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2008 年房市将强劲反弹

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发表于 2008-1-3 21:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
理由如下:' |! w2 d$ Y7 j& V

+ [/ ^; y* X$ d) _/ ]( w! r   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将下跌,结果房价直线上涨;; x1 Q" }% v3 V0 N  d
   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,或是盘整中稍微下降,结果房价狂跌;2 U5 Q: q) d1 |. q" E
   2008年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会狂跌,或是盘整中稍微下降,所以结果将是强劲反弹 。。。
2 X% }# e* m$ h5 h: i3 Z: }$ F" Z3 Y
   和大家开个玩笑,祝大家新年快乐 !
/ c- t9 ~8 F6 @4 M( Q
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发表于 2008-1-3 22:56 | 显示全部楼层
你趁早多存货待沽吧!
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发表于 2008-1-3 23:29 | 显示全部楼层
哈哈,你逗。
Z
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发表于 2008-1-4 10:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认识的人里面,出了我自己,所有人都已经买了...
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发表于 2008-1-4 13:09 | 显示全部楼层
[quote]原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 21:41 发表
3 x# M6 w' v& W8 v5 M0 X- u" Z4 Q/ q事实是:
; |* A- t0 h: l: r. V/ l
# A' i$ x7 P5 G4 \) f   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将上涨,结果房价直线上涨;
4 X  o1 Z& l7 s$ J/ e/ ^% r& e# K4 ^* g   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,结果房价涨10%;
1 V$ f+ b* H" [/ l5 E  v; T' P   2008年初,这个坛子里原来预测上涨的大虾们预测房价会继续上涨,结果。。。。
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发表于 2008-1-4 13:30 | 显示全部楼层

回复 1楼 的帖子

也许梦想成真,不是玩笑!
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 楼主| 发表于 2008-1-4 23:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 自由的像风 于 2008-1-4 13:30 发表
3 K, _) Q6 \+ U: J5 C; l也许梦想成真,不是玩笑!

. h5 \) A/ J( S9 f" Q5 Z4 m
* [/ U3 T  l0 Y  \) |# D) z & V3 ^* A6 P: |3 v

; ]9 n/ Z9 J* [$ G, g这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。6 `) O3 h5 d1 s* N7 S( d

