爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
% l4 r; p, k  B5 {- r0 l+ v
' |9 ]. l. t1 C( C; m, E我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
7 X, n% a) U$ C. N4 ^% l$ d$ H" y大过节的，优惠一下吧....

6 D4 \: ?# K/ ~# S哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
  |0 F6 p6 U8 R% g"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
4 l, y' l9 l$ }* ^8 G; O8 J% a
很爽,很爽,对欲购房者来说

! U1 K% T7 p: @& R4 ^4 w2 b

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。
0 R9 c. c; x% l, h1 x1 |/ |9 Z3 q
* G' n5 J! Q5 i+ B( _问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
' t; R# a. V! k9 @6 a
5 J7 u- e: m1 R[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
7 l4 i6 _. Z( U
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
( B: W- D  v, O( p看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

4 \6 c( O: `2 B6 J
2 B1 I6 g6 j4 V2 N9 L0 g, [8 e4 v4 o个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

) l0 b) D' a1 L- T4 N0 I是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

7 v* b0 W. z5 {  s
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

0 }( k: x. O/ O' D
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
9 {3 O/ x; |+ O, X% b工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

1 T1 I  t3 Z4 t! V! G+ F' P
2 N) O1 c- K$ [# X' W. [# N/ v爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
- f0 t8 _3 e7 I, I9 Y- X7 W楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
( C8 M" |/ Y) v2 n6 Z+ |圣 ...

2 a: F# K+ {7 z& z+ u* G$ _6 ~/ d
6 _) l) i9 e! v6 e* d, K说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
5 }( i# c  c4 Y
. I, B+ k2 ~& _9 j% I3 {8 D[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。

# r3 x, d! {- f有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

4 W  U6 x6 P: s+ G1 ~2 F/ |# t- G
: v: {7 |0 k2 [: v首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
4 l5 E/ X! u8 J! W7 O4 M4 V- g* Z其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
8 J; V# e, L5 d; g& Y: C* p
0 r. n0 H" y( h) n- L6 C7 c[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

7 ]6 Z2 Z7 U+ B4 l* \
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
6 n7 ~6 e' V( c# X. a
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

8 ^3 B/ h4 h/ l/ i2 V4 k+ ]如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
/ g6 E3 p5 k' ?. T2 X+ _# x2 y( \1 F您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
% u8 o2 x4 K7 X1 u. P8 _; `# I２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
1 {# h/ x  c( N8 \$ Z6 t5 M& Y

个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

( t; y- [4 f9 d
' K! v2 a1 y7 O9 F3 l# ~/ ]8 V请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？



4 d% F% X  ?5 }8 }% Q: {0 D9 E$ U% P[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
8 Z5 @! l, i/ u. i2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
1 S8 j  f8 b! C, T- Thttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
: i9 A1 S1 ]5 L3 X2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

+ U' s5 Y. I! d
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表

$ a9 ~" H- a2 s( C5 W* Z3 k
请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

& \9 \7 S( r( v: E# j

% {4 k$ J1 f  P; {+ w: M" `0 q! v指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
& F, \7 F7 Z! A, Y5 Z; Q$ [1 c) o
Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
/ j3 f8 d$ ^: z２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

9 z  U& n3 i! k" V$ j: k
同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

1 _0 A! N1 ^& ~' z, @: g. E5 B
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

( w& y/ ?& T3 W  ^6 L实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
& E: U+ b' b4 a) }$ J不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

0 b( @& ~7 V7 Z[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]