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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
* \8 }+ p9 |" w+ H2 d
4 G, W8 g; @5 l; b5 |+ D7 K从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:, d! c8 k) C! w& w3 i

5 M/ @; M5 _# t6 X  R7 z! j/ E$ D卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.# e8 M; w6 L$ ?4 k) [$ l3 m+ {6 T  O2 t
; c. _) H: R4 r6 V- x
F 是通膨率, N 是年数.2 G7 C8 |7 N" d0 ~

# D, Y9 E+ Q  r% Y* s+ e例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
& P. v9 g& J7 Q5 t; O3 b6 G' p3 w今天的房价大约是: 25万2 P8 L. k6 T+ x

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  ; I0 F7 C9 z+ V: H/ J9 d! Z7 k

) L. N7 I5 T4 j   
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 # {- s, x$ l! N% K! Y
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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. w& @( m) q8 d6 BF 是通膨率, N 是年数.' ]3 b! z- V7 c- N  ]7 D- B
6 k8 V9 O& @3 `: E0 h' U
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)% F9 W; n: q6 m& V  I$ B- n
今天的房价大约是: 25万

( {% R, A# L1 k1 e, y/ D
$ e; W+ ]  O' f( |' z好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.) \8 D* V( h5 x7 g4 K. @2 K. n2 H
$ W* |2 F! Y, H& e1 B& q
按照你的算法,今天张三的房子值:
4 F. ]9 Q/ t* O. P10万x1.03^10+0=13万40 U" G0 t& G) I2 t
李四的房子值:
% H4 S0 ]- F. r) w" e10万x1.03^10+49755=18万4/ e+ f9 {. t$ H; J, S

+ @& v" f; w9 r( S按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
7 D. U. h! M8 x' ?  I$ n以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 ( @# j. o" y# B# x
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
9 o; \1 E$ O0 q, Y& h* u( C以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

- Q/ |' K/ d- U2 A+ _9 p. ^$ V% f: l
我笨,您算给我瞧瞧。
+ g9 c9 @  m* Q7 D5 X
$ P3 e3 F7 u# G+ k. T按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!# U7 l- H/ Z$ z( m3 |" W

6 o% L' O+ C" w0 Q1 r* e. h+ _[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨,您算给我瞧瞧。0 u5 K1 P* z# O' F/ p0 u

0 v) D" l) r# ?) q( m按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 0 G/ e; X/ }% g7 Z! i7 d
5 u- a. F. u% A' C% j
( H- D5 T$ _# Q( I. c6 u5 B8 a4 W  F
我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

0 G% s4 ?$ e3 u% t+ c! i3 }0 F8 s
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:" H& N( X8 o" r, G6 s# O* g

. \+ Q3 \7 ^( f  W$ k8 B- T5 R; o卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
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9 m" H0 n) x0 _% `F 是通膨率, N 是年数.+ w0 W' [2 T/ e) I& X9 `
- |8 r5 H, d* S8 A  b

5 Y" N1 v  c( P3 W, w' z0 Q这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。  V' B& h& `& G7 U7 S9 c" f4 s9 H

/ @9 V4 _: S0 ]5 }, h7 O0 w我的看法是:. ?6 W. s3 R* n3 I6 ~" i5 s  E
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
3 X" f7 B2 `3 h% a( ~: m% x0 y: ]6 v5 W2 Y7 A% E
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
2 b1 j) z& n* H  X至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
5 _3 Y7 T' ^! u2 ?" [* p% b
! A& ?; H% w$ {% d, c$ G你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.3 g  P4 c* q% K9 |( @  B( a% P
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