为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. x  I# C- n6 N# N
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 I& b' \, j: v6 Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
& m$ O* ]% B. C2 a+ L2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
1 ]" P+ i% r" p4 ~% e. I, G
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
" }: Z9 F1 O1 b

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

; Q4 ]; w7 p+ Y" Z( s$ u其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 E' C* @; u4 T( Y! L& E
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
, i! }3 u6 N& M( G4 Q& p2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 ?, V) V. |; V) H3 P) ~5 U
! Q7 _9 T/ r9 @1 S% R/ I
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) @0 S- {: O( y  l1 W谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" C3 Z3 d- Q6 a' K谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
+ e* D! i: g& K0 {0 a/ b不要把歧视说成是窝里斗!
4 A: c) d7 \2 g9 `+ ?2 A移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
& y3 U' A& O1 L1 B3 l5 b
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 K# u6 p7 _, U- U4 n5 [6 t

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 n9 d8 U( E" W# f7 V收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) t3 |5 W0 W! a1 ?/ N
6 n3 S& s9 G9 s
2 e- {7 f1 W, ]' y  F$ J
/ C7 `: z+ v. q' s4 |+ ]+ f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& h- r3 o- j. t6 d0 _) q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  \7 z  r8 L2 l# b' a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; I- A! _" x  |( q看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

. t$ Q( T) c( o/ U9 t5 m6 |
# U( Q2 \( r  O- [- j5 [6 [1 P忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
8 t& y0 ]' [6 ?4 @! t! K2 a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" [% Q# A4 Y: M我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 L$ F5 T6 ~3 G1 u( h
: v  u2 w* e+ T1 b, `9 A5 a; v5 U恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ j# Q! O# N# {# o. a  B2 j不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
8 ?# r8 p/ e  s* T8 W请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- O3 r0 P8 e3 q( PRatio是57%。
4 z" s6 y. A- v3 E
4 j, l  W. T: Z5 ]6 }如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

4 b" U# q5 O  j3 o3 {
% d" `% e5 Q# K& J  [2 _# a; j

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
! @( c1 k2 [  b; ~2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
7 c: W1 p2 T- o3 Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
5 l' y' q% L. w" g; ~4 z) @' ]( ~我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 ^. d+ {* {( Y1 e
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
) v3 w- v* k/ l! L# Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 H: t) c* |. \现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


( x2 w& L2 t2 J- i  o[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
  l7 v' D  k8 g- P0 @

9 s1 ~$ i2 Y3 [8 g" F! h: w忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 Q' J# r' q3 o8 O. T& n$ M' o3 {说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
: G5 O0 k# G& v1 s  N% H0 X/ o3 Z( A

! o! |7 a. `7 G4 o" W是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  }5 N5 {) P  _
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

8 ?. X" M- K& j. z/ d1 x9 r' _
. r) Y' e3 H9 ]- Y/ ~4 ~我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

/ `1 A+ G6 G6 ]1 G/ m
  }/ H5 }  p* X$ G请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

' Q$ H# J' \" H. u我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 ~1 G1 t  x: i) v) |8 k4 J) x
/ K' [" J* o1 s3 Q. K是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. m4 a8 G- A7 p* U! W8 }
也太简单了吧！！

# J/ I0 ~. e1 z2 z/ w( Y
6 P5 i) C) U( o: p" I" U# i9 U房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
3 k0 F; l( f: n: s$ U) \房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
" \) L0 z+ y- e  |" v/ f7 e

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 Q/ T( {( z6 ]5 Q) |) L4 e5 A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

# ~. G1 G. h' }. r9 f1 `0 b2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
0 h) e/ s, Q: y, E2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 W% r( y+ H5 L, e9 U- d. J0 Y. q7 ^2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
8 W' o/ W8 `# U7 Y. g3 N2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
1 e+ W7 [7 E7 ]  @) ?
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. e2 ]. v( Z8 A; y2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
% @9 L  u, v! h9 `0 t9 k2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
1 M: P8 W# O0 b$ ^8 U8 r  s- w2 r2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& S9 ^/ Q5 O( n# M7 E2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

2 @: r9 `6 f" {/ U- a0 H按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

4 Y0 E# `1 H+ T- N0 V9 J' Z/ O打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

- ~. @- e2 q2 h9 h( y. gratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

3 Z0 z' U9 i0 f2 U真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

0 B' n  h" P% v9 V- _5 \7 _8 [大家多交流。谢谢。
8 V" }+ q/ u1 g; C; j
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
8 j0 S9 J; V0 d0 P4 m5 a我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
: V0 x/ m- N9 a0 s& H9 r; o
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
; V# e% a% B' |; C1 _, x不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, J8 _2 x9 z, o1 L( k& r大家看看他回贴就能了解出来.
3 P3 c" }1 V$ k我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' b1 P9 ?/ z9 k9 [  Z; B5 ?# z
( C) \) P) P+ }7 |. M3 l$ g到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
3 O; w+ ?& w+ Q( j
: \! [' s1 z) a你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

  i8 z0 }- I+ L; @, |1 C另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
% U8 c; T4 E  F

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

* E( {+ q; ?6 R$ d" x; A也太简单了吧！！

0 U' ]+ e" k5 u7 V4 k3 X
7 }7 @2 I$ S% P# z0 @难道你反而观之。