贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.
3 D# d3 U1 w" v! ?$ E* z# g* x
在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
sales讲她的利息低，服务快，人好。
, I6 N2 Y) R5 l
OK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
, `! ]6 U# B" X* i6 N她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
* L$ L7 v. C: C4 i( u0 w- Y大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。

几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
3 D1 T; r+ ?  G$ m3 q$ Z一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。

" }6 I# o' V* G1 G$ P+ G2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
% Y0 \. i5 z3 D8 B5 wClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
  D2 j8 ?3 ?' C- \" e2 T) ~行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
的。我们以前的贷款就是这样的啊。
( {" x$ B1 R5 ]! M  d7 H# [, E, l
最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
5 z/ j3 ^9 M: ^5 |把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。
% p2 i& u1 [+ s/ R
2 A* C0 t6 t! h. g$ M8 X" `) ]我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
但我的问题是：
* u! f2 G- k/ n5 Q' q2 n为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
* J% v5 a- Z$ r1 ]当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？

也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
% \4 W, Q0 B% _- L' e他们在挣这钱啊。
2 Z- {9 v3 I% C* n& g  j
$ E0 Z' _2 Q- x5 B2 E( Z困境1： $5000罚款
困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
6 ^- @5 ^& ^$ K7 f5 q6 o要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。
+ |5 o1 {4 d( X' x5 z1 b
我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
5 h% ]( L# G& f: U$ E                             转到别的银行再作另一个小贷款。

, J& N! B" c$ C9 N0 b: K我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。
* r- Q# I' X6 q" ]( \& I# F
BTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
) K' ?8 I9 o; e. c" fLiana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
" U$ i* P  l; T但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。

气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

" ~5 x$ G+ a, [/ j! ]* ~! r) z
同情！

9 F6 Z/ i1 E+ a) w  M9 R想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。

  @8 X( k/ g: D* T: l个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。
1 o, X( G7 L7 k5 G9 h
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

$ T6 |. m# Q3 r/ r. O4 W, V$ R在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

. ^' i" D; |# v9 F) N
LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

: Z* W2 B# d. ~( o) _我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
$ z- n" N- P8 l4 v- a# A. }在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
TD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
3 `8 p: Y; ]7 F3 ~) V4 h; Tclose的。
0 @, S% l) a1 [$ S* O/ I! _
请指教！
6 L9 o& W# O( ~* a: V/ o1 w
当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
) e' A+ |/ H4 Z) }6 i) dEffective date of this statement : Nov 1, 2007.
1 o& G4 v/ a6 y) F是否表明我的这份合约是还没有生效的？
我是否还能改变什么？
请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。
: }- b' e5 M  X; T* ]2 J
我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional
/ I- w+ m! [1 T; E6 V7 \
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
) [4 q' C! y; C0 H: `3 g  @6 i1 {: @我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
1 [! ?) C% c% E% L8 n( d2 w, w) C% ito transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
of money and give you much longer time to deal with the situation.
7 r3 F- z! }5 y3 s$ UThat means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
8 ^" T4 X& J  c. W" zI have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
sorry, I can not type chinese now.
6 R, n4 |& v8 }7 b, F) JIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
3 F2 J) |' Y1 x% sto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
! b2 B- }) \! G谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
4 \0 k7 k$ Z5 F* g我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。
) W2 ~$ v( J" c* t
也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。

你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。

! L* @& }! q8 Y% W与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
8 C* n: j$ G  j+ R  y( Z谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。

9 p7 O' |1 P1 E' _* L/ S! C相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
) a1 Q% P1 Q5 X3 h
( L4 ^/ m, Q- J6 n, O$ p房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？

& o+ m4 g" D/ |- o- G你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。

! S, b. p, J& p' }9 h3 X' D
6 Q# x6 X; I8 `9 I如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。
& v5 Z# [% r- l' n
, `7 ^  L; H% K; C6 K解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？

, c1 Z! R) n# t

我爱我家7878

; ]# H: G. g8 u2 v如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

+ `) c3 _, o" a1 i' U$ D4 Q
$ q, ]+ ]1 n, M5 b$ J- V2 t! z+ w呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗

4 D* [  K! V7 N( `+ S
. h2 M9 r' F5 i6 }' ^) K如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
3 d* F, ~& D; k谢谢

你可以找人评估一下房子,然后出租.

以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。

老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。

我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
! q) _. N' O$ S
现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.
' f& B/ s- b& `& K# H$ D9 G! T
每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。
; h' C+ M1 H- V$ ~( n- m; S# t$ ]- |
1 l# c  H2 |3 ]: O( e' ?9 x你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？
: O( {8 o) U! ^7 c& K) I1 W! d
: W  U$ j- X5 \  W+ R2 l& s如你觉得我理解得不对， 望指导。
9 [" [: ~1 ^1 f8 s
- q* ]9 z- S/ U" V: F( Q1 R/ D

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
9 y, L1 |. f' j4 _, o我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

9 ^) V$ U0 a/ T! m  S( A你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.