好现象啊, 看空的又多了, 和去年同期一样

lavender

888

我也来看看是什么

888

我希望给个客观中肯的分析

survey99chenxu

Learn 1 Learn...

我是一只鱼

原帖由 dgg 于 2007-6-14 16:18 发表
( }+ n' J. a5 D1 b1 v; @8 h" O
不是利空, 是利好. 政府的行为只能说明房子涨得太快, 他们已经没有更多有效的办法来压制了. 建廉价房需要时间, 短期内不能解决问题, 而且量也很少, 简直是杯水车薪.

# C7 t1 y( ~. S2 {! u5 D. R: w说到房子的affordbility, 看看其他国家 ...

很多年没回国了吧，中国大城市的家庭收入可比你说得多了去了

SUV

kankan

牛眼熊心

原帖由 我是一只鱼 于 2007-6-15 15:47 发表
* I  l4 l5 J) V5 G' L2 z; i
6 H% |3 O0 I7 {! o7 z8 n, t7 W% ?很多年没回国了吧，中国大城市的家庭收入可比你说得多了去了

我说的是平均收入, 现在很多人也就是一两千一个月, 哪怕是北京上海这类人也大有人在. 要把进城打工的各类外地人, 还有下岗拿劳保的都算进去. 而且中国人在医疗小孩上面要花更多的钱, 并不能象加拿大人那样专心供房供车.

松杉

hahakankan

牛眼熊心

其实现在最大的不利因素就是房价太高了. 确实, Edmonton的同类地段大小的房子几乎和Calgary一样贵, 比Toronto还真贵一大节. 其实Vancouver, Toronto, Calgary, Edmonton这几个城市的房子都超过了人们的负担能力, 但都还是有涨无跌, 除了加拿大经济的原因外, 每个城市有不同的特点.

5 w8 d5 b5 L4 \" E& X9 s7 g" M" Z1. Vancouver, 经济加外来人口驱动型. 比如移民, 养老者, 有钱人
2. Toronto, 经济驱动加移民驱动型.由于经济放缓, 现在的房子情况也slow down
3. Calgary, 经济+新移民+工作移民+收入提高+房地产上涨驱动型
9 x" H% B& Z) N+ Z4. Edmonton同Calgary

对于房地产上涨驱动型, 大家可能不理解, 其实原因很简单. 一个在2005年年初拥有20万房子的人, 到现在2007年一般价值50W, 假设收入不增加, 但对这个人来说他的买房负担能力由原来的20万增加到50万.

细细体会你们就会发现光用收入衡量负担能力的片面性了. 如果房子只是缓慢上涨, 比如Toronto, 收入指数大体可以衡量人们对房子的负担能力, 但放到加西就不行.
. z, P1 Y; r6 _; |
5 l% E* v: _* p具体到Edmonton, 看看我周围的人, 在近两年内没有不换房或买第二套房的, 他们的收入虽然也有大幅度改善, 但绝对没有到番翻的地步, 但他们的房子价值都翻了一倍以上. 也就是说他们的买房负担能力也是一倍以上. 这些人加个10万20万去换房很轻松. 拿那个20万的房子来说, 加个10万的贷款就可以买60万的房子了. 而10万的多余贷款每个月多不了多少钱, 工资收入两年涨个10%就足够了.
- K1 @7 d4 ~" |& U1 D, t( b
让我们接着算, 2005年年初买20万房子的人, 25%downpay, 收入大概需要4万, 到现在, 他只要有个5万的收入, 就可以拥有60万的房子. 买房能力增加3倍, 工资只增加了12%.

[ 本帖最后由 dgg 于 2007-6-15 16:48 编辑 ]

eric.zhang

qdai

ding.....

霜冷

KAN

ally125

凑个热闹

google

kan kan

sunyuan

领教！

WST

原帖由 dgg 于 2007-6-15 16:46 发表
其实现在最大的不利因素就是房价太高了. 确实, Edmonton的同类地段大小的房子几乎和Calgary一样贵, 比Toronto还真贵一大节. 其实Vancouver, Toronto, Calgary, Edmonton这几个城市的房子都超过了人们的负担能力 ...

同意dgg的观点, 对于affordability，我补充一下。Affordability 主要是以房价和收入比来衡量。通常，收入以税前的工资为标准。这种算法实际上比较片面，特别是对爱城，因为很多家庭的被动收入（房地产，股票等）已大幅度超过工资收入。近1-2年来，爱城家庭平均房地产增值15万/年。加上工资，实际平均收入超过20万。如果说有50%的人租房，没有被动收入，那么，剩下50%有房和出租房的家庭的平均收入应该接近40万/年。这些人买60万的房子恐怕不会困难。据我估计，爱城有近一半家庭买的起50万的房子，15%的家庭买得起80万的房子。可以说，由于房价的攀升，爱城的居民购房能力已大幅超过Toronto，比Toronto居民富裕很多。

miewmiew

kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkaaaaaaaaaaaaaaaaaannnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn

紫光

4 `8 }, w* w2 g, X$ V# |, H这个分析很精辟。好几个认识的人去年的年收入都超过30万（不算工资）
1 \$ u5 i9 U, z; c- U7 }60-70万的房现在可以随便买。
) m& V) n, [3 l2 y; c) v
! C. t, }9 U! o1 X[ 本帖最后由 紫光 于 2007-6-15 22:21 编辑 ]

howardx

原帖由 lgsx 于 2007-6-14 13:24 发表
kankan

1 c. G" Q; U: f4 V8 K4 x$ tto get points

tyco

给看看吧!

金币

let me see.

karadog

读一篇好文章

lakewood

Let me have a look!

RowlandSpring

又闹房子那。

CANDYMAN

加元对美元升值对爱城房市也有重大影响：
# ?. U/ `% e9 z; }6 H% x
+ ~) n" V( r5 \( N打击制造业。 美国是加拿大产品的最大市场，加拿大制造业在美元贬值，利润降低后会大幅裁员，而ALBERTA省 的制造业现在可以说是对美国市场依赖最小的， 除了林木，造纸，畜牧业会受冲击外，大部分制造商原本就在供应北部油沙项目。其他省的失业人口会流入ALBERTA就业，人口增加，推动住房需求量。

) T) I& I6 k3 ^9 q  N* y! @控制通货膨胀。 加元升值，增加了加元的购买力，降低进口成本。目前市场还没有显示出来（除了从加州进口的水果已降价）， BMO经济师预测秋季圣诞节促销时大件家用电器以及进口大宗商品的价格会因加元的强势下调，进而降低消费物价指数，减少通货膨胀。 通货膨胀低，不会涨利息。

mafia

dddsssssssssssssssssssssss

timhorton

看看说些什么

Zorro2

??????

Zorro2

??????

supervisor

zzzzzz