 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 $ ?* t9 o/ t; T: z0 R
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
3 L S" S" F4 N& ?0 k- z一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。0 \0 F9 X1 t: [. h3 ]# u( q1 e
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左! [' K, q# f3 u3 P( j) R$ F
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, j3 }; u: b( F8 i/ d２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房* L' t1 `* o* F( s
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿6 n% Q" F. O% d, q5 p
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮6 ^1 S% z" g7 K, ~, E/ D) e8 q5 Z n
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。' x3 [0 n8 }2 f& L4 a8 T
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键+ W4 w5 L8 G7 \/ [
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。; f/ D. L( @& T
) p, e* J' n }3 ? R' N% J& g４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长' b6 z8 X; w: O1 b- [. ]' m
唯一发达国家。
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7 s% k) q: f g8 q5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
7 D, B% A* }# q; E0 k事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子" k& G% ~, m. P0 j
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严1 D, C8 s# h5 [- V/ ?/ Y: f& N
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
9 m% O$ Y3 Q. j3 ]经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。/ c B( d8 x. S# v- x
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
: l$ a: y8 [) \房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
$ ]. x$ @* ~' V0 X: m, w少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
( ]% c6 A6 d4 U1 K" d" Z1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。, Q: S: `# g5 }# a/ i
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
& c8 w! r9 H" n6 R两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 W Z6 B& l2 x- Q; w5 x说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
: q. o' \: A y& }+ x2 G可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年( x T; n2 X; M1 y& R ~7 S
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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& r( Z/ |" q; J4 ~( K4 G9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, % J- S! |) X1 D) w+ Y' I8 v
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
! {) p. J& i- m( @) C5 p7 f/ athe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)! x j1 G* a9 L+ A
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。6 @, k! w4 i* }; m7 J( M2 H
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原 i2 Q s' u9 }
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
) ]- I/ U$ w. ]% i2 e在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。6 T; E" R l" P+ `5 b# O
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
6 G2 m( A' `$ W( o3 x" h你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
' Y3 p* Y; p, }4 {% b息，进入本金将更多。+ x8 H& U7 ?8 h
$ J0 U+ z! i/ c& x1 @13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个6 g( G% q, G8 K2 @2 u8 J
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
" {. `. }# S" T5 k6 \如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预! }1 t; X: }4 F# w8 ]$ L7 y
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），$ O: I* j5 G5 B5 T! Q
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明" ~6 P6 D/ @/ w! m
年11月你可能会追悔莫及。
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& g- t& h9 x% I, }$ j14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明$ ^: W- h( t2 n3 M
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
7 e, r1 k+ g9 ?氛下，很难卖出好价钱。
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- |5 c' D$ l" G. p% ^15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前) `; e0 \& i) _$ p6 i
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
- i. |4 n! `' J9 C$ F线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
f( v6 L) B# Q5 `2 x( ^炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
. b" B$ F' t# s2 M, o* [2 j便宜出货？
* [9 g8 g: p ^原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
6 G# P4 D$ y1 Y5 L* O原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
* W" k$ W" i/ n: K: G m) c走长线。$ I8 _' o. ~% p/ S0 d; X0 r% @
6 U6 b+ U9 q. K; w4 G% Y16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
r) s' x1 K$ i额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
0 L' [- m# p9 i０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就$ i9 z" Q' U5 W' O; c
降低了。5 F: V! N, X/ [9 }" Z2 ^9 {( b
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
) r% N: S2 V( Q! W7 h么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
9 c5 k" X0 a9 O8 [9 L万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ P. W4 l9 C5 B# M' m! Q% h" Y些统计方法误导了别人。9 A. ?; L+ a; r* d6 R: X
# U* |9 v3 Y& C, L& i! W0 G( [17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
% l& \, {; ?4 k4 l+ U6 p降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
$ L0 D% N! s6 `2 f8 A' d他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
; ^+ H4 N* d5 G7 Y. @抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
: Z/ S, J( q2 ~& s( {7 q! B" L的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
: x0 z M( M* U9 h3 _% q海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。4 U4 m# t# r, G* s) o
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
, D) Y4 {$ y4 G% Y" g( U大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
) h. b- Q) u8 y& L w9 E就被消化了。7 ?4 @8 W0 O) u
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补充两点：' L6 p. Q, S6 h5 j) F- n
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
7 g5 }. P0 I$ U3 v! S% C* g出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢$ P/ |/ x, b: {! X/ ?7 ^
慢复苏。6 S" ]8 m6 ?6 Z; T! z
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但- o2 M0 e1 ]2 H. }# c
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。: A, i3 Q X1 E& S( S4 f
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
+ c( @2 y' |1 I1 W! f0 I. y一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果 N$ e0 J z; m8 ^* X6 m% I
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价8 J$ q+ S% D- q& @
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。' m- P: S, q" ^% q! s, J3 j% R, i
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
, U. m c9 R: ]) J. B) F易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然& H8 B2 C3 T/ D: m
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买0 ?3 H" p7 `' d4 |' a
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。& o( c. n7 w% j$ }; x9 `1 ~
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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