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小议房价与新房开工量

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发表于 2008-1-2 10:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
) ]& g) d4 P  _4 |: ?
7 P, G8 T. b: J1 f9 @9 t这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上涨,按这种逻辑,房价该降了吧?但房价一直在升。事实是,房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底,这里面有个因果关系,和相位差的问题。( b( N' j# u" b0 L; R/ K9 P) {
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首先,这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值,每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以,即使一个新房都不造,也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。
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9 X( P/ p/ x2 P' B5 z% u其次,我们要看到,多数建筑商永远在追市场走向,而不可能先发制人。开工量少,是对既有现状的反应,而不是建筑商的居安思危。否则,他们2006年少建造几个spec home不就得了?在整个过程中,建筑商只能是被动的。最终结果必然是,只有当开工量回升时,房价才有可能回弹。
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, d! M8 x5 w! E: |最后,必须要注意房市的螺旋效应。在初期,房市上升是因为石油经济。但到了中后期,房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之,为1个油砂工造房,需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房,于是就需要更多的建筑工,还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块:建筑和零售。讽刺的是,化工采油都落在后面了。5 [9 o) o! A  ]$ m! ~

) X$ E+ h8 u/ k; U$ Z9 E. F" }所以说,在初期,房市上升是因为石油经济。在中后期,房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样,房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点,炒家出手那么一丁点而已。之后,房价回落只因房价回落。在房市上涨后期,主要需求都来自炒房。既然是炒,买进必然要再卖出。一进一出,对于存量影响为0,不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买,你自己不也不买吗?自己不做的,不要预期别人去做。* S, X) \7 B% o! |1 d

6 e( w/ a# l+ k7 m; a; c) p7 p4 b' x回到开工量,这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降,未来新房存量下降吗?但为何房价会继续下降,开工继续下降?别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降,他们吃什么?所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor,就是总承包商。一级一级承包下去,直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工,建筑工人是瞬间失业,连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言,饥一顿饱一顿本来也平常,但要一年都没有活,估计也挺不住了。如果在阿省没有房子,随时可以走人,去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢?如果要卖房走人,就会导致更多建筑工人失业。
3 K; S% s% i. ~
! K- r8 D5 J- Y( r我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求,所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。
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发表于 2008-1-2 10:39 | 显示全部楼层
谢谢分享. 跟老杨学的.
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+ U" L' K$ _5 Z  b2 d! h- J  u我觉得推动房价的最大因素是需求.
* B& c4 e1 O; O* c% C放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.
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发表于 2008-1-2 10:48 | 显示全部楼层
没坐上沙发也给点鲜花鼓励.
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发表于 2008-1-2 11:38 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看贴留名!
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发表于 2008-1-2 16:02 | 显示全部楼层
我很愚昧,没有领会其中的道理,请楼主进一步分析!!
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发表于 2008-1-2 17:27 | 显示全部楼层
Z老弟不是个简单人。是学经济的吧?
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发表于 2008-1-2 18:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析的很好,很透彻。
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发表于 2008-1-2 20:09 | 显示全部楼层
Makes a lot of sense!
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发表于 2008-1-2 20:16 | 显示全部楼层
没啥说的,一面学习一面交学费。
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发表于 2008-1-2 20:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还是不懂
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发表于 2008-1-2 21:17 | 显示全部楼层
表扬
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发表于 2008-1-2 22:34 | 显示全部楼层
有点不合逻辑!
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发表于 2008-1-2 22:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-1-2 23:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-1-3 00:14 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 01:52 | 显示全部楼层
说了半天不知道在说什么!2 c. A- X; q3 r) [5 w9 j

7 X2 n0 t6 f6 w3 T" O% W个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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发表于 2008-1-3 07:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分享,只是没太读懂。
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发表于 2008-1-3 08:43 | 显示全部楼层
这么好的内容竟然不值得一个精品,
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 10:28 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表
" d. V4 D* I9 ~* h; p8 z, E8 g" Y8 P说了半天不知道在说什么!4 P2 ]7 F1 G, z  v% W+ C' |7 J
& Q9 K- j, g3 c( f7 A+ I: B
个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
. `/ t, E0 y( X8 k9 f3 x/ X
, ]0 G, S/ v3 i& d4 N4 Q
总结的简单点:
, T% R+ H% m8 p0 s* u; ~' H在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)
. U! Q3 ~+ x. m& J在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
8 g6 o# e, b9 l. v
& M- q6 g) r. f房价降也是一样。$ c' P4 v( O& O/ @4 Z3 I

