埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
% }8 n" W9 x% o: {& o! w2 \# jI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
+ ], H$ F7 z4 Z8 ?* t$ K( f' \8 G如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
! _9 G9 Y3 P/ i5 P( _# B1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
4 ?" j% c- e- p3 p; Y. R: q# ?3 Q' M  XI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

" p/ C; P7 O# D( O: Q" j7 s有两个标准。

. o) U& r. o3 C9 W一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
% n  p: k: k; Y( }( i8 D- F) V
# z/ `# X! g* X1 Z8 q8 a4 U另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
1 Z* G5 O$ E* F1 U6 k# s答：不是。

' b8 K5 r/ l4 V& H如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
, k+ i) ~' M5 f" K* B. e答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
( v# o+ H. }$ h8 g1 z/ ~6 E我再补两条，采光不好，逃生困难。

, |* W  A! B2 S2 I你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
, F9 w+ A; l4 @; H8 l我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
( d: [, Z# x8 }2 Z" [: e* d3 U8 qplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

% U' t, P" X: o  ~; n你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

5 u: V" V+ x; H! X+ Y你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

5 \  ~9 ^9 R8 j! n( T! ^

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

% t+ `* _/ W/ e  U# `
8 ?/ A! K1 R+ `' |" E+ _& u/ _限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm

1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
: e# J+ t& A& _8 ^  P
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

. [+ o! M! j& P4 \

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
1 ^: ^4 m% a8 D; D有两个标准。

( i. B7 r8 I8 Q/ v. i# Q一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

. {' k& S6 `1 O
- w' Q& O3 `+ _1 ]另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

& B; m) P6 h( B6 i4 d再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
5 J  B  d" g* i2 e8 z我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
2 D. \8 r) m& k$ i( J3 d谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
& q+ n, X! s1 w8 U. `! z" J我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

% x1 v; e# S7 X! r6 d1，啥价钱都有，2房的多。
" l, Y' T" F- _, ]! H2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
3 v5 z/ M9 @3 \% c另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
% D& R/ O6 t6 [# r( E" I
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

! V9 J" u. x) v) d! r这些年一直都是这样的。
8 O/ \; c; \7 I. C  ^; x1 v" y
4 G& R  a6 D6 X3 J2 u70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
( `% y' F" \4 r0 {% U! {0 n你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
4 Q" z1 |5 s  _5 J, ~4 a
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
# B% u$ d$ m/ k0 h& j  K由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

% I' s2 p! R8 M% K& ?9 f6 VUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
  {/ H, U: s* c8 D' c5 W# S想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

! Z. g0 V4 E) {肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
0 C7 u' ?6 ^* }* k7 ~4 X请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

( U+ j: E# W% @+ i4 k4 x( _9 KWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
1 N" m2 ~# t( m. M* K0 sWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

请教 MacEwan这个区如何？