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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2015-9-17 11:21 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
feat 发表于 2015-7-18 15:51
9 z: k+ L* s# _$ Q+ n& {埃德蒙顿的地税真贵啊,卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。
' y# H6 [. y) S. M* Q8 W6 `' G
差不多,卡城55万的房子地税每年3300块。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 18:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:52! f9 Z- R! i! r, B( l. X- s3 w! z
弊除了多花一点钱之外,就是在地下室多占了一点地方。利就太多了,省气、安全,更加精确的控制温度和湿度 ...

/ d) F. B' j% V0 }. R# ~请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 19:48 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-17 19:23
3 @( n8 p  c/ s$ S1 h' L( o1 v请教:这多加的一个锅炉是暖气炉,还是热水炉呀?

' _- K5 T- C& K. R暖气。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 21:18 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2015-9-18 22:19 | 显示全部楼层
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-20 23:20 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-17 22:18" \0 i1 e2 w- l: X
请问老杨,装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗?还是可以一边装修一边等?多谢了!

' s' |$ g: V# n( c" u可以先开工。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-21 00:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢
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发表于 2015-9-21 07:23 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:457 @, G, F/ h, F5 v% ^9 O1 c
在老区建房,不太可能有规模效应,你大概只能建一套,所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...
' @1 C  ~$ ]3 K$ a) O0 k1 j: Y
Thank you!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-21 21:45 | 显示全部楼层
看不完的风景 发表于 2015-9-21 01:56$ u: T& U2 Q+ }* r
请问老杨,如果后院没做final grade就铺草了,以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final  ...

, Y% w; M1 ]' ?6 w$ m按照程序,您应该先做rough grade,也就是铺一层黄土,铺出一定的角度,保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。
4 S! c0 \8 m: u然后做final grade,也就是在黄土上面铺一层黑土,给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收,如果不合格则需要整改,直至合格。如果后院没做final grade就铺草了,第一你属于无证驾驶,第二你的地面比原来预计的要低,第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。
8 {( d1 y" I! d% v% i
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-24 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!
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 楼主| 发表于 2015-9-26 21:19 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-24 20:366 O- }9 A, c8 s- t: }4 q. g) l( |
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢!

2 S8 N6 i( q; |4 [0 p) }" r9 @780-952-6512 小黄
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-29 20:14 | 显示全部楼层
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-29 21:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-29 21:14) Z' z1 U. h9 f0 `! K8 B
请问老杨: 做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的 电工 和水暖工?多谢了!
# S* b, D1 \; r* U1 ~8 K) L) I# r( S
需要。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-16 18:18 | 显示全部楼层
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老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要,不过今天我Check我的DP 申请,他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了,我一直以为不要的,不知道为什么,有什么变通办法吗?多谢了!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-20 09:50 | 显示全部楼层
老杨可以回答吗?是不是也可以变通或者说明?多谢
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-21 19:19 来自手机 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-16 19:18
9 q" k$ _- g- ?$ Z8 G0 b老杨:您好!以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要, ...

8 a& }* i" c1 j3 |1 r也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning,一个供楼上,一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上,楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多谢老杨,还是有两点不太清楚:
' Z  i, |7 k3 C& F1 怎么做两个不同的zoning?
( I& R" h% o4 b, O5 j/ g: L2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?
2 P  I! b( f' G+ y/ p' S1 x在此多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-21 21:50 | 显示全部楼层
另外 ,如果Inspector 来检查时 因为没有Seperate Furnance   而不予通过 应该如何应对或者解释?多谢!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 11:39 | 显示全部楼层
老杨 您好! 听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 13:29 | 显示全部楼层
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老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢3 C$ _  I1 _# {% t
还有这两个小区过去半年(或者一年)的(较新/旧)房屋交易量怎么样?大概价格呢?感谢
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-10-22 18:32 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑
+ y& ~2 e- v  G% L* B$ ~5 Y" W3 m
dacai 发表于 2015-10-22 14:29
3 J8 y$ [( r; J4 b* E; F9 _0 C/ I老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢9 A9 e% T9 o5 {% c" X3 c) ?% C
还有这两 ...

