爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
2 h; ]2 Q3 O' q2 ?
& T$ u0 @+ Q! n, Q我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
2 s: p* L0 Y; {8 b6 \  Z) N大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
9 h  o% K/ {' L7 j. C谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

! I0 ^) |9 q9 b: p* `很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

0 N, P5 b2 i4 K4 K! Y, b很爽,很爽,对欲购房者来说

+ i. _( L& l. ^6 v$ e
" a0 Q. p$ C* L$ L+ `- S6 O

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
. w  [- h  N! K' K( V0 O7 ~谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
; A0 v. a$ \- i8 C7 c圣诞快乐。
' Y0 ]  r8 v  U" R$ j4 s& M
问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
) n* {; c5 a: O6 p# i+ g
[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

( }% U9 W" G8 u& e9 S* ?有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
& q# ^# [! b  T/ L1 n3 m看完了！可以作为博士论文发表。
+ @. O* y( X: W一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

, b6 o- ?, I) D4 Q个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

; y5 W7 W  M; C$ g; {; {" z: v" D4 m' Y
是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

3 K- Y% h% N5 X8 Q: W( N% k
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
, b+ @4 p7 x9 }) Z1 E9 w1 x5 J
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

& i$ A2 p, N0 x( N3 @+ G0 n首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

4 m$ @7 p( ^- ^1 H爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
. M3 b! @2 A" J6 @楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
! _5 h. L9 W- V% h( W3 t! _我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

! d  w" @% S1 ?) U6 u
  _& g- @9 Z" @) E# z* w说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

6 e% Z8 G! h. d2 D$ T3 a# W9 b25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

; M: k- L; Q4 u" h/ s[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。
9 M  u* y9 i5 j, f# O' t1 ]1 h+ @. h
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

9 F2 w1 Q$ v. J0 K" u! i
5 O/ ~+ Z% P  P- G  l首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
7 e$ S* {) N" C; W! H其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
/ f8 S  y( H* u" {: }再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
7 l0 ~) t. [' u& v) I7 ]
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表


& H" F+ g) w3 Q6 W0 W2 e说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
# f8 P+ Z: U8 A8 j% V* Y; X1 }& |  Q您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
3 L$ y5 Q$ a$ L( p7 {２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


: D/ u9 o; A: w8 U& ?& {个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

6 e. O3 h; G  Z3 G3 V5 a" J! c! X
' v' U) p9 J$ {; G* e4 I请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？

7 t$ y" }6 E6 Z" a& S% ]$ k, y

[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
! Y  Q: {* }3 t6 r) e8 i2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
% w# R: T6 J  bhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

: Z* S9 O) {, Q. r- j% g9 BPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
& W$ H3 H% S( e6 w: F$ X) ^; U8 a08 年已经比07 年下跌3％???
7 J) t6 {. K& E$ ~２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

+ O  |9 y+ Z, Y$ P/ E' J4 L; P6 f
: G5 Z  |3 G/ C7 F" T+ P; k2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
/ l/ s; U! K1 |* W; T& S
6 l& E: U* D0 m% m你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表

- H8 M6 [; C/ R8 l) |( X
请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
% @4 x- I. Z' M- ]* T+ e' o$ a

/ ?% z! G( i8 L6 r% s; T& Z
% C% l; q- p* p% A! x2 c+ U指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

$ N3 T& J' X" w5 R: s0 y. JPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
( g" a- |  o9 x6 J" A# U! {２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
. n! o) ?- M) \6 s2 U' t, N# I0 d6 d
! K) M) B, E0 n因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

6 c2 |6 x& H% o
1 }. J6 k& i' D' q9 a个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
: c+ q* O/ v, b' K# D不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

/ }5 {6 E) P- v' p[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]