爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

& E, N* n! k* ~) W1 o% p" S* f6 `我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

* C& w6 a' q! t3 I  e* b" y" ~哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
$ f$ m, `; G1 `! ]怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
6 P9 q7 n/ g5 h; }
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
! }; P( y# s: Q0 S" f0 l0 e: e6 E"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

: T, q( u3 ^4 I' p' s

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
. q% u& K% p) w; y, J谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
* |( P  A- \! g: H3 b我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
4 d8 S# I- E, v  R' B圣诞快乐。
) z% Y2 ^+ Z8 z' M7 b& ?
问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

6 T6 v& w: Q: F- b6 h2 X, l[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
2 q/ @7 @" @9 Z6 O
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
# \) N9 `0 S0 a3 g* z看完了！可以作为博士论文发表。
! x9 ^8 W+ D2 D+ ^+ E! M* x3 H一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

% r% l' a7 P4 F
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

) }9 E8 ~* _4 @2 {6 s' U1 R& N' `' t: b
是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
, C0 Y- P* h! \- f2 a" w* }1 `买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
8 f% Y7 x* w( h: X9 T有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
+ L' g5 G6 X) }, ~, z
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

( Y+ |' P9 b+ c! ]+ u; m
, C4 o/ s0 l0 I. H- m( @7 h首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
. c) W/ @8 S/ n& }: M7 z: \& O4 x买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
7 r& N$ ?! Z9 W: A* P/ T楼主辛苦了。（为人民服务...）
- u7 n  r  C+ F& a谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
, o3 |% Y" V7 B& W. d( v我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
# Z2 l" x3 u+ Z% j& X3 C圣 ...

0 r/ C" H% r3 |5 {3 }: d( K说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
7 }1 m4 S; M$ r# ?* n9 t# @, `
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
! q8 y* A7 ^2 u的确是博士论文，应该精上加精。
! q" t6 A  }/ u; `  l4 ^) R
5 u7 c9 b# f# N  q3 t有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

4 f$ X5 K- |+ E5 K) x首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
# n7 |1 H. @, Y/ P- m  C再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
9 @+ U' Q0 R4 i4 \
, \& n, V. E% ]+ Y/ y$ J. A[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
7 a- N) B# l, W" }2 R( Q2 K
& [( z( y  B( R" ^+ D9 C3 X
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
. J/ W& f9 j( ~/ s7 u; y
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

8 g8 `# x, X; A) W8 S8 ~; K如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
9 \9 V4 _' E# V8 A# r/ M$ H+ C& |您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
0 q( \# d4 C: y& l9 B6 s  ?3 w2 V２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

5 D1 K1 f# \5 h) p) ]: s5 {6 P2 C
, ~8 O' M; N% V; i2 P个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
% l6 x9 Y! _& s2 a$ g! Z4 [


( k3 f1 j" o9 k2 V/ V. a[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
! }. _& G& s- X- ^2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
3 T% Q6 i4 M6 l2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
1 t% R' q: T2 a0 b; ~7 X08 年已经比07 年下跌3％???
9 s' @$ B0 [: v" \! X２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

6 ~" [6 i) p& G) S( u2 w
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
* h- K9 J! N- o; Q
1 y2 f" n% [4 Q! ^你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
$ |- H* i. c1 w) T* A/ T) K+ p/ o: M5 x

; h4 ?6 A+ U0 M0 b请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

9 Z8 U7 E) a; ?. E4 N& V

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

0 x" c/ r& c% S0 {* S$ F0 D& e
交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
5 [' |8 ?% b5 I; i& F２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

- d% D  Q& Z/ U9 r0 [  D2 c! f因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
( [2 N/ h. y, Q2 l# P( i8 `$ q

1 `% A2 A* V2 ^1 J个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
# P6 ?0 n, n  o  x4 X7 M6 |不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

! y0 `' @; L  h" P: X7 d[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]