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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01" X+ B( O# x" B' n" ]5 W5 t
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
. Q$ r% t8 d+ M" F
我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
" I/ c( O" U) U6 ]如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

) i8 U" L: o$ w$ N4 f我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:. C5 U. f# ?% n9 r. n
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。
( D# @/ P: n% [2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。; Y5 Y% _. J. h4 l
3、看附近其他同档次小区的成交价。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:011 |& v4 q6 z$ ]; s
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

, |8 k/ `6 x" w9 e1 G/ L: K) [他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:500 Q; Z) V0 P1 K/ E$ Y& J& Q
请问多少钱以上得房子算高端房子?
* Y. H8 N/ J/ H. Y$ G# w3 F
有两个标准。1 d0 U% K8 O0 ?' \8 i; W+ V# ]+ {

, m: I* z" ~+ ^2 z! M一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。
" v6 S; _( E" C1 T# p1 s! I1 v4 B& b2 T2 x; R8 q; y! i" O
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
3 k$ \( r1 I2 e7 J. [) y1 t请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...

5 s+ @/ p0 s1 i: z8 Y- U8 t请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
+ i, v2 Y* |: O( q8 J! w5 y/ }答:不是。! L: ~9 n% h, [9 Z" V* [, i

4 [, w) V: X6 |8 f9 _8 G9 V如果不是,那是有什么标准决定得? 5 B9 m2 e% ?/ B) k7 g1 U: G
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
& ]- ^- v2 r. E/ x: B
4 g- D7 g6 v+ A# f4 l有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?7 K: O( r6 f9 T) P
答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:244 f( {5 t$ P8 d) A
我再补两条,采光不好,逃生困难。

( M" |: g6 C4 Y你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
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我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33) [& O1 f7 j7 j
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
, o5 g3 I' z5 l- a, V1 l0 [3 v9 I% ~
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:212 r$ K2 k: S9 J" g' `8 Y
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

6 g1 Z$ [. ~% R/ R6 ~呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
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plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:131 Q& U* B: z7 x- w8 Y6 ?. C2 d
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
1 g* L  w" ?3 a
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
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有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
% ?, N* F, B# f- j. }有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

& \. _. G# E. ^, b# y8 f+ Y你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑 7 N+ M% i9 p  G0 o
老杨 发表于 2015-6-19 14:408 s8 I8 V! Q& k$ S
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
4 l3 \! @+ Z4 W' I- H6 c4 ?

8 L: [& `' L1 Z9 c$ N* V限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:6 ?% ~- W/ Q6 [( ^" ^; A

* R2 g, z- t" b: I对地下室的限高:1 H( \1 m" h. ?3 M9 p
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
6 M& N+ l! }" }4 @. P$ H9 Y; k) M- m. |% j' b- ]
对于整个房子的限高:
, J. v' ?. d7 h2 Jhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm6 C8 ^% d0 y* Q# a5 W
. v  t* p7 N: j
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。. F( ^/ I5 k+ J( J$ B1 p
6 }2 Q9 ?+ [! B$ M/ O  o/ k
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
大型搬家
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑 8 x( `# O4 B  }
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
4 ^9 ~0 ~4 H! z. M+ v有两个标准。
. I' d5 j- s4 ?2 w3 e1 j0 c7 O- y8 P( E5 J8 r) n
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...

+ F8 O/ z* z0 P: q5 h7 {2 R% K' Y8 Z" P% u; s4 j
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
' D: X  g* c7 f6 l8 {/ A. s5 o
6 n& F! B* g4 w) x4 l3 k再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:0 B  S; c# M& }
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?
; O  w* R# y, R; U第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
' r$ Q: ?3 V6 |$ C( x! D谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
大型搬家
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
% d4 f& l) F; ~, b% Y你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
7 H7 _  Z; {& H2 [, z* P我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
  ~+ ~1 B; Q" j
1,啥价钱都有,2房的多。
/ m( A( F& V1 q0 ^- m2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20
+ e' q3 U9 G' I5 ?: p$ ~1 j另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
5 t/ b  q* R6 K) W# j
" Q) c8 _- u- X1 x再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...
, _1 f0 O. ]5 k1 D! _% `7 t+ F9 _2 i
这些年一直都是这样的。
- }" I) r7 e& g5 V( A- s0 a+ H3 b4 d
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
5 z2 C9 \4 t7 h% P你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
% s& ~- J1 X- h" n- D1 k我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
- a7 ?9 w/ p4 A  e2 F1 d% j
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。
' Z8 @( L: Z1 P6 y  h2 b4 m, T" l: G3 ^0 v3 B
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?5 `$ q2 r: ~1 o
答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:332 W. {+ m! A7 m" O% R: L4 R
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
( x5 h: J8 [2 |- s' a
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
2 ]7 }3 v" z- m4 y1 f. T想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
2 O8 p& L! i/ U4 o: `, \
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
' a& O8 {& O# l; \/ \; J1 k7 r$ A请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建

8 x7 e4 T% b- f) U- N3 fWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
" Z" P( ?9 t& f; J, D: V% KWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
! W9 m9 N2 ^# I/ Z1 t4 ?# z9 a; F; @

8 t% Y' e! P# [" x2 D7 C3 x请教 MacEwan这个区如何?
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