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在此部分，对于 Edmonton 的房价起落过程和对未来可能的走向谈谈我个人的看法。首先想说明的是，要正确的预测房市的走向是极其困难的。因为影响因素很多，特别是有不少不确定因素，比如：贷款利息，油价，加国和Edmonton 的经济，买家和卖家的心理，建筑商的策略，和政府的政策。但是要提前感知道房市的变化，并从概率上把握它却是可能的。一个实际问题是应该观察一些什麽参数和现象。在我讨论此问题前，有必要分析一下 Edmonton 的房价是如何暴涨，又如何大幅度调整的。
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. k! C7 r* A- e. `' ]/ W1。 此轮房价大涨源于2005年末，那时油价攀升，人们大量涌入爱城淘金，房子很快供不应求，建筑商首先洞察先机，大幅度提高房价。新房涨价带动二手房飙升， 到2006年春天，房价已暴涨约20%。这种涨势也引来了大批炒家，以至于供求关系更为紧张，有一段时间建筑商没有地皮可建房。
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6 W* Y0 a0 q' }) i7 _2。 大多建筑商既无土地，也没有工人，只是组织建房而已。对于如此高的利润，有关行业均想分享利益。其中包括：土地开发商，各路施工队，还有政府。举例来说，在2006年6月，装修地下室价格约为：$25/sqft, 一年后，价格提升为$39/sqft. Sub –contractor 和土地的大幅提价可以完全吃掉建筑商利润。迫使建筑商进一步提价，期房带动现房，以至于房价连升17 个月。其实，大多数建筑商利润并非很丰厚。
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3。 部分建筑商（如，Sterling, Bedrock) 改变营销策略，自己先建好房子再卖 （Spec home)，以期能全部享受房子增值的利润。. L% T1 L- _/ r" i% B7 g
1 q( K4 L [/ Q4 v# C4。 由于建房成本大幅提高，部分建筑商已缩小规模，如Pacesetter 在今年3月份将很多lot 转让给 Mac-Mich.
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! d" U3 t3 i" p3 y- J; l5. 由于房价大幅度攀升，使投资者和换房的人惜卖，累积了很多卖压。终于在今年5月底，大批卖家获利回吐，开始出货。越来越多的买家醒悟，开始观望， 供求关系急速转向。
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( S9 T4 O+ a! I6。大部分卖家虽然急于卖出，但又不想在低于自己的理想价卖出。买家和卖家相持不下，形成有价无市。少部分必须去出售的卖家降低价格，6-7 月份平均房价略有降低。在此期间，新房没有降价，建筑商卖出的房子极少。MLS list 继续大幅度攀升。% P2 m" E3 d* V: e o
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7。 八月份很多建筑商开始以提供优惠，变相降价，二手房市场也作了相应的调整。此时平均房价下降约3%。Match 建筑商的优惠价。但是建筑商卖出的房子仍然极少。因为不少炒家可以提供更为优惠的二手新房，故而出货排在建筑商前面。
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- k+ f$ n0 O- U0 r; }( u8。 9-10 月份，房价基本稳定，买家开始入市。看房的人明显增多。6 ` c: l4 X5 j9 q
; `& U3 Y- U& K2 I8 K/ G9。11月初，新房市场发生重大变化，有些建筑商开始大幅度降价倾销。如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。这种倾销也对二手市场产生了很大的冲击，个体卖家要想在此时出货，只得Match 倾销价。以至于当月房价暴跌6%。 很多买家本想入市，但见到如此大跌，反倒退缩。也有买家认为正是不可多得的买房良机，乘低吸纳。我将在第三部分风险和机会章节说说我的看法。! R' S+ A' p, V% J. l) r& f; J+ T
7 Q' C% A2 Y! c0 E v下面先对建筑商倾销一事说说我的看法 (待续）： |
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狗仔卡
发表于 2007-12-30 11:41
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楼主
4 i+ g. C7 e- C8 R' G0 S: p3 }) I4 Z
发表于 2007-12-31 00:59
