几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
5 |0 e' u7 x% R+ u/ ^" f7 W# E) hlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
; j3 U, H% D4 [% J2 N6 p9 S 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
: X% Q5 g. g( G6 K0 [可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
0 B0 @7 w7 e  C
我们有TOP 的平均工资
我们有最低的税率
: D7 ]9 U6 ~! [, X2 J8 i我们有最低的空房率
$ k1 }4 c) e' @我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
( i! Q$ [) m( \4 _9 e（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？
6 h3 q+ l3 d7 n: `" u' }5 a1 l
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
0 [8 t$ \" i1 p; b% Y$ H
& Q; g# z7 ?- F! `微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
7 ~3 i) h& W5 k2 ~+ J& U8 G
. F' u# p- e- x0 l3 r那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
1 ?; a0 y) T* K. e: b' u
( R& n! [/ S- c& w  m微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
2 r) B$ _# u2 A% A% |) Y9 M- x
" G. }$ l% E0 ~  I, J' \- u& ]9 ~我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

/ q2 A0 `" F! T) O: |; l如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
0 A5 u9 E1 o2 _- }* s0 e我也来讲一个小故事。

& a" S" H- q; g* R. n; L; l微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

! z! |2 T! n3 p; u3 R Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

' B" v, D) {0 Z1 E2 k! E有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
9 `) T9 S" e% R1 [$ {' ^还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
/ c; M7 t4 g, P; _3 q" n27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
  A' F5 W7 k( O  ]/ d当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
  ?) L- Q* _/ i& y这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
0 l, p1 T' ^. y( q( q我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

9 i7 e2 O' b9 \/ ~$ B$ P补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
; p5 i7 I, e) R  i" S
1 m5 ^+ N) {! ^4 E8 J: f% @. u/ s在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
2 A. s2 x) a5 I8 u7 n# K
- |2 t" e3 C0 T$ I
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
! b+ P' f0 K" x6 P1 h# v) m
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

$ ^: j( q; b# R& @
1 q+ c! w  h" t' ~

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
: Y# [7 j+ a1 x: u* u* S- \偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省

加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
1 C# o3 ?4 A  y% |
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
7 i' D' ]- L$ c3 m
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
# ?5 |! O! Q! G$ ]5 M问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
5 k7 p0 w% F5 t4 r1 f$ \西温一块地就要100多万，就不谈房子了
) o$ ?! E% e7 _' F1 x9 W  L非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
% G/ O% A4 n" r白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
% _/ I% Y, N$ Q多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
$ z+ h- Y2 Y2 B3 K/ P+ c! L好一点的区一个condo抵这里一个house
2 l. H+ I, T! J' n. r西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
% W8 n3 ]+ G4 J0 G( o白送都不想去住。当然便宜。

西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
% M+ F2 J8 K/ C% l6 L
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
4 x5 p$ l& E: _, L2 X  r# D% ?8 S, ~
" J5 k$ E2 s  Q- _; K/ h你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。
5 a) n, b5 y# h1 T2 b7 B5 m3 X
. u+ ]. J  K# g* v[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
1 M$ _8 t4 |6 F+ w  e. M也就1950---2310sqft大。
7 _, o0 j  C) `3 B5 y这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
6 K8 y* |$ T4 @3 t4 X& vhttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
: a5 g" d" _, F1 l% J" n; H( z新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
. A- u' ^! s9 f" F' r! f还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
" O$ E6 {  C) `2 C) hhttp ...

& `$ `3 T: X% Y" ?
7 q+ n; J! b2 C( N- n! c' r' Gthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
& }; B+ q6 R2 ~( T, p
哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
0 P* W6 o1 E0 `8 uEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
2 R! }5 W4 v: C8 R
http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
9 I, ?8 t' n: B甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
3 {2 o+ S, M  W. ?你还期望人会越来越少吗？

+ P) r8 G( G& H# N其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
. t# X4 O& v6 x, V" W少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

顺便举几个数字。
# p1 f! |5 R7 q- I! q% Q看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
! g/ z' D4 O. w  `" r2 C2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
8 g2 m1 S, b% @6 J自己算吧。
& G( Q$ Z7 V) P5 a! ?4 \5%的还是找得到的。现在
: A. E7 \0 x/ W' s) Q5 z3 q5 T3 D" P你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
0 E3 |1 B: ]. c. K甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
8 j5 y6 w" C! w1 _7 z" X# e
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

8 d7 i# B, N; @5 U+ R
- l9 Z1 w5 T# z爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
. E* K; |& ?* i& k7 G
7 |& R  v( H8 J0 L4 A所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
( w* i' e* ~  L/ l新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

. s2 k, S+ l1 h  r2 s5 y9 o
( F7 p% z. U1 `, h3 T错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
* a! e3 c" ~+ O8 T. O) }+ f
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
: e+ A; m- N( c# n0 O/ z! A2 T/ n# zEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
) q7 _7 o4 y( k: n) A
http://www.sterlingedmonton.com/

# k6 Y, d: s+ G' z7 y$ s
  ~+ }- b2 @, M% H这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.