爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

: B" Q; W7 ~: u! g4 Q哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
! @( ?' H& ^. U- C( I谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
  t! L( j0 \. t; u( H+ z6 h  h' }
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
3 c* y! B" |0 Z9 a! N! n"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
+ U- G' G& K9 {6 f4 c& A
很爽,很爽,对欲购房者来说

2 c3 b% [8 v; q% I8 G* X- j3 s* D0 T9 H
1 o4 I& z: v6 n) g+ l( _) D

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
' Q3 o; b- d) C+ }1 w. E7 I4 F( s谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
( A) H) Q. {( k5 L  A- U& d我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
6 @  f2 I8 {8 O8 M& T圣诞快乐。

) D* y2 ^: }2 y0 V, F3 F( [/ d+ W: f- Z问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

" Y/ E. R  }  s' j8 Y! O[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
& \  Z$ S5 R. Q
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
0 _* q7 q4 }3 j$ W, J1 H一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

6 E7 r5 o* K. P/ X9 c. U/ T个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
3 c2 j' k' \" G# y8 \" v0 k; P楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
' _- T; F/ e! P我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
- m: Z# T# T' W% O买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

6 `3 B' L0 k& o
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
! A4 r5 P) R3 z有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
* q) {! H# a# [$ h
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
5 Z- Z: w* g: f买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

! n" K3 S  [5 z9 k
爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
+ I0 R( A1 S  z. f谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
* v2 K4 {! y, K. z. e( w. p  M% ^我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
( b( l- \; v$ d* k, c3 |圣 ...

4 K5 [! c1 [% O$ s说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

8 `. j% j# d  N6 J; z: V[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
- Z4 a4 r$ n9 M3 b的确是博士论文，应该精上加精。
& y* l+ b' W& o. p! B
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

0 c& y4 n# m) M* y7 d+ l( Y$ L# w首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

  _& o% J; L( ]! b# M0 P5 C" {; Q* ][ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表


说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

; o) {& S6 z( f25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
5 N9 P& e6 D9 r/ b4 Y; e* P您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
9 c& N: k6 @- u  s' z' X２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
% S/ g( K+ c8 w: E: ]3 @
! @; x  `/ }. p; u$ O  F
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

3 F. x! y8 j6 S; K' g$ Q3 J' s! _6 d
; e2 ^- S, p. C' t  B" m' F请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？



% w6 F9 {+ z' v1 ?# \+ o4 ?3 W[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
( J5 \- D3 p& D5 f" n1 ohttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
% m& q) O5 B$ h; t) [: V2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
/ x* t# d: u9 o" D4 M5 O1 Zhttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
8 @! h& F7 O8 ]3 n, I08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

6 C7 D, ?" a2 U; {
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
9 C3 K/ \! s/ U' F
你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
, @0 E& K; ^' D' w" u

* w1 C9 a4 X/ o" ^. v请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
8 a# j, @6 T& D' y. G" l' h
) [7 D' D2 \! S1 p

% N5 Y+ g6 `: z) m1 i7 ?% ?
指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
+ P6 U( d7 a# {, N9 b
- g+ L1 h2 }% P0 X0 B0 g0 D0 FPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

; U2 d1 a+ o& ~3 U; g% P' `
: X* S" M' s+ }! P8 J6 w: R9 v交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
+ d7 C% [8 L3 T% D; }1 U, Z, Q# {
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
3 i# t; w, X/ J2 I２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

* k/ k* e3 W  g" P" J- ~同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
0 M/ u" ^2 J* L
! K0 @1 B2 ?6 Z$ E1 A8 L因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
( E* i. P: d2 q5 ]1 M1 @; x

5 u2 \. W, z& I3 Q1 P个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

( ~( @+ }) N2 I2 Z1 G1 l实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
# }2 Z) h3 \. y! f不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
3 s6 \. _# H" a3 q0 s
) w  w/ S  p  l9 N/ ?[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]