为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

; I% l! ~* K1 L' i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 p" Y# G6 ?% m; \, \5 i3 l8 V2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
% h* |5 R! k: h2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

4 K+ ~- o3 e" q; M8 {9 O以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
! k' y, a. N5 Q: ?. m! ^1 K
; k' B  \7 j2 x9 w  o" r注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
# P1 \& h$ B$ f1 I& u  T/ B
3 |2 @3 P$ M8 x0 E& |其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* B( w/ O0 u4 m. |4 v
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
+ W; v' b9 O9 D5 y1 v% C; ~; [/ l2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, ~5 d7 N. w. C为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ m( q$ [0 ?, k- S一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* V6 D' W& |* L, y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
& ~* _% `( J2 M4 J) N: H2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
8 Q4 b8 X# @- Z) m8 }移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
2 x5 ?" m& G& H8 _6 T8 v4 x
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



! k; Z- r* d; Y为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; I  x; X0 ]* F- t1 [" o% y- e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 \3 t1 c# h7 T  I/ }/ ]' v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( h" g8 ^6 A6 g+ @: f7 m" |看涨派帖子的几个通病
6 j' P8 S7 u. L1 F' H谈房论地----Hou ...

5 b9 d$ D  E+ ]
7 F# C9 K. `8 `3 D收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
* R/ Z$ U, a* \" M3 p8 N有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
- y! \( I: U; P& ]& J

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



. @* @; t( p/ f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 G& l( x6 H. @! u" P一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! [8 X( C9 t$ A/ a, g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% E$ p  [9 U2 d3 x& o8 K谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# x- H$ ~( p- d$ p% w+ `! O$ k) ^; C说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 d8 c7 L, d. {; {' d( f为什么？
9 L/ \, w4 |! W. s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: v' l1 h; i  `: z/ ~5 n0 g( b; vRatio是57%。
  p; ]5 j6 {0 M' B8 d
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ v' m4 o5 i) P- Q1 q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( s$ J7 \, Q% S6 ~+ Q
' J' _* X% ?+ h恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
& n8 E) K/ ?' A0 N楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  L4 v" s! Y+ O+ _" A; q
* {; \: M! i( J9 ^/ V* u不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( x0 q& ~8 c9 l. r- K6 U; kRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 T" x9 x% }2 R/ e/ [“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
7 w4 G/ _  n: Q3 Q0 D1 X5 d3 M( {2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
+ Z! x$ m$ }% u/ @, j4 o( M我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

1 u' ?1 Z% m( S, f6 F* D现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
: T0 G/ C' p% P1 i$ [* _5 H

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 ^; D& `$ k  Y. b1 V; z说实话我确实是马甲,现实见过你.
, M1 m* k7 E- t: V2 G/ V' p我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
; |) U2 q: ^" w7 B这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
' W2 U* Q  X4 G, P
$ K7 b* T* d8 f8 D' d; s
2 S! Y# S  A& }6 Z2 @: v! ?6 C[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 e+ Y+ u) f  g& _7 r" ?; Z
5 W$ Y, n, P. P- G
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 ?% v& D1 [6 }2 H$ r  S, e说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 Q) C1 q# {5 a: `0 t  \0 t& m: S

) N0 h' d, r) q) m( T5 d是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' U8 B% c9 }9 B9 E也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
# [  A  L0 f2 t& U/ t7 P* ]  R
9 D0 ]+ i8 a; q7 Q
- v4 K/ h! J4 N( m/ [8 ~. v我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% @5 h1 i5 Z  G! U. I, A- o请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
1 M, r, n% C) u) l% z7 \: e
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  q0 ]0 d. j1 L- n
6 d9 e& u0 }* m
7 q# k8 Y3 L% g, k$ r5 J7 K是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

/ i! I. ^9 E: U7 o7 c
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
9 ^, Y8 C! d- j" n3 \! O* p% v4 e, i房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% B8 I+ h1 K  w

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2 B3 |0 e; b5 ]2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
- Y3 q( K& x! m2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
( _. c( i6 I/ {- }) B5 R, `2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

# j' N" T6 a) `0 {2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
6 j6 g8 C! x% B2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* |" L4 |* {9 F, P5 y- _2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
7 r9 l% {3 w! q5 L! w' _# Q2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# p, N: [  I5 z7 U
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

4 b, b  ]2 c+ z% F" P8 V/ H! `/ `; K真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 A, L, c& E4 K1 U
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% `$ ]2 C7 Q# g' T' `5 u$ z我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 C4 r7 j( ]0 d. p$ b. a
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
/ J  f. f; \4 Y5 d" a! ?
5 B2 V) [( _: R( u/ d) c% ?你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 e. z* I2 M; B4 D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% \' c/ e7 ~) q- u7 [3 K# N4 m/ a大家看看他回贴就能了解出来.
9 o  ^% c7 _$ V( V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

* [: l. e1 p. A我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
, @3 s7 g4 y3 C, i* c6 q" l, x0 r
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

: i' y, w* ~* g1 E& v另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
' k4 |& @$ j1 p2 T

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: \5 L  ?3 G9 V  D) Q

1 k$ I+ u6 z$ A( P; r7 ~5 @4 r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

8 N( U% m- P3 t0 l  x7 n
难道你反而观之。