# Q- v+ L. T/ u# A/ \0 {! W# z" q* R( @2 H, I( \* S' G
个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也都比较复杂,有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区,房价都比较偏低,而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。
! Z. }! r( ?, j: a本人不是专业人士,以上只是一些愚见,大神们勿喷
鲜花(73) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-22 23:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些,那我怎么知道是不是正常工作的啊?有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32
+ w: m! d7 q* Z( @0 L个人感觉,这两个小区都不好,尤其是west jasper place,感觉上不是一个安全的小区,附近的居民好像也 ...

2 N% z. F) [) W$ Q谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。# M( w: O, v- O9 g' O/ a" ^
继续坐等老杨解答
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-23 21:34 | 显示全部楼层
dacai 发表于 2015-10-22 14:29
' H: f5 Q: P1 p+ u6 v) C% c3 a老杨您好,请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗?谢谢0 ~+ Q" F5 Q0 f$ o* x9 U# t
还有这两 ...

/ U6 l6 G9 @0 R: T7 n7 G2 m我代老杨来回答一下您的这个问题吧。- m" b! b4 a  q7 h7 d: l

: Y3 }2 S5 S* @" Z( \3 b2 p5 X6 tWest Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利,去西Mall和Downtown都很方便,另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区,治安不好,特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主,因而小区的维护,居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔,但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面,大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。
$ Y& Y: O: N3 Y7 g' Z4 Z; _% s3 c2 C- \6 `
房价方面,West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右,Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大,很多都在600平方米以上,但基本上都是RF1,也卖不上价,Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目,但总体市场比较冷清, 房子也不好出手,市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。( c) D1 E4 }. `; K

6 g. I: `. R7 h# P综合来说,这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。5 h- ^) n+ ~8 |6 e9 B5 @
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:54 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不惑之年不明白 发表于 2015-10-21 22:46
$ k0 k/ `  S" l5 z5 X$ _多谢老杨,还是有两点不太清楚:$ F% S& t! C! p3 b
1 怎么做两个不同的zoning?- W. s# @8 H: s' s2 p* k' E- Z
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”?( }' x* C* t4 P. Q

: {$ L& A# a, E5 r所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上,一套供地下室,两套是独立的管道系统,而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace,风扇是可调速的,管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器,可分别调温度。9 O, _7 j; d( N! x. l
& p4 @6 u8 _: c4 N; G7 R
市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite, 市里先审你的图纸,如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做,inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning,但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话,inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。
. D+ F+ o8 |3 z1 F: N/ j' i- S ( O2 |% p5 H* h3 q
已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite(正常的做法是先申请再做),然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。
5 _' w, g) W) \& I0 F4 k" `
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-23 22:56 来自手机 | 显示全部楼层
weijia 发表于 2015-10-23 00:26
. r% c0 r: d$ W  J$ |5 p* V老杨好,请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗?realtor 说一般都不检查这些, ...
( }0 C& k$ Z3 e; c$ V
请咨询您的验房师。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 08:19 | 显示全部楼层
请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-10-30 08:53 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-10-30 09:19
: a) x/ B4 p' k3 s; i3 B' A请老杨推荐安装暖气炉的公司。多谢!

! V9 b6 G! c5 B  |/ W您在250楼曾经提出同样的问题,而我在251楼已经给您回复过了。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-10-30 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
黄师傅好像不安装暖气路
理袁律师事务所
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发表于 2015-10-30 14:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 人间四月芳菲尽 于 2015-10-30 15:30 编辑 7 e- Z2 P% J4 \) ^! Q
7 m( [, l  e! e
看到“鄢海军”回复了好几个关于小区的帖子,其中有提到哪里适合投资房,哪里不适合做投资房。 可否请“鄢海军” 罗列一下哪些适合投资的小区呢?。不要求100% 准确,只是给大家伙儿一个参考价值的总结罗列就可以。老杨如果有时间,也可以列出一些
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