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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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anwx
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-8 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-3 21:335 @1 I7 [, v% U
您不用谦虚，这是一个很常见的问题，很多人都问过。
1 w0 v7 B& X: t. M, h2 y/ r7 z: C$ |; d& w- |: D7 F
房子的面积是按照外墙面积计算的。如果有high cei ...

- A# P7 ?2 a, K# ]' x: F8 G5 n. q8 ]老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算、二层楼梯口不算，是这样么？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 11:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-3 21:319 n0 t" b" ^- I* V9 N- f3 U
780-716-8168 找小邝

1 E/ A3 V" u. [" S1 G先多谢老杨回复。
* j1 o  ]2 e* o6 Z8 e9 D5 Z 再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：; n8 j( i. h0 _% }/ W. w: V) \
买了一个 银行罚没屋 没有RPR。 当时律师建议买一个Title Insurence （这个问题前面问过，王勤回答得很全面，多谢他！）。 现在想装修Basement（有独立出口，窗户也够大，走电也可以很专业，相信政府会批准），如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
; R# ?6 v; A" Q" v+ T另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？ 多谢了！
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:46 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-8 14:18
. ?+ }! b/ Z1 |那可在此地库加一个厨房吗？RF1的地。另外，我家正门前区域的马路边，能停2辆车，这也可算2个车位吗？

) k( s8 a9 R3 [  ^( p根据您的描述，大致是可以在地下室做一个厨房的。当然是否真的可以，需要实地看看。马路边一般不可以成为你的私人停车位。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
MagicRock 发表于 2015-9-8 15:28
$ b( P) ^' _% M问个问题，一般什么情况需要安装两个furnace？谢谢。

1 ?# i( z3 U8 |+ M! Q( g以下两种情况比较常见：
0 r# k. s  @1 H5 ?1、房子面积很大。
2 p! A: A+ W' @. X4 S2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
anwx 发表于 2015-9-8 16:074 R! o9 |3 k  G: K3 i$ t8 K- `
老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算 ...

! R; X# X: H. o* s为了避免文字的误解，我给您画了一个草图，一算一层的面积，二和三算两层的面积。
image.jpg
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:59 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-9 12:560 W8 B' o$ D' @5 b) Y! k/ @" j
先多谢老杨回复。  F. Z: \& ]9 K( E8 W
再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：- S& u! P+ c6 ~- o- T3 J& c
买了一个 ...
* K) @5 B- Q( ?; r5 m0 X7 d
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？6 h1 G! ]! ]/ R- t
答：除了你的地税会增加，我想不出来还有什么不利的。, H7 o2 x( H  L6 }
# V# d) N1 N2 a6 y# B$ H
因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。) p. c' y6 M* Q
答：是否装修地下室好像跟你之前买的Title Insurance没有什么关系。" I. K  x" A. G$ F

6 o; V  N6 y, r8 t8 q如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
; k5 C* ^: _% [2 Q; h0 m7 [) B5 l答：有可能。4 u' K) C0 X+ O, ?# {

7 W" g6 o9 }$ L! B4 P, |0 d, i另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？7 d  z% z5 l! J6 r5 U. }
答：我认为你要不到这份copy。
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MagicRock
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-9 15:48
8 H: O' d5 @& w! Q5 d) |& a以下两种情况比较常见：
! b$ H6 V+ c0 O' g  R1、房子面积很大。
. l3 K' ^3 p  S9 ^2 Y2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。

) G0 ~) U! C: X, j5 _谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？& O# l# z: D3 T0 r
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？
  t7 u  l4 W' Z+ j2 i) s& f非常感谢。
6 u" S$ p6 ?- L5 i
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-9 22:29 来自手机 | 显示全部楼层
请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 06:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-9 15:59( |& d% W1 r1 @  ]* H& Y9 h$ g& p0 f
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
" g6 c/ k; G  ]9 t) M3 i答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...

