 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上. ~3 |, X* g7 d& ?$ V; x
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。; w( _$ g/ z- `
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
6 v8 V' N* A5 a主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿+ U6 ^+ a I. D0 `# \9 F
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
5 t3 J! T6 b5 }, i2 i& |动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。, d, m R, P' e1 X9 B
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
$ V* v' _' i: y5 k8 l4 @* [. W7 f的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。) }* U- t$ J) W8 }( N: B
7 l0 G: ~, E' w! S) Y6 m４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长0 @" J* h& f. X7 b* N Q/ U
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的* f+ t+ Q; Q8 z0 q9 s& H% q
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
( _$ p. a+ J' y$ p; S- ^9 x- V吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严5 l' v+ J. b# U* ]( _
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大6 g8 n, X8 a4 k* w1 O; m
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。( `" A- l% T5 k: y- y) s
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
! {( L8 V, `4 ^1 p' x: [& H5 o7 h房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于* o: U& u. }7 J' [/ g2 d! y
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的$ p- j9 _) ~" V& g+ k# b" n4 ^( I
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。 v8 j" e( B! h% {5 }# K
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
! Y: I0 R1 q4 ]8 v两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人4 u) B4 }7 n# U, J
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
, U, k m4 [+ G可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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& ?- W9 Q) o6 ]( T/ Z8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年3 U9 q3 M+ l4 @. q0 d9 J. n8 F* h
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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, {+ b( n, O. D# q8 W9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, - a% ^3 k8 m) v& M
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 1 ~" E" N9 V3 W% k2 V# _
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.); e9 T! X% v) f G5 g- k
; t. L; D" u2 y1 s% N10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原7 J0 M* T8 T* O3 X' J
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
O/ s9 U& U0 b( ~9 X在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。: M1 }: T N- f8 r; o. [8 t
) l+ I/ a, {8 ~2 C" J. a; b12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
7 X2 Z1 o }1 l- R4 `0 y; K4 V你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
1 U! s% _) s- Y1 v+ k息，进入本金将更多。0 `* t4 A( [% y0 R
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个! l, t. W# T: w0 `* g8 j
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例; K: D; z+ e2 M4 |' I# L b
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
: I; \ }& M" `4 h2 x' \+ J计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
; j4 ]( z, l& l1 N* R' l$ N可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明0 i. f }; ~. v* e/ Y' j9 }
年11月你可能会追悔莫及。
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9 P6 a) V& e5 Y! { g14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明3 G! `# b) \3 b: d9 M1 V! ~
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
: C' f6 p' }' ?9 c7 E1 d6 J, j. ~$ i氛下，很难卖出好价钱。+ Z: x* Q$ s9 N( B5 h
, F% n* R9 F) Z8 h; t4 g* i: W15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前1 ^' h$ d; d+ j5 a1 e% E
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' N5 S) E" q$ W$ b2 T9 |& q
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线/ h& l: R2 e# | ^8 w
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
: E6 O P7 Z9 D1 Z. E便宜出货？
; M3 ^ U8 ^7 V% H! L2 y: F原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。; S: S" N ?/ w1 I, c
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租% r7 ?. S7 r& K
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
0 U& \ q, \! g% N7 z额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
% t6 w# B/ o/ o; u) ?3 v3 c０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
: p' n3 c& b" u; A k8 h' [# p降低了。: t4 y' Q5 }" c) q% u' J2 c
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
8 \) P1 U. m( e- H么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
7 e4 N4 |$ w9 p9 }( t, h万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
% N. Y: A6 |3 Q) w些统计方法误导了别人。# m! W1 t/ ?' \$ y3 T; ?
. K+ M* H- n0 n. L% N* y! H17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再: a( L+ A' F# {/ P5 `' A# m
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
2 @1 J- S2 X3 s6 h4 u' Y$ r, v4 O他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价. Z9 s3 H+ z, W u( c* p
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
2 f4 f2 c) q; C1 |" N& f/ ^的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
Q" R# p. }. C海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。" K0 C2 y. q+ d) \- G0 B
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
# p: v F8 z+ J大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易* V, N9 r& C. s5 S/ L
就被消化了。
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6 A' C z1 o5 O. h3 Z# m* v补充两点：
1 R! a S( N3 x; P+ f１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，) [. I( `2 q8 [1 O. o& Q
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
4 h5 ~- k" ?8 h: {9 ~慢复苏。
2 h' j- Z2 `6 ?' r E6 w我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但3 o+ a/ g: s% m1 @7 e' t
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：3 a2 V* |2 G$ v: P
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果2 n, I" h6 e" d* w6 q
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
" v, }" }& g; V1 [+ p肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。' \. G7 U6 G L& J I# F
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
3 o# h4 F5 X, R* \# Y易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
$ }' L1 ?& c# L- ~也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买& I. F9 Y) O O; w0 o1 \
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。) D% Q: p" l; {3 b+ p& W i
5 x& l4 @- g* D. l本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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