为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

: F, Y+ J0 u( N& m5 v, j2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 d; w/ S- U5 p& P% s: k2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
0 g7 N" S% c! f2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

* J- d. o# e7 z以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

: m2 u8 \6 d& \. S, P5 f% C* s注意：纸上谈兵仅供参考。
% y0 [1 r; m' R* S- U% T* b3 @

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
$ c1 {4 T7 U, e  ~* ^; ?许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& \9 _: r  v; i# T
1 T& e! D: h) u: {2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; f! T+ R* _& k6 R, w2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

4 e  }- [9 r3 z7 t9 ?, f7 |
  l9 w  w  M8 H为什么现在不是买房的时候？
5 A1 I1 G! \4 T+ N! y8 s" Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# p8 a; D1 h$ y# A1 j4 X谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
0 B" q) N( j- \# l8 p2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
1 k3 G6 O1 e6 V. S- y让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 E( u! A) d, M& L# d* ]2 I! s


4 e# k& @* _- @9 ^为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# g, P' `5 _. N* H5 L0 F- k. p一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 _8 g& u' C& V9 O; V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

3 b! ]! b3 Y( m! `; k1 l
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ W4 i! ]. f6 S* F. z2 r9 m
' P- ]3 X1 p: x

+ i2 G6 B6 X% a; O3 _6 C0 `9 [为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# y/ F! y* D& F8 v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 p  _7 y' C+ u& }! m5 M: W看涨派帖子的几个通病
9 H1 H4 q, _- B" e# x) a谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 u5 A$ k. j  l1 T$ [, {( `) n

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
, s2 x5 c% q9 P4 g为什么？
* U" D+ ]. ^/ [0 V. V请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; R7 G" q: A: J* I* ?# jRatio是57%。

% G' y; Y. X0 e如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' u8 L% {) {0 Q5 J2 x我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

$ J" z+ N7 b9 W! i恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
" d# a( C; b) J5 \# }3 S+ l楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
+ n0 V) `3 n9 M$ F3 r8 Z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, t( F! g- M3 T( H2 C* ^% wRatio是57%。

1 Q5 l1 o! J0 @/ p如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

+ J! M/ @: j2 ]: c% s

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. c/ U" [+ T% d9 J1 o' l2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 z% i! v3 `+ O$ i( O0 o# o; m5 [ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

& D; o/ j5 l- Z现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
4 ?7 p+ D1 x; g, g8 c, ?说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
- W; v, c( i& d& _+ f4 v这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# Z  U+ F4 R' f
( _7 C# _0 i8 B) g' V( X. G+ j/ J
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" z6 c' W1 ?! @* N

2 X( i4 S; [1 ~* S- o8 G- O* {忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
* r8 B; Z. D8 P) h% Z- F" l说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ |' W) C' o, a2 c3 t
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! m( `; v- Z8 [  H4 v7 E+ g1 H1 H
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

4 ~- O* c. {# `/ z7 A7 n3 n
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

' [3 P% Z- n: W9 k+ o) ]( X% f3 d
& y$ Z; g4 \4 S/ F- y
" Q+ n- G$ i" U5 t% R7 e请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

. O, J% M. p7 f3 T1 K我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 J+ b! l% u4 l; }

. M7 T/ Q% L8 o$ o+ C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, I$ r, @- b1 e: U. U- q! r
: L5 o( L; ]: e* |( L/ e( `也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
9 v9 o+ @6 d3 B% v9 `4 h6 y5 f0 C房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% a9 l( f# W6 y; }我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 ], e2 f! @- I7 V& j: K8 s% S2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
$ b/ }8 i" S2 w9 `) l8 P+ ^9 Q2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2 H  y7 v* s. m- P6 ]8 B6 s2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  H& C  f) ?- u' G2 R2 `/ j
3 n/ Q9 ?, z$ j( c5 ?2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
, c" F' a' t0 ~3 Y& L2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
0 L& a0 s  @% R/ J% L0 _5 }) N2 E2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
$ x* e1 g* ~, E) S
  Y! M( |- n. U按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
" g6 A& x5 V. |: O- W
5 i% u6 |! y; U- o' P. a, _打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: p' G- d! e7 q+ E2 q2 J- Y5 P
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

6 N& J" B9 ]$ y  v# f9 k' g[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
; \4 y0 F) T8 V# i! B" x& |  J, X0 i( u我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 q; L0 b/ d) b+ d" _
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
2 H5 B+ c: R: `( Q5 H我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- M2 F) t. j5 Q' V. L# R8 V: A
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
/ I' b1 w6 w3 V) x/ K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 A1 X1 g$ A! l+ _/ Z  v" e
6 X( R6 \) x8 Z: Z7 o到底是谁病态？
" W1 z7 k( S$ u! F( v. k5 L7 j1 e4 ^* Y
% T# Q' l8 `9 D) n% d) Q& m我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

1 {2 j7 F* M, U* r+ m% R. m你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! s1 ?7 i; `7 L, p! [2 \/ ?
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

- i" k7 i8 M/ j+ `! n4 s难道你反而观之。