 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
! l% K# ]. T* o$ q3 V一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
; m" N6 w! ? n- ] ~5 b空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左1 L# J) h8 V& j m+ {) F" @
右。
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$ u) l# Z' k( C. O２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
* ]! ~5 _! l2 R2 t x+ _- _5 _主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿9 B2 {# `( i7 p3 N- \
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
! z. g+ i$ J+ t4 s: W0 [4 g3 l动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
* K# x- v- z8 L6 W2 b9 D的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
1 w0 X1 v ~# n0 e3 a9 X唯一发达国家。8 a4 l( V5 C) g* Z9 [ ~( u& @
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
4 C! F" G1 K0 G/ I事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子" {& l6 S) a4 @/ l
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
' t/ e6 c/ f) m: W/ ~$ }$ _重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
& z# k$ u# `- b# |( u6 m0 O经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。( P1 B6 ~ D$ ~9 C1 n6 u
/ O( j+ k+ {( M3 u7 A6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些+ X+ ]5 k, B. m& |0 n
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
" H1 x, A* G# H' n/ y8 l5 R少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的4 ~7 H% w- p9 A# [7 b- }
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。: v9 c r a" E I# _4 M
1 B- m* ~* r8 d7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的& h3 I/ E- U0 V4 E- O' s
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人" p8 d; W# P2 v
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你! o8 k0 x4 f' t! b# A1 }
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。. u. f$ u# f. B1 O7 a3 A- Z9 V% B
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年) p x& A( }; s( L( A- h
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 4 D0 Q3 _6 \6 l
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ( p4 ?% l2 R* ?- m
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原6 i% O; ~. l0 O$ C# J9 w& a
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
( I! r: e! ]' q& [在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。& V% N1 G! [& l
8 {# H9 t! x! f7 F12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
7 O, ]' c# e2 K* J' F你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降8 @* f6 Q- L+ Q' s! u
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
5 e0 o$ _3 q/ V& x! u新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例; e5 X' I) [: N8 v1 _0 K8 u
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 s$ L ~: |. k) H计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
0 [3 g* ^. n; w( y$ q可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明2 t9 c$ A% |; S7 n* }! J. [
年11月你可能会追悔莫及。3 G; b& `/ r! `: e
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
" F2 r+ N) p# o& X' |1 t年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
& p1 {6 q- \: S Z" U" e氛下，很难卖出好价钱。
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% X; d: v* z' G8 q6 k* ~! R2 n/ i15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前# g" V/ H/ _/ H& {9 a1 o# X
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长5 G) B6 H0 G' ]% r' O k7 P& J
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
/ Q* C# L, [* x3 X R |! _炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们& }, T! O4 h# j& m% A, v% C
便宜出货？& R" Z; H$ V* A9 x; s& ^3 h/ m$ \. |7 ~
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
5 F9 k( h6 b, @- a3 c原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
( j5 }2 A V8 l$ }' b3 m0 Q走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大/ {, H- E& Q, X, R
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４- _6 N2 u6 J9 C
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就9 _% k( l- [- ~3 w# n
降低了。
# a% d% U& A Y% C" y% v7 o) j例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
1 e- Q' G& Q( ]8 P4 Q$ r么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
( n3 R" T: @% f' v万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
. T/ U6 j6 ]# v3 L. U些统计方法误导了别人。+ ~7 L( e' m% @( f8 w0 x
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
+ t, w- I3 z# p: v降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了/ v2 F) b( _" m% a
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
: z8 x% ]8 y$ X' _4 B* \7 c4 z抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
3 t0 M4 ^7 `# K2 \2 S, d' c的时刻出手。; q0 S1 A: S% \) ^7 k0 _9 Q2 [3 U
5 I# ^: |+ O+ T7 w+ k9 m18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上+ z& L: n9 j/ u- z# T
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
( Z, B0 [1 q* G& }4 p/ d上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
, Z# j; ~# F: U大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
/ b+ o. V N! v就被消化了。
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补充两点：
& k& |: s( @# F4 o１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
: h+ ~' _+ _' X; d/ }出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
8 a+ t( P6 L4 r* n慢复苏。
2 s) v* A$ I8 x( d/ _7 M& C我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但$ m- ]% Z1 }. |3 U$ Z3 N* q
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。$ [* {8 f' q" s- m- a( P1 p& X
& y$ p" L3 `' w% f5 D S4 g２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
@ u! u/ P# m9 L5 e$ m+ S+ z一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
8 s& Q4 F" s7 m) Y# r, s你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价5 R0 @8 O9 L4 @7 D3 H
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。$ R, [5 G9 F1 w% l- D @
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
7 {8 A9 J( u X7 ^易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然, z2 ] F" a1 q% n
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买. r" v, z# B2 Y$ v% X
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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