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2008 年房市将强劲反弹

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发表于 2008-1-3 21:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
理由如下:
7 @& D1 M5 X/ U& F' S, e5 d
* V4 {$ b! L- H" ~! i+ i   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将下跌,结果房价直线上涨;
+ u2 y. D: X, R! b( z* A   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,或是盘整中稍微下降,结果房价狂跌;
6 E! y( R: e" Y4 v. o   2008年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会狂跌,或是盘整中稍微下降,所以结果将是强劲反弹 。。。
  ?# D2 G) J7 f; y. v3 o: z
0 \  c; g6 I! E. v  [8 w6 s9 C! {   和大家开个玩笑,祝大家新年快乐 !
5 k! G# x  A4 \$ k
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发表于 2008-1-3 22:56 | 显示全部楼层
你趁早多存货待沽吧!
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发表于 2008-1-3 23:29 | 显示全部楼层
哈哈,你逗。
Z
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发表于 2008-1-4 10:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认识的人里面,出了我自己,所有人都已经买了...
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发表于 2008-1-4 13:09 | 显示全部楼层
[quote]原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 21:41 发表 $ O6 U6 Z2 p& p& ?. j) j1 K
事实是:: d4 O' I, h! L: \
% W) k3 q4 n8 ~: d- ~3 m3 W6 t( i) x
   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将上涨,结果房价直线上涨;
  J3 c* k; \3 i' k* i: O3 N" p   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,结果房价涨10%;
2 O5 V! q; z) d/ S3 }4 o   2008年初,这个坛子里原来预测上涨的大虾们预测房价会继续上涨,结果。。。。
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发表于 2008-1-4 13:30 | 显示全部楼层

回复 1楼 的帖子

也许梦想成真,不是玩笑!
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 楼主| 发表于 2008-1-4 23:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 自由的像风 于 2008-1-4 13:30 发表 ) ?# w0 G1 g* c7 a/ r
也许梦想成真,不是玩笑!
2 N/ g8 G4 i& `; ^4 M, V0 m/ F
' P9 B, {. M. j1 v4 F  _$ N9 @

- E0 D% J. G% m. m0 V; a& `, J) d$ @: H6 i9 P
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。9 q8 Q3 _& s, y" M

