 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
( a. ?/ ~0 ?$ Y) x8 n/ B1 R0 _1 [譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
$ o6 x; K- a+ p4 n4 N0 r: w1 A2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？) a% A, }1 |- ~7 `0 I5 R( k
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
5 x+ K3 D% I% T) `$ }9 J. J- S) B9 `4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
+ ~" b$ J) o# {. h+ D5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.' V! S3 Q$ |; E: r) w0 i& ^
: G- T: T( t/ t$ a在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
; u$ Y7 N5 H2 \3 }& a- e# C 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 % c5 m& P/ Z O) y" x
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
! W3 l7 L( u1 `9 \# d5 E( \( F3 [
, O' ^* x% B$ Y' Q7 t; R) w( M4 P下表为近年来爱城建房数量：" |( s* \) V# G0 n, A+ V/ m( d' y
$ `: g: m; E, c! Q& c" dYear housing start1 A& a$ D6 ]3 N/ E2 V
, O/ U6 Q0 W1 N- Y
2002 12581* k1 V. n2 }" P$ n' M
2003 123806 K. `! p6 G5 l3 w
2004 11488
- T' B" W; g% u8 r2005 13294
; @* P+ `0 @! ~/ Z) B2006 14970
4 a# F/ Q9 T5 i4 R- W# l2007 15000 （估计）
% p; ]7 \% `4 f% Y: a- A, h& q5 B W8 _% C$ z% m: ~3 @3 q
以下连接为迄今人口增长：
' N2 j: l$ E: @9 r0 G+ {6 {- M0 s& W* I/ _
Edmonton Population- Percentage Growth: ^: \7 ]" @9 ~4 k
) Y* I0 S+ x; T/ I/ i8 I如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。/ D, g4 q# s3 x$ b" X" ]1 b/ o
) f$ D: ?' l: x# b
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
3 _& k Y9 ?% G; D0 S
发表于 2007-12-29 18:10
