房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

) s3 q/ X9 r; R$ g说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
. V) E( Q6 \, L1 Y" Z即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。
' ~4 f# m5 O4 _0 c+ }
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
$ R2 r; o# U/ v) D; Q( y2 |帮你算算账。
0 f' G3 l6 T3 \6 j一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
$ {! Y- v% |2 e% G5 b0 n( ^即3.8万，
) {3 W- w1 R# T卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
5 J( [. H' ?5 ^6 o# c# r2 Z我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

% U; j$ a' s4 k! y' |6 K( A$ N2 c
- \2 Q) t8 j  v5 x6 A- m没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
1 T4 w) I+ F+ I) p. J- R0 x$ w3 r  j7 {一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
- l# H/ D8 _7 F- w6 H$ F$ z" u即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
% x# e' F9 x! b9 v' A) R# x投资回报3.16/3.8=83%
4 J) m) b" a2 O# i7 q% ^抢银行才有这种回报。

( W7 P' h; m( l+ Z
& U2 U+ d" Q. r! \3 d0 D这回报确实诱人

/ X+ L: e0 Z4 `7 k+ v/ Y如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.

4 h) _" D* ]& h[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
) h0 a. L6 H. t" C我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
2 {* ]% n$ V0 p" E* t& u问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。

+ o" P; D, a+ i$ `[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？
/ S4 n. {5 _) I5 x' t. `
9 ?# H  z2 _  J2 L# s

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
) A) U8 G3 I9 Y, K, p3 Z# g4 W2 a（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
, r' R; ~4 ]$ j（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
9 s7 O6 Z& p* n$ b（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
- D8 Z0 A* @9 E# H（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
6 ~- ^8 a* }% D. ?8 _& O（３）卖的时候找agent了 ...

1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
) x, X& ~" D" w+ L( L5 s" Q: _因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
$ U$ {2 D3 M/ S; L# a! g5 ?: d9 R2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
; e- o) X  z4 i+ |6 A. y如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
/ k. g5 u7 ?& @5 G; N+ `（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

Right. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
. E* @9 [2 |/ h1 I" V而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
% ~( t2 k) p6 l& ]* X2 b1 K如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
5 M6 }: J/ T/ G* }" Q" d5 T
问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
/ f9 t! b/ F/ V! b8 s/ x5 m
2 i$ T& }6 t- K2 H/ P-20%
* ~% |1 V( d& q# D  s1 d7 o-15%
& O6 ]6 C" l! L( b-10%
-5%
* u; B/ C3 c1 R0%
( q6 I" _3 G9 w5%
10%
: G6 ?/ e* a6 J. A15%
20%
5 {& H2 x4 E  r! H! {5 @30%
40%
: F* q$ F# K' f: f50%
60%
/ o7 C  n& S; c7 a
0 j4 ~5 i3 ~1 O1 x当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
+ _4 J. s& r8 `+ Y7 ?8 G6 N可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
9 e! t% v" ~& J( a如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"

% W- w- F, e# U去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
2 h: v3 ?' ]5 j4 |那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

: B( g0 d8 q, z+ F
4 v) d% [) N* [该例子至少不具代表性：
; D* H8 F- _. ?' L0 Z! c1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
/ k- ?$ t0 V9 K; N% t# z- d2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。