为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

. u" E  [# J& F; {/ A4 d2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ m1 t  n+ E$ g. K* Y+ s3 u2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
: f" y! s& P! h0 T
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
" N6 k1 q7 s* l5 {. R/ F
& S) z  z3 o  `% \4 e- Y$ N结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
6 {  f3 f& Q: g  Z4 }- V
" G& I' ?- P1 ^% M% y! A注意：纸上谈兵仅供参考。
5 v2 v$ z# ]6 s! h1 n. A" a$ S

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
; V3 y4 Y& G: L/ N, h" M# T
) n3 ]2 Q1 g1 M. I& d$ Z3 G其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
7 w- X0 ^$ f) {许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; }. K: W* s2 E- l
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

4 z" s- u: ~! u$ ~- ?

8 Y' `; S9 U8 u7 d- W  W为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. j0 t: P+ t( v8 c3 B看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
" o6 d) L' f% o' b* m& n; M% ~! [谈房论地----House & Land
) L5 _; D  k) h7 q# i8 S' j
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 b6 h9 s. c1 ]2 r1 @/ m


( {+ u- c7 r4 r3 _. h- V为什么现在不是买房的时候？
: Q% _, w& y7 q# o  Z' V4 J' j$ ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" m$ y, S) s  e! b! h( N谈房论地----Hou ...

" Q+ x" y$ k  y+ h! O2 d
4 B  ?  h/ I/ F收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
4 E6 Y, ?4 q' c. T' D' }) }+ b+ L有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



! g" Q' B3 s; Y3 H/ d为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* x* Q/ l% c) F, G- A" ]  k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' h3 X+ y9 ~! [: S' w; Y! Y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' m* `# E3 t3 B5 p+ r
& I" A! L6 ?9 a" C2 D$ I: H5 V4 J7 Y忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

1 g4 B1 |/ ?9 ~& @9 J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 O; K! P/ {! e7 J" a为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
1 G8 P' b% c7 HRatio是57%。
5 P" O: O$ _  Q; g
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
% X* }& y  @, W9 {, K我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
0 f/ U% v1 H: V% j2 c楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ M; p! q" y% J. b' L7 A' r0 {# e不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& W0 b0 q; d1 nRatio是57%。
& G; Q: o# s/ S; E5 \
8 [& @8 Q2 [& E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) }# S% o5 N* Q0 j* I0 `1 G/ c; F

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

- m' l- o% Y4 i1 m! i4 m“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 I9 g. h0 w7 m  v/ ~3 R2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
# A. m% i& T% }+ i4 @4 p; E我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( C1 C# u. e  ]5 g7 b/ S. D8 pratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
, y" e6 s4 p( d* J" r
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
/ M/ p0 {; s9 U4 k+ m1 Z- ]说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
/ `& E0 k' t0 [这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

  j  p7 ~$ n; Z* L! A
2 U; r- J7 m" X0 D- ]; E3 m忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# `1 i3 M; ^; W' z- |: b说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ i. A5 U8 a7 O& N

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 K* c/ x  V1 O! Y
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
: N% \; T% h( P% D) X“这位同学 (指yxi ...

4 r/ Q$ H' w% T7 P; S
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* l2 j: Z# q1 Y$ T! m
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 m# s) s- G3 z2 y4 p$ j
5 \$ L3 @. s' N& n/ K7 s也太简单了吧！！

: ~, T, K/ F! K/ A! H
- `: b% l. L* V2 P房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( Q4 X5 o' W/ z1 }/ t大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
3 p" O2 _; i- Y; Y+ I
& c0 q3 e' S+ X6 }- B# P2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2 E5 @1 I. {& O& e6 N2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
/ i0 c# |  }7 h3 f7 Q" U3 Y/ u2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
1 A8 ^; e' ~1 @/ t4 j' }2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
9 ~  X% F, T8 o1 X! i" {) J
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

3 c! i) V3 k/ u; D6 l, N/ xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
5 u2 r" F0 S4 Z! o, ?
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
- A, C0 z5 O- o" o3 ^3 S  v
大家多交流。谢谢。
$ n( V. \) q6 A, R0 Q
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
4 n3 ]& e% @8 u我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 x9 ~; i2 H2 x# D9 ~你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  N$ _: }4 K% G) a# h; D; n" \我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

; N3 H7 \1 C6 `! Z% i你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
; i  Q: F! z* Q4 L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
. `; u" R- u' M: s3 E, U. F" m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* \( \0 D( ?  Y: ]
  e1 o' E% O9 K) q0 G9 j; t到底是谁病态？
) e, z' u4 ~3 ^6 `
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
# Y* Z* o7 j5 l; T* S+ J
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

+ j( v! ^* K! S另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ ]- M& A# Q! x: }+ P
5 N8 \+ T+ n9 Y' o" |) n2 }是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) ?+ \8 ^! `) K
. p$ |7 d0 l7 u0 v; b也太简单了吧！！

) L4 S4 z, G! m
% e6 ]( \& J$ G% ]. }. Z5 a难道你反而观之。