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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。
3 e* Q: Y8 [2 d# ~, e( \5 Y0 tmonster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???
5 D% X& ]" n, u! o& }5 a% ]看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
1 I$ W6 d2 c- D8 e
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
. s- P6 J1 ]4 _9 U, k5 |LZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。" 0 i% u" X& ^3 n2 N, u* s
首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。0 k& A0 ^1 v' R4 y/ c: Q9 p
其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。" & N( ~, J# d7 [) U
再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表 1 F: X1 v1 C2 ^& }

0 s( I. K7 T( G# n: d第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。0 N5 G7 Z1 H8 g  [( K

. U# L6 {% o# A" J! r投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...

$ d, ?6 @$ [, {+ s2 g: h& j, o6 h: l' A) L- Q
Monster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
$ ^' w" {' i, f5 X% L+ n
& z5 {# q6 B; t: J& t9 @回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。
2 J8 U/ @, p. G* j- X我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?. ]: e# ?4 p9 Y; Y( C" h. S8 x

5 ?: T7 }  S/ w% A# s再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。
9 R- t( J4 Q* z1 `6 d" z
6 s( B& g( w( |; a这种方式,是无法和别人交流的。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。
% F" C/ N0 [, z" d# C9 `, I- h" n/ r4 e
现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?7 X/ z' p. [" s% L9 ]

7 [  a- ^, M1 l: k* u1 \回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
- J3 j! t. x8 h* x: x& B
& ]) |4 g9 y% Y( k上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。  M' N& `8 X( G3 q7 x

8 E' X$ f  u+ q1 N) U9 B对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

. U* O( a- o) v& G/ r8 n" |想学习以下
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster: 0 @4 Q8 m9 ~5 i0 A  }
很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。
# c& `/ o3 ?; A1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表 " B! ]$ U# R' l+ f9 |$ T$ ~, t0 |
他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
% i3 {4 L4 }/ q! y6 `7 V
这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?3 P: \- h/ [- i6 |- I* Q* K* T
2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。5 M# B. M1 b2 p
我在第3贴中说的就是这种情况。
0 Y7 @+ N; J  Y# [( F8 a1 x$ |  ~再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。7 t8 S2 M' r4 M; q& E. U  @

+ F. A6 e4 Y3 b( \[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。2 [3 ^8 [, J& z  n2 ~+ Y% v# q0 \
2 r0 C1 t% b6 Z8 A
第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。% m& Z; y/ [0 G& A
1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。5 i# r4 H. K* Y! t5 o/ [- Y* P
2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。7 i% f4 ?3 x' k1 n/ ]
3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
- @" ~* o0 ~, w) s& B- z' ~! |7 H, C0 X, e0 j0 ^
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
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发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........) R& }4 \7 W; l1 E3 i) w9 V, X% k/ Y
凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 ' C& Q* }( ?, D* k% }+ N: f
大家各自建一个数学模型,比较一下

8 x4 ^/ X0 N% cZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。4 U, N9 ^" ?! t7 {/ M6 I! t
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
+ p$ U% H2 g) t1 O有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
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发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 * w" D/ X2 e/ o6 y( z) A! G. |3 f
大家各自建一个数学模型,比较一下

6 Y( x9 i! Q% ]- _- t3 E3 \强人一个
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
) K- b+ D1 T: b0 t8 [' i2 V2 `! }
, n0 ~6 _5 ~0 m! GZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
, g( G, J- {0 O" m: `- f5 C% [前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
/ Z& M7 c: U/ D: Q* |4 J有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。

. n4 F$ d% }1 y+ N3 U找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
3 a: t  I0 e6 s) @4 p" H/ q% f( d$ H
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,6 v1 t' p$ c% U5 B9 w% ?) {$ u

( f# @8 n- u6 q+ W( ?- P4 q# i1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
$ |' _' z8 a: D5 e4 [) K% r2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
4 S2 f2 o' Y6 ?* `* |9 o3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
) q4 j5 R. B$ X0 ^( S4 l# P- z4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。/ d" ]- ^& J* Q' e
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
% U& o; s, W3 M7 N0 s6 f
3 c( w8 |5 Q. F那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
! ~1 w, y2 u4 i  z/ v0 z# X6 R那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
2 e% s( ?; }, Y- W5 I3 _8 K# F& q- G4 M
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
9 K# a+ T8 ~2 }7 H- S2 `那么投资房的收益更大。- |( Y+ A: P/ q. S& U- K7 D' R( N
- p5 z1 a: }$ P; j. O* Z+ L
如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。9 V5 g7 J% j0 S, n* }
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
9 I1 c$ t, W# X& ?& ~. k
7 |4 w$ P& t, J当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。0 h* H) S, U, W
' b" g3 k4 o$ Q1 s
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
1 `, L# o7 g8 u# r+ C5 |1 ]0 O# @; ?: D! q& K/ {6 ^
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
/ S+ u3 L$ B* h  a: \% _0 X2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变2 |; q- N7 q& g& ^
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
4 _, ]/ F1 U7 T7 U! F+ x4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。% w, I( H3 S% Z; q
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
, A' m8 N. S( \3 v
- }; e( B" s9 m! d" i$ L& h那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K2 Y! a1 L  c* u+ s# x
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
- k: d  I; q% W# S

$ f! L1 y# K* }' I. s( T7 i8 a按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。
3 G. F7 ~. J4 x8 d0 g+ P1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
' W* ~. U, _1 b8 \# q8 q  }2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
9 C' v+ A( q! Z( E; d1 B" r" X3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。
! ^9 u( y( Y, i& L; ?4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。
8 t, p; K) D! i& A+ k9 `5 P; e
6 m1 ^- a1 [; ]0 q, Y: H结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。+ L3 M9 `6 b, ^5 I& y0 n- V
' L3 W9 E! \. \9 Q# X
但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
( p) S7 J. F4 l' @如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。
" g: C0 ]# F2 a, T4 |/ B8 G8 M7 Y8 t+ n. H0 M! C
举2个在Riverbend的例子。7 F4 X1 j7 E$ G) w$ @
1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.3 F7 W2 @) R& i& Q. B8 i
2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。
6 v+ L, d. w! B% V7 H说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
% E- p1 W+ L( u* M9 |! V7 }7 }3 M2 _% t
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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