 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 , b! M) |3 i9 E9 ^2 c" A
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( e0 {4 n2 V( D. X/ K# K0 Y１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上' `4 z0 _& O+ A4 k
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。! M+ `8 u4 ?) u: o" O
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左: P8 m1 ~5 T9 w0 f
右。. Q* q% q! h4 q) H" h' I
f: g4 P2 @ `) P+ y# X( \5 y3 d+ G２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房+ S6 l, q& j) y! d7 C
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
/ T+ J/ A& l0 m( s的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
+ ~: \# y9 I3 h& j& e; V* H动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。9 V; x' G5 J6 t0 V+ u
, n% z6 A. z& ^- L３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
7 a$ i* e0 |* W4 T5 u9 [, o的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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, \7 i/ b, r4 ]! _$ c# A４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长% |4 N; d7 c0 |# n9 n
唯一发达国家。+ ^& L; k/ g( r: K3 K5 `6 m- ?! N
$ i+ O# g1 y3 S& M9 ?. T# ?# S& f7 i5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
1 S* ~+ i, L s* [3 N5 w事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
$ f/ Y! e% s& U吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
p3 d& u" k. w; C+ }重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
2 t5 _) Y! H( |2 L- k- I2 ]' x9 L经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
" J! j* b; M0 p) A8 t; g( b% u房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
9 _# w5 S9 E8 A; ]少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的8 b7 a: V, ?& g x
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
5 I5 H* C) J+ g1 q( ]7 L两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人& Y" F Y5 e7 [- D) Z
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你: U2 o. Y9 r- b1 ]
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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. m( X( X# A5 s7 T8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
5 a A4 O/ @5 O租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。; \ R! I. F. p% M) _& m
7 }7 B7 k# L) ]& g: w9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' f. S# ?" r4 x8 V1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed , F# W/ E, D0 T6 c# z% p4 j: I
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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( O2 g1 v% _4 o f8 e. G10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
( r+ i( ?( y$ ]6 n7 K& R因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
0 a+ z% X$ r% e% [) Y# ?在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。. T4 K: i: V0 Y& m( f
8 V# q5 K9 b$ j12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许! W" T( V9 h6 y! p# ?% J( a8 l
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
6 ^, l" @2 E+ D0 x! z& |6 p息，进入本金将更多。
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# E) I" d8 g% x: u13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个. r: _& b5 F: U, h# p3 ^
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
9 e$ g/ m$ X3 i( c2 n. d如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
7 U6 j9 V: s! j7 q: @% f+ b3 e8 c: Q计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），3 G) a0 N6 p/ ]* s5 b
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明6 @8 L8 O' V4 n" [2 ^
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
3 [% D1 ~1 a) i* {2 N' w M! S: ?年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气! Z7 y+ r/ J% Q# u% I2 ~1 P
氛下，很难卖出好价钱。
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$ p2 U) H2 D4 m2 x/ c A15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
+ b& {5 c4 O: b" [% ^& o只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长5 N2 S; W, x% \: |% ]3 N
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
0 d% e9 P8 `. V) {+ [9 b炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们' r) p. x! e$ z. N J7 F" Z* s% J% K
便宜出货？' Q R7 R2 o$ r+ u
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。! }( j; E/ n1 c# R4 q
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
# B8 i8 G- m5 G' F走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大5 n) d3 R, w$ ^
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
2 a4 }' @* t% e! |０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就! ?2 v" r$ E0 T: K( |
降低了。
, u# d7 v7 @, ]& |6 [) |例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
, h. Y* m9 r6 f! r) R么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
$ @4 ?; T) c, {万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ g4 \$ g8 v' R/ r, r6 V! l; b些统计方法误导了别人。
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# }1 R# ]4 Q) P5 l2 B0 X5 c17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再$ C: G4 C( S9 H8 {
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了6 e$ @5 U2 [9 a, {" o& C; z7 o
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
- f6 ]! e; k, K$ Z, b抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
8 S5 ?$ H2 x) u5 l/ N* W; B/ y( R的时刻出手。" ]. p. b0 W5 O7 b! x
( @) T' p! d; L18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上0 H/ }- b6 l% H7 q+ x( a- V
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。# ?7 o9 `/ d B4 k' l) W
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
, j ~! f, F8 g" G3 x5 ~! v1 y大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易8 D2 Z g, v4 Q6 G
就被消化了。/ E0 d% A) ~2 r$ Z. ^: j5 q! _
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补充两点：
! v& L6 x, L3 u: k3 L- L; q１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，7 Z' @& [/ _ J/ l/ P% B' F I
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢6 T6 R! e# ^8 M# E6 e+ M; X2 L* G
慢复苏。
5 T" r5 e& ^/ {我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但/ q: ^7 I/ y" g- s
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。) D& h/ ^: \7 G' y1 i+ H6 j
- u4 i3 D; b2 a4 x- g２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：" r7 Z9 ^& V( p# }
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果; ~6 ]' U/ W% h3 M, p- u* a4 F
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
( [2 y6 k' K) J肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。* j" h' p/ y ^1 C i9 t1 w, E1 t
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交$ {$ h) w& F3 a
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! L# P, L: O! [/ C# E' M% ^也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买& a) N+ M$ W n# y
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。$ Z: J5 v: A5 r' g* r
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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