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请教Monster?房子升值后在用LOC借出来

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发表于 2008-2-4 11:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请教Monster?
( b+ m9 o0 n* y房子升值后在用LOC借出来.LOC是怎么意思,如何操作呀?
Z
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发表于 2008-2-4 11:50 | 显示全部楼层
line of credit
! }% {9 S5 c2 I- U3 M) i6 p去跟银行谈
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发表于 2008-2-4 13:33 | 显示全部楼层
line of credit对于房子来说,就是拿房子做抵押,银行增加贷款给你。比如说你5万首付,15万贷款买了个20万的房子。现在房子价值40万。那么如果你需要用钱,比如投资,装修,度假,那就可以到银行去对房子再评估,如果银行评估价值40万,而且你的收入符合增加的贷款LOC的话,那么你的贷款情况如下:* i. m8 b' p# ]7 p# u, Z

& j9 P4 n8 j! C1. 15万Mortgage贷款# w3 L; P$ ~/ U' z8 l
2. 40 X 80% -15 = 17万。 其中80%是你的最大比例贷款,减去你15万的原来贷款,就是你的LOC额度了。
, N% i( Q; g! u7 O5 B" f' f1 h: f5 s6 T2 ?/ s2 y( w# H6 \
当然你也可以做re-finance, 那么就是40X80% =32万的贷款, 你增加了17万的贷款,但拿出来了17万现金。很多人不拿现金改为LOC的好处是,LOC可以想用多少就拿多少,少拿出来的不用交利息。比如你做个17万的LOC, 但今年实际只用了2万去花天酒地,你只用付那个2万的利息,而且随时可以还进去。而re-finance拿出现金后,你增加的全部贷款就要每月还贷了。
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发表于 2008-2-4 13:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我还想问一下Monster,是不是通常re-finance的利息要比LOC 低.( }4 s4 B0 Q# r2 f& u
如果要做一LONG TERM 的贷款是不是re-finance要合算一些.
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 楼主| 发表于 2008-2-4 13:44 | 显示全部楼层
哦,是这样呀。如果这个房子现在是出租的,如果我选用re-finance。我想把这个17万用于其它房子(自住)的down payment。是新贷款的所有利息可以抵房租的税还是原来的15万所产生的利息可以抵税呀?
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发表于 2008-2-4 13:55 | 显示全部楼层
我来回答,可以吗?1 V& W0 d; J8 _& F8 E
这一种line of credit 叫Home Equity Line Of Credit, 简称HELOC,就是以你的房屋为抵押,获得一定限额的贷款.在法律上,一般的房屋贷款是第一贷款,这种贷款是第二贷款,你卖房子的时候,如果第一第二贷款还有余额,律师和银行会分别清偿债务,你拿到的是之后的余款.
7 _6 @2 l) o) d0 T8 i! i& d7 c我个人认为HELOC有以下的优点,% C6 x) L: s+ X1 C
一是提供了使用资金的可能性,有备无患.7 A7 W0 B" E3 K: X
这种贷款批下来,如果你一直不从这里拿钱,那就没有任何的利息,贷款额度一直是供你使用的,一旦有需要用钱的时候,就跟从自己的帐户上拿钱那么方便.5 l7 e+ O' |' r5 z0 G  i  z! t" z
二是使用方便,计算单利
) x/ g: c4 Q5 U/ |/ P' l这种贷款帐户就象你自己的存款帐户一样,没钱的时候就可以取,有钱了在网上银行转帐就可以还回去,每个月最低可以只还利息,没有还款上限的规定,也就不存在提前还款的罚金.至于利息计算,一月一计,不象一般的贷款是计算好多年的复利.
( P  P" R3 }0 b. b三是利息相对较低
$ w8 ^; h/ h2 Q3 k, S; w4 _) A这种贷款的利息一般是PRIME+1左右,比一般的贷款利息要高,但是比起信用卡贷款和一般的信用贷款利息要低很多.我在使用了这种贷款之后,已经决定到我的普通贷款到期之后,用HELOC置换,增加资金使用的灵活性......! o4 x6 r& [+ t% c  j
不好,孩子哭了,回头再写.
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发表于 2008-2-4 14:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
也不知咋地,这段时间特别喜欢写东西,来,接着写
, W! V# b; G8 I, `; l至于要办理HELOC,各家银行应该都可以,一般计算限额的方法如下:
* T6 P4 y& R% |5 {2 t. N房屋市场估价*50%--80%-目前第一贷款余额5 [& {# ~( O! t" k
50%到80%之间,由银行根据你的收入情况和信用情况来具体分析具体决定.
. X5 X, ^# S. n$ V! Q你可以先通过电话与银行联系,约定与某位业务人员面谈贷款事宜.当然在你的开户行或者贷款行办就相对简单一点,因为可能可以少提供一些文件,但如果其他行有更低的利率或者更高的额度给你的话,去其他行也是可以的.为缩短申请时间,去面谈之前,你需要准备以下文件:7 ?, L+ A/ Q' _, h$ \$ v' ^" n4 C
1.你当年的地税的STATEMENT
: y# h  B/ h, K  n& r. T! Z  M2.你的收入证明,如果在这份工作已经超过一年了,你可以用工资单做证明;如果你想把OVERTIME也包含在收入里面,你可以用最近两年TAX ASESSMENT作为收入证明;或者如果你是在你的开户银行办理,每月你的工资是直接存入帐户并且波动不大的,你就不用再提供额外的收入证明9 R/ ?4 d+ B/ U$ n- c7 F
3.你房屋保险的STATEMENT/ b& Y) J$ B+ o5 r$ s5 M/ _& j
4.如果不在第一贷款行办理,你还要提供目前贷款STATEMENT! R" M3 v. R- q! u0 L
如果文件准备得齐全,房屋手续又清楚的话,一般在三个星期之内贷款就会办下来了.如果贷款能办下来,你发生的额外费用包括法律文件准备费280刀,还有,如果银行需要人到你家现场评估房子的价钱,就还要交230刀.前一部分的前不容易讨价还价,后一部分的钱可能可以商量.) c8 W+ X) d! p; _9 b6 [3 m% ?+ X% h- z
还有什么?......好象已经蛮全的了......休假在家已经七个多月了,业务生疏,资讯不灵,如果有说得不对的地方,请专家指正.
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发表于 2008-2-4 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 cxzcs 于 2008-2-4 13:44 发表 $ q) y3 m& {4 @6 D* Q; R1 s
哦,是这样呀。如果这个房子现在是出租的,如果我选用re-finance。我想把这个17万用于其它房子(自住)的down payment。是新贷款的所有利息可以抵房租的税还是原来的15万所产生的利息可以抵税呀?
0 K" q) B! A' N# ]
re-finance, 那么原来的贷款就做废了,一切以新的为主。按你的说法,出租房就是32的贷款,全部可以抵税。自住房本来就不用交税,也就不存在抵税的问题了。所以说出租房最好是做re-finance, 这样可以最到最大抵税,而且贷款一般比home line of credit的利率低,一般Home LOC是Prime, 而mortgage有一定的折扣。比如prime - 0.5或定期。
' ]( n; d' w8 @) K8 y8 o8 C5 l1 Y- a
& [, `! X0 y# P! }& r4 c同时谢谢老王的科普工作,确实落到了实处。
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发表于 2008-2-5 01:22 | 显示全部楼层
line of credit有的时候不同的银行会有优惠,比如可以给你和mortgage一样的折扣。/ S- K& l; p8 z- o1 f$ g7 ]5 Q

