 鲜花( 87)  鸡蛋( 1)
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一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说：“我攒了30年的钱，晚年终于买了一套大房子。”美国老太太却说：“我住了30年的大房子，临终前终于还清了全部贷款。” 一个辛苦了一辈子，快到死时才住上房子， 另外一个却享受了一辈子的房子。 故事的意思很明显是在指中国人消费观念落伍，不懂得超前享受消费贷款。clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca $ H3 d3 d! O/ f2 p! Q }
事实上是否如此呢？ 实际上这个故事忽略了一个问题：买房子其实就是投资的事实。第一期提到的机会成本 (Opportunity Cost) ， 说明了如果买房子借来的资金及多年所付的利息用以作其他的用途，可能会给自己带来更高的回报。 在房价每年都上涨的情况下，假设房价有一定的升幅， 借贷买房子是有一定好处的。同样，如果借同一笔钱来投资， 也一样会有回报。但问题是， 哪个比较划算？同样，投资一样也会有风险。假如借来的钱， 由于房子贬值低于尚欠贷款额，就会变成“负产阶级”。 这种情况下，贷款公司（银行）所需抵押不足，就会向贷款人催收贷款， 甚至要求把房子卖了安排还款。这种情况如果被美国老太太遇上了， 除了作房奴所多交利息不说，还 随时面临被人赶出房子及欠一屁股债的问题。clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载, {/ x5 Z% x- l7 q) G8 `
欠债并不一定就是坏事， 只要自己运用及管理得当， 反而对自己有好处。 在加拿大， 除了考虑借钱的利息以外，还要考虑税务的问题。举例以下：clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载
- S3 X2 ]4 U2 U6 H. Y某人有自住房子30万，贷款10 万， 每年固定利率5%，固定期限5年，分20年还。 同时有5万储蓄存银行定期6年， 利息每年6%。 现年工资4万。每个月付房贷660。 表面上看来这个组合很好。其实不然。5万储蓄存银行定期第一年利息利滚利可得到3084， 而房贷需交利息4932。 如果加上税， 由于自住房子利息不可抵税， 4万的收入税率为32%， 实际所交的利息是未完税时的6234了。 同时由于利息收入需要上缴100%的税， 定期存款利息到手后，其实也不到2097。 也就是说， 这个组合需要交贷款利息4932， 税2982， 所得存款利息为3084。clfinancial.ca 版权所有，请别转载: t9 P. f/ }1 g/ r2 \
如果稍微重组， 一开始将5万作为首付只借5万房屋贷款， 每个月仍旧付房贷660， 第一年利息才2374， 实际利息完税前也只是2374 / (1-32%个人税率) = 3491。 比较之前的列子：clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载# O$ @6 E; O9 @1 n
1 $4932 (房贷利息) + $3307(税) - $3084(银行利息收入) = $5516clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载, [+ G" I1 S0 w- h- u
2 $2374 (房贷利息) + $1117(税) = $3491clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载. }$ @& U. I F$ ~% S" v# y4 t
3 k7 {" o9 c1 u {. q8 Q$5516 – $3491 = 一共省下 $2024 ！clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载! X* Y* g4 ^7 c& ?! ^( L2 ?* u: L
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以上说明了同样的钱，重组后，可以省钱，但也同时失去了赚取银行利息收入的机会。 这就是我们提到的机会成本。关键是，这种重组在没有备用储蓄的情况下，手头上如急需用钱时就比较危险。另一种情况，假设那５万可以另外投资到比较高的回报（如 超过11%利息时，情况又不一样了）。另外还有一点值得一提，根据第一种方式房屋贷款，在利率保持５％不变的情况下，２０年所交房屋贷款利息共 $５８３８９，第二种方式， 所交房屋贷款利息只 $１０２０６，这样计算下来，７年半就可以还清房屋贷款了！clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载
9 {5 Z# B7 k, l2 B# J, n$ U世界局势在变，利率在变，人心也变， 所以在理财规划时设定的策略与目标也需要重复探讨随时修改，不可一成不变。clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载clfinancial.ca 版权所有，请别转载( O$ X8 z* L* ~# q: \
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! _, V% n, W l# l$ E[ 本帖最后由 精打细算 于 2007-11-29 01:25 编辑 ] |
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狗仔卡
发表于 2007-11-20 12:42
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这个可够精打细算的啦
