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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
5 r; Y6 @+ e2 N7 L7 c譬如:, j/ e. }& g" @6 I
5 M6 O& _: U7 S# e- q
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?0 q& P+ y+ q. O/ f8 ~7 y
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?/ ^4 }; T3 j. F5 h# ]# q5 r
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
6 d$ D/ _( _, _0 n' B: g. s4 ^# }6 o4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
1 ?* l7 ^/ x. |9 M: I5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.- `% b+ [0 I" u0 N  u
% F! {2 [8 K. n$ [' H# z
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。, k9 r& Q* x' s  x' z
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。: B: ?4 ]! ]0 {2 U
  W: ~8 o8 i# }8 F8 l- c2 d
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
) A& \6 |  g/ C# Z, K' P' w
+ T1 A& |1 Q' ^0 ]      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:& ?6 N/ w7 J& U, O. G

: Q% Y) Q1 y5 ?  `+ R下表为近年来爱城建房数量:4 N. [, e& j. N. r
3 @7 ]$ M8 Q# w+ w# V; S0 T* K
Year                      housing start9 ?$ U. E! C/ O0 d* v( J

1 J9 |. s6 d* d- Q1 }* ^2002                        12581
9 K+ e1 p# m/ B& f2003                        12380
1 _) G- J3 ^/ q' m2004                        11488/ E1 c" z3 c& M7 X
2005                        13294& Y3 c) ^, C( o+ V) F! I
2006                        14970
1 z. z( p5 s- \' B1 t: z2007                        15000 (估计)
/ }  x& U3 U1 Z. g# Y' ?! M3 Q/ ~# n8 ?
以下连接为迄今人口增长:7 U9 G. c+ R. \
, y, g; p1 w9 }6 O( |' T/ p! v) s( y
Edmonton Population- Percentage Growth& N9 Z3 G3 k0 M+ X3 {

/ _9 ]4 I3 Y, i0 x' ]/ Z- a8 e' M+ O5 S如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
! x7 W1 i1 U+ N
! [* C' }! y6 B7 O5 p8 ~. @# d       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
8 J) B' r5 S& u5 L0 n" Q0 c  O% Y
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

& z: ]5 Y' T! z期待(2)ing
理袁律师事务所
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发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
7 Q* T7 C6 Q* B6 T( S6 y6 V好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
6 w/ b: r6 i7 [2 ^) P
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。7 b% a( Q! Z( p$ k! [9 r
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
* g4 v0 B9 Q1 {" j7 t3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”' f6 E' z  c8 a, I- F
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
' X& P% P& s# o9 h以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
9 k" L9 I; i* Z5 }- n' t, {
9 Z: t% d! J. }9 ^; ]& t. I
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 # }' m% m- |* w6 Y- G

5 W( h* V/ {4 P# n: s! Z) V 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。+ @+ a; J6 W' x  z' b

' W! i" v/ b7 \3 F; c% ^+ a: D如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
5 t. t3 _- R5 {9 ]6 v
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。" n2 Y/ G! M3 [, V* h6 U0 Z3 V

* f" E/ S2 O) L% s后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 6 t6 e9 B9 r! [) d$ u9 z% u
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
1 ?$ U, J+ o" G* t2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

- t3 `) q; l$ r! ], G( l! }$ _' Q  [3 T& b  P
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。+ m9 G  o8 v& B' A6 a# |+ K
2。 连接如下:
9 T3 c( E; j: Y* T* zhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
  K8 O" \( t8 d2002 - 2005 人口平均增长不到2%。- U) Y  |" f" }  a3 @5 t
2006 - 2007 人口平均增长约3%
/ P6 o; Z" D6 I5 ]2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
5 b, R" S6 E8 B7 F5 q- v3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。4 v  ^% g  m( k' b
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
! R4 N8 D6 `! F0 c; P4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。' X4 }% j( b4 ?; M: e/ `
5 h5 |' {' O! f7 H! c: {* M0 |; h
后市看来不大好吧,要是后市 ...
$ D$ s  Q8 I' `% j1 {
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 1 ^, d' m$ a* r0 N5 j  _

( f7 H. M7 B1 t7 R' P, M- i8 [+ E' s7 ^- W! t
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。3 h5 q0 G; C9 O; t& m# V5 L
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
3 z6 t2 J4 Q  H- I
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   + `6 o! \+ C5 N. C
9 d. n2 C3 A  a2 L( M8 O2 T1 D" U
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
( \7 F0 H* d/ u6 R) d+ B
/ }6 L. u4 }8 {) n- e4 V4 f仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
' ]6 T) [; ?% ?
! b, ~' W& s( Z6 n7 }- t& G: j; ?7 y
3 j) x1 y/ d' q2 n- a4 `+ [8 Y房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

' K% j4 \  }% U$ m6 W
/ n& `. H  X) H7 n同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
! Y/ g7 b" L1 ?8 @% t4 n& b, n
3 O) ?4 X0 p: g) O
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
; ~( y; y! E, T9 P
- ~8 u2 v9 Z3 L( q+ a/ |正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

, s- }3 x( I( J) B, o' d' |9 _
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
, v9 z: m  _4 V# S2 a0 [; F& D* h0 X. x/ Q* I
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 7 e4 X' h- y7 L; y! e8 [
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
大型搬家
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
) f( c, i8 q& ?1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
$ ^  i' |9 a( [) Q! S! K/ x# R( s2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

7 R0 g1 Q/ P( M已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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