2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
3 E; C5 G# t( F+ A2 V1 D
! D5 |; U( D5 _' Q! X" z; ~如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
% F( X$ A1 r' j
+ r* o% B5 [+ i2 T其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

0 J+ e2 r- V: V  ~' y" ~, \. e) g8 N如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
* A4 h1 v2 _# g/ URapala 发表于 2009-11-27 10:38

' {7 ?. e& U7 ~; t, r
0 {9 Q( T& p1 b" s1 u4 R. R+ c医保是个大问题。

/ x: d: K# K6 K. M+ H# o* ~但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

" H% Y0 C$ o5 r" `7 D3 C但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
2 l; F0 S/ d7 [/ u' S. H# f' ~waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
5 j" g  A3 f4 ?* w
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
, G5 D6 W+ ^* b8 V5 }紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

  ?& r& s# F! @9 E* g3 ~2 p
* g! m; T. F4 t9 s7 n
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
- {, x) f7 |! V  c
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
/ v/ A7 Z+ x0 y+ M. S9 @3 p三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
/ n( p( S/ n* z( o  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
. m9 O; i- V# T0 E
  M" J, d, F1 F/ s9 M0 b你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

+ G: g" N* v1 L. P  ]  J7 |在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
/ b( q3 @  f6 ~$ ]7 T2 Y. Y
我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
# ^! k1 y* x0 e3 V/ t) y, F1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
5 t  i( w6 e6 j0 f7 O2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
) B$ n: r# p+ `, p
2 V" ?+ }4 J2 L" X: q; b0 N+ u5 O我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
3 v, x" B' `6 J4 X1 ~3 B$ E/ S( dtradesman 发表于 2009-11-27 11:01

  H3 L; ^' V  h6 t) ?% O
多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
$ r4 a9 R3 }2 F. O( l( K
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
9 S* [0 C) p  k8 F! Fwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

7 d6 \+ J9 X1 X* m9 `2 e6 t7 ^
个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
& u# F+ {( \4 [, S2 T' D& M2 N/ r
0 M* `) @; U& ^不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
* W; j, c' I3 V$ D# i% D) iJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

% ~1 L8 D/ V, ?
多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
+ P" ?+ C: l" N& Q4 m三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

8 u4 X+ H- `, m" S* f你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

; l( ?1 J9 @2 }# n- }0 u# {至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
# B7 `2 u0 {! l) m$ l" g( Z
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

+ H$ v  v% U9 e* M& m( ?9 s实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

8 q4 E/ f" ^$ h5 h) e8 d" U1 `$ }温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
. W! Z: r8 o$ i8 z5 l! M2 F
+ Y. C5 `/ `) X7 S& K3 E7 L要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

+ a- R  M! g- h! ~( U* |
5 ]& H$ ~% S: t温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
  j7 J! O! g" j$ ]8 o比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
% R9 |5 L$ s0 `3 T; R4 g$ T这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
, }; x( D$ C& ?3 V- C而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
  g4 Z0 x) @5 |9 P比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
& d4 Q9 s1 u- z7 g' wRapala 发表于 2009-11-27 13:00

, W) g- g9 C) @9 x  o我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌
5 M% h/ G* y  E" ?; F% J5 R2 r) d
永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
. V& {( N! s9 `" f. ]# r三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

  r' W+ L; S& z68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
2 V% _' t' t0 T1 N
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
  c; s( ~' z# ?/ w& m8 S3 y" L税率为4500/400,000=1.1%
$ C6 B' t% Q! d# p1 S- A
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
! b' K; b  R, Spchell 发表于 2009-11-27 13:11

. A. J- ?0 ?$ L. c# b你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
( ~5 U0 }* k1 F, _( e9 Jhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

2009 Taxes
) [2 ^1 [7 q  A& g. X' x; _7 A: R
' e. y% `  a. }. CBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

8 I* Q  M4 l+ F1 p" Q' BTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
0 E) V" a/ s* }, Kpchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
9 I! d. M1 W4 ]8 g如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

2 k% B, j. a' ^7 O: T6 ^

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
0 v* S2 c+ A$ _7 F这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
" q9 Z( u8 g! @Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

7 i; i- {7 ?3 k, ^& W, |# d
4 i/ C% K: A- Z首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
6 i- ~; E) D9 m+ Z" b第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
8 M5 q; w6 W$ ?/ V
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
& C$ p2 M! I, X8 J* {/ o  duser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
  \" X* d& z2 b0 e如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
( K  U/ E* ]& ^/ i/ c
2 \4 e3 h# ~+ t& G所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
) u& f$ F, W( r0 P" D/ F9 m9 E. ~
//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
$ b8 C! f9 H; n) o第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

' l) j* G- [# d1 t8 n& w我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

- N; w+ o" |/ X4 G. `& vn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
) P  R& F' q+ A2 s/ ]" |9 fhttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
! v+ k1 o( ]" d, J& s) k" J0 n
: ?, {) H0 F$ I& M5 w* P' U现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

; o1 R4 j/ K! E' W( Y3 d

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

7 C4 r) L* ^  k对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
  C4 l, v! l$ ]8 W: fRapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
" I+ L* g0 E9 [  F+ D* \
( Y# B# A6 T5 V+ j我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
6 X6 D+ F  L6 H0 K2 |
你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
% t" v) }+ F/ w& U3 Z/ B6 |' Z$ V( c
我反复说： ...
& x- H' j* }/ _" n% Q2 _! z4 t6 u三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

' t0 W1 ^  M4 {6 T3 T别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
- |$ m, s2 n# S3 i- U" i3 g
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
: E3 e$ j0 H1 q6 N- m: H1 quser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
" k) o$ O: A/ \* T$ @6 fpchell 发表于 2009-11-27 13:42

' t/ }9 X% Q# `  r  i6 k; R) k/ @- [5 n
) E9 Q( V  m& W1 C8 T2 t; [不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。