 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 9 ]( R) e, @( @. \3 l% W4 Q
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0 o, d. [/ c7 t8 @9 ]( a) S' }7 p１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
5 \' ^3 R, P9 e4 L# J/ r一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 \$ Q0 _) C3 H- h3 u- r5 ^
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
+ r0 [. }* J% p$ b' m* W右。
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& S' u7 ?# B& M" B2 ~) I２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房 ^: @/ I% _& t
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
- ?2 @2 F( I# {/ x( q( a3 s: E的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
1 g6 u9 Z" J6 o" L动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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. g- N d1 i& Z$ \6 @) r# o３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键2 h3 b. p1 L" h$ q' b
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。" ?8 [" m" ^( ]
3 U# l6 g' d+ Z6 _0 _４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长! S. P" R) r! e% r4 ~" p; `$ m8 M
唯一发达国家。+ t1 j0 u. h3 E) d
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的" V% ~: g) x& M" v# s( c2 z
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
7 \7 U% X' m7 n8 X5 B吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严- }9 e' X7 I( \# L! D2 Z1 V: t- B
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大* P. O: Y5 Z7 y. M
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
2 J8 z; p! i8 _: F房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于: ^* z* H4 S( u0 d" z* z+ i" {# H( C
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
9 R! i8 @/ P% A# ]4 G1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
' [- g' d& I, f' p) \+ @/ C两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人- v; y# q0 [9 j# |. g3 _
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你- j! {5 q3 h ~" V
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。9 Q1 }. o y/ Z) {
* @! B+ r5 g$ s* h7 d' A3 t' z8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
7 u3 ^4 i3 J0 j# y( z q/ q租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' K2 P2 J! I: `1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed + I) h( }8 M' |
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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; g& O- f! R% V" ~11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
3 W6 W: P. m) y/ c因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现* ~% X: g* T) x2 h/ ~9 j7 y U% s
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。1 r% t) j6 y( j0 N+ b V6 ]* |
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
% [5 p: W @) ?, W% k+ }- x W你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降6 j3 M& k3 q6 t0 K \' X$ F
息，进入本金将更多。
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. H0 _" [# A1 ]& s5 Q7 A+ k& y" R13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个' Q! `% Y( D& J+ k. g- f
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例% S" C* `$ r' C6 @
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 p! n' d1 k) u2 U4 A+ B1 X计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
5 c% E7 b" m) B' F可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
7 ^7 q6 p- d4 D& W年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明2 Z& l# l- h Y- A
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气( x1 r. y1 H: A5 E0 j4 U
氛下，很难卖出好价钱。1 @' Y9 x! ^+ o2 c' s% r
% E+ s$ Y/ L" G15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前6 p1 q/ v7 E, e7 O) h
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长1 z1 Z4 \1 A# Q+ r/ K* I
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线' C9 x: u5 \$ ~/ R( F( q
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们7 N* b0 D: _, v
便宜出货？
$ l& P9 z4 ?7 j' [) N! h+ H原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
: W+ S( I' A* D5 A$ T! u9 ]原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租* m; T& l9 V+ k- C5 a
走长线。3 w6 h* J& S# S! `5 _1 E& s
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
5 t. G9 N1 N* }' u* P额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
, v+ ^8 K% h+ M/ f7 M5 j０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
' W5 e" o7 E; h, H3 X降低了。
* R# D9 y- |$ y9 F* \9 y例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那+ O. z% A3 I# C& ]( W5 J$ ^" n
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
) @/ ? [. |, j% f万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某: k1 L; s5 q5 D8 t( O+ L
些统计方法误导了别人。( K& d# \2 s. _% ^# n
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再+ P0 L4 m S% _" i4 h
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了; S6 B8 S+ P2 S2 y$ u
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
0 x& ^6 b/ C4 C抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
; u( S; \/ @4 c0 w; |: i% T的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上0 F' k3 H9 W' j" x( w
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
- d' {- m+ y+ y3 t+ V上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif8 I) O0 u' E7 c7 b
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易5 p+ @. ~; Y& W6 x
就被消化了。
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( F9 O6 ^2 f: r6 D7 U0 y; K补充两点：* D% V; ^- M3 H) z
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，# r# t. j7 a Q3 m: j* b* y3 D) G
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
9 Z! s M" A; \慢复苏。
. N6 U* K9 ?% _- K }我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但/ B6 L9 q) o( k$ ]: c7 O/ S( M, e
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：( s# D$ R" S9 X) M7 G- [, _$ S
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. `1 W! A; D# v- D; Y$ n+ H
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
: S0 x- S# i y7 T/ a肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。3 F' x; E, K* r! w3 Q0 F
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
0 G$ x9 e1 V* Y# U3 n) }易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然) m( ?# _; ` N0 m b6 m
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
& J4 q: ]! c0 k$ j2 N( d8 P家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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