 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
6 R& Y# Q5 y( j8 r+ }譬如:
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h0 N" J8 G& a9 J1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
, H5 b- x- [! L2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
1 H/ y7 A7 c$ {9 a" Y" I6 S' B3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。, ?2 j- f+ O0 Y2 D
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？. a0 Q3 v; A. V
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
' D( t% f% t! U) l$ c3 {$ y! m( n 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。 e- P8 m9 P7 W& _+ R/ O/ B
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 $ K% \, A/ H+ s
( n4 F4 u% Q( M' l9 Y5 q 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：5 H/ y2 B& c0 x$ ^; \+ a2 h
8 p, q& j" T7 `, Z9 I* E2 I% S/ |
下表为近年来爱城建房数量：
9 e% G' @) r# T3 J
% V+ i1 E2 Q% K7 B- sYear housing start
2 c5 z6 u) Q8 \/ B; O% X& N
8 I, j0 O9 T6 O( f1 F3 `' z2002 125819 u* h$ l7 o5 q! U( m
2003 12380 X( s _" r3 G
2004 11488
: w$ F% c0 P! i4 f; u9 M9 M2005 132940 ?' u2 d- \! O+ L- u+ `
2006 14970
, R3 c3 l9 J8 e' w6 Y2007 15000 （估计）
9 a9 r' n! ]3 r* [; p5 m% o9 }. Z8 a) h, S# z- s
以下连接为迄今人口增长：
1 W! \# ?9 n& `$ G# Q& a
! o( J' M, w, N9 P, SEdmonton Population- Percentage Growth
8 O$ }) R/ ]1 |$ H% d9 h$ K' \9 C9 y: o' p
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
1 t- D1 W H& w. g# _: P
5 u& ]$ L, i7 o) ~, ^( q5 r7 ? 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
% w& b& c, m) r2 y5 q7 D. w c8 O; Q8 s
发表于 2007-12-29 18:10
