Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
6 J& e4 W6 x, Y. d- t
$ |9 S9 N6 I. x/ t从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
- N2 J* v& G/ v- |. I
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

' G3 ~. l* h9 u; sＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

! `; y3 N5 W" G6 p例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
/ ~3 U* i- j' N- C今天的房价大约是：　２５万


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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
. v2 ?5 m5 o, r; K卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

: `: E" K, f0 G" zＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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6 l. j" l/ [( E0 p例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
7 y. a& B8 O+ X5 D; e. H, B; B今天的房价大约是：　２５万

; L" W; `3 W" o+ J3 l! L+ g4 W好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
" ]; x! q9 o* s7 G6 D4 l
按照你的算法，今天张三的房子值：
8 i* U9 m1 j( m6 y/ G10万x1.03^10+0=13万4
李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4
! k* E1 s1 }0 z" [" E! _3 k
! v% Y' Q6 C1 u8 N9 b: L6 ~& n按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
6 y( Y, [4 o/ U0 F按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 R4 _8 q, Z* g以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

) f2 }  D% s6 C5 U' Z$ R我笨，您算给我瞧瞧。

1 U1 Q. F. M7 J( T' A按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
5 i& V* h' E" S
* c5 u2 \" D# Y; _6 a8 ~! u[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
0 y  L: J. M+ t
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我笨，您算给我瞧瞧。

4 P& N5 \% Y! e: d# d4 o6 H' u按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨，您算给我瞧瞧。
  L8 X$ ^+ o  k- V, g
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

7 X; z7 p) D7 G, y/ X
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
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5 v3 z- k8 a" d7 n卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
& ^! q% y4 R; b3 d" `- F( p
6 I- j" n3 |. T5 o5 `  IＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
0 K- z6 }8 z& N9 I4 F
; T4 R: H7 H' E6 [% g& I. [我的看法是：
0 c( g1 f: t, A/ R& A2 j# w. w现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素

市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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