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作者:牧涛
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自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中,房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过,低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市,不少人仍在观望。近日,本地主流媒体金融邮报出台文章,就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。) I$ j' |1 q( y; X( Y
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潜在买家的负担能力获改善
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" }0 p' G, k4 H' m* }1 ~6 @由于房价的降低,以及联邦政府连续出台各样的优惠政策,本国房屋潜在买家的负担能力(affordability)已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据,今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。& N1 u$ t& @/ F) D
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同时,走低的按揭率也增加了人们的负担能力:以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言,现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率,这便意味着每个月只要缴1,537.67元;而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候,则需要每月支付1,875.07,比现在高了22个百分点。1 D% Q! g) Q$ ~2 u B& P, A
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同时,皇家银行的“住屋负担能力指数”(Housing Affordability Index,用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率,指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重)也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示,指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高,这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。7 Y+ N# h" p9 m8 k! u
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0 U/ ]9 t8 P3 x例如,在温哥华地区处于房产市场最火热的时候,首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅(a standard two-storey home)的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭(median household)税前月收入的80%;而现在,据皇家银行最新的计算,以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。6 j+ [& J: m, R9 o* K
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7 P' O' l9 Y5 g5 \ X8 m从全国来看,第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房(detached bungalow)的负担占了家庭税前收入的43.7%,比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示,随着本国房屋继续降价,这一比率还会不断缩小。据悉,这一数值的历史最高点是在1990年,达52.6个百分点。7 Z8 N D1 ~3 \3 V: B( I* n! H
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?8 k' K9 [ @3 y: N* i3 b就业形势不稳定影响买家
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) L9 c2 x' E0 W5 [' T) d( V在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候,房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素;然而,在房价已经出现下降的今天,就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫,而这一阴影,则是前者所无法弥补的。9 E4 I4 h# Y* b) L- |3 l
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V7 Y- {: F8 s5 L据联邦统计局上周五出台的报告,本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计,鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色,本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升,直到明年年中。 1 f4 C0 e- b9 |4 t3 F! x% F
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皇家银行经济学家Robert Hogue表示,近几个月来,房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”,左右着潜在购房者的心理,这使得本国房价和按揭率在出现下降之后,买家并没有像很多人想象得那样,一个接一个地“跳”进市场。- @4 {' Z( T& t
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同时,不少潜在买家仍然在观望,希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示,他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水,可是这一现象一直没有来。
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于是,不少买家不得不面临这样一个选择:是继续等下去,还是趁着现在房价和按揭率都比较低,趁早买房入市。
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房市会不会很快复苏?
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' D$ G, r2 K7 q, M$ K6 _就在本国不少买家在犹豫的时候,经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。. n1 W' E8 A# e
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地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据,表示自今年入春以来,本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言,销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示,这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。. ~( e; v9 U \, L$ L3 W
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然而,不可否认的是,和去年、以及前年相比,现在的房地产市场还远远没有“复苏”,四月份销售量也比去年同期下降了9.2%;而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
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值得注意的是,在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市,房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告,温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%,而平均房价也降至152,856,为全国25个城市中心(urban centre)中第四低的。! W9 d) A) }* ^
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7 N# T, {5 D4 b \. h* J, x6 UCIBC的高级经济学家泰尔(Benjamin Tal)表示,房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如,美国的房子已经降得很彻底,但是由于人们对工作、经济没有信心,所以买家依旧不是很多。 |
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