为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 s9 V, ~4 _' \1 n2 d& r  t& i
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
% S' }, H1 z' Z% Q0 i
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

; G  G  Z% w- Q" V/ g结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- Q1 [. i6 I7 H3 a8 d& b9 d/ P
0 R- B6 W- G* K' P7 S% c/ y注意：纸上谈兵仅供参考。
$ [) z/ N9 f4 X8 O7 Z3 g

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

5 U& i7 x5 k; e% d5 P- t0 \  Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; Y! C& H# L+ ]3 y& m: U$ [许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' |! R0 V& R: G5 z4 V( ~
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 m- A2 [$ N# _+ ?2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 f$ O7 _) ^7 f/ Y% s为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 V7 A6 R$ b; U- ^一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, {' `2 _4 H0 @看涨派帖子的几个通病
8 t/ T3 [, `' I7 r* y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
  f, @- Y( V4 X爱城新闻----Edmonton News
; s* y# m1 U! K* B7 H  Q: k6 w不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
+ ]& e1 X, z. V  g让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  V5 W4 ~1 w3 M" h  g谈房论地----House & Land
. q6 f9 y: x4 ?, Y3 ^. i
7 q) a& q) L7 b! E+ ^" {' B其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ N; q- h/ Q7 |4 h1 v9 z2 w  s一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- H2 y& A$ ?) j" p9 R看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
/ {; A- {2 U: T有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
1 S" `/ M" ~9 `! u+ f" Y3 A0 f

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

/ j2 [1 R0 ^( d4 d+ e. k

% a! p% ~/ l3 C. k: R9 k( G为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& _6 P: J- E' o/ u8 U9 P看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" ?( X/ x1 e* n

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. ^2 r/ A/ m7 ]  G
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
: }3 Z) U' i1 t为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) W9 Q1 x, z  F0 O+ j
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
5 R, U6 N2 `/ A, \- }
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

3 p; A" m1 @2 F7 R' ]

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
. @# E0 v6 y& V2 F% y2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
/ P9 R5 p! c) b+ M' t$ m+ t: H我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 u2 s: v) G! H! M这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
, t7 J+ h# Q7 ?' w, T/ j说实话我确实是马甲,现实见过你.
( ?2 l: R' m3 ^  }" ^我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

: F% F  O/ [% d* x. t& L4 _现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) [4 Q* |, s2 B% P5 G0 u6 |1 D" M) u

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
3 \5 p) y8 I; |+ r, S! L

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ S5 E; }$ A+ T( Q' O7 d是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# K5 f7 ?( b$ I. X9 R也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

( O7 b: N' @- _+ z* Y" T
8 T# n3 |3 `6 O. g- Y3 _我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

2 z. g5 N/ U% }- M/ }* n0 O- [+ L请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. n  l, w' |, B; s, N' Z
. f4 _! ?" p% L也太简单了吧！！

1 o# ^1 E6 B# u3 J3 A3 V5 _7 y, {房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
. B+ a* _! Q- K* O* T5 U; \) H

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; v( w% O1 n1 [) d9 l% i. ~我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
- ]' H7 b3 e. J9 r) b6 n# O# h1 Q; N
" I7 b2 G" C( f3 X5 n9 j& F' n2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
* Y. @% {' p0 t( r+ H2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
8 z3 ^: b4 S. L+ Q; ]" ^" |2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
) _" ]' D2 a# ]+ q5 w0 _& H2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

: S: B2 s# h0 R/ r2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. l6 Q9 m! y) _/ Q* ^9 }+ C) E6 w2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 t# ?5 @9 G" j" G+ z1 I+ I  K" m8 K2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
, F" r2 Z  }- z7 [1 M% H& w: @2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

0 P; [+ f) E4 C( L按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# Y0 S0 f: c2 S! n& r
4 U9 K9 S' n; e. S! u# Z打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

, F5 a; T5 f6 T$ L再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
4 L1 B4 g' e2 i) t
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
, G7 X4 z( e2 i! j. u我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

, a# [, o  `* O( C1 b我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

6 A3 p0 a# {- l. v
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! u. G; l( A  Q; L我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

( M5 Y6 h) B: f3 J; Q你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% n9 n9 Y3 {: \' `  A不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
+ T8 T. Y3 Z9 t2 ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

, g* N  C1 k# M% P6 z) H) @
1 I' a) x. O* V- @1 H3 K到底是谁病态？
; A' ~& `6 G& `: F0 k1 S' Z" A- A: l
6 A) J/ D4 Y9 s( Z( |# j  _我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 U6 n0 l5 I% n: V
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
9 {, L7 c3 }9 L0 ?+ B7 Q

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
9 i) F2 G4 [" e+ \0 G

' ]8 g; [  B- O: i是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; d  ?1 |- v' y3 T
也太简单了吧！！

& t$ j2 s1 A, U) _* i6 c/ ]4 a* f7 y
难道你反而观之。