1 [2 W( z" Z/ r0 @/ Q  G所以要经常关注各银行的信息。另外,和你的银行保持良好的沟通,最好有固定的银行业务人员帮你理财,会有好的收获。  b5 v% q( b7 A# j! V

1 y1 K9 \: S# H/ S* ]/ V比如说,如果你需要保留现金作其它投资,但是需要买RRSP避税 ,有的银行会给你prime减1的优惠贷款,使用期限是一年,这样你既可以省税,又多了2笔一年内可供投资的资金,(假定你有现成的钱去买养老保险)。多和银行的专业理财人士联系,他们会在有适合你的优惠计划及时提醒你。省却了你多方打听的时间和精力。这里的银行服务非常好。# |. Q7 e* ?) i" v4 v

; d2 P# |3 A/ k# s+ B个人经验是,小的银行收获更大。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-7 12:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有用的帖子!
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-7 12:35 | 显示全部楼层
多谢楼上的各位普及知识~* t1 U& c5 t6 x' L- B7 x8 R- P; @
1 x0 V$ Y, O1 j
如果没有房子作为抵押,怎么申请LOC呢?
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发表于 2008-2-7 13:03 | 显示全部楼层
好帖要顶!
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发表于 2008-2-9 15:04 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
你的信用和工作。但利息通常要p+
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发表于 2008-2-11 15:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看了,还是不懂
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:46 | 显示全部楼层
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