5 C; ~9 N, T. b# m9 H) ?% [: r理由如下:; H1 L0 K; w2 t( |# C6 V, u

/ G) Y" m3 I7 V$ a! T& {  |! Q1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素。这也正是为什么多伦多和温哥华的房价一直上涨,而那里的经济却比阿省差得很远的原因。从整体上看,爱城的市场需求依然很大,而且会随着爱城市油项目的开工而越来越强。我个人一向认为,推动房市的原动力不是投资的人,而是最底层的购房者。爱城经济火爆,而且工资收入比以前提高很多,加上吸引很多的外来人,使得原来没有房的人有能力购买Apartment, Condo, Townhouse等小房子,这些卖了小房子的人会买较大的房子,以次类推。。。还有一个事实是在爱城出租房很容易,空房率很低,这也证明爱城的市场需求依然很大。。。
7 I( U7 L# W8 O! ]9 b* K2.市场上的11000套房子并不都是投资房。一个简单的例子可以证明这一点:大家可以到MLS上看看,现在的房子总数量比10月份下降了很多,这些房子不是被卖掉了,而是很多都是要换房子的人,到了冬天这些人不愿意搬家,所以撤掉了。还有一些投资者进场较晚,所以持有房的价格比较高,现在的价格可能已经跌破他们的买价,所以索性退出市场,先出租出去,等待市场反弹。所以,市场上的11000套房不能说明房子过剩,只能说明市场很活跃。换房子的人卖了房子并不能减少市场的需求,他们还有买新房,所以他们反而会推动市场的滚动。投资者在卖出房子获利后,他们还会买新房去投资,也不会减少市场的需求。
" ^) I+ D  N! n. P  \* w2 o4 `3.虽然影响房市的最直接因素是需求,但是房市的涨落还要受很多其他因素的制约。很多国人用自己的对中国股市的经验去预测加拿大的房市,如石油的价格,经济的好坏等等,结果可想而知。我个人觉得影响房市的另一个次要因素是银行的贷款利息。大家可以回想一下,历次房市的下跌和上涨都是和央行涨息有关。央行已经在11月份降息0.25,据说可能还会再次降息。
' B0 t7 Y. b  r! B[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:14 | 显示全部楼层
贷款利息的涨落很关键,利息的增长可能使得买得起房的人变成买不起房,利息的下降可以使买不起房的人变成买得不起房。。。7 N, Y% b( S' n& e# f3 B
4.简而言之,房市的暴涨必然孕育着房市的暴跌,而房市的暴跌必然导致强劲反弹。爱城原来的房价偏低,有一定的上涨空间,所以2005-2006年的上涨是合理的。2007年,爱城没有经过卡城的调整,反而被外来投资者和爱城人继续超高,导致房子的价格已经达到了爱城的收入水平无法支撑的程度,再加上央行加息,还有美国的经济下滑,房屋次级贷款所带来的恐慌,所以房价的狂跌是必然的。现在,随着房价的下跌,央行减息,爱城收入水平的提高,投资者信心的加强,房市必将会遇到强烈的支撑,进而反弹,正如卡城去年盘整后的情况一样。
+ _* v! [# n  F0 q4 r[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:40 | 显示全部楼层
5.无论你相信与否,房市的被支撑正在进行。你可以到sterling的网站上去看看,所有的西区和北区的1900多尺的43万左右的房子全部Sold, MLS上的40万到42.5万的像样的房子已经不多,现在爱城的房子的价位已经和去年卡城盘整后的价格相似,所以是应该被支撑的时候了。如果央行在三月份左右再次降息,爱城的房市将被再次激活,强劲反弹。美国的经济不景气,股市和房市暴跌,我觉得说不定对爱城来说是好事,从美国股市和房市中撤出的庞大资金说不定会转投阿省。* ^7 |8 R) p/ h1 Q4 ^4 Q
6.由于新房的原材料,人工费,地皮费的增长,新房的价格只升不降,不会打压房子的价格。Builder也不可能作陪本买卖,他们只会降低开工量。像sterling这样的大builder可以用Spec home降价促销,度过难关,看似降了12万,他们其实并不赔本,因为所有的Spec home的合同都是一年前签的,地皮、人工、原材料都是大约一年前的价格。这些Spec home很有限,不可能冲击整个市场。很多builder在市场不景气的时候反而建Spec home,好在市场反弹时抢先用底价获利。( T; a2 H- s* C

7 M5 ?0 z4 {, Z$ j& G+ I[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:00 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 01:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
7.历史惊人的相似。关注房市的朋友都会发现,爱城和卡城的房市发展似乎相差1年,卡城的去年的房市会在今年的爱城再现。我说不出其中的原因,毕竟来加拿大还太短,对其经济发展的内在必然性还不清楚。如果奇迹会再次发生,那么爱城也会像去年卡城一样,经过暴跌后会在转过年来后强烈反弹。
8 ]' [1 M7 p& s7 V9 W7 l8 _8.再补充一点,健康的房市发展的原动力是需求。回顾爱城房市的发展,2005年和2006年的新房开工量不足以平衡爱城的市场需求,正是因为爱城市政府2006年底的地皮批得太少,造成2007年初,房源奇缺,房市暴涨。个人感觉爱城的收入普遍偏低,投资的人进入房市多在2006下半年(在4月份第一轮暴涨之后)以后,而且很多投资者都不够专业,过于贪婪,手持多套房子,超出自己的承受能力,当房子暴跌时,急于抛出,加剧市场暴跌。但总体来说,爱城的建房速度和爱城的石油项目所吸引的外来人相比,还是跟不上的。房市经过短期调整后,必定会继续增长。- y8 k, L0 ^& ?' i2 ?" p, }
9.所有builder的新房价格都没有下降,而且去年建的新房的价位也很高,不可能打压总体房市的价格。
6 g5 m3 u, ~2 E6 w
1 a7 ^% n6 j: s( `# S1 B; F[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:48 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 03:06 | 显示全部楼层
10.人性是贪婪和愚蠢的。只要一有风吹草动,在这次房市暴涨中获利的或是看到别人获利的人们必将会跟风追买,引起新的一轮房市飙升。纵观所有的投资方向,投资房子依然是最稳妥地方向。历史的看,只有房价是只涨不迭的,历史上没有任何时候的房价会比现在高的,对吗?而且,房子是最省事的生意,不用花太多时间的打理,出租还可以挣钱,至少可以打平银行贷款。从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归。
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发表于 2008-1-5 04:13 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
0 t$ l; |5 ~. Z0 v$ \+ Q) i8 r$ f+ w' ?" f$ F/ W' c- X# N
* T4 D1 v! a; j8 E0 T' V
- [3 T' {# M! n# N, D* r& O
" q7 u( Q9 P, T/ A
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
, d. i( a9 |7 N# P' r- c1 U
# x" p9 O7 C: P( H  Q理由如下:
6 F2 ?4 q5 E2 j: o( x- x- y
( S+ D' ]- T+ h4 Z6 }9 x4 b1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...