9 |' ?, i. K" y( q8 d% R理由如下:
3 D$ u5 @$ M* u9 o% |  H+ [9 M7 h0 a% M
1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素。这也正是为什么多伦多和温哥华的房价一直上涨,而那里的经济却比阿省差得很远的原因。从整体上看,爱城的市场需求依然很大,而且会随着爱城市油项目的开工而越来越强。我个人一向认为,推动房市的原动力不是投资的人,而是最底层的购房者。爱城经济火爆,而且工资收入比以前提高很多,加上吸引很多的外来人,使得原来没有房的人有能力购买Apartment, Condo, Townhouse等小房子,这些卖了小房子的人会买较大的房子,以次类推。。。还有一个事实是在爱城出租房很容易,空房率很低,这也证明爱城的市场需求依然很大。。。+ V6 G( u7 u4 x7 d; n
2.市场上的11000套房子并不都是投资房。一个简单的例子可以证明这一点:大家可以到MLS上看看,现在的房子总数量比10月份下降了很多,这些房子不是被卖掉了,而是很多都是要换房子的人,到了冬天这些人不愿意搬家,所以撤掉了。还有一些投资者进场较晚,所以持有房的价格比较高,现在的价格可能已经跌破他们的买价,所以索性退出市场,先出租出去,等待市场反弹。所以,市场上的11000套房不能说明房子过剩,只能说明市场很活跃。换房子的人卖了房子并不能减少市场的需求,他们还有买新房,所以他们反而会推动市场的滚动。投资者在卖出房子获利后,他们还会买新房去投资,也不会减少市场的需求。
. r4 v8 I8 r4 S3.虽然影响房市的最直接因素是需求,但是房市的涨落还要受很多其他因素的制约。很多国人用自己的对中国股市的经验去预测加拿大的房市,如石油的价格,经济的好坏等等,结果可想而知。我个人觉得影响房市的另一个次要因素是银行的贷款利息。大家可以回想一下,历次房市的下跌和上涨都是和央行涨息有关。央行已经在11月份降息0.25,据说可能还会再次降息。4 ]+ Y* B8 l( h9 k( O( T
[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:14 | 显示全部楼层
贷款利息的涨落很关键,利息的增长可能使得买得起房的人变成买不起房,利息的下降可以使买不起房的人变成买得不起房。。。5 e: l, C1 N# y6 o
4.简而言之,房市的暴涨必然孕育着房市的暴跌,而房市的暴跌必然导致强劲反弹。爱城原来的房价偏低,有一定的上涨空间,所以2005-2006年的上涨是合理的。2007年,爱城没有经过卡城的调整,反而被外来投资者和爱城人继续超高,导致房子的价格已经达到了爱城的收入水平无法支撑的程度,再加上央行加息,还有美国的经济下滑,房屋次级贷款所带来的恐慌,所以房价的狂跌是必然的。现在,随着房价的下跌,央行减息,爱城收入水平的提高,投资者信心的加强,房市必将会遇到强烈的支撑,进而反弹,正如卡城去年盘整后的情况一样。
1 k" r0 V' H) p1 H& Q[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5.无论你相信与否,房市的被支撑正在进行。你可以到sterling的网站上去看看,所有的西区和北区的1900多尺的43万左右的房子全部Sold, MLS上的40万到42.5万的像样的房子已经不多,现在爱城的房子的价位已经和去年卡城盘整后的价格相似,所以是应该被支撑的时候了。如果央行在三月份左右再次降息,爱城的房市将被再次激活,强劲反弹。美国的经济不景气,股市和房市暴跌,我觉得说不定对爱城来说是好事,从美国股市和房市中撤出的庞大资金说不定会转投阿省。
7 Y$ _8 T1 q0 L6.由于新房的原材料,人工费,地皮费的增长,新房的价格只升不降,不会打压房子的价格。Builder也不可能作陪本买卖,他们只会降低开工量。像sterling这样的大builder可以用Spec home降价促销,度过难关,看似降了12万,他们其实并不赔本,因为所有的Spec home的合同都是一年前签的,地皮、人工、原材料都是大约一年前的价格。这些Spec home很有限,不可能冲击整个市场。很多builder在市场不景气的时候反而建Spec home,好在市场反弹时抢先用底价获利。
" d( k& ^/ U+ Q7 [; {* W4 ~6 j+ H$ y" W
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:00 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 01:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
7.历史惊人的相似。关注房市的朋友都会发现,爱城和卡城的房市发展似乎相差1年,卡城的去年的房市会在今年的爱城再现。我说不出其中的原因,毕竟来加拿大还太短,对其经济发展的内在必然性还不清楚。如果奇迹会再次发生,那么爱城也会像去年卡城一样,经过暴跌后会在转过年来后强烈反弹。; m6 }& S6 E5 Z" h5 u
8.再补充一点,健康的房市发展的原动力是需求。回顾爱城房市的发展,2005年和2006年的新房开工量不足以平衡爱城的市场需求,正是因为爱城市政府2006年底的地皮批得太少,造成2007年初,房源奇缺,房市暴涨。个人感觉爱城的收入普遍偏低,投资的人进入房市多在2006下半年(在4月份第一轮暴涨之后)以后,而且很多投资者都不够专业,过于贪婪,手持多套房子,超出自己的承受能力,当房子暴跌时,急于抛出,加剧市场暴跌。但总体来说,爱城的建房速度和爱城的石油项目所吸引的外来人相比,还是跟不上的。房市经过短期调整后,必定会继续增长。
. y- ~$ {; W2 F0 B, Z. u9 \$ v9.所有builder的新房价格都没有下降,而且去年建的新房的价位也很高,不可能打压总体房市的价格。
( n- o2 ^; _4 m8 C: n6 p( ~. O. E% ~0 V# Q3 ]' j5 x; s% ~
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:48 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 03:06 | 显示全部楼层
10.人性是贪婪和愚蠢的。只要一有风吹草动,在这次房市暴涨中获利的或是看到别人获利的人们必将会跟风追买,引起新的一轮房市飙升。纵观所有的投资方向,投资房子依然是最稳妥地方向。历史的看,只有房价是只涨不迭的,历史上没有任何时候的房价会比现在高的,对吗?而且,房子是最省事的生意,不用花太多时间的打理,出租还可以挣钱,至少可以打平银行贷款。从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归。
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发表于 2008-1-5 04:13 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
& ^, m2 n* Q% ^, l# w
# I9 W3 u2 E2 T1 a
1 A5 I6 j+ a" w4 c% _9 C& N
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3 \4 k$ A7 o+ G5 ]# G- E这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。0 N1 _! K" U* y3 w

