 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释。
; m: q; A. x k7 x% z8 c5 m8 g9 Z' E& n
我在第四部分指出：5 w6 \, f* ]+ d' a& I1 j6 k
在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。4 B# u, _/ R- O6 t% Z# e p! p
7 m) C) P1 Y. j: A0 T这句话，引来了很多不同的意见和否定， 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子，申请贷款时，银行要评估房价。上保险时，保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准，后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常，人们比较重视前者，因为它直接影响到买家要花多少钱，卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多，其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为，买家卖家的心理，是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配，是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落，股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法，暂时不考虑交易价格，而着眼于建房的成本，即其内在价值，那么，很多事情就会变得有规律可循，而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。
4 N& O- Q( d. W9 y* q+ u6 I. W
4 u4 _" F' `1 `1 x- k8 \0 R6 r0 L2 l! |6 t1。 无论股价或房价，或商品的价格如何变化， 只要是负反愦系统，都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨，或会跌多少，但是我们确可以有把握认为，房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说，我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是，如果我们发现它的窝（里面还有小鸟），我们就可以比较有把握的预测，这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。; h/ w$ w5 [5 L6 }' L- L4 P
7 Z1 }6 S% j- ~2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。
1 b- n9 B( s: w
: l3 i5 n4 @; O3。 股票的内在价格很难估计，这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的，即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。# ^! b* j4 d( C% ]8 `$ ~
/ O8 R) m. K' g# T# q. ]' z4 }4。 房子虽然可以炒，但却主要用来居住，长期脱离造价的现象不会持久。
6 H2 V# `0 W2 L3 K; Y" O
% Q3 {" @' R& r5 o+ e& I' i! `不知有没有解释清楚。
& \. C" b7 S" Y. [$ K6 `; B9 ?7 m/ ]# g6 E
书归正传，下面讨论我对于房价的看法， 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说，其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求，房价会不断上升。 此时，建筑商有利可图，会大量建房，以至于供过于求，价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始，其实质也 就是市场经济的调节作用， 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价，决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。6 \" T. S5 f b
+ @0 v: ~/ E a; r, w
一个系统，如果不能够及时的调节偏差，就可能失控，这个过程称为正反馈作用。对股市，或房市来说，就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退， GDP 为负值。目前，尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此，我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。
; V' ]# f u! T* ~0 \1 d8 x% g
& T7 O+ K9 T' M2 W+ p平衡点是房子的造价，而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程，因此，我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述：
; ?! o* d* Y& Q- r$ V2 C
. }, U$ I }8 p I
: N9 j3 @3 z$ OP = C + A f (x + T)$ `+ f0 `" s' e: x" g% z, L
9 R" K3 [( z0 X% c, }5 ]; Y
P 是房子的交易价；& k' g3 B3 p/ U- V& T: J& ~; A L
C 是房子的造价；
2 S: x- Q4 r& V& t$ ^9 i; y9 AA 是房价偏离平衡点的震动幅度；" x& {7 n# I: m7 [" i, A
f (x + T) 是周期为T 的周期函数，其平衡点为零。
- m) Q# H' [2 J6 R: Q6 U4 X- D/ I! B! c& y4 z# s
这样，一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。/ Y" e) L q: C7 w& T
" f" k" h g4 P, f3 C
1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过，在房价上涨的过程中，C 也随着上涨，但当房价跌落时，C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此，其值是可以确定，并且也是可以随时检验和修正的。; E1 Z2 L9 i& p, A' B8 \3 `5 R
/ t* t1 C) B j1 O" K5 U2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多，但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。（同意黑金的说法）要猜底部在何处，多是瞎蒙。但当底部的确形成时，我们却可以及时把握它。譬如，当连续2-3个月，房价回升，在没有外界的意外干扰下，房价多会转向。1 `$ Y& z: y9 D$ N- ^" X% j) N
1 `9 L/ G/ j7 G# N
3。 周期T 决定于供求关系的转化，也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济，人口增长率密切相关。当前，房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 （Spec home 和炒家手中的）， 地皮和建房能力则很可观，要达到供不应求会要较长的时间。但是，要消化掉卖家a, b. c. d. （见前文）的倾销价和优惠价的房子可能要快很多，因为其只占少量的比例。当然，这种消化是以新房滞销为代价。 t4 {# {! O9 Q. R/ \% W" z6 @! Y
) r( E$ M/ c- C- t4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点，是基于以上分析，当卖家a, b. c. d 脱手，价格就回升到e和f. 但此后，要消化掉e 和f 则会较长，因此，价格会长期稳定。: P+ u9 ]; u$ D, `
% x6 H$ R' W0 C$ J: _/ ~
有时间我想补充讨论开发商和土地价格，以及当前影响房价的各种因素。1 v3 [! Y+ D- s5 E, T2 G
# |9 I: q8 @& }0 M& u/ K; W
本人职业及所学与房地产，金融均无关，所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉，希望大家多多批评和补充。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-1-24 00:05
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-1-24 14:46
发表于 2008-1-24 16:29
楼主