( s3 Z2 d  }# t1 O0 |% D2 g4 V# T
% I% h/ q/ I+ V不认同,太浮浅了。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 12:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 陪读老公 于 2008-1-5 04:13 发表
- I! f- D( X  q$ H7 S& Y8 |7 P/ H* g$ W

) W5 f' P# |/ U3 K不认同,太浮浅了。
2 c3 K. B+ D) p& h. w% g  m
; ~7 C$ ~& U# D. v4 I, g7 R
无论你是博士还是博士后,要得到社会的承认首先是要找到适当的工作,而不是去打工;
3 O% S5 J4 v6 s  v) C+ Q: }# R5 p. O9 E3 g7 L" Y4 y. C/ R
同理,每个对市场的预测都是要得到市场的最终检验,就让未来的市场来说话好了。
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发表于 2008-1-5 12:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
又是个(此处省略4字)的人在分析投资和市场.
7 e% S) n; n: c1 I$ L9 Q谁告诉你"历史的看,只有房价是只涨不迭的", 谁告诉你"从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归"?
: _. i9 d- ^# q1 k) s2 u! W' u. a5 {看两本书再来"预测市场"吧;3 }4 H3 g, e" [) o; r6 o+ e; {( g
; b* s; x( z& [& \
"得到社会的承认", 就必须"首先找到适当的工作"吗? 定义"工作"先.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-5 13:06 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 14:53 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-5 13:06 发表 ) H6 S; o3 M. w" g8 Y' u+ C& F2 a4 G
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。
! x2 X% ~9 B* K3 q. Z
/ i/ K; m. F) |; i
谢老杨所给予的肯定,老杨的关于“預測房價上漲與下跌的經驗之談(http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1)”的帖子无形中是对我的论点的一个支持。' l$ D3 {( I4 d# x# M
/ g1 v$ g+ u. g7 J6 T
正如老杨所说,我发此帖的本意也是想开阔爱城朋友的思路,如果能够抛砖引玉,侥幸给大家一些帮助,那就是我最大的欣慰了。+ ^* O! q8 q( |) n! G' C& g

7 ]+ m! _- G8 U' x, s祝大家2008年好运!
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发表于 2008-1-5 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
4 {: Z4 z* O' U, Z4 x) H: W3 ^# k. B! L, y3 N* a! S$ b
+ w( ~# m  c" D8 ~1 z+ N) R& S" r
" r1 |: _6 [6 @8 J. q; O/ Y

