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几个小故事

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一/ ~6 ]* j2 m7 v* m! N* Y! K0 V
一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。2 J3 i( _$ ]0 d/ K' b, Y# _
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。1 {6 w, v# e- d7 Q/ Q
当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。2 d- q+ g/ `) v7 C$ E1 z& H
朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;/ i; }- `+ e4 c
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
7 u( g! S( G' g故事二
6 @8 w- e- }. C  G我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。8 V7 s. a8 t- F$ l) O
故事三, h: G+ L, X( I. {+ u
可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。* g/ E; Z* [6 b$ _' P* V
' \8 |' E" E$ h2 |+ D, B7 j
我们有TOP 的平均工资
. A4 Y4 U, w! J4 l我们有最低的税率9 l! }$ R. |9 T
我们有最低的空房率
  ]1 B8 x5 Q2 J! A7 B. D1 a6 ]我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING- \. ~! R. L' ]. B
(如果数据不准,请指正,懒得去确认)
! }* `) W/ ~/ ^% h4 Z, I5 i5 w为什么房价会跌?8 P1 b! L% }" D# Y; p+ W! ?, Q5 r2 C

; G2 z- e1 j! y9 m: d[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。& y  o+ n+ n0 `* V

$ R& U7 Z) `8 R微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。
: D  X, M/ i0 M7 j4 Z& J+ J9 f4 N/ a, A/ G  C) X3 u
那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。
% \0 c5 k: ?7 ?, j  c) m& e9 G5 ?. q1 a0 C5 x
微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。8 |, Q7 a* k5 D4 h' R

4 U- j% ^- @  Q4 C( O& }/ B! K. f同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?
+ j' v: [. p' c# ~
" V) ?; @9 ?4 {我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?0 h3 |3 R( T7 n1 E5 |
, J. ?: x* y' \" S( {
如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
大型搬家
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表 + C! m" Z4 O/ o* @  e: X, t
我也来讲一个小故事。
' [& Y4 w1 l7 S+ _3 a# {4 b0 f8 r+ Q( Q3 t" k
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

- z4 u  G$ h, x- \4 ^5 m$ u; u/ B' J! N2 @# r5 {  p
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。3 ]& t, l  d9 C( M  R2 h+ t
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
8 Y9 C+ V0 z4 z- a2 S& T0 `
) |) `# O+ O% g* P- K有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,' `4 j* ]( I, ^+ u0 t
有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。8 n) u- D5 ?  K/ V8 s
还是他老婆害怕才作罢。; @6 i9 c4 x' g. x1 @8 p; u
那时的房价,你们认为呢?正常吗?
# @9 A% j& H$ ~- u9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。" ?) R; D: u9 b* B9 G% g- [
现在翻了3倍又怎么样?
( t0 I4 ^4 p, R8 A: x4 c27-8万6 u; I* B' v, o6 z& C! E
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD; [) j: b  H) |/ ~$ ?! M1 }
当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
感觉楼主好像漏了什么。
5 i1 N4 J: }4 Q- k& v. ~偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。: @# c, e" i; h% Q2 X; h
爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?: f4 L% l& \: T# t. y+ e$ ^. ]
这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
! C/ Q6 N9 b* x* v% x1 c: _) w我跟楼上两位看法刚好相反。2 H# I% ?# S* L- E5 ]
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
% I& Y/ j( g0 N" Q0 d6 o& A+ c
( C( J) m' S8 Y" K
补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。2 A6 @' l& d( j# m

" x# x) M7 U: }# r( e# e问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。
/ X  \5 S* H9 q9 Q
2 x8 i  w( r. P) h& h在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。
& j) S& S# ?' v  E9 i
- w4 z* @% X! t. D回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
& [; x9 |7 }: J9 F
) E, f$ F% l2 N8 W7 @# J1 k: e) m( t. y: {
补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。& M) @, r, c$ L$ g  x# \& h# q( p7 ?
: o! n2 `" W) p! y% ~, I
问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...

( `8 i0 h  Y8 z6 v5 m' X0 c# C- {; h* Z* o# v/ Y  {( N
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表 9 r  a- [+ K1 r
感觉楼主好像漏了什么。
6 B3 j( |0 H' V$ U& c& C偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...
) B  s' T, S$ q& V$ ~4 X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.5 l6 q0 ^' A6 W* `, [1 C, W& W
/ S3 G6 B5 B* [6 @
120万加人年薪逾8.9万一半居安省1 h% I/ O8 S' s- y+ `$ E8 L

6 C5 f4 N$ c- f加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。
  g7 g, n2 M6 @  y! W! g* ^* r3 Y8 l2 ]0 ^
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。( ~2 t3 ]/ E6 c2 P