  O9 m: d3 T8 k) R! g先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？, B0 Q' W! q1 m9 _6 ]! [* A7 m% M
如果我申请Basement 的Permission， 政府来检查，是否仅仅检查与Basement 有关的建设事项。如果牵扯其他，Title Insurence 所保的内容可能受到影响，例如 1 还有另一间车库顶上的房间没有完成，走电和风管可能不规范，2 一楼二楼均有一直角型的Deck 不知是否以前报批过，可能也会受到检查。如果这两条有问题，需要整改或者坼除，就会带来一定的麻烦和损失，因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，而报批政府是我自己主动申请带来的检查，那么 当初买的Title Insurence不起作用。这不就是自找麻烦吗？
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carpoool
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 07:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
请问老杨，　.* m9 E2 _5 `& j* ^8 ^, e

7 X/ B6 ?' E+ ?( S/ x3 U& Y在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍackernal，或holywood，或　strathern，或Ａspen　garden？　
) H$ G+ F3 N8 U& B# F
- v# n! Q; N  O& r* v2 k在老区建新房相对于在新区建新房得额外成本有哪些？　我理解在老区建房得施工难度要大一些，所以成本会高，不知道对不对？' g6 g/ H0 t- W: r. K' }
+ E2 D' c7 b6 D! w- f2 a' D
谢谢
# V; H/ n) [, [2 u# G
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:52 | 显示全部楼层
MagicRock 发表于 2015-9-9 23:28
, N# N( R8 r$ Q谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？" f& M- z& f. g. r5 t6 A
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？
2 v1 B1 i* I+ ^8 w; @' y' w2 X2 ]非常感谢。# O( q9 h$ n& U& V% ~5 B
...
9 l7 }5 i; v, d1 g! m4 n
弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度（如果你在锅炉上安装了加湿器），等等。3000尺当然是装两个锅炉比较好了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:56 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2015-9-9 23:29
/ m* r# q6 k; o- c. t, W请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？

5 Y3 S" t, S4 P. ~3 p+ r您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种，还是总包给一个公司？
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 07:56
# _6 y4 E! b+ I$ J2 y' O先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？, }/ z8 N! |2 g1 N2 k# A9 c, |% `
如果我申请Basement 的Permission， 政 ...
% j# {# d4 p! _: b
第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。
6 G' O& v$ x* k. {0 t$ U9 B& l第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
+ W0 J! o" c8 o0 _" F4 Y# F结论：不要把申请地下室permit和Title Insurance混为一谈。
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-10 09:41 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-10 08:56; m+ g) u( g3 s
您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种， ...
( l8 R' [: b( R* d2 U
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？
大型搬家
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 14:57 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:59
% t4 l6 {; y+ d( X5 s! X' r7 \第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。$ O6 W" i' p9 w" H9 I
第二，你现在有 ...

: z9 h4 T: G& P( C+ D第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
  C6 M' e# |1 R/ b# S5 O当初我买Title Insurence时 保险说明 包括已存在的问题的。您这意思好像与说明不一样的。 请进一步明确。多谢！
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 21:57 | 显示全部楼层
再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2015-9-9 15:59; g9 L9 R' J1 d
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？4 J/ z# M2 V; w
答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...
( Z. v- V7 q2 b' B( s
“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
- J& Z3 [0 I" E答：我认为你要不到这份copy。”1 k% O9 {. T- }% a3 t

9 z4 `  q% Q! ?4 r再请教老杨：; m. D4 w. U9 H0 S% o# I; ^' o; [
1 是否可以讲讲“我认为你要不到这份copy。”的原因；
4 p1 n5 O  n$ q+ y$ e! p2 如果没有RPR ，又想扩建房子，应该怎么办？
6 Y1 D1 y! z2 |. _# j3 对Title Insurence 有影响吗？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:29 | 显示全部楼层
多谢了
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 08:48 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-9-10 08:33
5 z8 {4 h1 g& n6 u请问老杨，　.
- k$ h& K! s3 Z, i0 ?
. p" z2 H: d* x; H- c) e! n在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍack ...

