为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 k5 F; N* f& Q+ Y2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
" C" M$ H: J9 _7 N- M; z2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' w! v& A) N$ k9 l+ s2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
! A) {, `: C% }2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
! J' q' x4 {, C( k* F7 Z7 x& z
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- Q, ~9 O4 |& I& i  M. `1 o- B
2 W. v* S# k! Y! R注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' t, E- G; M' v- o* {/ J6 T$ d6 _7 P7 d为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  @6 j" y+ G1 U8 x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 ]+ S4 C: m1 S! e8 \# s看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) }( }; e' h- v7 g' k9 w/ b. |2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
- J. u4 S# d0 m) R0 v不要把歧视说成是窝里斗!
+ b  G- y* a  [1 R移民生活----Life of Immigrants
1 Z" ?% a8 L: s4 ?% `让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
  |3 u6 e7 t5 o3 |6 W* W
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

& X8 }# X5 q  r. W

: U. I) ^  G$ |* h* W$ e为什么现在不是买房的时候？
0 @6 w% ?& F% N& M6 H, O8 c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ f  l) J% Q4 b$ _5 f7 \6 J+ @一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: ]7 C" f: c) N# c看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ U/ k  `9 T8 w$ B5 M2 V# E
& N6 A! E6 x" \收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
3 c& [3 x1 o! Y) M1 T有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
* L. u' u1 {4 ]! B8 O  x. `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 E0 z; Y4 |0 C$ y9 s5 u+ s/ J" E

# V& h" }. i9 o) z3 D$ E" {为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  a. z! X' n* u$ `& \看涨派帖子的几个通病
4 H5 T" M( \6 @# @, D' D% D) R谈房论地----Hou ...

" b  ^9 a. _& Z! A+ e, s5 U
' T; _. T0 |# h  Y  F忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
, M/ p1 I* O- J" Q9 Y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 X- ~& \" m9 w$ G8 O3 Z# R5 l6 Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
0 s& I% t% Q+ }# M
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
# Z+ M) Q8 w3 E  ^& J楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 U; ]+ u8 r$ R6 Q+ x
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ ]: l4 `) i' p6 _2 z$ q( i0 ZRatio是57%。
; h6 i4 v4 L# c  N) ^
5 J( c& r/ P& U$ H; a5 q0 D如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

; ?$ q3 ^( D1 E7 Q0 [# l! C# _, f+ T

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

/ b" S2 K. P; [“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
+ i  R! g3 M: t: U/ e7 ?) z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
. Z% x2 s9 L6 d, j1 \. r6 o  _/ K我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 n+ H! ~2 R& G  T" zratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
8 U/ _# I' i2 G* v* v. N这个结论怎么样？事实就是这样。"
5 {1 J6 o" Y# t4 w8 [
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
* w; \& c5 `/ J" G我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! y3 p! v1 ?& p( L7 r
4 O2 Q* |* z  c5 `8 Z现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
: d- m  k) y7 U这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; m4 Y6 ?, H/ c/ \( Z

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 f( }# r# @) n
" y8 m, D2 M8 f+ }$ J: s" W
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
* C" s8 d) Q! A0 N说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 d) u9 p  K# ]2 ~* Q! [- A. {

9 P& D  `( i7 k
) h: j6 M# J6 k0 @9 v$ f) d% k是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

. x3 L: o3 C+ |5 M- A3 [
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
3 R9 y, j' ]  v% ^“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
/ W4 C" P/ z" c
4 C' K1 E4 s% h2 \7 i7 q0 j" _我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


/ Q" ?  l! h! V  n5 H8 T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

; {8 ~2 _& b4 ?: Z  d
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" |9 J! v. {: c% e+ v' G: S房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
/ m! c4 x) Q( ]# z我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ O7 b' L" C* h: Q
- [" \/ ^$ J9 r我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
. ]' {0 q, i! Y  E/ z  X4 t# b
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
  J2 ?# r* l. P2 U: i1 g6 ^  e2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
# W$ C2 Z4 H2 T  }2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% v/ a3 U2 [0 s0 W% w+ J: i2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; t: I# C- W; ?8 K" _2 ^2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
$ B0 y, O& ?) h5 n' f
- q9 M9 {6 t6 D按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% u& [$ U: ?0 C8 A8 C3 V
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) u0 t- Y. x" S( l4 N
/ v8 g) k" t6 V1 u, r1 yratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
3 y8 q! T( p4 [. _; Y
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

, K! W$ H5 o: g大家多交流。谢谢。

* w( e! ~. t7 N3 O[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
# m- r1 g3 K, E( b' @- G5 ]. x, g% ~我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 g, D4 p' X; w/ p/ B- w* R7 G我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, b$ P4 J+ n: u# }% _" y% Q: I  D
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

+ ^2 l( F* x) v, L* B0 q: Y3 M  u你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
9 ?: y* i  C2 h4 \% q7 T2 d

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

/ B* n5 h' S* {2 K2 a
# {) e  v. ~" o1 Y8 G9 ^( ?到底是谁病态？
* m) z9 D4 f5 P; Q9 L9 \* S. v
8 W/ A  M, D2 H: ~" E: \我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

' ^- x# W( q( A: p3 d你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
0 p3 s" X6 o1 q  i+ u: X
! I2 T& M& \7 e- l另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ H8 d0 D& X+ M+ o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
4 l) \' s# U- a2 N

! g/ e+ Z7 w9 a- X' L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 z/ T! f( f( s9 t* `
也太简单了吧！！

" w3 X- o9 u" e7 u
) R. Q" U6 {0 G8 _" `& l+ G难道你反而观之。