房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

* w- f$ b. D; T7 m0 B) Q自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

5 r* }* w, s5 h
% X: f! I& w0 D: K/ z. k
2 k! F% F" ]) z7 Y. }: A5 M4 x7 u潜在买家的负担能力获改善
$ M. ?- M$ }, f/ N; k6 m3 T

% I* j9 H7 I- M8 U% C: z
5 m% w3 X  h1 {/ |+ V: w由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。



6 O1 W& k7 M/ [; B  O同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
6 @/ b0 D: m" b- m" \0 j

. H0 ^6 m* a6 _
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
4 u$ X- R. P+ ?0 M
$ O* X( j8 P2 N/ d
& q; {) g( F& f8 y$ r" \0 `  W
0 \! q4 \1 O5 @1 o9 y, L0 P



例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

2 a/ x1 J5 P: e: ^' A7 ~6 U5 I1 C

7 D5 u+ ^, e, E' ~: H从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
* Z) Z. d: Y6 l+ C5 w
; h; Y" }8 O  q. `

* p3 X9 D. l% X0 |% P* R: E( `& c# s就业形势不稳定影响买家



( b4 X! P# b% V: R5 O在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
4 X3 k! y& N% S  R' m) H: B* ]


% F4 w  X" c, s+ ?据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
. R7 R) s; N7 X/ @# K

% b, d& t+ c2 e4 q
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
* `# D9 R1 N* H6 ~

1 m$ g% t4 C1 p
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
' n* m- _! [8 D6 t. M


于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
/ Y  z$ i8 E. w; H
, J. i& \# s- [

房市会不会很快复苏？
9 o2 I  t% z: }5 ]' [' z8 O
/ E' i" `3 v- [5 X
, n, H- h1 Q: M. j$ E
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

# ?+ ^9 H% H) j5 ?& x3 u6 O; Y

3 I7 T& S* K4 V3 A, \地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
* w: \, b2 l0 ~- t5 G  F6 S% f6 f5 S

$ I& O7 m7 i) r$ p  E
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

, L6 x" ~% I6 B8 s8 [+ f+ F; d
7 w, O( x5 Z1 n/ k* p  o4 d
0 h& L1 ]/ n$ L/ J8 v值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
/ j8 G0 V$ I  {8 f. C


CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