Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

3 j3 |/ O( P, C从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

8 @( R' U( l8 ^, w: Y9 u- `8 pＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
% W5 l" ]7 v/ _# R- g( J" I
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
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3 [' X; X1 ^( K1 {7 h% B3 F　　

4 j3 W: ^  q; t. V; a7 g( k, Y 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
1 p2 O- t( z2 F, a- A卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

- Q; k2 f$ x/ e7 h* J3 |8 Z% ^9 I' ?Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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4 F4 F) ^+ Y. {- _例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
+ l% M- V) |5 W) ]今天的房价大约是：　２５万

好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
! ?6 T. L) g) K5 m1 T
按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
; b: ~1 e6 A7 r; |. o) Y- N李四的房子值:
' K. v' h2 L1 {" P2 E; ^( d* T10万x1.03^10+49755=18万4

6 [4 L: g% O5 ]/ z) [- c  `按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
% }( Q& c5 S8 I) _8 k按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
9 \) `/ Y' o* \8 }) y- ^以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

% i: v) A0 K( I( W) S2 m
我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
+ _6 E3 z7 ~2 _4 P9 {  i& ]
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
+ y2 o# p) S: M( T( ^+ B3 n

我笨，您算给我瞧瞧。
! X) a9 b$ C- X" R, U$ E
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

' p8 K( y; ^5 x. h0 W6 [$ U
我笨，您算给我瞧瞧。

0 V$ i* L  Z2 p6 u, x按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

; {9 u3 O: U" M3 ?可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
+ S4 K- a/ v& N% b- H& C* M
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
4 w7 g- E6 {& L
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
9 r. ^0 ?5 q) K  F* \/ J1 I& b

这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
! V9 P' W% i" y% b% L
我的看法是：
2 {1 g: h. F+ h/ v; a8 x3 Z) t+ V现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
* L. G0 ?$ f7 T1 d  _. f6 O
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
4 h4 N) }' [; k至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
! w: H4 B3 v0 A7 d+ b
. Z, H2 e8 s, Y/ o8 H) q/ T你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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