人接力贷款~
Z
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 楼主| 发表于 2006-10-23 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表& j+ C* }& n- ]  U: m
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现在银行有35年MORTGAGE了吧

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银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是要长期持有房屋,买进之后必定会卖出。对于真正自住者,30年足矣。
大型搬家
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发表于 2006-10-23 21:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表* r  K# g3 O! F/ f. R* ^

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银行这样做,只是增加坏账风险。它再延长又能怎样,美国很常见的Interest Only,就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage,除了投机房市的,谁会用呢?但投机的人不是 ...

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投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
Z
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 楼主| 发表于 2006-10-24 09:02 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表$ e6 T! A% q# c9 }& |3 D

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* _- U" @/ r  V8 P1 B& V投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。
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打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,Interest Only(无数年)要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房,如果40年付款可以炒13套,Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限,同样的月付,回报可以增加30%~45%. (当然,如果你没有资金去炒10套,你可以理解成炒10万,13万,14.5万的房,一个道理)。4 s5 e# t0 t8 q/ s1 R
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这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房,亦是同出一辙。
大型搬家
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发表于 2006-10-24 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手,不在意于付清本金。如果房市上升,升值部分远远超过利息成本。  S. u. r; g: m6 V* [/ |
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打个比方10万的贷款,6%利息,20年还清要月付712元,40年还清要月付545元,I ...
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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 楼主| 发表于 2006-10-24 10:18 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表5 T: R7 o1 q5 A+ _; w) M

/ z5 G9 Y+ s4 C6 u* ]1 I美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款
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- Y" b: E/ p, k" R我已经说了,这只是个比例。炒10套房子固然困难,但只炒一套呢?; B( f9 w$ Y4 L. S! O
: k- \* s2 P/ s" N' c0 n4 d
原来你只能炒30万(为了计算方便假设30万贷款)的房子,从20年延长到35年,同样的月付,你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处:
3 W8 {- i0 B6 B- b. f
  e% L) ]* r. z* F. V1)本金扩大26%,收益也扩大26%
. n/ l4 K" c5 c8 o( @0 N2)现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加,可能更好找deal' j* R1 N( Z; M3 ^
3)如果是炒旧房,可以省下手中现金,方便装修运作。  S$ v$ E4 E& Y# k: w+ y6 p. F

& J  V/ p: j; B, f# C4 x[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]
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发表于 2006-10-24 19:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了,着是否也属于利空消息呢?
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