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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。2 L$ M' g0 L9 D8 z* m. {
譬如:' a9 i$ [& E, _5 G

: l; x% a/ N) a7 K, x1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
5 T' Y4 ]" N6 z/ X$ U6 h) R2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?' m7 t& d( L. a0 ~8 g0 s  Q) U" \0 u
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。- y5 Z" i  G, ]; i' }/ W5 f" Z* K
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?/ D% Q7 P/ j; A2 r! N/ s
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.9 u  J" z1 W/ j, v9 P
8 `4 m8 k( U& z0 ~4 z. L
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。! z4 K7 y. [9 F0 ]
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。4 p: J# M" t1 ^7 @* c0 |( r2 C
7 ^- n! n7 Z6 u4 ]0 f
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
( c3 c' i- q9 b. J% J4 ~2 O  ?6 j3 N& j
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:" @) d# _$ z5 i- d* L

- e% @) r$ P; W) _- u( K下表为近年来爱城建房数量:5 Z5 K. `3 L# v0 S
* S+ G7 ~" e+ v! i
Year                      housing start/ Y' ~, ~9 ]6 d0 `: r6 \

# I: o9 e( y5 r5 n3 N8 G# e7 P2002                        12581
3 u, Q7 s4 @3 \  \! A4 L8 q1 C2003                        12380
; [9 {" Z+ q0 ^6 l2004                        11488
% T2 S; t; i9 |+ _* @- Y  }2005                        132941 z( ?- v2 n3 l8 Q1 n2 n9 r+ H
2006                        14970) \% x& }& P+ [) q" M5 h
2007                        15000 (估计)/ u/ @/ o' T9 G- n
; o. b6 [4 b4 Y
以下连接为迄今人口增长:
; U: r# P8 I6 u( z- M, n
# O. o  K4 H  s; F( ^7 TEdmonton Population- Percentage Growth- ^+ L) D# H; S# P' g1 d! o1 r! y

: F& N* R+ [- }2 A/ L& _如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
" ~/ G, }* \+ [. c/ @' K
% O6 R! l7 v- L# p0 t       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:  o4 I; x' `6 b8 }" W2 ~" n* R

; ^, L5 a8 ]: w2 M2 E  ihttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
( O0 |( e: R2 W/ f
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
2 O1 V( r' t! p% i' |+ c好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

- `+ U- M2 P+ y* u3 O反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
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发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
) z- z; ]# b9 w/ |0 H4 v& E* ~2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。: V4 K2 N" ~+ x/ Y, Q# x
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”9 N8 [. X4 m' @' W
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。5 C# o3 h7 u/ j) z7 A2 @4 s
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。2 f1 ~! e' @7 `

3 |% H9 u( s: l: Z4 l" r
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
' J6 b  W  r  P; I+ r' y7 x$ `
8 Z+ H+ p& ~0 X! n" S  K 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
8 H( F  N0 E! L% c  H6 \- x  a6 P" h; Q8 f- ^6 w
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

" u; S/ T$ Z6 f/ E[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
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发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。. f$ O* R% h' [& e/ d2 W9 U- ]
: |  e% ^# y( x
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 $ s7 _( t( {3 n) o3 g) R$ u$ y
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
* d4 }9 Y- N7 p/ z/ h8 M. q* n) I2 d9 F2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

5 w% F# w) p5 f- G: X* _6 w2 t- H' Y. M
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。# q4 R. _" h) n6 L, ~" R
2。 连接如下:
3 e( C6 N, k1 r* i2 Hhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
1 ^/ c* L4 c2 Y* p! D8 c* ^$ h5 U' T2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
. T. x/ W% S3 s! J* i. s4 t2006 - 2007 人口平均增长约3%) V3 I" {* D4 X
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。  a. ]8 p7 L6 K4 o6 j
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
& G, ?% B( Q7 H7 }/ Y1 x6 |在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
6 k) f8 v/ B6 ^3 m4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
- L* R. s/ l) O
% `) v: Z! f% H5 v6 f后市看来不大好吧,要是后市 ...
' B$ V4 `5 s+ a) e
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
; h# G# r6 B3 d/ ~" D
$ E1 M9 |  O) S( l$ `- L( q2 E$ G
0 B+ a( {9 g* T, A* \3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
3 l% e3 ~$ D& E- C; p2 @& @8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
2 m' ~, r% k% _9 M1 j3 p
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   * ?" q( b3 Q: P/ i: Z

. j: A/ W" d7 ~可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......  j3 x+ y) {, Q" d2 w1 a

0 Y" S1 z% p5 v仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
( q8 `, J* `8 r7 f. @; {7 P- m8 J, P6 [# u
: C* @5 j" d5 ?7 _4 I" g
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
% Z9 i( `( j4 P
# j3 V' |4 f! }
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
% A: h. [( }9 |4 N6 h8 J, e9 S7 c, ]. n* M2 b! N0 q0 o
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
& z+ v4 e% D6 B2 b" D# r" i% {- o7 G
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

1 L5 P6 T' n" v. A4 \2 A* L4 m- U3 @
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
% z( d; t/ H3 z+ ^3 h$ h" w4 T, d  h% z7 d7 g& B) b
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 $ S! _+ ?, R' A8 T" N/ o
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表   U3 x: m' v8 [% a- D
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
! a, ]6 L; Y. i. s6 H2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

  n% l% H6 M; H4 ~0 V& x已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
理袁律师事务所
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