房地产买方市场现在进行时啊！

Zhujiaolian · 发表于 2017-6-26 07:13

xuxuelin 发表于 2017-6-26 07:35
& G8 S( }0 }- G0 P) k$ e( @; L兄台，政府估价一般都偏高的，为了多收税，不要看那个，得看市场。

没错，太高。

小黄 · 发表于 2017-6-26 08:03

xuxuelin 发表于 2017-6-26 06:35
D" s0 R v& t6 j( o兄台，政府估价一般都偏高的，为了多收税，不要看那个，得看市场。

政府估值与多收税无关。

小黄 · 发表于 2017-6-26 08:07

架鸡棚发表于 2017-6-26 06:229 s! p2 _ a6 n, ]$ p4 O
教授分析一下, 油田的这套房是什么情况. 一千六百尺的独立屋卖25万, 难道是房主没钱继续盖了吗?( W/ a* A! {9 |9 e, |
* B/ Z5 X2 h3 B& c# i
htt ...

肯定是没钱继续。而且还闲置了至少一年以上。这种活很难继续。如果不拆平，连保险都没人卖给你。

Windermere · 发表于 2017-6-26 08:35

Zhujiaolian 发表于 2017-6-26 08:13
4 L; Y* }& L8 E% V: ^没错，太高。

I saw Chinese or Korea seller all put about 50K over 政府估价

架鸡棚 · 发表于 2017-6-26 09:24

小黄发表于 2017-6-26 09:07
; B M$ H. N) E肯定是没钱继续。而且还闲置了至少一年以上。这种活很难继续。如果不拆平，连保险都没人卖给你。

原来如此，谢谢教授指点。

lastman · 发表于 2017-6-26 09:47

Windermere 发表于 2017-6-26 09:354 u) S5 F) S: H5 D/ C
I saw Chinese or Korea seller all put about 50K over 政府估价

那就依照这个砍价

Zhujiaolian · 发表于 2017-6-26 10:23

Windermere 发表于 2017-6-26 09:35: t1 J" i6 d- I9 S: O2 L1 N
I saw Chinese or Korea seller all put about 50K over 政府估价

恐怖！除非他们的房子超级好。

xuxuelin · 发表于 2017-6-26 11:48

小黄发表于 2017-6-26 09:03
( h' S" C6 K! w x政府估值与多收税无关。

https://maps.edmonton.ca/map.aspx
找几个认识的并且有房产的做个对比

Ray-wang · 发表于 2017-6-26 11:53

小黄发表于 2017-6-26 09:03
0 W) D' c' [$ Q" C政府估值与多收税无关。

小黄 · 发表于 2017-6-26 18:36

本帖最后由小黄于 2017-6-26 18:38 编辑

xuxuelin 发表于 2017-6-26 11:48
: ^' G1 A4 ~% |- j$ S7 chttps://maps.edmonton.ca/map.aspx: C: a7 M+ a7 M" }+ q! I) }4 | _
找几个认识的并且有房产的做个对比

市政府收多少税是从预算做出来的。无论房价上升或下降，都要收那么多钱。所以给所有的房子多估不改变收税量。

xuxuelin · 发表于 2017-6-27 05:28

小黄发表于 2017-6-26 19:36) b( \4 C3 r+ w
市政府收多少税是从预算做出来的。无论房价上升或下降，都要收那么多钱。所以给所有的房子多估不改变收 ...

你的意思是估值50万的房子和估值70万的收的税是一样的？

lastman · 发表于 2017-6-27 06:14

估计小黄的意思是这样地，假如政府需要一百万预算来自于property tax，且一分没涨，跟去年一样，那就会收100万，多了不要，少了不行。假如所有的房子都涨了一倍，估价也涨一倍，那么大家交的税也一样。如果张三的房子估价涨了50%，李四的估价涨了150%，那么他们自然不会交和去年一样的税了。小黄说的是总体上的。个体会有差别

lastman · 发表于 2017-6-27 06:20

BC省去年财政盈余大概22亿多，大部分来源于房地产交易税。

Dave123 · 发表于 2017-6-27 06:36

本帖最后由 Dave123 于 2017-6-27 07:38 编辑

小黄发表于 2017-6-26 19:360 `9 `' }% g) e
市政府收多少税是从预算做出来的。无论房价上升或下降，都要收那么多钱。所以给所有的房子多估不改变收 ...