/ P2 \4 {0 q/ S! ~  V理由如下:$ M+ l6 y+ I" x$ J6 F6 _

9 k/ g5 P0 G- d7 _% N! d3 B6 C1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...

* i, G1 h: m! a! i3 I: r( f, {; h8 |! ]/ |8 H) m! S# i" ?
不认同,太浮浅了。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 12:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 陪读老公 于 2008-1-5 04:13 发表   A6 A5 f7 J, m8 V7 k
1 Y/ z9 K0 u+ N
8 B. F2 j) [- F# I' a: O. i
不认同,太浮浅了。
- d% \8 E9 ]! A) F- ?0 Z2 \

) L. n1 R$ t9 o2 e4 o' z" ^/ j无论你是博士还是博士后,要得到社会的承认首先是要找到适当的工作,而不是去打工;
9 V4 y- r8 X) r/ w# G, @- e7 ?' W* A: @, g0 q0 d
同理,每个对市场的预测都是要得到市场的最终检验,就让未来的市场来说话好了。
大型搬家
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发表于 2008-1-5 12:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
又是个(此处省略4字)的人在分析投资和市场.
, l2 N+ a9 t- ]0 d谁告诉你"历史的看,只有房价是只涨不迭的", 谁告诉你"从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归"?, ^/ u$ E( T2 M; f, M  V
看两本书再来"预测市场"吧;
- ]0 R) ^' t5 q2 ?4 q0 F3 `# u, X5 I
"得到社会的承认", 就必须"首先找到适当的工作"吗? 定义"工作"先.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-5 13:06 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 14:53 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-5 13:06 发表 / }: K0 Z1 V4 B$ C- ]
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。

2 X1 X3 ?7 U8 s& U+ r8 d5 S) y0 w" q0 ]# q- u/ g. Y4 D$ z0 Q. g
谢老杨所给予的肯定,老杨的关于“預測房價上漲與下跌的經驗之談(http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1)”的帖子无形中是对我的论点的一个支持。3 e, A2 `0 Y- U( p) G

