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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01$ W& L6 R) f8 U& K8 p
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
7 H- A1 X* U6 u5 J- s
我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
' ~# D  a( u" Z" S如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

$ f+ e& |. t- ?# T我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:& A+ K6 D% A4 O' ^' O
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。* {" V* }' s1 p5 y1 K0 a
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。/ U0 G! ^4 L4 S
3、看附近其他同档次小区的成交价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:016 v) Y, T2 B" |, I& h
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

2 A3 F& Q8 v* a% ?% u4 e. e他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:505 T" a5 I" `7 A3 x$ T. z2 |
请问多少钱以上得房子算高端房子?
! `, O) w' p" K, {4 J6 f  r* C
有两个标准。
: F3 [9 L2 v# }: g; Z; G5 y, p
& F$ J, M, ]2 @4 \% h一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。7 d) z4 @5 z( S, `4 s
) [$ o. a' H# @+ j, L- q" L
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
1 _! ?  s3 y' U  c8 B1 @请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...
, a7 X# P% ?9 U4 B0 y/ A
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? $ O. Q0 ^: d8 d& s' V/ l5 W# v
答:不是。
7 t. S8 J* ?9 t0 X& F6 H. S/ Z% w! w: O. \+ C
如果不是,那是有什么标准决定得? : w5 K4 c' g$ }+ U. Z' q8 o
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。9 |  m( `$ O" s4 y# \0 i
: U& ^% g, [0 W* z1 M: O: z6 n4 o
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?
, J8 @- T, |, L答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
& `+ n8 i5 k2 D5 }  \9 H7 x3 M  _我再补两条,采光不好,逃生困难。

9 v  K- _$ y$ v! A你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33/ w. ~9 j+ Q" \* i& |( l8 }$ k
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
; d  @% O* k  `, A+ R  f
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21
1 z/ Q$ P0 L8 ]& A2 ~, G+ g你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

2 e4 a: X# u" I, P呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
9 A4 x9 q8 Q3 @) _3 d/ Rplot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

% T. R, ]3 _6 Y& d: h5 m7 p; o你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
) ?1 Y3 B' E# f有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
+ A5 E& _3 Z  |/ c& c
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
) Q+ ^1 @0 S4 `0 O
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
' @" x- G: ?( h; \& O9 ^% H/ CMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
- K* O2 Y, M& K" |+ I  \3 C# z2 K
6 s! G. O( `5 }; Y- J2 Y
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:
& y* Z' _- T% z3 y: g. l8 \4 c
. D* `1 P1 i# ?" I# D对地下室的限高:, b% s( g) i6 e0 J7 z
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
' b! m1 x$ h! v: B7 R
: ^( W3 I% l" o2 F6 e对于整个房子的限高:
, K( d4 Z7 c% w( H* o; H3 D' T" L0 T, _http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm/ i, S' N; H# c9 y

8 W* U+ U$ I% _% P: n1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。( n% G2 ^2 T) R) z6 j  T
1 ~; A( P5 O  e7 J( @. s
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
5 Q- t- c2 k- N% q, Q7 }2 e* U
老杨 发表于 2015-6-19 14:194 X0 ~& ^' q7 v3 D- b
有两个标准。
/ I6 A0 i6 ^- v+ w" l1 F
6 A! q' N9 o2 _, U一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

- S4 J; c. X; s- ~" x& D
5 A* I5 ^, ~3 ?+ Y另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
& U5 A  c6 p: o5 i  ^8 ]; i
# K# t" x+ v" t7 U3 t再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
理袁律师事务所
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:% V; C0 _) v9 k5 ]+ x
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?
5 P6 i) J# k! o第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
+ @! j( u. ]) J# o7 K谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
1 y) M; F* J/ B  v你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
3 b- E  ]2 k6 ]0 L: d我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
. B# Y) o% U' ]; ^9 t! ], k1 G
1,啥价钱都有,2房的多。, c0 B# F% M( }* \& A( D6 a/ Q
2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20* n( h/ ?5 P( G
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。) X9 t1 N, z- x8 Y6 r; u

, Q. r0 q; ]3 n% V9 \" k6 G再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

, T  |& U2 V6 E7 `) P这些年一直都是这样的。
1 [- K! U/ q3 _
# q$ L7 [  |& E6 f( t% V70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24, A$ w8 F" D2 r$ f( _
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:- b: d0 S- J# g- U! u
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
2 S! V" V4 z& M2 @; Y# z
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。' v( w5 k1 m; S
! Z3 A& o" S, `) s
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?3 \( r2 y- R. H9 u$ P
答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
- Y) z0 \! G3 I! ]: B! T由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
1 f1 I% R7 s0 \, @
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21% U: x" n' Z. N! R: j
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
* G" y9 U9 m. d: @6 d3 `( d
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21: O# P0 U. J* t
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
- X: ]2 E- |; }! q4 S& E
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
2 I6 W- X- r9 j- kWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

; H! Z$ Z: t2 k# D* B8 A# ^+ a" ]9 x7 R" ~5 Q! q5 n5 l0 ]
请教 MacEwan这个区如何?
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