1 {( o" g; ]' U* M5 N$ [[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。, F7 e$ v- U: u" q" J
问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。) S' F+ c7 V& w- x4 Q! \
温哥华前几天才回% t# P' X$ l6 ^" [
好一点的区一个condo抵这里一个house
! r* M6 s$ ~# u4 \# P西温一块地就要100多万,就不谈房子了
) j! {3 I( k/ E9 E2 m9 ^非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
( N8 G+ k0 v" @2 s白送都不想去住。当然便宜。
Z
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发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表 . ]3 J% d/ c% p; l
多伦多没有去不知道。" Y% E* e8 M) P
温哥华前几天才回
0 u6 [; ~+ V3 n7 d( N好一点的区一个condo抵这里一个house
. H$ O$ x+ t( s8 o9 q4 N1 q' M: \西温一块地就要100多万,就不谈房子了: g% A" U+ O$ r. {9 T
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
1 v/ ^: ]; P# s$ ^! Q: [白送都不想去住。当然便宜。

* `- A0 X1 e, `( \+ ~; s! r6 g/ t  H* @& [4 n% h7 |* e9 y
西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。
. f+ L6 X) T3 p+ }5 [8 o% i' Q3 @% l1 L, n, \
列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:) P; `7 e, G- {6 e  v
; f9 J- ?. V: n0 e  t- m- R
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
. \$ D1 V  K3 p同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。7 `& P4 D; {' p# D! v

9 o1 [6 v  h6 w, P: K* K你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。
4 D; b0 S; Z+ l3 v0 G; G* w4 Q; U$ O6 L
最要命的是就业市场很难长盛不衰。; G: c4 _2 w6 E1 H

% m0 ?' B1 H. B2 O2 a: T" i, \[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
" M+ a! I+ q+ o/ ]jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的4 A3 K2 I& X; B+ A9 X; S, t( e8 K3 Q
也就1950---2310sqft大。
9 ?1 e8 x) p5 P这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的
$ M9 d' J4 T! phttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html2 h- ?1 I3 J8 d) r+ z
注意,上面的价钱不含tax和lot的premium
  e) M+ z, ]& }# R新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
6 v) N% p. X' ^* A, d9 Z1 u$ u降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
理袁律师事务所
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
& E$ c, U# h$ ?/ r5 v, r还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
0 i# d' n! k$ I' P9 z" i9 _jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的
* y5 V0 K' {# f2 b. Q也就1950---2310sqft大。* e2 f4 \2 D$ \2 k* c
这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的8 B7 ]+ ~7 w6 w2 Q
http ...
. ]! ^- K3 s$ Q( N6 ?0 P

) |6 y' V9 ]% I9 W6 [  ?# W4 ythat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
+ O! S7 h8 w1 r( [0 A
! _- Z1 m0 i/ X2 N2 ?9 v3 C哪里有这么低的mortgage? 20 years
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
* h( X$ u4 X+ X. K+ J$ C  v/ r1 v; s8 e6 h% y. I8 U
http://www.sterlingedmonton.com/
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 : b# \( a- ?# V4 a: y7 A
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses/ Q. ~" Y: r/ @0 ^  I
% w4 O. @1 [4 h
http://www.sterlingedmonton.com/

2 S. D! ~. k! |" T3 B( A. F1 Q" M/ a& N* n  K/ }& `
same thing in year 2005.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题% H& `" {/ ^! C
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
6 z9 \4 p& N: [! D( r4 d甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
6 e) p" Y1 `# A$ e8 R2 k6 s8 L) v你还期望人会越来越少吗?
% _* D( H$ B+ s: a- i2 ]) e! J2 i# y5 G. R. V( `# Z( z
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了,& ~1 g* O4 W2 c+ W7 ]8 Y/ h# `) f
少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。. T3 s! z. T8 s6 S

- f* g! S6 c; T. y3 O, G顺便举几个数字。! B! v2 j7 E4 S, g
看房市是否有泡沫,重要指标有二:
; I. ^0 }& u0 C$ x. T1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
7 ~6 N# b) {) e* Q3 x- r2 `/ `edmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上
3 f7 T/ k8 }. S9 ^% y, ~2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=! s: n1 ~5 V) H6 I! ~: q4 P* A
自己算吧。# e# m* Q9 S  L& n2 t' T" i  f
5%的还是找得到的。现在
9 Z6 Y8 l+ I9 I  E你可以选择30年-40年的term
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
) x. h' _) Y* q- w我想以前的很多帖子都讨论过这个问题* Z9 P+ t" s) \
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
  g  H$ y4 W: P$ A4 J* k甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
& o2 S/ K( z, L( |+ Y你还期望人会越来越少吗?2 ^* \7 y( C  x, i
+ q! O* B  B) U, O. J( |
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...

5 }0 h% d* F2 l% _+ i
3 v+ d) d1 X, ^爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。* I+ I5 h4 b! A( P  n& ?

8 E3 M6 i9 e- I( a所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 0 G& ]; }! z: f' q! V; g: K/ P- D
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
1 W2 ~! x- Z7 c* Y) T# Q$ z) f! Q7 m

  B% }1 E7 Z- o: g$ k9 D+ U. S错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。1 P3 V" @3 }  ^
2 k5 M) U' \, E
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
大型搬家
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 3 g- F6 l5 ~) D1 {9 s: I* c' r
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses" A* X0 z# M/ ~

1 n/ m- K: j, ~; ^8 O# C5 c2 whttp://www.sterlingedmonton.com/

% f9 s# g8 _5 t; x) F0 S1 o: t9 F  @6 f$ b8 S* _( p
这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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