( h: D. t& x) C/ d% p# y! q你的,明白?0 S5 y3 V8 L1 ?9 L

9 _- E$ \3 ~6 o8 E& T* l/ G再举个例子,现在国内股票很牛(虽然小幅回落,但整体还很高),很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看,很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环,就是泡沫的必要条件。
) M7 @! X0 B6 S. ^: \3 e; i; N& t; k* g$ Y# Z/ x
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-1-3 11:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表 6 N- N) f3 g, n7 \% e% ]; i
这么好的内容竟然不值得一个精品,

. [" Q  _$ K( `( C9 d" J0 b* z1 ^3 m9 R' W4 ]% B. @) b
同感,老杨应该设精。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-3 12:16 | 显示全部楼层
这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立,那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。
; F' Z, T$ s- w# P# @- @+ T( ], G8 _0 @8 b' p3 M; v- t
很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
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发表于 2008-1-3 12:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
哈哈,美国房市大跳水,其中就说库存量够卖9个10个月的,这Edmonton库存够卖一年的,还有这末多人看涨,真系奇迹。
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发表于 2008-1-3 12:55 | 显示全部楼层

同意楼主关于基本面的分析

同言同羽 置业良晨
如果大家有石油业内朋友,可以打听一下今年石油行业工作量,相信就会知道,ALBERTA,所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平,但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联,在2007年底房价些许下滑,砖家们就跳出来说房价要涨回去,但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析,现在房价高低就看有没有人炒,如果2008年所谓龙头产业还没有起色,08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:04 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-3 12:16 发表
! t7 e1 L8 ?3 G很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
) c3 a$ s0 q, E) y7 j
& D) |' `+ r6 K* l* T. ~2 w& d
现在卖房子的,很多人是已经买了新房,同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房,法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金,尚未开工的新房(换言之,还在开放商手里的一块地)。
" w* B7 y4 F: z! Q- `( c% r* E( L, R0 f- U- p/ [$ N4 ^
要说还没已经买进新房,现在卖旧房的,估计没有几个。  }9 B7 B( ~( Y0 j2 X2 W2 |  d
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[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表
) P' @9 i$ c( j% c* U5 ^+ q7 ?/ N  V顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。

# Z% G0 G/ a4 B
0 d/ l3 O) A& H6 o8 t 一手资料
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发表于 2008-1-3 15:48 | 显示全部楼层
学习学习!
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发表于 2008-1-3 17:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表 * O. K9 j/ o6 X4 X1 q* k+ \
/ t# [9 N: g# m
: |& [3 ?' o- f1 f$ I
总结的简单点:* b, w9 J' X0 x( Y% b, E
在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)
$ M! ^  p' p8 i! |$ e, ^2 @在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
; @  E3 E! y- A8 P. J3 [' `/ t0 v
. n3 N6 K1 W3 M1 L- o9 V) @& C房价降也是一样。
' R0 W8 @8 Z: A  }% t2 [
! A/ u6 E1 j, d" @2 J* m- q你的,明白?, x% a% ~$ L5 ]$ V9 N
...

. m- P9 y  @* D7 T3 ]
! T2 k) I) h+ g2 B/ D谢谢你的解释。不过,炒房不是炒股,你的明白?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 07:14 | 显示全部楼层
先回复下,慢慢看
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 09:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表 5 r! |# u4 c3 N1 d, [- o$ }" n
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
1 }6 B- v4 @& x8 t  [( R
9 ]( q; S6 F! j3 Y( c% X. [这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上 ...

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+ o6 D: u) c  @6 E你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:
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1) 大面的供求关系是价格的根本原因.
2 y" K5 \# e: `8 O" p+ u0 }% O/ _2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.
2 ]+ ~6 t$ ~1 P+ [! z7 Q( k; c, m3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.- Q) U' ?* j6 _; D' d
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
1 w9 a) J& g! e/ Q1 r2 l5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.! v/ F' T8 O: ?* ~9 q( X3 P: t. [2 @, t
6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 11:12 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表 % j. C$ q8 M; x6 v5 m) D3 L. x" h
( V! S3 J. f* b7 K/ ?
% R3 F6 }+ M6 k9 b# E
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:
" ~9 l, P$ K4 s) O( S$ ~3 G6 [& p$ u
1 O% M& }; F2 c: L1) 大面的供求关系是价格的根本原因.
, `( H% x2 Y* N4 h7 |" Z2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的
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1 F" _& t* o* q1 }: Q- k4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.0 d) ]) k' q. i0 l. ?
...

) ~1 ^. b" f5 U感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
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