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供应角度
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熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后，在Riverbend，以Hodgson为例，一块8000尺左右的地大概10万上下吧，背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地，大概是30万~40万，类似的房子造成后是80万~100万。换言之，土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。
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+ ^4 H8 P0 `3 v9 t8 n% M% P' T若说爱城没有土地，那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好，很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时，城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多，其实建筑面积是立方增长的。) U9 p9 V* `* E3 E$ O& v' ~4 s& }
- K! C. z9 d# h6 g. v1 h说到底，土地贵并不是因为没有地，只是因为瞬间涌入的人群太多，而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢，人们从等不及，到现在的等等看，那么即使新房建造费用不变，因为土地开发速度跟上，供应加大，土地价格也会下降。
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: H$ q) H" n$ ]8 I. b. L" _# N% _需求角度5 r2 A5 r7 n' E$ z3 r$ x' k
6 c& q" B, a9 E+ g2 Q+ S爱城经济好，工作好找，自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。
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3 a0 \! Y3 K$ f$ f1）工作的人的确多了，但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧，比全加平均水平高不到哪里去。
) ]8 F5 d3 m) I6 b9 g1 C2）爱城房价10年涨200%，但纽约，上海同期涨的更快。他们又没有油，为什么？要说是金融中心，那么过去200年，纽约一直是的，为何现在爆发的这么厉害？
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, }' G& V. x% i+ r6 R两个原因有一个共同的答案：911之后，美国信贷放松，导致全球放松。就说中国，如果不自己印钱，以应对美国印钱，那么人民币势必升值，造成外贸顺差下降，甚至逆差。另一个帖子，某位大侠引用RBC的数据，10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元，现在同样收入的家庭平均贷款41万。8 T6 J4 j$ `$ o0 X! s
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小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前，关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷，不仅仅是次级贷款，所有的贷款都有些玩不转，银根必须收紧，这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。9 U0 `7 }4 x8 l- G
7 H/ w: y9 ~2 [# \有些人说，美国不是就要减息了吗？房市岂不是要回弹？0 H& V# s% {' k4 G" N
6 d$ G+ X: Q9 |, y$ o这种说法有点一厢情愿。美国可能减息，也只是给少数金融机构喘息的机会，不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家，而不是政府。现在这些买家，还有部分股票持有者，在按揭中间商那里赔了大钱，好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值，结果破产了事。/ \6 z0 X* y7 Q& F* y+ `) L Y: a
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人的记忆再短，也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款，或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后，日本央行维持了10年的0利率，房市还是刺激不起来的。
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+ r7 q4 [/ Z7 G {9 c/ l2 o结论- d2 k: P x/ l, |. O9 d
爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大，和美国一些恶炒地区，已经中国，那是没法比。所以回调幅度也不会太大，我估计，最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间，也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦，再开始新的一轮。 |
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狗仔卡
发表于 2007-9-15 08:49
提升卡
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显身卡
发表于 2007-9-15 09:02
发表于 2007-9-15 18:21
楼主
