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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。% y6 k+ ~# D% D

6 |/ R( e3 {  h; v$ j7 p! [# i: a至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。; e3 V# e2 X( k( N. T+ u  G
" o* I5 I+ j# y& B* d
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。2 |, D0 e. ?( t5 {5 ]2 h7 {
  A' h* |7 K! {$ y
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
  n% |/ J( S1 Z! P) B0 c  f2 N9 ?# k+ Y  w3 v
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
" G2 q0 o: ]* ?% q0 a; N涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
3 e& d9 @/ o. Z1 X. s

$ I6 Q2 P0 E! i回答两点:; T/ w' O3 T# P( ~' g. p
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?) s0 ^% ?3 B' q4 m
$ B/ ~; F" M. N8 {3 L) A
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),
# j8 o% Q7 L, x4 \+ `1 S9 I9 N9 |    存TD:4.75%=19000$/year 收益
9 t  J( y; z: M: Z4 @$ o    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
) J% V: b- m4 R5 ?& U- J/ B    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益3 O/ @- ?" O3 V( [9 a1 ]; C2 z
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
6 f- l  {4 J. ^0 Z7 S# s
+ O* F0 m& N7 S2 K: c! ^) k[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去," V3 ^* ^  b- U( ]0 n; O

# |. B& V9 L$ y* o! C1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?$ N0 `8 b( ]) e+ i/ Q& \
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
. u  P" f# E; r3 ~* E- X3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
& T1 C7 o% d4 m, a7 z4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
6 ^- c5 G) F* m  ~8 Y% B8 O/ F9 U2 D0 U
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。8 z1 t) v9 R, m' {, h
0 O: a% Q7 {+ I5 j* j3 j1 F
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 " t; n5 `' n' j2 a. I9 r+ ?
如果现在买个40W的房子租出去,
8 N/ C: A5 Y3 w8 I! @' T1 P. I- r- x! Q
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?4 b+ V& C- [2 R7 ~3 q9 w. c8 B) E
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
8 A- ~/ y3 C: m9 K" A8 J3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话), \% b3 j, D4 b0 Z! U7 M
4。如果出 ...

2 b& v& e+ j4 V- D% n1 i40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
; Z, Z2 p: h) H3 q$ L1 j. w% |
1 q4 ~% h! k. y- W; ~40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

: K9 i9 o1 A! A% C! c
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 - D: g- x% h/ r# X# i" y& ~

" b9 ~4 R- R$ s& p40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

8 u7 b$ d  A% ^$ _
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
& E9 O/ C" Y' d- t4 P9 T& E3 F  Y% p6 h* Q
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

- z* k. r/ \  N& z
) l  c+ c  K" p" P' H  Q9 T开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?( `$ Y* E0 a- ?: W9 ]+ Q
% i" D6 g+ N3 u$ Z3 k. Z& o
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概2 N9 w" r! U8 p6 H& Y
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概3 f1 S. x; q. c; G" _3 |
3。能租多少钱?大概
* {. F7 `4 s% B% W( N& R* V4 L2 a, |  l+ T
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
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发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
3 u9 B! O) e7 j2 V$ d( a6 H, M0 {7 C0 d( w
" I3 Q/ J6 c) W$ Z( M- x
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?- e8 L' P0 T# S7 J# C5 g: I1 `3 l; C

" _8 U1 ~( K- u% t( w1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概! N( y* g) b2 H2 d; H6 @
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概) C2 W( b4 l* ]' v
3。能租多少钱?大概& _! G5 [% m5 ~" W! l1 w) r( }
4 O, T7 B1 l" @) }
好几个朋友 ...
# f, L1 I# ]; W" N2 |* C5 t* C1 }
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=65646613 S" l! J4 T) e( k5 o( W

' @: K. P: f# K8 F  ?1 w& RFor Sale:$216,000* |6 I- `0 R; g. h
Real Estate Type  : Single Family" u% Q7 P1 X. @5 m' q" a* T
Building Type : Apartment/ S5 K# G3 E$ W  R& }# y( J
Bedrooms : 2
' ~2 C4 f8 |( wBathrooms : 1) G$ y5 |! _( V5 n
Bathrooms (Partial) : 1; U% F' F( m1 M
Interior Floor Space : 87.50 m2% T! T1 |: E/ i8 m
Storeys : Low rise5 l# N: G3 S& F8 b  ^
Built in : 19788 n; B& b& q; l; V2 x
Land Size : 170.53 m2! Z9 T$ p) o6 ^
Title : Condominium/Strata! Z, p3 x  @. e8 ?3 N1 E5 R
Location : 103 7407 171 ST
  F: K1 g7 J0 t9 b- t) V. {Edmonton, AB   T5T 2R18 m5 L+ y+ O% w0 `, v1 T5 H
3 X3 r: t7 i! g' C  r0 L+ I
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
  b+ b0 Z- |' S1 O" Q- E* v8 t9 I3 e& \. {2 n% N- p# Y
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
- y% L( H: t% O) w
- O% R5 P. j/ S6 K/ ]! f再次感谢Monster。下面继续讨论。
* i; O' r. h' a: H; [% k( |4 U9 r0 Q5 z1 v$ K! W5 I" _7 A
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。: @6 H& @8 z( Q% f9 ]4 s4 f
6 q) t0 v# |! o& @) o8 y
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
" Z4 @3 U, G+ G8 R2 E0 o2 b1 v多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。; r- |6 d. V4 k. ]3 t' Z( h
% }" |. [% S% `* o
再次感谢。下面继续讨论。
0 Y/ e! z# W$ y+ F' a. N6 B( ~4 k& E. R5 C5 H- g* W! P
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

; n) x2 _1 ?' N% t7 C/ w. w4 ~; V一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
) V( N; g! }0 R4 Q9 G* E9 T* s. Uwhy not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。+ }  L, y$ I9 ]! k- C. s4 ^) z
8 _4 ]& r- Y) _- t& ?! I
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
, r9 E6 E0 S: m3 H
3 Z( r2 u: t% i# G" i! M! i6 y[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 * z& N" H6 D9 [( t1 g0 t  z
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
" l  K. s9 h* K  c: p, H# [; C% y: Z7 H7 Y9 P
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
3 {& g' I% b* X% t4 K( t
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。
( v& L8 F) @2 L0 O5 D: J2 _9 K% n
0 w9 `3 u) U' f$ [" \  F4 v买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。7 W  n$ _* N1 h6 W! l) ?
  g8 O  h+ B2 n# G
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
. q! O1 V! R* n0 [9 H' W% U3 x+ e" ^# k& V& Y  s
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
' D* I( i  t# P4 k- |( l" @2 t2 X- D
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.; U- N- h6 E7 S. I
) A* r4 ~- M) b6 v7 d
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
0 X  U' {& C5 U  }; y1 b$ g3 y. `" m9 _* q; j7 @* E6 n8 I5 L
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
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 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
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发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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