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原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表 ; \8 z o* K" a! S
" Q7 r& _, H8 [. g1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
; X$ t( ~4 Y- \& b9 o5 I4 |/ p2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变% N2 T0 U% h" k! h1 D4 {! n
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
" A7 A' J+ [3 ^9 g8 I+ j4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
1 B6 c0 M8 y3 |0 e5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
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9 Q8 c q+ u1 A, w8 |, \) E那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K+ Z, D) E& v/ l- D4 q h; j
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
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按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。
$ V, \; I% I% z1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。9 b2 C- e' ^) W9 I
2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
* k/ T/ Q; D% [3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。, v, k+ ^! e4 T4 d
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。8 O* e3 B' q* u. q9 H
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结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。8 X6 d$ R% Y6 u- L5 X
6 s' B% r( q% \# W$ Y$ x2 N+ y4 R但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由& }: L0 [# ?) t: |
如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。4 D' n/ g3 k$ z. n$ j
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举2个在Riverbend的例子。
( o" M& t. x9 s1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
- x0 @" j& ?# q6 F: Z2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。0 C4 N" Y, ~6 J* N, t+ G
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。9 R# B; \$ P7 Z7 y/ l- m9 z
5 g0 ~ J5 P9 X+ M. a* a- v[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ] |
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