爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

8 g6 B/ p$ ~- j. _$ v7 U; U我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
5 i! M3 c+ Z8 ]- M- V, Y大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
- @6 }1 ]; c1 i6 t9 K5 [0 U谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
$ a2 p; ], I: m" r怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

5 O7 U' B. G( f7 t7 b很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
% t! ?8 G/ S+ o: D5 {"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

/ U! h! H# t* T  W: m( f" K7 D
+ W& s5 o" X) C/ i( M

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
* Q  R2 h! `+ I谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
! y  Q) }: v3 H4 G我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。

  X$ [- T$ ~5 d* ~$ ?9 ~问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

9 m2 N% t% L. }5 u; D- j7 W8 {
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
! O& `  @; b8 h: C# \: k楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
+ t' k3 _! V& n* u) {0 l" A, {我的500元啊。。。。。。。。。。。。

% Q0 _+ n% C. X( H, w" L
( B! s% k( r: N: u7 A$ h' _是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
! q4 y  F! E0 E; w% W有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

) D  K4 h* }" d6 [; I' W+ d05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

9 K4 @: N9 f/ {: r5 A1 R3 j
8 [$ R) N3 l" ~9 ]0 k' B+ t0 N首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
  G% e! G3 Z/ k买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
. S4 i& |' }* h楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
' X. Q$ `6 n6 X5 U4 A+ {. b圣 ...

4 s8 j& l1 b  W/ A2 ^
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
. z2 M2 z0 P! \0 @( f. ]- n
% V; ~8 F) z4 m$ _: R) ?) q[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
/ a! H. _" _! G, N1 a: y的确是博士论文，应该精上加精。
9 H" r. u8 ?7 i' L; F
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

) s" G0 v0 A! m
: e4 z/ q# a/ r首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
3 H& P) A" a# i其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
- n: T) `7 ?' Y! q5 B再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

$ j/ V" R9 u9 c: [% B[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
& R0 c0 I4 D( @" E2 m& V4 M) b/ M* L

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

! `- g" E% G* M7 }- U8 y6 R% m( f25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

; b6 L3 V8 ]( h0 R+ U" c如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
: m) l$ c4 Y8 M" q1 ^3 Z您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
" W" F6 V" w# E, O# C1 u
0 T9 p3 F8 b/ z: ?& [) B7 [7 b
/ s; b8 c+ Q' p2 a1 A. L个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

% [" |, v; q! s1 X' `% R* @5 t
请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
3 h! h4 L" Q/ B% Z/ L0 a7 j4 v
' ^* x' f* d. L: G. U9 ?
0 y. O+ }- {, J. F- p
8 O5 C4 d% x# c[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
+ ?; ]1 a' ^8 n5 [8 a$ _2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
! Q2 N3 J2 m* z/ X) hhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
) I) ~" x& [( v; @2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

1 J7 p! ^' O: e# z  e4 BPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
! \) v# E" l3 r4 V  V. t08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
# n; e' J$ E& |# i
! U5 v& _/ N8 s3 r( u$ {你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
/ @3 w) f2 S8 |# f

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
: f! L. J6 t) g# k2 P! M

% P0 y6 T+ z) I, Y指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

7 W6 b% g0 R$ S) g2 u2 s( f  {) aPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

6 j5 y2 e# _1 Q7 J0 L
% e! Z& Q' x, [& j% P5 L# X" @% S交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

8 z! c7 ?: l5 v$ Y0 C[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
  V" ?4 Y! R  w) c! m& O08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

+ @( i3 F4 _  G* S" p6 R同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
7 B- A4 G' L' I7 s/ K% ]
* |1 J- Y2 Z# y7 s0 L  Z1 g# b0 }  W7 F因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
- |% B- _7 T5 I

0 ]' d9 Z/ `& p个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
/ H. C5 ~: n% \/ ]2 }# I* j不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
( g8 L1 a& i% v. U3 J. Z4 W
  k: z! [* T) y7 U( `! j[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]