几个小故事

紫光

故事一
; }" ]3 b$ N- ]" r一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
3 ^0 X, i! ^/ H7 m朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
1 v7 v3 `# a3 R) k 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
* O  _% R. g  w; r. Q1 g) p' U故事二
2 T; B: H; c4 m, O6 i我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
2 |1 I# ~; U; J+ S+ ]7 K$ r故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
9 ]1 Q5 S/ ]; X+ P" A我们有最低的税率
( p: k9 @. t* S我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
2 _+ O# j3 f/ y' g- P- p5 @0 a, G（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
9 G& Z& W% c4 _4 I  j, [
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
; o. O; Y! O0 v9 V9 S1 N
4 R! y. {+ q! O' W8 J; m* v那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
/ r* S$ r* R& O9 w, F! K6 B+ X0 u! X
微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
( T  P$ T- Z/ t* o$ @: g
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
& L# C4 Z% S, [' s
) O6 C/ C( Z5 {1 L如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
/ u4 ~; q0 r1 h, C3 t  N: v" W! H这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
- F% J2 \- i0 I( u
7 a5 t9 a: A5 N1 N( r+ V6 O有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
4 F4 n; D- E; U3 z8 G1 P; r* [有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
  ]' f2 K1 X6 [3 {7 T8 o+ n2 N9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
; q6 Z8 B9 G$ e+ `  U# F' V现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
) k* `0 ]. L9 u# P! d7 O偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
. K- t- R7 k0 ~$ _0 F" l爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
, M7 a5 l) L# n$ k% f5 _我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

$ X. ^  ?+ q! W: V
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
2 O  A9 s" `& F- s
- K. ~5 G' k  V( A问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

& [/ S/ O: Y  B在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
8 j# R. l  m: G9 f, t; E) r
回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
0 ]9 L6 g5 t6 O* f

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
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7 V) s2 ^& b& O4 j; l3 E问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

: U  U* j2 ]( E2 z) V) x: Z5 Z

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
; ?( R( E# v5 o6 W2 Y: {感觉楼主好像漏了什么。
5 C; S4 M7 G- X% M" j+ H( l偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省

  C7 R, ~( _1 \加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
8 ~! m5 [$ i5 \2 e* z
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
$ u! |) u# _; g9 X3 I温哥华前几天才回
0 ^$ _: q* d5 T/ |1 o* _! G好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
/ t% Y: L& a4 f& x# s+ w/ K. \' c非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
- n0 j/ p( m1 X# B: p温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

0 u2 w5 a. L% [5 M/ O# I* o/ ?
5 b. ~; _7 p/ X  B* k" u西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
; `- X( f- V$ V( I
列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
: x, h- o. o' w% l" ]: L同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

) _' J6 h! q+ }你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

/ q! g$ V, i* I1 b& O& {) E最要命的是就业市场很难长盛不衰。
$ u6 V$ f' B4 t9 u. O% U4 U
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
0 v" C; X% j, C0 u: ~: o7 \jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
; M7 @* b& ]' [  P& ]8 f$ |也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
: p$ P& {% l9 F新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
. l' i" k! |/ C& D降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
5 M6 Q1 ~( s6 Z, p8 H$ q还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
/ e) l- S+ Z+ a% C3 q% {) njayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
; h7 W  y/ {! q& s0 n% Q9 ]5 I这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

! k2 j( h  L0 J) H/ R3 Y
; s+ D. ?7 U; T4 Kthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
/ _3 p# Z5 }' j" g6 s$ S0 j2 G
http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
$ P$ ]. V9 z2 O( \% H
http://www.sterlingedmonton.com/

+ D) r) n( L+ `2 Q5 }
# |! r7 ], j! H& r  B/ s8 ksame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
5 d( o. G- W) k) }甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

% A1 I5 N) E7 k# S1 [, ^' S其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
% L' Y7 o' b8 [# T少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
/ k3 ]. a* }, J5 P: n- N
顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
0 G" d: {$ W5 j2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
* x- _0 O( \/ f+ c
' o. [0 T8 g+ O: p0 j' M& p其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

8 U2 A+ q) O# l1 x0 K  @5 W
爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
/ ]% }, e; E( t5 R/ p. r# Z
  ^* z0 s: ]0 ?8 @& ]所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
, G, U& A5 w7 G6 Z) h  ?新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

4 Z; w# I, h$ b! ]+ @
+ n9 G0 s( |1 {/ _7 w, I错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
# B8 N) |* |0 N8 T- N5 U# \
$ [, Z+ \$ Y, v. y2 g1 z新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

6 ?0 m- N0 A' T; |" j这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.