为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ t, y0 L+ J/ V
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
( C, b% Z0 ]* L! P$ H! W2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

& V$ _5 S6 [1 s& i9 U9 p9 g8 p以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  j6 `) S! \- x/ w, O( r
/ }( u" s* ^4 ^3 u  [/ k; w- d8 u结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
, n' x/ Y" _  ]1 O, {6 @

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
0 S8 t' L7 k) F9 A6 z& |( e: |  y) F
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

6 r2 u) D( _2 S6 ^$ t! V" X* b  u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 p3 v2 V; T- }- h3 f. Z, j
为什么现在不是买房的时候？
) X. q) Y* s; q( ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
8 e! n: G5 T. }4 {/ m谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. m: @9 d* f, h/ h* `2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
1 o% ^. z7 {% a, F) B不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
5 Y9 W* O1 M3 G8 C" X; {9 t让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
' @' Q$ C& @& d6 E1 d: `谈房论地----House & Land
( i7 x( e, B/ b+ K2 H- E" c
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) c. X1 y  ?* `  Q8 ~& h' Z


  U# A/ i1 P1 t. x+ |# ]5 v为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 v* ^' v' |5 l0 i一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 r* |' D' B+ f" t$ d: j0 {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 J: Z5 y! _/ V- y# `; U0 V谈房论地----Hou ...

' y: A# }8 Y# T6 T
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
+ [. P$ K1 T9 U( v. v! R有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
7 {1 j# m/ c0 u& c

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 y* S* f& G- v$ O
* N3 U  @( Q' i# Y3 w2 k

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
" l. @, B* ]/ A- ^& v& _看涨派帖子的几个通病
. v/ Y/ u9 n! y, d8 S谈房论地----Hou ...

' H1 ]/ m) J4 _' r: {忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% B. x+ W- D% ~" F为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 x& O& l3 F- ERatio是57%。
" N& ?* d8 c* k; E2 b# K7 P
+ b. K" _3 b2 P如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

! m/ `' M5 I) b恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
+ O; z) `- b2 o0 t
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 r/ W  ~; o% h; x. R为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

9 S( N+ n+ f( Q  {如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
5 G9 w+ v7 ?  n& I/ k! X5 x+ A
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 u0 @" J  L% k7 j; N0 o说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
4 J. Y6 l9 @, Q8 P) j* M; m这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
7 t" F$ p7 f: _

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

- v& z4 [& j: J# |( k) ~/ a
3 V- F1 F5 D( I2 V忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 h8 |& ~) p/ D. ^1 J& K( N+ Y

- S, G: R4 l' L/ ]是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

/ [9 E" {  \$ X% W5 y也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


) |3 U7 W1 \2 o0 s9 f我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
$ o/ L$ h8 k' U3 d& f% m“这位同学 (指yxi ...

6 `: o# n9 m. r6 Z

4 f  \+ }* X3 D5 x4 Q, ^0 x请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) k: j6 k7 X! }, |. f

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
& L% o4 T% o- t2 t( Z( N1 F' f
3 M9 w6 P! n2 G3 Y& d) m也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
4 |, i% X8 r0 H+ `" [7 ]- X9 F7 Z大家看看他回贴就能了解出来.
# J6 p) f2 B- d$ E! B我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

5 z" l1 Q/ }* Y( ~. |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( K( B( K# R9 y' f/ K7 g; h2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

% {. _! C3 V2 X- K: q2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 L, D& B2 E: ^0 N& k2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
0 M% `/ g: y2 P4 J2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
" _9 W$ b$ l& d2 D9 [. o2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! w3 i8 z2 v6 W2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

& l, V% `; E6 {按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
. [8 ^( ?2 m1 M. D$ T. g( X
# K5 j/ z+ ?0 d) }打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

0 q5 s1 x( x' Q大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ R. n1 \4 d  Z0 B- A7 Z- F' s
% Z$ _+ T) P: ~( C你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
# P" e* m- e. [! E) \
4 U% l9 G' a1 W: Y你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
( |. E1 n% Y7 I' a

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 Z) y4 l6 @( Y! ^5 P. u4 U9 d大家看看他回贴就能了解出来.
9 d4 O% v: O  P7 r我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

, W! ~/ t5 c  y2 n到底是谁病态？

; t' |( T# o, s7 c我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 Q2 z" q" k% M
! r* w! w. v2 m+ m4 I9 b, U$ x8 Y你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: Q! \- h7 ~1 o9 Q: h
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ @7 Y* A1 e, L" q6 E( j. ~3 ^- C

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 g0 B+ p$ k+ B4 X. n
也太简单了吧！！

& r; `$ v% f  ^; P
难道你反而观之。