 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 / E4 h& g+ D, q! N* H, [
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
0 G1 \' I5 \" Z8 d$ d5 s9 z, L一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。1 Z: Z4 E8 Q* T! U3 i$ k: }1 q/ }$ c9 h
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
6 j) e0 B& ?' l# v/ y右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
( Q* { I) l" L. e主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
* a# \6 J9 Q" a- c: O/ T( n8 S的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮* W' u& R! ?3 z+ c3 M- d
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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, W* f% _1 P/ D4 S３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键% g/ N7 n9 _" B
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。0 J7 V& U2 y1 ]+ i4 H5 r; D, o
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
/ T+ h- S: r, F0 W8 Y( O唯一发达国家。 e1 q9 f, o# R3 {; r
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的8 P1 D; W" ~$ g+ f2 V: D' ]
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
s: J, j6 a, {# M吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严( K) M. L0 R* M8 v
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大. f* O/ L4 o+ F* H T
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。/ B" X# A% _5 {, V, {- W' a/ c
, E. T" r. y# n) b( K3 P7 N6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些$ E( A2 p6 k" g% z: p$ J
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
8 i; W* @+ D5 f' ?少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的% f" _% C7 w8 `+ A% f7 g E
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
8 n" ^6 i* r3 m9 R+ Z4 C两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人/ n9 S ?8 _. c5 e
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
5 C$ ^( r7 q2 c& c7 ?, P可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
0 T" O1 a4 b3 h) X; }租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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% u4 ~ W; i3 L( o5 e) e f9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
" g+ t0 z: A2 d' u) L# [4 f T1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
! w: F+ Y( l- y n, X5 }0 Rthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)7 s ^$ h- [9 S" [$ p2 b3 U
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# O" i+ c# t+ U( K
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原 `/ Y' N4 z& E0 T# b4 b
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现% R% q6 M. e6 }4 h" v% B% }
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。, b1 }# S+ f# j4 x( L6 _* \* q
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
! G. B$ A# ?, V( u2 X& j. l你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降- b4 y. C1 C. X) c" R
息，进入本金将更多。
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7 E$ L7 @+ L7 K- f7 j13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
Q3 `6 a* s: Z/ k8 \新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
# K" A5 X# G8 I+ s; `. d. u如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预% V5 j* X- B! u- S6 s% R
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），# }$ O1 a H. ]3 Q8 D
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
+ O9 Z% k* {! K( M年11月你可能会追悔莫及。% j9 A, Z0 i& E& L' h% a
, r0 C9 [8 x1 ?3 _14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
. V# w8 }" b4 J9 w年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
9 Y) o* u1 D- p/ ?3 L5 N& M氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前$ A5 ?- B+ s& `2 c5 C
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长3 Y6 I ~/ E+ ^1 r
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线1 X+ |4 r# w- }7 K7 ]7 S5 k
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
2 a* k+ V% A7 o t3 P& u' ^" \便宜出货？. D. H6 s9 U) U5 B. M8 s
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
& z' l* J* k# X9 d8 l3 @0 L5 a原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租( ~- r- v( _9 I q1 h
走长线。
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7 n% v+ k( ]+ ?% U16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
1 I, |' f: [" W3 m$ ?; F. c额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４8 n" H+ l! R6 R) s
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就; |, S3 y4 e! Q6 T' j8 `
降低了。
# H2 P' U$ `3 N* v* C% I- s例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那 w) q; |+ w% _7 j
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０/ U( }) t' i0 ]+ n
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
7 ~ ^. i3 G `- a1 n. H, V6 }5 s5 t些统计方法误导了别人。& j: o% ?! `2 s9 a) u) `" n! [
& ^) j* J- } i0 e$ B. l8 R* s& U0 c17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再" ~# E( v8 o, D! S
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
, Q' W( P4 f; W2 `1 g6 j他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价 g% U1 {* g0 S: Z _
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差4 |" R$ k6 @6 u" o. ^/ c5 K
的时刻出手。2 [4 ?% X* r/ M( z1 k
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上: p# v" ]0 Y9 y; k) V' K
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
9 [3 X% ~4 y9 u( {3 S/ ^7 E上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
- ]' D& O- x# p. e6 ^7 S. Q大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
7 F0 \6 o3 H& C* G, N就被消化了。
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补充两点：# Y$ L \ q1 [4 K. }( K3 K% }; e+ l
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，; _$ d. l% H+ g7 \: \; L9 \
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
; z/ b5 i! s/ |7 X. |7 N6 x慢复苏。
- J5 e0 |1 }2 N$ l z3 K我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但/ h/ i3 J' I$ `0 u
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。$ u7 m9 R* }6 ?# W
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：5 n- B; L# a- H, Y
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
7 s. Z, s7 B# o你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价 ~7 q: [! n+ {* N! E" O: ^ C
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
& B4 N! u& r7 C$ b二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交8 ?, _/ p2 Y0 t! Z g5 D. a% V
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然; a9 N/ r7 K& Y0 M
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
/ m1 w5 ^6 R) N( v家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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