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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
. N3 F, G% R: P( R2 H大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:
4 Q5 i* N/ e! d2 J& s! Z我以为:
0 ?: Y7 ]& s4 Z/ @4 Y1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。& l! b7 P! W5 D

- A; h" E  W5 P- D5 V: B1 d2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
1 j4 a% N+ U0 t1 X1 s
+ S/ W. V8 Y: y6 m3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...! B4 f# |% n. s

' Y; C5 J& E9 z$ V/ j- N$ d! {How to get people to look at their houses are their concern now.
  ?. N1 Q0 h# {+ O% n5 f# Z0 F
! a% `% n& U# U- Y* Z' T  L, b' zBut they are not desperate to sell.  
: B" `9 g$ E- }! x( I. }1 w" B  V! |# O2 v
Wait and see  
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发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
理袁律师事务所
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

+ o% r; U7 n5 v4 I9 {4 t: ~  f: {- C
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???' t0 l$ J* f& l* v. \; q
8 p6 X, l& x" S
Wait and see$ ]) P! w5 h7 Y, ^' g) b# ]# u

# {) s) {+ {" Y' W" U- i0 a5 S1 L- ~* J* C4 D& r; m/ o

& r+ E" y0 F: A- L/ g& t% B9 L[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层

. `) ~  D: s$ [6 @! A& T4 U随便给大家两个例子:! E1 O0 [3 ?! B* H0 E0 m
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
% I5 e% S; A  f9 j7 chttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
1 t- ]$ B5 d; V' h1 u; I0 U/ {( e同一个房子
/ E" v. T4 C' p' N5 zhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
; [/ _1 S' y! c' v& z& |9 e2 ]& Ahttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc81571 m% m+ z" q# z4 k  s
同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现* \8 M0 d- P6 ]# ?" y6 @

2 p( a" R  j5 C- u6 W* C* _This may be one
( I. t7 Y( n/ A& [
6 j& ~+ m% M0 ]  fhttp://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D21 j/ E* X, }' G% n# |5 j

9 G1 P8 X+ _/ E; ^- aWait and see
7 z6 ], Z, [' e  O8 P. @& j- C$ Z# P. ~0 U) m# D# k
9 q1 |" Q+ e& l9 w2 a( \) M# j' X0 n

7 c. a: ~+ x0 R3 E5 G7 F0 N[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
0 g3 d& Y( ?; L% ~对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
7 @5 C' m4 f9 r& v! W/ S

/ s/ u4 o# T& V5 Y$ ICOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.- D7 d6 j) T8 ]
8 I" ~# `4 U' {( @: l. |1 d9 B/ m
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.: |7 X9 A+ l4 R3 C! E2 e  S4 Q

% c. Q. I9 W$ e- ~; n/ y$ j  o看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
; d* N6 [: ~) s1 I2 K' ulz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的./ D* g  s& _+ p8 J# w. X

, O$ k9 z5 z/ W  y现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
1 f2 b# }9 s- Q$ O
' F8 r) k7 ?0 x6 i看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

4 C; [, C6 K$ ]3 ~: j) T2 I# p0 u你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
; ~3 o5 n7 v9 B2 `0 |. @$ L, V: V" {' Y# E
9 H" Q! n& M# h+ i6 z( Z% k
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

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0 w3 a) d5 y/ M! \9 L, D& xComfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。, `# P* T( ]% g
另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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