; f9 Y! d& V- |" v5 }1 z( r不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。
3 }  m" o* }) |5 X1 _/ Y0 l& w% E; N3 _9 F) v5 M' M
拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿市内价格不会有太大的差异。
( q3 {) r. Q' M3 _2 O- H7 I5 _; |2 ^0 l8 Q- B+ D
在新区盖新房，你需要找指定的builder；在老区盖新房，你可以自己盖，或者随便找任何一个builder。在老区盖新房的成本肯定高，原因有很多。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 09:51 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-9-10 10:41& @  \) n. ]% K
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？

  D/ r/ M& |& {" y如果包给一个公司做，只要它是个正规公司，口碑很好，其他的就不用担心了。我比较熟悉的公司有几个，价格都不便宜，建议您自己找找吧。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 15:57
- Q: J6 [5 B, [* k1 O第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。! A/ l! J5 {; T, t2 f) [; `
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括 ...

/ K2 N. S' q1 P' O这样吧，请你把现有的、你认为Title Insurance应该赔给你的，一条一条明确的列出来。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 22:577 b# s1 G% V  P' f' s, F9 H
再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！

% _+ H6 m  S7 p( \  k( T请看207楼。
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老杨
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 楼主| 发表于 2015-9-13 10:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-13 07:27
4 x( l4 c* H  b“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？3 w& \9 ^3 r# @0 V5 d: u2 [
答：我认 ...
# V2 h9 f7 m3 K5 P
1、CITY不提供。
# A5 Y6 E7 g! D7 l2、重新花钱做一份RPR。5 P* @; C7 M6 N8 s
3、没有。
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carpoool
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-14 08:03 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-13 09:48  V! O, t6 \" C' }
不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。
% d5 \1 h- u# a* |% J& k0 w
/ {& y3 ]  j. U拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿 ...
) P* z* }' _* b2 G  a& U, I
谢谢你的回复。
% _- f) }" O& K& g/ [2 y) A' K& y1 |" B& |$ N# B: p
能否列举三点更贵得原因呢？
4 j' y; {+ X; R; A
/ e6 ?9 w4 H8 g$ i, b& Z+ j3 o从demolish到开始建房，请问都要申请那些permit？　这个过程大概多久？　! O3 M; _6 v! H' c; t! n; ?
# j' \+ w  }$ _" z' W- u0 ^9 M( N
再次感谢
* @5 ]. G3 S2 {# N
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-14 17:45 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
carpoool 发表于 2015-9-14 09:03  p9 q6 h7 r( _9 j2 I  L
谢谢你的回复。
7 C* M( k& s, b3 v% p  G$ A
! H8 g7 M1 O9 _0 R) `能否列举三点更贵得原因呢？
- E- |. ^8 D; p# h/ S
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来，然后同时开工。
% q$ E; \2 Q! I  X/ t4 _8 w) ?/ E1 b$ T# U, X+ _0 y  D$ X/ l
关于Permit:6 @. M8 \2 ]9 h5 A5 p& M

# f& B6 i% C* Y; sHouse & Accessory Building Demolish Permit
+ G) T' Z. s1 _6 a2 _: I如果你的气管道已经移除(ATCO的report已经传到市里)，填好了要拆除的旧房没有石棉(Asbestos)的保证和地块上没有油井的保证了。当天就能拿到Permit/ D7 ^+ [: V8 V- d. H
9 |: R% @+ H6 _8 c5 i: @7 z) Y
House Development Permit
# w! o* A7 F  [  `2 ]( I  q* z( h等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为2-3个月。
/ E  a9 H7 W- y" m" D& J( Z" V
6 ]. O# O3 y  N( V8 k4 n. T% n5 aGarage Development Permit & Building Permit
' U0 T3 v2 z, e8 _) y通常当天就可以拿到" n' C5 @! ~0 [; {$ g3 l- R: g
% s5 q" n1 B& Q) M
House Building Permit' f4 B- o5 m# F0 T5 t
等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为1个月左右。* ~& D# L$ E( ]6 I8 {% M
& i" K, T" p3 ^9 \/ {* B# k! c
Electrical Service Permit4 d% M7 U8 k  O4 O
几天到一周左右,200安培的service或走地下电缆的要更慢一些
, d/ m! k& L3 p+ R' a" p ( J! o! ]' V0 v: ?' [& k
Foundation and Weeping Tile Permit
6 {' n; L  g+ W! U0 S9 ~  I, [几天7 u* X4 _$ x( s4 c& i
* N* i1 R9 S. r% V7 l7 Q2 c1 h9 d
Plumbing Grounding Permit
3 T! e. {2 ~) h3 l( }几天
# J4 m, W1 [7 {* I. y6 P
6 P; b- l8 u6 w7 m) KFraming Permit
6 H" e% S4 z/ X! q% l一周左右
3 I" E" T) ]0 H8 p. @0 f
1 X: [  J- f& W$ bHVAC rough-in Permit
8 Z$ n+ L  Q/ t% a+ r7 l几天
5 O  R0 Q7 w$ E: V4 b& e
0 O$ c8 N  B/ Y: X( }/ i- kPlumbing Stack Permit
* ^. B# U, T/ Q% W+ g一周左右
. ^# G( f# C  [5 K
4 A0 T1 y1 L' R* k% x5 i# ^Electrical Rough-in Permit( I; ~( Z6 D; Q! L- L) h- }
几天( E. \2 I# ^. p7 Y

