2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
1 s; J  p- l3 o1 h4 `5 |三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
& ^$ t& j7 |6 y$ y9 N/ t
" z4 m5 J" g2 @+ Y; d; K; Y如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
# }4 L. `5 _, j+ ~3 h7 k
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
2 v& l- J4 {% x) U
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
8 h" J2 f2 R2 ]4 jRapala 发表于 2009-11-27 10:38

) z" m: h6 t( u% D% w/ B: I5 }5 w
医保是个大问题。

+ U. ~" I- D. v% E但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
* P/ {+ n9 _3 b% w. Nwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
8 D$ e! J6 _: P紫光 发表于 2009-11-27 10:28

- |+ o  b7 ^/ v
" H' t+ ?5 B$ ]6 o"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

1 b. y+ {, q5 A; p
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
" v# z( [3 f% O  o" d, ]
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
7 f. i2 O7 v7 D: r& N三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

5 g) _3 [- V' [- R! i$ wYour calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
8 G7 z- n% A* y4 l( ]
- d. a5 B# n1 {+ R& X如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

$ P9 B; x. e. L. t* m0 w% \我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
- A) ?; }- K3 z5 \  ~# c' A0 r
我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
' Z8 M  h' M! L! n3 w1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
( q( R+ N: Y8 ]1 w& p  U0 f0 C% R3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

6 t8 Z( c8 y6 e  g
, M1 f2 Z) {' i$ `: W# J多谢。
7 Z- B( Q' F3 t" e) c5 v) L小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
. S& C1 O( t7 T# A3 B
# z- v2 q. S( Y0 i$ R5 r温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
/ U/ X1 {( D0 URapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
& U. M7 I3 D8 n& q/ @; @
9 [5 H7 L2 h" {但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

3 L$ D% P3 b, f; w个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
3 o# }4 x% E: IJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

: `/ V& K/ ]! u% r8 c
# G; b, I6 q9 Q" e多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
* @3 O8 p2 e+ p0 a7 k' \7 s三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

' K) F' }" o$ o6 f你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
5 K, P6 H9 ?* l% u! H' R美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

# }2 Y) }  x" Y& W% P: T2 G数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

" o% S* V! {% \$ l至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
. v+ ~1 D! v( B% X# d3 l# f. {$ k
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

3 w: T; F9 I# C温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
% d0 c5 ~# c% |, I& X
/ g2 y  A" y( l' T温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
9 F+ ^+ o2 y/ F7 B
要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
+ w$ A( ?  [! Y7 N' B) _pchell 发表于 2009-11-27 12:39

- o2 o; h2 c* \温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
$ U1 {9 @) K9 G$ }Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
( O* k- H+ y6 r: O' z" {  E而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
& o* G* n- U( L6 ~% Q( X: ]5 Y: H; w比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

4 g* V4 u/ C) e; L; c# t# q我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌
2 J3 @6 w0 s3 C6 u. T
永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
- g2 p$ l/ ~( I  O. ~8 ?" X2 b) R三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

/ _4 i. a4 N; E- I* w) ^68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
% M' F2 b. R( Y) T6 R. u
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
) n  z" [% g6 `1 ~- ~4 w7 B* T税率为4500/400,000=1.1%
* s, U( _7 _% F% I8 r' u1 J0 M
4 x2 y$ `. d1 D: D) K! k  Z所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
; f) k7 y9 T1 Uhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
2 K) c+ e. _; D7 |
$ j, Y, P/ w& p3 H2009 Taxes
( C; E9 R3 N- X
Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

Therefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
( U) ?( ~" _' u" _/ d. _
# E3 K( e/ U1 I0 L9 n4 xSo, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
3 {% w' h9 g( V- U6 E# d9 b
2 Y3 k2 y% p; H; C162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%
& n( @& L& m6 y% Y# w, C( x
5 G9 H) h0 H% Q- }) T所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
5 i8 m' k: h- Y: Zpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
' w  Y) T' \- x& M" C7 N如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

. b. u9 t: I3 [6 v
% }* y# J& g' t  o& N' l6 H首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

) P5 d) Q, Z1 U+ R' u( A我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

* ]+ @4 d2 X, R  w我对83楼city of edmonton资料的理解是：
/ f: d* I& S! Y+ O9 y9 W
5 O: J4 e) f2 G1 l( W& r, s4 Hmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
. D/ F0 m$ n: R$ @user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
* _. W; \& p! F7 f如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
# n% f  {; U3 ]
0 ^  M  l1 a/ G' V: h  l. o2 B所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
3 m4 s! z" v7 q: ^
( i( a5 k/ V0 ~+ ~: P3 K+ S$ S7 R//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

" Q* ^$ |# ~3 V) c- L3 T% p5 b我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
/ ^" Y* j. U0 Rhttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

; s$ r' [4 O1 Q  T现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
- M% F0 F4 b6 ]% t' I; X% v
9 z, y8 u$ i$ x: K: x% f对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
& |, ?: r" s1 {  w( g9 b! ERapala 发表于 2009-11-27 12:52

# ]- n) Y# B% _. Z8 O7 r  l
你说这些都是你自己的主观想象！

+ C% i0 O, B9 Y* q) U' ~  D- p- e我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

5 L8 r+ m' f' A, }3 [' i我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
1 b% \! w5 V% [+ g& d6 h  E1 a2 ]
' G. _% }- F+ T& T* ~" i你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

& _% p2 d3 t' X& i1 q" y我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
1 ~4 B$ H/ h6 _! U
我反复说： ...
5 z) `: i( ^4 b& g9 C& x三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

* w- d7 m# m# u. Wmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

( G; p& M/ b  f不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。