为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 r, {# A% m) u5 {4 j2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" H5 I8 @! i+ C2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

1 m! z& ?( [6 @以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- M( k0 a$ Y; E" V
1 z" w1 e& I- c* E. O7 X6 w5 e5 c: \0 P结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# Y( ~$ Y7 t) V, e6 k6 F
注意：纸上谈兵仅供参考。
- J4 I5 c9 X& v, ~2 E' ~% L# `: o

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
: X) ^6 G$ x0 f1 `) Z  P- m许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! }. t$ Y  s+ }' ]2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
' j% M* C$ L. L, U; o  h谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* [; k$ H6 O# R3 y/ V5 [! g% ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
5 n0 F6 l6 r+ A/ I, O谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
4 H' [6 [& R9 e不要把歧视说成是窝里斗!
, T+ R8 Y4 u; S移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
/ Y6 ]' @8 D, q. m2 b) u0 v谈房论地----House & Land
' q7 {% l/ F" w; W8 V9 m: h
$ l# [- p( X$ |1 f5 ?% K其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

5 O# U, I2 h! N+ Q1 Z

1 r4 r" q; @2 ]$ M7 R" N1 b为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
: j0 Q* Q. u0 |! Z谈房论地----Hou ...

: n3 G# A, E8 M. f+ `
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& ]$ y6 j1 Y2 l! t3 D有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 D# E- f0 k6 K+ h, B. E) v


为什么现在不是买房的时候？
1 R. q$ l: @, @, i* i8 \% J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ \* I0 Z: c/ J6 }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

7 R9 H! y- u7 s/ K) @# Z! D& g+ g不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

. O1 ^; i8 h" _7 `; P, M2 J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

) F# V8 N! _# h4 Y恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ A; p' I; T/ x; O2 V4 a楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

7 F9 I; r% o. m" p不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 Y) T5 D' F, r1 F; c为什么？
. O7 G# v) c  \) V& o2 h0 x请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* c9 N+ F+ Z' B8 ?Ratio是57%。

7 T/ t" C) o: }( p如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 z1 X  q# [  c8 ]' A# E

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

" a8 z( w& X) R“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
' N2 V/ y2 {4 W3 Z& L% k; Qratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
& G, x% l  x$ f5 F" c; k+ L# I这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 K7 Y0 ?+ M% \6 `: `2 V( R
0 ?% h% C, b  X" L5 [现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( _' l4 [' t+ V+ p/ i现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* N' G/ e2 s' F1 ~0 |9 R+ G" {
* p/ T" W2 K# w- H4 X9 f
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
! U- R) K1 Z8 u4 }( l

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' d) `7 t) C) h; y' P

0 q6 c8 p8 H- o4 t# p, q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
* t. M9 M4 e& |1 a, B, c“这位同学 (指yxi ...

+ a* z( t# j/ u$ }  Z; w8 i

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 Q! f: n9 e) w: O/ ~) q
/ a& P2 C2 f* a
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

; c0 _2 C# d1 z- q% I
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
, Y. j' S' e, y# s

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

# H0 Q3 x$ W" n0 f我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

9 Y3 {4 h7 k0 V7 N% j" Q7 ^4 {2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
! W0 Z' T' \& T! F  Z! C2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
0 M  p% s& k4 R# e% E2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2 l: Z5 w$ D& O, t: Y9 f2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ [" K1 Q7 L! {0 _2 m* Y' e2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
0 q+ w6 H4 M( x+ e3 u2 ]2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

: t- S0 t5 R& L/ [8 r按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
! G0 R, P. l2 l( X, F4 F$ s+ x
4 f/ Z% A- }0 L* V" E% u打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% u6 q+ w( F; A: `' e4 L
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
% F( S, }- }& ?, @; k' L
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
+ U7 V2 U9 m* P2 ^$ P9 ]- E
! ^7 |7 {6 v4 |8 N+ f[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

1 }2 K! y; q! j: b我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
+ ~: {- R9 K' k3 F& h, T- Z) r7 W
; i* I, k/ n1 g+ D8 d9 F% _你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
6 e" v' I( z9 u( \0 t) W1 B, r6 ?' h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 ~& X6 c5 }0 G6 W不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
* T6 `2 w" i! G大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 c7 I8 @3 v3 ]( D9 a: V5 X
到底是谁病态？

8 ~% i' }$ d/ |5 X我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
' U3 \' |9 @$ H; E, A4 u
* a6 p9 u1 N$ u  x' z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

+ V: l# n' [/ W5 C另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

0 V$ j* R) j; T/ n/ g
; M, k1 \' u3 R2 C* L% N/ m. g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

, m8 h  U, Q# m# L% x也太简单了吧！！

8 \% N' [, k9 i* F+ u
难道你反而观之。