  S8 Z9 [" ?0 f5 s这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
1 b! r, K% a$ n3 ]4 R5 l4 p! E) p0 R7 U
理由如下:
# |" L% `. ^6 P- R
  B" h5 t8 @: Q( }( s! h! L1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...
2 s) x: o5 S" [6 k' M  [! d
我不知道经济会不会继续好,如果经济继续向好,那房子是由可能再升,不过这也不是靠嘴上说好就能好的。4 W5 o! y% t  t
目前房价和收入比来说还是太高,4年前房价是现在的一半,4年后也没见到所有人的工资都翻倍了,工资是涨了,涨的多的只是那些与石油相关行业,这在爱城人口比率能占多少?最终结果还是表面上的繁荣,买不起
# ]8 I; b; u' X/ d房子的还是买不起,买的起的把房子价格给炒起来的。如果油价真的下跌了,工作都没了,谁可以负担那么高的贷款?
5 H2 r' O2 N1 `: Z* ]) P3 F0 R/ |老外不象中国人,可以把一年中的收入的50%甚至60, 70%都去还贷款或本金,我所认识的外国人大多数还是今朝有酒今朝醉,圣诞一过完,兜里都没几个子了。经济只要一不好,他们是没有能力还长时间的高额贷款的,最终也只有抛房。所以房价能不能稳定还是靠经济好不好。温哥华和多伦多一个是金融中心,一个是最适宜人类居住的城市,爱城有什么?好像除了石油啥都没了。
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发表于 2008-1-6 15:00 | 显示全部楼层
个人一点想法:$ o: _2 x3 k/ Z: N; L; x3 V' c. u
1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. + |/ }2 C9 ~6 c1 B1 F
2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.
/ W9 J1 E7 O$ H' `  Q3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.
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发表于 2008-1-6 18:17 | 显示全部楼层
个人认为2008年的房价会维持平稳态势.原因是:
. O( t# R* }; Q% H0 a. O( x1.从技术面看,过去几年本市房价的暴涨和2007年的震荡,应该在2008年有一个振幅收敛,进入调整的过程.. O8 j, J5 }) Z% Q3 D
2.从基本面讲,经济面向好带来的房屋消费资金能够消化一些即将竣工的新房.
2 i# D2 J9 U2 U& e. d/ v* C3.美国大选会左右新的石油市场趋势,在一切没有尘埃落定前,大规模上项目和砍项目都不太可能.
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发表于 2008-1-6 20:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的手里一定有几套住房吧,你很想挣钱吧,要有德行啊!!!!!!
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 23:16 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析完全不认同。说2008 年爱城房市会强劲反弹简直就是痴人说梦。楼主说“影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素”。这是对房地产和经济的关系缺乏基本的认知。显然,经济的好坏将直接影响需求,目前的空房率不高将随着经济的减缓而升高。尽管爱城经济有能源的支持,但官方经济展望报告预计2008年实际GDP增长率将从2007年的5.5%降到3.8%,这就是说GDP增长率比去年降低30%,失业率也将增加。在这种经济环境下,不要说房市反弹,房市能够维持现在的水平就已经是万幸了!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-6 23:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
楼主说:08年很强烈地向下反弹,因为升的太高太快。捧得高,摔得狠。但愿不要弹得太狠。
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发表于 2008-1-7 09:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
个人一点想法:+ R4 A. n/ w- p0 C
  u% {/ j7 U6 u  ~4 v1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. ; y; B3 S5 j5 X0 @" b
# T+ P' }0 @; n, B3 u' V% C2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.* f8 D% g7 f9 S9 y' J; ?' |
2 O/ K2 X% @1 M7 K6 g3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.

- `! g. s- S$ G- x+ [: I我比较赞同你的想法。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 14:13 | 显示全部楼层
现在房价普遍在40-50万以上,如果再涨上去,那么民众每月的还款会是多少?占家庭收入的百分比是多少?/ b+ d- M5 i8 S& I; c
爱民屯没有大石油公司的总部,经济再热也不会与石油价格同步。
9 w6 {& R: D, L2 H, U美元弱势的产生,最终会直接影响加拿大的经济,石油价格高企,最终得益的也只有加拿大西部的几个产油省。
1 @7 w5 b+ z$ V: {6 U) }但是真正达到收入与房价同步高涨的,只有Fort McMarry了,那里才是房价会继续高涨的地点,其他的都只是边缘效应。
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