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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
/ O5 t% U2 ]3 ?! L+ FI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
* p' V" h5 @! o5 G
我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
" b3 E4 J! Z* t4 T如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢
' S- c0 c1 v$ w6 `2 v. a6 ^
我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：, }, q) W8 o2 [! h/ \
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
1 {. V" o  H0 v! z2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。( `( w& h+ B$ J, m  M( t9 L/ [7 M
3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
) X8 |5 n/ f# cI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

$ w. s) e3 x$ Y% A: a3 Q他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:503 C0 c8 j4 P0 p
请问多少钱以上得房子算高端房子？
% N, P- f/ J8 P- D
有两个标准。
5 R7 Z5 Q" q9 L4 N% T9 k% J* [
2 [- S2 j) v" Z% h" k' t一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
; d/ I3 J& J& {; u, H- p1 L- s4 u. r& |3 I& P. V) v2 p
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54. w6 L& W9 t. \% V! m* A
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

! M9 K; c% J; @7 Q7 n, N# w; N请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
: w% Z( `: O' L# ~1 h  R答：不是。
3 i' M+ _: L8 t0 G# N, H4 r
& |7 G" P( t7 `如果不是，那是有什么标准决定得?
0 k7 k% E8 |- @答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
6 M- r: w. C* M* n! _( S( n5 g/ ]- Q" {, ~. ?& U
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？4 h2 @! s; ^$ a% Y
答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:246 y, t+ n/ M, g' y5 ~5 H' S
我再补两条，采光不好，逃生困难。
8 {* O. c/ H8 ~
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33
. R$ z8 f; _; i7 I% P我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

( O1 b2 u6 y; lMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21
6 F) b& \2 @( k4 W* y5 a你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

! R5 I8 H1 l( a8 P! L& ]呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13; N! G" V2 `' K3 Y
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

; Q5 {5 j  Z- @) |6 a你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:553 k: p  T) M$ i9 g+ _
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
, u4 H; G. K% p! y
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
理袁律师事务所
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
- X/ p$ E" U, T8 ?4 @
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
9 {3 t6 ?% o7 |* [2 E- N* o2 ?Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

6 ]/ f6 k: n; |% A  E' D# h4 `8 m/ Z. b5 f# J3 ^
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：6 |4 N3 s& M6 V5 f8 q2 e$ {$ D
- G0 {$ h' o- p- Q: G7 o5 }
对地下室的限高：" q9 ]  u$ Y& |# n
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
+ `9 \- q4 o- d$ u
3 i7 y( W* n2 u( }. }& k对于整个房子的限高：
! z, o: n" w& W! Z% U3 ^- F% e" khttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
- w* j; n  e. T2 x
3 [5 d) O+ u3 f+ M! g/ U# E1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。3 t- u) z5 [" `: y* u

. i, d/ [! w  Z7 }0 n7 Q, @事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
* n" d( q$ c4 H/ N
老杨 发表于 2015-6-19 14:19; j! ?- O1 E) ?/ X6 X
有两个标准。
! P3 y4 m- J6 D, k, t) _2 @, c
3 G  s! b5 J) w- [一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...
; A% _/ ]9 }4 \6 T. ^$ z" A
5 `6 [+ B6 t8 w5 _/ G6 q; {+ l- k
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。  K: m( t% N! }, Q7 s, c  w) v

7 l0 J. Y% I; ?+ c% H+ X% i再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
3 T7 h, B" T4 f# i我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？' q9 G( d" y/ u* j$ v! l
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？2 t9 i$ B0 U- ]* H  P
谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
) E0 \2 D* g" H8 u& E4 G( A你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：: D8 ~5 f& X# S* z
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
7 u" O- e' V* o, i& T
1，啥价钱都有，2房的多。
/ R* U, _" [2 M5 i8 e+ f" a1 }9 y2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:20
/ E: h. D$ C. n+ g# d; q另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。+ F9 }9 b7 C3 h! T) j

1 c9 w9 T9 a- C+ J再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

: |# v& ~' f* w. b' a7 q; `这些年一直都是这样的。2 H, `# O/ q( u
5 _2 p5 l  c2 Z+ ?% I# P9 q$ p
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24- y9 V5 i& j0 V0 x! p& j: t5 a! V' [5 M, s
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
) o/ u! e% s6 S: U; S. Y! a, W# ~0 U我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

" R$ K) k0 @$ q0 U$ h8 r+ l. cUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。+ w$ r0 P  L/ M5 M+ w/ ~5 t; p

& T' E5 n7 X2 t! q- M( X第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？9 ~- C# ?2 s% S' E
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
0 c7 v, i6 P7 g& t% D由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...
/ o/ @5 g  }" A, ^
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
# V! z( A/ U! k4 E& }想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
- l: U/ E8 y$ n5 \/ G3 A1 N$ {
肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21( Y7 j9 B9 v5 s+ X  }
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
/ s4 s) m& ~' a2 p2 `* L
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46+ ^4 x2 E9 l* v' H5 I1 t* r3 W
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
/ r3 @, c- a8 m3 Q5 c
! k) @7 `$ m9 T0 W. p) B
请教 MacEwan这个区如何？
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