& K( y) x# h- C% L* b( H$ _正如老杨所说,我发此帖的本意也是想开阔爱城朋友的思路,如果能够抛砖引玉,侥幸给大家一些帮助,那就是我最大的欣慰了。
- M6 a& l4 Q5 h
+ m4 S0 \- ?( a/ e% V祝大家2008年好运!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
# }* T4 @2 u2 |" E- T& u0 w* O% O( l! U7 g
8 ]- T1 F" R) B# ]) F* r+ g  W
1 q: o( f9 _" I7 b" ~% t
6 m/ A3 `" L7 ~9 K3 ?
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
1 j9 e9 ]% ~% e; O8 c3 K  E: e* O, L. [
理由如下:
3 @  `) J+ {: f2 h
! G2 m2 |3 o" {" q1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...
; O3 I- k/ I+ v; {9 E0 u8 @4 @
我不知道经济会不会继续好,如果经济继续向好,那房子是由可能再升,不过这也不是靠嘴上说好就能好的。
1 _$ g, E$ D/ e/ X目前房价和收入比来说还是太高,4年前房价是现在的一半,4年后也没见到所有人的工资都翻倍了,工资是涨了,涨的多的只是那些与石油相关行业,这在爱城人口比率能占多少?最终结果还是表面上的繁荣,买不起
& h0 ^" L5 I4 p7 S+ v. c房子的还是买不起,买的起的把房子价格给炒起来的。如果油价真的下跌了,工作都没了,谁可以负担那么高的贷款?
. j1 W$ K4 N  p2 z# ^3 q( K, d老外不象中国人,可以把一年中的收入的50%甚至60, 70%都去还贷款或本金,我所认识的外国人大多数还是今朝有酒今朝醉,圣诞一过完,兜里都没几个子了。经济只要一不好,他们是没有能力还长时间的高额贷款的,最终也只有抛房。所以房价能不能稳定还是靠经济好不好。温哥华和多伦多一个是金融中心,一个是最适宜人类居住的城市,爱城有什么?好像除了石油啥都没了。
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发表于 2008-1-6 15:00 | 显示全部楼层
个人一点想法:
4 M5 F8 B- k( A( A6 |! C1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. " M' B3 O( z$ b# h" N9 P/ w; \% }
2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.
: }& o2 R$ _, s& O1 s3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.
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发表于 2008-1-6 18:17 | 显示全部楼层
个人认为2008年的房价会维持平稳态势.原因是:0 R7 n5 i9 H5 `3 y/ Q, n. g' r; S. I
1.从技术面看,过去几年本市房价的暴涨和2007年的震荡,应该在2008年有一个振幅收敛,进入调整的过程.
; r$ Q& H) g# c2.从基本面讲,经济面向好带来的房屋消费资金能够消化一些即将竣工的新房.
" P# ?0 o7 C3 B% k+ ]) }3 ]3.美国大选会左右新的石油市场趋势,在一切没有尘埃落定前,大规模上项目和砍项目都不太可能.
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发表于 2008-1-6 20:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的手里一定有几套住房吧,你很想挣钱吧,要有德行啊!!!!!!
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 23:16 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析完全不认同。说2008 年爱城房市会强劲反弹简直就是痴人说梦。楼主说“影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素”。这是对房地产和经济的关系缺乏基本的认知。显然,经济的好坏将直接影响需求,目前的空房率不高将随着经济的减缓而升高。尽管爱城经济有能源的支持,但官方经济展望报告预计2008年实际GDP增长率将从2007年的5.5%降到3.8%,这就是说GDP增长率比去年降低30%,失业率也将增加。在这种经济环境下,不要说房市反弹,房市能够维持现在的水平就已经是万幸了!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-6 23:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
楼主说:08年很强烈地向下反弹,因为升的太高太快。捧得高,摔得狠。但愿不要弹得太狠。
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发表于 2008-1-7 09:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
个人一点想法:+ R4 A. n/ w- p0 C
: w; G2 g7 U' j% N. z. @: o1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平. 5 l" }, c) ~9 K" t. P6 j: P
# T+ P' }0 @; n, B3 u' V% C2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.* f8 D% g7 f9 S9 y' J; ?' |
; n6 {* w  j  G! t! b! }2 K3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.

6 T7 Q9 D6 @, r( J. ]  U( E3 q% c我比较赞同你的想法。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 14:13 | 显示全部楼层
现在房价普遍在40-50万以上,如果再涨上去,那么民众每月的还款会是多少?占家庭收入的百分比是多少?; ?7 k# Z- o5 C1 N' J# t( X$ I
爱民屯没有大石油公司的总部,经济再热也不会与石油价格同步。
, z( r$ Q6 _2 d美元弱势的产生,最终会直接影响加拿大的经济,石油价格高企,最终得益的也只有加拿大西部的几个产油省。4 u4 O& x. ^4 n* \. ^+ R7 h
但是真正达到收入与房价同步高涨的,只有Fort McMarry了,那里才是房价会继续高涨的地点,其他的都只是边缘效应。
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