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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。) U7 E+ s* J2 B* q
monster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???# ]9 ^2 l/ P" n9 H
看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
/ K( }4 t) S/ V5 y$ r& g1 U3 m8 \
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
7 t$ C8 r3 f' C( |2 G. MLZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。"
, X( X- b. W/ X* @# {首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。' B* x, M" G, K7 ?, l
其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。" . t; h2 E# B# p7 W4 w
再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
大型搬家
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表
) `7 K# l* }3 N9 b# I
5 H: D( Q' q$ f4 r% r第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。' K7 `( G# W8 f3 ^  F& `7 d" v
* I4 H# ~5 \. \2 J8 ]* G
投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...

% z$ L" g; i7 k0 Y, y2 P
9 h& r) U, X" L- k& e7 a8 L' P1 XMonster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
, h8 r3 b$ L( }6 e, U
6 A* y) e' L& A, l# ]5 p; C1 W回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。
. G) [( j% z# o# ^我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?5 w' n0 L0 h) L8 h1 g
5 Q0 z3 J6 b* Y% |
再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。
0 C2 R2 j1 n/ g" P
% a. Y9 {; m: N7 ^这种方式,是无法和别人交流的。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。% `3 Q7 \* E8 f2 `2 @
* N2 J3 g- J! o  ]6 ]' L( k- X
现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?
( c4 y; R) z# w. V: s4 d* s
* h: C( t0 G9 l% K回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。" N+ B/ J* f( e! P- h

  Q1 H9 a& M. W: S上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。
. \4 z: a1 c9 ^( {, C5 m  |
3 p6 p$ g) Q# u4 t对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

- f5 e  I4 H! y$ D3 [- Y想学习以下
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster:
% r; G3 _7 f$ f5 i# q# [5 D5 S. y很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。3 ^' r/ b1 d5 N( I8 `5 H& D- M
1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表 # H$ I, T( o" q, A7 u0 k, H
他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

' T% d- ?4 {) f, r. R. P这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?5 h1 v7 L% x% K! |
2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。' l! O0 Z; v, L! Z( H
我在第3贴中说的就是这种情况。
6 j- f7 i# r: A% n$ w) A& ?9 G+ i再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。$ q! l: \+ W( v* }
, x# A1 s3 L/ q# O
[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。- b4 ?3 q8 [% ]( @0 E

6 G/ ?! U; H  I% R1 a( V) _' W第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。
; N* Q# q% D( Y. h. G1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。& p" R' ~8 o) ~! H6 Q3 y
2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。
/ u5 ]( Z- ~3 D! Y0 P' p. U: Q3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。. }/ V" e; K5 m0 w8 J% w

3 {6 ~% J& P4 t5 Y# n[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
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发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........
9 q( v, Y, f, }4 g6 F9 @8 {凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
9 o3 M) a, u1 k/ ~: b+ n大家各自建一个数学模型,比较一下

7 w% }/ R$ u. u8 b# vZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。& {% Q9 M. J6 V$ O" T
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。$ R! _( }: {! e$ G* _
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
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发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
% k3 q5 u" B' v7 T$ G& c4 ?) i" N大家各自建一个数学模型,比较一下
& A8 X% O$ m* q/ Z6 U' X/ o4 o
强人一个
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 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
+ [* H3 ?. N) Z& Q- |- `  l" ?1 H7 X/ s$ q
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。& _' d% k* t/ {( r+ q
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。/ {+ G5 U! v8 y. h
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。

8 c+ Q7 F/ A9 Q. K找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
- Y1 k2 u, D( k6 W& t4 c+ W- ]/ [' Y6 r$ d0 H! a+ y/ Y
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
# G8 {2 N, h2 D8 B, @
9 T4 I( I# {" |/ K1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。9 j, n1 @% @; u0 H7 Z5 S: N
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变  t7 }$ P3 |3 j' l
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。1 L# E/ \  ]4 T7 Y# T# r" Y1 ^
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。! [6 n, \! i) r2 s
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。; C/ c" `5 g3 b5 z1 D/ W) d

0 ^3 }5 B1 J: F; z: U那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K# A5 L2 u4 d/ G
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
/ r8 X7 j! \3 v: k$ C  s2 P9 L4 p2 \4 g1 n) E
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
* V# o  E1 G* o9 ]0 ]6 r那么投资房的收益更大。
: v4 T5 k8 J0 m3 Q4 V  ?% D
+ L& U9 @( P0 k% B( _) g$ m( B如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。4 y8 T) U# X8 w/ p4 ?
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。) t$ s% P: W" @0 t* Y- d/ L

. d, @( y) R, ^2 I" G当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。8 \. C0 w; \( J! S* j" T% g: m
6 j  L3 K5 L/ q. g
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
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发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表 : |2 j( U# g! l# i6 N

$ Q/ ^% P! a* `# }& j! L1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。0 _- j8 Q4 Y, G6 G! T, E, Q
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变  q- s* |; L( t! d
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
7 F9 }( s4 C) O9 T' C- v2 _4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
$ O, H; Y4 D3 A: J% L5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
& _6 z4 S9 e+ U  U# T0 n, w2 Q7 m" A/ Z9 U
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K9 g/ B" F- b% Y) w7 A, e% ?
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
: x: K( E# o; s/ y1 l' o" Y2 I
' u4 y) c0 ]+ |) v' Z  t
按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。5 i' g8 [& ^' v
1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
! `2 x! S4 C9 I" U% S, V( {2 G, Q$ F2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
( F9 W1 e/ P; U1 O* z. j+ v3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。
9 c) S* n) h+ T! g/ o. \4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。
; Q7 Q8 L( P$ u: W3 y2 {/ G) F+ A4 C
结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。3 {! J1 t0 Q% t/ m; J# b# u
7 Z" i1 s, J$ C6 C, v
但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
0 R5 V5 `; d/ r+ i" |, M8 T. P如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。+ N, t. C) o3 H3 H/ N

/ P. c/ b; l7 |( {举2个在Riverbend的例子。
# t" o+ O* P8 w7 }$ [, w1 r$ [1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
7 H" Y# A/ Q$ ^5 {! W" P2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。
3 e) o% a. @0 i# Z6 ~2 p说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
" A, W1 s, `4 F( U6 ]% g0 @, h9 T4 K2 Q6 @# b3 E
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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