2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
0 ?  R1 e) X, n
, \' d" d" [& Y8 L/ I0 N8 d$ F! h如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

  D3 K6 |2 E  F5 w其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
: T" H* d5 \# ^- q9 a4 u
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

0 L" r; X/ t( D- _+ j2 T8 x1 m
, ]$ F0 @4 d1 M医保是个大问题。

( H" }# s( z9 W但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
0 ?; U8 |) |) S1 `8 k+ i2 Q) w- lwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
+ k! a* l1 f2 i
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
% L9 ~4 k  z/ S" C紫光 发表于 2009-11-27 10:28

2 w* B3 @; c2 Q; W% d"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
, b6 _- `0 Z1 h$ s
没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
, ]6 V# y( l2 J/ ]" ^. R另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

# [/ h2 R- [* O! p" i8 m! k5 m( o
3 j4 c6 e3 f/ V  B* |; L
+ x! t4 P* `+ R$ P这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
) y6 v9 g/ m) H9 L
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

6 L. K5 i! _% I! D$ a3 FYour calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
' o0 n/ D4 _4 x% S# J
" r# i3 h9 v9 @$ o. q  t/ G$ H如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

7 Z- H# t2 G1 k& J1 d4 V; }我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
, G. S9 ]2 e+ K" G6 ^. M
你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

3 M7 W8 B1 J/ h8 g) }, L5 G在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

9 j! f/ m! s# j+ Y我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
- g+ |  w; N& ?& g2 t. n% Q& K2. 我建议大家不买房，自己去买房。
" H; G8 R) r, k/ Y& `3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
2 P& t/ U9 o3 {- ]' ]$ z/ q5 E4. 我建议大家离开，自己留下。
2 P8 r9 l: D: F$ K+ j+ E总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
* b1 G1 {3 L1 K* D/ [- V
我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
  N; C/ q* G3 I" Z! u& ~1 mtradesman 发表于 2009-11-27 11:01

多谢。
2 M% E3 ]: Y. a# ~6 u5 t小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
# |  w1 e! O: Q1 n$ t
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
- P4 \* t2 s$ T6 P; m/ w& XRapala 发表于 2009-11-27 11:37

) }4 S/ ?1 ~, X( _) T' i2 z# q温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
- A/ ?; z* d7 ]" y+ X6 Zwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

  @: {% X+ j& _( f5 E/ w个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
' P% `  l' v; v# B6 |6 [8 B
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

2 W9 x: E1 V4 n2 ~! c多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

. N) R2 I3 u+ u4 u5 V1 j你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
7 Z5 V* k9 x) C1 Q0 W- o: d美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

0 `3 {3 C8 p1 o0 m+ j; H

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

; ^8 f/ ]# Q; t+ n* A. F  t! k0 b你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
: }. [& L; @. b3 E+ B$ Q三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

% Z6 H" e! I$ Z# d6 e数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
$ n, B  [; n- W7 G
  B( t0 k1 J; h% T$ D) _" T% G5 d对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

7 }9 i0 P+ b% k5 Y, g2 j

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
- m+ o2 |0 n' n- g3 C
) a* r8 p+ j+ I4 [/ [; P" q温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

2 E! i) Y3 p8 \" k; k3 W
实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
; O! t" \% t* C% L  e
温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

% ?/ p4 V# b- F" m: Z+ k- K
6 _8 g4 n2 \/ f: Z: N$ N温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
) X* X" E4 q2 U) N8 r. T8 x比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
. I5 O; S! {( b' c9 I6 x& H' N比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
  Q2 j  J$ R% o, E8 X9 J% FRapala 发表于 2009-11-27 13:00

) b5 c( S+ _& f我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

7 q& k5 J/ Z2 p  w8 `+ c永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

# q: K$ W: y% k$ O% W68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
5 x, S( x4 n8 I4 W税率为4500/400,000=1.1%
& {- ^( w" q1 m6 }; A0 P
: ^/ L: \2 l  b% B所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

) @7 `3 _# A' ~3 B) w, R你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
3 D5 r, ]2 c+ j. X9 a6 |  ^http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
. A2 n# O: f0 U, y: @
2009 Taxes
& c  G# W' h5 m; u) o
3 c1 v! y2 @3 u: U+ ABecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.
: b4 f- N' n/ ]; Q/ |; X
1 j0 f8 `0 ^! kTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
$ @3 Q1 o4 R/ G5 |
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%
! O3 W" j* Q4 o0 k- B3 m. H
' d$ b/ q$ g& q6 d% c所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
  Z( E/ o  W1 X& A2 R' npchell 发表于 2009-11-27 13:16

3 b+ C# L+ d; E- Wmunicipal taxes will increase about 3.6% for the average house
如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

  A. T* q/ M. P. L

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
. L# p1 M2 x+ q0 h+ Y9 f+ S这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
4 f/ ^* Q+ P+ I/ \) A8 W4 U1 P第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

( i  _5 b& ~2 l我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
& `# S$ b7 S- E' g- duser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

1 G/ X& X7 E! S: C+ O: E8 h2 E所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

2 X' P6 n+ h3 r7 K) E7 Q  B//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
# W( r/ ]/ W! G* k0 J# a* w
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

( v1 X8 S8 d4 [: rn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

$ \/ `, P% N# [现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

! r5 N! T3 c0 u0 P7 S7 D& U9 p3 H, [
你说这些都是你自己的主观想象！
4 U6 U7 E* l- [9 J8 B9 w
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

' A! U6 r/ h1 m$ B/ E8 @& e我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
' g0 P. k$ y+ o$ e" I; O
. n/ R9 D# I% Z你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
* V0 o6 ]8 j$ A; E: n. n
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说： ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

9 i. o% a  r8 qmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。