7 x, v1 n+ `$ H( U4 B0 g% q5 q7 PGas Line Permit
' D2 I, v3 v" n$ E6 a% z几天
8 h* L7 {9 L% ~( Y 8 b: n$ S" L  o7 X
Insolation and Vapour Barrier Permit' g2 W$ J! p0 c2 z
几天
+ k1 b" L2 e! t
! L: W" M0 _8 ~1 jPlumbing Final Permit$ l/ f7 [* k) z0 w( k
一周左右/ z; R: o, t( i" ^
7 j( \2 N9 `5 @+ |( E' w: Q
Electrical Final Permit, V6 L& D) ~/ Q* Z$ a7 E/ |
几天7 S+ F& |( O7 n% e, @/ H
% Z, ?* \0 f/ \
Final Building & Occupation Permit3 E( B* j, ?- ?/ B3 p2 t5 i
几天
& P9 Y3 M# X) X+ c* }% W% ^
0 W# k( J9 o: m1 n3 gRough Grading Permit0 u7 q' l3 Y) D4 `+ c6 x
一周
- i$ [( B4 P2 \0 V0 ?
5 |+ C" u5 G4 C  RFinish Grading Permit8 a$ Y9 K9 Q: |: A$ @7 V' S
一周
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aureola
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-16 08:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 aureola 于 2015-9-16 09:19 编辑 % w4 {7 F* T' T1 X
( j' T  z. x  B$ }, E
请问：; O: G. x& j7 c3 J/ Z+ |
1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？8 f1 c" z( u7 {% [# g! K6 _
2、买房能几个人合买吗？
8 U5 U' A# @3 }0 V) C: i3、UA,NAIT,或中小学校边的房子来比较，哪里的房子会更容易出租出去？
* e4 [  v6 U- ?1 J5 m0 c- ?! p8 t谢谢回答
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aureola
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 07:04 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:45& g7 K* }5 W+ C! _) K
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

9 }" L7 _3 e8 K老杨的回答非常细致，赞！！
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 08:43 | 显示全部楼层
aureola 发表于 2015-9-16 09:08
! V7 R  ^; ]9 K/ a3 A5 m+ E. Q6 I请问：
9 n0 A/ f# H2 D$ Z. j+ X1 R/ }1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？2 ]: z% ?+ e" K7 U
2、买房能几个人合买吗？

1 ?( a1 b, J; [% [- i: D2 I1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证，首付35%可以不看收入。& z4 Q% P% K/ S- B1 s! i
2、可以，但贷款的手续会比较麻烦。& t+ t) i: }" }0 D& _% L8 o1 a
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问：“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级？”，那么我的答案是UA--中小学--NAIT.
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aureola
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发表于 2015-9-17 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-17 09:437 w& M  Z' V# B8 h8 R8 d) ?
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
- q+ D9 n6 K* g' |  I! M6 Y: ^) l
再谢。
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aureola
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发表于 2015-9-17 10:46 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-17 09:431 d3 S( x5 J# Z6 Z
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
& N' M2 t" s9 J; c1 H3 X
回复清楚，再谢老杨！
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