感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
6 ~1 ^4 G9 z0 Q) L. t* i
至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

8 I) V7 [( T( W5 p2 ?8 R总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

% J) J9 l) C0 _" J$ W0 u! ^% O想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
) V0 w( f' h8 C- b涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

' ^- b0 ^, ]; I* l2 T回答两点：
5 T' f: [% b% g: ~4 Q) o8 B(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
( U! k/ q5 t: r$ F8 Y
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
" O) r1 H9 r9 k* F    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
5 c; J# b  R" }3 p5 W1 [    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
4 e5 n) K# Y4 D) ~/ J7 ]: Q所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

3 U7 [8 u0 H, o' F* ?6 }, G$ p; W[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
7 g- Q3 t0 x! H7 y+ C* V" g7 J
8 ]' ?9 @/ K5 \1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
* o" w% `; b7 {5 K6 o' d4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
2 M5 m" t7 S8 b1 y3 S  C6 W
9 z  i2 w- p/ o8 c: U, o+ z3 b如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
+ v7 D6 d. C. x, h
) I/ J% b2 y) O+ k5 E/ V[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，
6 ~' m7 j0 E" `; J# Z! X
! _0 Q( R9 O4 a% ]0 U" Q1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
5 o+ V! ], j7 c0 Y$ K3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

# M; A5 j9 Z* I, J: n% i: G40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
; k% H+ |2 |7 D, }/ v$ o! z
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

# \- M1 W# L& r% k

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
* B7 b0 S$ }8 q7 U
2 U9 b! T- b( c+ q$ X9 T0 |40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
* Z9 Z( h# U: [) ?
/ U8 W- g. q" l9 ?8 ~9 j% H1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

' i1 h9 P+ O2 W6 ^; ?- F, I好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表

3 j1 ~: l& R& S" q7 K9 ?+ W
3 u4 R' i9 j$ E( @- H开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
8 c0 h7 m$ M3 v8 c* r* W
9 Y2 T0 K* {$ E& T1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概

. U* ^. c# C9 P& c/ d' Z好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

0 |# a- H  t1 S1 xFor Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
, x  T. d7 b, PBuilding Type : Apartment
$ X( k) X0 `% `7 v( ^Bedrooms : 2
5 `1 z  `3 _) d6 ^Bathrooms : 1
- J4 e! k$ i  jBathrooms (Partial) : 1
. W5 F, G$ `% a" ]Interior Floor Space : 87.50 m2
( ^  L5 Y8 X! H6 qStoreys : Low rise
5 o* Y( k9 _6 J* oBuilt in : 1978
# g* z) {& ?, y6 B( K+ y% YLand Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
7 q$ @# q  K8 X- d) Z4 [. L& F" \Edmonton, AB   T5T 2R1

8 }; x* z5 E3 g7 @上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
" `! Z8 U# P/ T6 z' H. h" g* X
/ W" i  F- k( V" s+ {/ x这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
& Z9 W& W( @9 N8 G. a
再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
; y( A6 D# P5 \) q' g0 r/ g. V
! |. e' G% _! r6 u+ M9 x6 J[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
+ J/ S8 s8 s) Q3 o1 f1 q$ x' Y
再次感谢。下面继续讨论。

3 U& z5 Z4 D& c2 y) ?我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

9 T7 H4 U+ d/ V; I一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
% w$ }6 `3 s3 i, ~7 b8 t" B' twhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
8 u0 b8 T; h$ ]
, N$ w" Y. Y, J如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

; Z( H! d; n) |长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
& M" N3 h  f+ S3 N2 w
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
, \: g! a7 m7 {, Z5 _% _: Z
从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

; `3 P, D- Z6 ?0 }8 u( r% H从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
7 W! y# \/ {9 n
; j" P9 P% ~1 t; U8 t, |: \[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
4 Z( c! y- U$ a4 A" n. o
0 g& H1 ^* |! D9 m至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