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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
0 G& M$ I) p2 m7 T: N( Q$ I: N4 _I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

' z. s% J( f9 Z  M, d7 J; F3 [. V我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
% Z, s+ `  w" K7 r4 p) l+ H如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

) y: m" }/ @; L8 s0 I- @我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
9 L( B- M8 |! [' B" R( |1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。7 D7 e0 H& H$ t0 a
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
, h5 Y" l5 {! u& T' D: N3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:019 h4 a0 o% T$ _. j" N6 s$ x
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

' |( s$ k7 J6 b2 K/ K' [. V9 @( Z2 F他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50; o( W9 \% w* U$ V! B- N
请问多少钱以上得房子算高端房子？
$ X! K, h* i$ `0 I; }% N7 V+ }' ?
有两个标准。1 c7 i; e0 j- f- F

$ s# O6 U; r4 C# Y# ^5 f一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。/ x( q& h% s0 r* i  d8 f6 T$ d( o" [) ~
9 M* _' v' V* ]
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:541 b# h7 ^$ @" Y- y$ N5 d
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...
7 z7 w1 a( R3 S, [+ h
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
! r( C$ Y1 [* _2 K7 h答：不是。$ a* |9 v$ B" @: m) h9 y6 {2 G  o
3 o/ E8 ]! ~* H9 a. b; c
如果不是，那是有什么标准决定得? 5 Z; v, y6 e) R6 N+ }* J7 K* H* ?5 q% T
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
4 `/ H* _+ }( U# B6 i5 j4 n/ _# S/ [' x1 ^5 s5 B
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？- A5 [8 x9 @1 U1 e$ a! M; K7 k
答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
$ w/ L+ I) Z: t$ [3 I0 o我再补两条，采光不好，逃生困难。

  a; U+ \+ C8 ]* K9 J你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:336 S) A% p) u# A' s6 W
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

" K- {, j% E! v1 H. ~, H1 }2 fMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21
1 K% B- i) O" I% R你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

7 i- T0 W0 Q) M呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
+ }& Y$ d7 k1 Y  L" T/ Mplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

: r5 G  i  p) \. q& F你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
) @; V8 d/ e% k! \; k( R3 d有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

1 @# w! ]4 {2 g! |你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
' A; Z5 a% g, |
老杨 发表于 2015-6-19 14:40( H, |0 m9 E) {8 h) p% b
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

/ b. R% A$ h% |3 C( F. |
/ s! }  B$ a8 ~4 v0 i$ D限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
# |. {* l' }2 g# e
1 k- u( C/ p- Z8 B4 y. J对地下室的限高：7 ^0 o/ H/ ~" y
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
1 d8 A5 b# P7 x+ {+ N7 p
( u* j: `( }7 ~; c4 E( @对于整个房子的限高：
- H( H% a/ f; P+ c: x; K0 ihttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
( q( E2 L* O4 ~, X3 B5 l
0 J" t* K/ O+ [9 ?& J4 P1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。6 t2 x3 H; k8 s  A
1 H1 U3 t/ m) }
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
' X  c8 W& j* v9 [) h
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
: S" E6 [- l( j) E5 o有两个标准。
4 x3 a3 ?0 A# Z* L9 I  r+ J* k8 k0 D
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

( U3 ^) {4 F* Q9 _2 m2 _* W3 N* }& T+ p' ~, t
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
6 n8 m/ J" q+ G* J# q2 ~4 K
* |3 f: j8 {8 Z5 X0 T9 g2 T7 k; b& g再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：# F, q6 C- X( T( H2 e1 Y) s
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
. r/ E$ n  M- q3 m& [第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
6 y6 q/ X! j( c( Z谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
大型搬家
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
. u4 q( g% N1 f你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：8 `3 Y0 z- ^  m4 c8 m# Y0 I
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
! M+ m9 v2 p+ [4 D, ?! d
1，啥价钱都有，2房的多。" C8 ^9 P1 l# F
2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:203 k" e  H2 H% a- |5 S. a
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
" b) b0 c% ]* f, g, a' B) }) [2 @( d2 v# r
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

+ D/ u7 q  Z4 Z0 k, d这些年一直都是这样的。
( w6 Q# b, B& j0 n/ ~3 o9 T* n* F1 m5 _% s1 }
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24, y9 y# \1 E% ?- Z1 o* W; |
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
& O' t& c  w, R  \) Y3 o我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
/ j; y2 b* O; W! V. n6 l; w9 g4 E0 S- U
UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
2 I4 d8 m. m: p
: D" [& P0 H2 a  J第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
" t3 G; M) T  w4 B/ Q  ]答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33( K% [7 Q; ^. C: w
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

: s) g2 [- Y  _" t: S: J8 Y# }- h) iUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
- Q9 Y- e1 |* b) ^+ Q想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

8 p: M, b! P2 a4 q1 l0 H2 \肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21! U# h5 o# _. s4 G' }
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

9 {1 _: b2 C7 _$ p9 r, RWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:466 T) {& V' [# W. L
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
) ^& M* ^3 Z, N+ Q
0 v3 K$ L: H& \8 x3 S
请教 MacEwan这个区如何？
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