为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
- P: G: Y( `2 i7 P* d2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
2 ?0 g) N5 z4 N* z' r1 Q. m
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
4 d5 k$ f. Q* s2 w
注意：纸上谈兵仅供参考。
: Y6 p6 E& y4 G* G( h3 l2 o

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

7 |  ?+ i' \, C. F2 H$ ^! @& m6 X& n其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
9 B2 ?! W8 R% j0 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- E9 k8 Q  [( {, m  [9 \6 x! S: f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( O; o% {0 R' N7 [8 H* Q看涨派帖子的几个通病
6 Z* O9 d, b9 F- O4 V+ J谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) u( P- l) n9 W8 l% I! z' \2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
6 T- p% l- @6 O" Q& j# F不要把歧视说成是窝里斗!
+ J6 g( o5 w9 u, Y# u) ~移民生活----Life of Immigrants
6 G& M. ]6 R- X* A2 L5 h让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

6 u; T0 X4 n* U$ Q+ f

. b( y, N  t7 S4 Y) t  K为什么现在不是买房的时候？
' C7 t. c2 x6 H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, ]  ?5 w- n% i; s8 o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 @) m+ v5 V! i. k9 w3 g7 z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ [  ~+ P; [' a" E3 ]: o- {谈房论地----Hou ...

" l$ t" ^/ D; e) ?/ I
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
+ g' P& X6 ]% D/ _- n- p% i- \有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
: L/ S7 o5 H0 l/ v/ {3 c9 Q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 V  }; w* p  [9 K: \3 u" Y* s/ U6 J


为什么现在不是买房的时候？
2 p, Y; q- a2 X- G# e- h  r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  Q1 m0 E. O6 }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 b3 }( P) T( V8 C$ ?+ S看涨派帖子的几个通病
: K, D: U( l8 G$ @8 {谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
8 O1 ]& E/ W6 s! W  q$ |7 Q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
. \! g3 Q6 x# d请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
3 |4 x% Z- @$ R; u) z
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ g  k, }" U9 O, j; r# B我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

" [; k! _( ?+ \; S4 S2 G) P' r恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 v: I5 \$ C5 R楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# F3 [, y; q+ @* E) \+ ?不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. h& W8 L& v5 k" D" k! T: a为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, l: e6 u' v: b& m! c% X" h1 HRatio是57%。
: @2 d4 I$ q0 }
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 C2 F7 I$ c! w' T0 W( k

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

, G/ k. C& [1 [) l" L“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
; z' S+ a# p# l% K2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
9 K' B5 x# V; g0 \( {2 k我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
% L/ m$ z, _# r$ j; S
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( l8 O0 ]9 a0 p1 L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- n3 |# j9 M4 c0 t3 T! p
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
7 q) I6 b: b% c9 P8 s4 b  e这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: ~8 U' {) J' G* |% v
. ~+ x' o: E6 V: N
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: f1 e2 _. ~; O3 u5 U( E
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: J! L: i$ I4 |3 f& }/ G
' m( l8 F  y8 P$ i也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* b) }% i7 K  x7 N; |
$ B* j) K7 \2 @是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 M. u3 Y) k- C$ G- f
也太简单了吧！！

4 M6 x) e# S5 c$ G/ k5 q
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
2 f/ ?( ]3 Y! F  e2 g& B; b5 l: Y8 {房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
( ^; S6 p9 l. k- N' W/ [我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( f6 C, p2 K- U9 h1 w6 C
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
- c3 x+ H  L8 W
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
5 \  R  F$ i$ C, ?7 F3 `# W2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
; J; L; s; G1 l. @: S2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
+ c8 ^. L: L0 J8 n; R, O* A2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
# C* H& L, D. k$ c' w' Z! r% _  [3 `
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

1 _- c5 I; g2 _打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

/ S0 a  N& D: t' c! F$ k真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" h! G! L! |" K2 ]7 C8 {. C我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, ]7 s) Z, u4 h  v1 I4 }
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& ?# ?5 G& X/ Y
* e- J. _4 Y( q4 Z, N2 b你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
: o; `  Z/ C  ~
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
1 _4 Z  C! B/ M! y不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 f. f0 m  U# b& y+ t大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

- @  V; r; O3 ]( a) [我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
! X6 \$ P; |4 {5 K* l' A! N
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
2 ]# o/ q, A1 b' Q9 B
" K2 d' l! x  @7 W9 Z2 _另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


; U) D  N- x: P$ u. C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' L  G& U8 l* Y) ~9 Y+ k
. ]* h. V2 G, Z" z* {: y也太简单了吧！！

9 {% }. i$ G2 d3 k8 [难道你反而观之。