小黄是明白人。赞！

yicixing · 发表于 2017-6-27 07:50

市场都是需求供应关系，如果一直都有一些或很多人在买房，房价是不会大幅度下降的，就算油价还低。

Winterwinner · 发表于 2017-6-27 08:06

Dave123 发表于 2017-6-27 07:36
. @ w4 X6 v. D h小黄是明白人。赞！

呵呵，每年的地税不是从预算做出来的，是按经济数据按比例提高的，这个比例必须经过计算并通过议会的批准才能实施。也就是说地税无论预算多少，每年都会增加，差别在于增加幅度多少而已，简单说就是预算盈余也会加地税，不过可以少加点而已

Winterwinner · 发表于 2017-6-27 08:16

本帖最后由 Winterwinner 于 2017-6-27 09:18 编辑

lastman 发表于 2017-6-27 07:141 p% e' l3 d0 a5 V1 o
估计小黄的意思是这样地，假如政府需要一百万预算来自于property tax，且一分没涨，跟去年一样，那就会收10 ...

这不一样，按照你的说法假设每年预算地税要收入100万，但如果房市不错而且新房销售也很好（例如张三李四王五的房子都涨价了，地税也水涨船高了），100万地税目标在即便不同比上涨的情况下也能轻松实现，那是不是大家都不涨地税了呢？但地税实际是每年按一定比例上涨的，无论预算目标够不够。其实每年地税基础涨幅在预算前已经根据各自经济数据计算出来了，不过最终根据实际需要在这个基础涨幅上少加或多加而已。
预算盈余就不多收地税基本上就是梦。

Winterwinner · 发表于 2017-6-27 08:19

lastman 发表于 2017-6-27 07:20! d1 b1 Z: F8 c& x8 |* c
BC省去年财政盈余大概22亿多，大部分来源于房地产交易税。

所以，政府收地税其实和预算没关系，预算盈余也会涨地税，不信咱们看今年BC地税

NL-nait · 发表于 2017-6-27 08:51

Winterwinner才是个真正的明白人，顶你

美人如玉剑如虹 · 发表于 2017-6-27 09:04

架鸡棚 · 发表于 2017-6-27 10:31

yicixing 发表于 2017-6-27 08:50
0 E( p9 e, w+ B* J3 T市场都是需求供应关系，如果一直都有一些或很多人在买房，房价是不会大幅度下降的，就算油价还低。

人口是流动的,随着工作走. 只有当地能提供足够的工作机会,才能把人吸引过来,房价才会涨.

Dave123 · 发表于 2017-6-27 11:13

NL-nait 发表于 2017-6-27 09:51" J7 @3 M8 D+ z7 ]/ t% ]- M: [- R
Winterwinner才是个真正的明白人，顶你

由此可见，我说小黄是明白人一点儿错都没有。应该说小黄是少有的几个明白人。

小黄 · 发表于 2017-6-27 11:33

lastman 发表于 2017-6-27 06:14- {$ s' J X* H2 F
估计小黄的意思是这样地，假如政府需要一百万预算来自于property tax，且一分没涨，跟去年一样，那就会收10 ...

是的，我只是指出 29 楼所谓“政府估价一般都偏高的，为了多收税” 思路就错了。

政府想多收税，就多收税，根本不必把估价拉高。就算政府把所有估价都减去50%，还是会收那么多税。

小黄 · 发表于 2017-6-27 11:44

本帖最后由小黄于 2017-6-27 11:46 编辑

Winterwinner 发表于 2017-6-27 08:066 K1 F5 w, i; _% K. @
呵呵，每年的地税不是从预算做出来的，是按经济数据按比例提高的，这个比例必须经过计算并通过议会的批准 ...

今年盈余，也必然在未来几年的预算花掉。今年亏空，也必然在未来几年通过地税的增加来补足。每年的预算额和地税额虽然没有精确到一块钱不差，但二者的参照关系不可否认。

所谓“按经济数据按比例提高”也不完全准确。经常是市政府在年初提出一个较高的地税增幅设想，看看老百姓反应，讨价还价一番，然后最终确定一个没那么高的增幅。如果真的是100%按照经济数据，就不可能这样讨价还价了。

Winterwinner · 发表于 2017-6-27 13:45

本帖最后由 Winterwinner 于 2017-6-27 14:53 编辑

小黄发表于 2017-6-27 12:44
$ h1 l$ {2 g' r: ~( F今年盈余，也必然在未来几年的预算花掉。今年亏空，也必然在未来几年通过地税的增加来补足。每年的预算 ...

你的所谓地税额从预算来的思路就是错误的，这里有个先后关系，地税涨幅和额度受预算影响但不是从预算来的，每年的基础涨幅也不是政府拍拍脑袋异想天开，抛出来看民众反应来决定最终多少的，民众基本上脑子没生锈的都不会赞成任何加税，哪怕只有0.001%。
你注意看新闻，涨幅预估额都是先于预算报告推出的，而且提出这个额度会有相应的解释。
PS：预算单位以当年财政年为准，未来几年乃至十几年和本财政年无关，那是经济学家预测的，和政府行为无关,至于填补往年亏空那就更证明了我的观点：无论预算如何，都会涨地税，不过是涨多涨少的差别，预算同比增加或消减不影响这个趋势

Winterwinner · 发表于 2017-6-27 13:45

Dave123 发表于 2017-6-27 12:13* w$ F0 q+ a" h0 O6 c" L* [+ Y
由此可见，我说小黄是明白人一点儿错都没有。应该说小黄是少有的几个明白人。

你开心就好

小黄 · 发表于 2017-6-27 15:02

Winterwinner 发表于 2017-6-27 13:45, |) ~* ~. D4 C ~- e
你的所谓地税额从预算来的思路就是错误的，这里有个先后关系，地税涨幅和额度受预算影响但不是从预算来 ...

你这里有几个误区：

1）每年地税不是从当年预算100%来的，这个没错。但如果考虑前两年和后两年的预算，可以认为地税是follow 预算的 running average。这只是一种财会上的便利，而不能否认地税的本质是为预算服务的。

2）虽然说民众不喜欢任何的加税，但如果加税幅度不大的话，民众的的反感度并不高。政府也要测试自己的 popularity，看看极限在哪里。然后把这个加税反感度和减少市政服务的反感度进行一个比较，看看哪个对政府更有利。就好比 Rabbit Hill 延伸段扩路，本来项目都开始了，施工也完成了一半路段，结果后一半被取消了。政府和选民永远在讨价还价，在互相试探。

3）关于“涨幅预估额都是先于预算报告推出的”这不能说明任何问题。市政府的基本开销摆在那里，不出预算报告市政府心里也有数，所谓报告只是一个程序。

4）填补往年亏空同样也证明我的观点，地税一定会follow预算的。

proevolution11 · 发表于 2017-6-27 15:57

一个真实的例子：
2011年的房子，政府评估49万多，地税$4100
2015年的房子，政府评估120万，地税$8000多
2017年的房子，政府评估135万，地税$5000多

谁能给我解释一下这是咋回事？？

小黄 · 发表于 2017-6-27 17:07

proevolution11 发表于 2017-6-27 15:57
: c# U) J# X* _' F" d一个真实的例子：
8 f3 M; Z; ~$ P7 M% ~$ ]6 h' I2011年的房子，政府评估49万多，地税$4100! q9 \3 I! o! ^
2015年的房子，政府评估120万，地税$8000多
5 w% a, ?& j# D! E% U. n$ s ...

解释：你没整明白。

Winterwinner · 发表于 2017-6-28 06:54

本帖最后由 Winterwinner 于 2017-6-28 08:02 编辑

小黄发表于 2017-6-27 16:02
4 l- P) @! r" [3 ~4 Z3 K% P你这里有几个误区：
$ k( G. U* |% O, X( u* K
6 ]4 X% `" [% s: Y( {1）每年地税不是从当年预算100%来的，这个没错。但如果考虑前两年和后两年的预算 ...

你的理论有几个漏洞：
第一：地税涨幅预估先于预算，你可以说市政府心里有数，但这句某部门或某领导心里有数不可能作为理由要求议员和反对党以及民众相信（就算某些金融机构或银行进行预估也需要计算），这也就说明这个额度一定是经过统计并计算得出的，这就和预算顺序矛盾了，地税涨额先得出，然后再出预算，那么谁FOLLOW谁？
第二：最大的漏洞你一直没办法解释清楚的是，地税涨是多年的趋势，但预算并非如此，以新市政公布的最近年度预算是同比削减的，可地税还是一直涨，填补往年亏空吗？那阿尔伯塔以及爱城卡城00年前后数年的原油经济黄金期连续几年盈余，还需要补什么？但这些年地税是降了还是不涨了呢？至于预计要填补XX年以后的，寅吃卯粮的那和财会审计原则不符，预测未来那是经济学家的工作，为了个预测值就影响本财年的税收从未听说。
所以地税年年上涨的趋势不受预算增和和消减的影响，也就是说地税根本不FOLLOW预算。
我的观点是地税部分受预算影响，但杠杆工具之一还具备有调节房地产市场的作用，它不会也不可能从预算而来，也不会follow预算。

BTW：我个人很喜欢和小黄这样的理性讨论，虽然我们都无法说服对方

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